Особенности заКАДочного спроса
Уже несколько лет идут разговоры о том, что покупательский спрос покинул пригородные районы Ленобласти, вернувшись в границы Петербурга. Однако, как выяснил «Строительный Еженедельник», далеко не все эксперты согласны с этим мнением.
Ряд специалистов крайне скептически относится к ситуации с жилищным строительством в «закадье». По их оценке, всплеск востребованности этих локаций со стороны покупателей был временным феноменом, не имеющим потенции к долгосрочному развитию.
Вводы и выводы
«Программа «Светофор» в Ленобласти, которая ввела требования к застройщикам по обеспечению их проектов социальной инфраструктурой, затормозила взрывообразный скачок предложения в ближних пригородах», – отмечает начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
С ней согласна директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина. «Мне кажется, некорректно говорить о падении спроса в пригородных районах Ленобласти. В 2013–2014 годах наблюдался скачок, обусловленный целым рядом временных факторов, но не подкрепленный реальной рыночной конъюнктурой. Сейчас ситуация просто возвращается к нормальному положению», – отмечает она. По оценке эксперта, в 2017 году снижение спроса в «закадье» составило примерно 25-30% по сравнению с 2016-м.
По данным аналитиков «БФА-Девелопмент», в общем объеме продаж новостроек в Петербурге и Ленобласти в прошлом году пропорция между регионами составила 69/31%, при том, что в 2016 году она была 62/38%. «Объем нового вывода в 2017 году был достаточно скромный. Начинались продажи в новых очередях уже существующих проектов, а вот новых запускалось немного», – говорит Светлана Денисова.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко подтверждает эту тенденцию. «Объем строящегося жилья в Петербурге и пригородах за 2017 год практически не изменился по сравнению с 2016 годом и составил 12,3 млн кв. м. При этом объем строящегося жилья в городе увеличился на 10% (до 7,2 млн), в то время как объем новостроек пригородных локаций сократился на 12% (до 3,4 млн кв. м)», – говорит она.
При этом, по данным специалиста, по сравнению с 2016 годом объем продаж объектов массового спроса в пригородной зоне сократился на 4% в пользу увеличения показателя по городским районам.
Факторы риска
Эксперты предлагают множество объяснений этому тренду. «Причина в том, что жилищное строительство в «закадье» не было подкреплено строительством социальной и транспортной инфраструктуры в достаточном объеме. Одно дело купить строящееся жилье по очень доступной цене, другое – реально жить в нем, когда оно построено. Кудрово, Мурино, Бугры, Девяткино – во всех этих локациях недостаток инфраструктуры реально ощущается», – говорит Вера Серёжина.
«Экстенсивный рост не приводит ни к чему хорошему, огромная маятниковая миграция и большое транспортное плечо изматывают не только жителей, но и создают чрезмерную нагрузку на городские транспортные сети, что отрицательно сказывается на общем качестве жизни», – считает Светлана Денисова.
По ее мнению, девелоперская активность в «закадье» 4-5-летней давности (в связи с крайне низкими по городским меркам ценами) привлекла новые слои покупателей, в том числе – инвесторов. Однако уровень комфортности оказался существенно ниже, чем ожидали граждане, часть из которых теперь хочет перебраться в город и продает свое жилье. Инвесторы тоже выставили на продажу купленные в 2013–2014 годах квартиры. В совокупности это еще сильнее снизило спрос на новостройки в пригородах, уверена эксперт.
«Снижение продаж в пригородах обусловлено затовариванием рынка периферийных районов, вызванным спецификой их развития. За последние годы там сконцентрировалась львиная доля предложения эконом-класса. Проекты по своим невысоким потребительским характеристикам мало чем друг от друга отличаются и конкурируют в основном ценой», – добавляет Светлана Московченко.
Свою роль, по мнению экспертов, сыграло и развитие процессов редевелопмента «серого пояса» Петербурга, на территории которого запущен ряд новых проектов с умеренными ценами. «Каменка, Красносельский, Невский районы – в традиционной черте города достаточно локаций, где жилье можно купить по доступной цене. Растет и конкуренция и со стороны недорогих апартаментов, рынок которых в последние годы развивается все более активно», – добавляет Вера Серёжина.
Не все так однозначно
Между тем, многие эксперты не видят радикальных изменений в географии спроса петербургского рынка. «Мы не фиксируем заметного падения спроса на проекты, реализуемые в «закадье». Можно констатировать, что закончился бум, который наблюдался несколько лет назад, но спрос на пригородные объекты сохраняется на хорошем уровне. По сравнению с 2016 годом изменения незначительны», – заявляет генеральный директор АН «Бенуа», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
«Наша статистика не подтверждает массового снижения спроса на проекты, реализуемые в Ленобласти. Можно отметить локальный спад, например, в Кудрово. Это вызвано завершением большинства возводимых там жилых комплексов, достаточно высокими ценами и дефицитом нового предложения в локации. В то же время в Мурино и Янино спрос на новостройки стабилен. Это связано с хорошим товарным запасом у застройщиков, а также их грамотной ценовой политикой», – говорит руководитель группы маркетинга ГК «ЦДС» Пётр Буслов.
Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева также считает, что крупномасштабного падения спроса в пригородах не произошло. «Доля Всеволожского района в общем объеме сделок на петербургском первичном рынке в прошлом году составила примерно 32%. Это немного меньше, чем годом ранее, но лидерство район удерживает за собой прочно. На счету ближайшего городского конкурента – Приморского района – доля лишь в 12%», – отмечает она.
Эксперты считают также, что падение спроса касается не географического положения как такового, а качества конкретных проектов. «Уже больше года мы наблюдаем снижение спроса на рынке недвижимости в целом. Это вызвано кризисом и обострившейся конкуренцией между застройщиками. Однако нельзя говорить о том, что в Ленобласти спрос «просел» очень значительно. Безусловно, неликвидные проекты потеряли часть покупателей, но у надежных, профессиональных застройщиков в их областных проектах продажи стабильны», – говорит основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов. «Областные проекты по-прежнему находят своего покупателя. Спрос не снижается в качественных, продуманных жилых комплексах, но падает в однотипных проектах, привлекающих покупателей только низкой ценой», – добавляет генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов.
Пётр Буслов подчеркивает, что главное преимущество объектов Ленобласти – низкую цену – никто не отменял. «Если в области стоимость квадратного метра строящегося жилья составляет в среднем 60-70 тыс. рублей, то в Петербурге этот показатель находится на уровне 90-100 тыс. рублей за метр. Очевидно, что далеко не все покупатели могут приобретать недвижимость по более высокой цене. Это обеспечивает достаточно стабильный спрос на областные новостройки», – резюмирует он.
Что день грядущий?
Интересно, что будущее первичного рынка пригородной зоны эксперты оценивают примерно одинаково. Большинство сходится во мнении, что серьезных изменений в ближайшее время ожидать не приходится. «Для роста спроса предпосылок нет. Максимум, что ждет этот сегмент рынка, – стабилизация на уровне 2017 года», – говорит Вера Серёжина.
«Крупные застройщики продолжат строительство своих объектов в пригородной зоне. У ряда территорий потенциал есть – новые проекты в Заневке, на Ржевском аэродроме, в Мурино, в Буграх и т. д. Однако вряд ли ожидается в ближайшее время бурное развитие: многие застройщики готовят ряд проектов (в том числе и крупных) в городе. Однако надо понимать, что цены в пригородной зоне и в городе различаются. И кардинально ситуация в 2018 году не изменится. Самые бюджетные варианты остаются именно в пригороде. И многие готовы решать жилищный вопрос, приобретая в пригороде свою первую квартиру. В ближайшие годы Всеволожский район сохранит свои лидирующие позиции на петербургском рынке», – уверена Ольга Трошева.
Кстати
Сложно сказать, продолжит ли Ленобласть ставить рекорды по вводу жилья (напомним, за 2017 год в регионе было сдано 2,62 млн кв. м, что на 20,7% больше, чем годом ранее, и вообще больше, чем когда бы то ни было раньше). Но, несмотря на заявляемые властями планы по сдерживанию нового строительства, по данным заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, в регионе сегодня имеется «задел» в виде 8,7 млн кв. м, на которые уже выданы разрешения на строительство.
Петербургские производители бетона жалуются на сложившийся дефицит цемента. Поставщики строительного материала утверждают, что причин для беспокойства нет.
О снижении поставок цемента на рынок СЗФО сообщили сразу несколько профильных изданий. По разным оценкам, объемы строительного материала сократилась на треть. Производители бетона склонны винить заводы по производству цемента, точнее, оборудование, выходящее из строя.
«Выход из строя оборудования на заводах и прекращение отгрузок привели к появлению дефицита на рынке цемента», – констатирует управляющий «ЛСР. Бетон» Сергей Янкин. Однако эксперт призывает не драматизировать ситуацию. «Нет оснований полагать, что отказ оборудования на предприятиях связан с каким-то сговором производителей. Форс-мажор может случиться на любом производстве, и то, что подобная ситуация произошла одновременно на нескольких заводах, является, на мой взгляд, случайным стечением обстоятельств», – добавляет он. По его мнению, это время года для производителей самое удачное для сбыта своей продукции.
Как полагает эксперт, негативное влияние на общую ситуацию с цементов оказал возросший сезонный спрос. По словам Сергея Янкина, весенне-летний период – это время, когда полным ходом идут строительные работы. «Сегодня на рынке наблюдается высокий спрос на один из главных строительных материалов – бетон, следовательно, и на цемент», – говорит он.
О вынужденных простоях на предприятиях говорят и другие участники рынка. По их словам, это профилактические работы, проходящие каждый год. «Традиционно перед началом высокого строительного сезона на цементных предприятиях проводятся плановые ремонтные кампании, призванные подготовить заводы к бесперебойной работе в этот период. Заготовка необходимого объема клинкера на время проведения ремонтных кампаний позволяет предприятиям избежать перебоев с отгрузками цемента потребителям в этот период», – сообщили «Строительному Еженедельнику» в «ЕВРОЦЕМЕНТ групп».
Однако говорить, что на рынке все хорошо, не приходится. «Оценки объемов рынка у экспертов разнятся, но общая тенденция снижения объемов производства цемента не вызывает сомнений и наблюдается у всех производителей», – заключает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. «Летом, во время высокого сезона в строительстве спрос на цемент всегда растет», – считает она.
Эксперты полагают, что удорожание строительного материала неизбежно и не связано с перебоями в поставках цемента. «Можно сказать, что рост цен является общей закономерностью на рынке строительных материалов. Так, уже с начала года заметно выросли цены на бетон, и, скорее всего, такая тенденция сохранится. Другой пример – базовые строительные материалы, увеличение стоимости которых связано с ростом транспортных тарифов», – уточняет Сергей Янкин.
В свою очередь, Светлана Денисова добавляет: «Рынок цемента – это не отдельно функционирующий и самостоятельно развивающийся рынок. Бетон – хлеб строительства, поэтому его удорожание всегда влечет за собой рост цены квадратного метра». Однако говорить о значительном удорожании жилья было бы преждевременно.
По данным «ЕВРОЦЕМЕНТ групп», объем потребления цемента СЗФО в 2015 году составил 5845 тыс. тонн, по итогам 2016 года прогнозируется его сокращение примерно на 10%. Объем мощностей цементных предприятий региона превышает 7 млн тонн, что позволяет уверенно говорить о том, что любые потребности в цементе СЗФО будут полностью закрыты. Так, например, профицит мощностей в Ленинградской области вырос на 8% – с 1,7 млн тонн в 2015 году до 2,1 млн тонн в 2016-м при падении рынка области на 11% – с 4,1 млн тонн в прошлом году до 3,6 млн тонн в этом. Мощности же всех цементных заводов в Ленобласти составляют 5,8 млн тонн.
Отечественный ракурс
Сокращение жилищного строительства не могло сказаться на рыночной стратегии производителей стройматериалов.
По предварительным данным союза производителей цемента «Союзцемент», потребление цемента в России за пять месяцев 2016 года сократилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого на 14% до 19,2 млн тонн. По итогам года союз прогнозирует уменьшение спроса на 10% до 57 млн тонн. Загрузка производственных мощностей по итогам года составит 53%, снизившись на 7%. О снижении производства цемента говорят и другие участники рынка. «Потребление цемента падает во многих регионах страны», – отмечал первый вице-президент ОАО «ХК «Сибцем» Геннадий Рассказов, подводя итоги квартала своего предприятия.
Сокращение объемов производства цемента происходит на фоне уменьшения импортных поставок. По оценке аналитиков общественной организации, импорт цемента с января по май упал на 43% до 590 тыс. тонн, экспорт – на 51% до 30 тыс. тонн.
Падение спроса и производства цемента проходить на фоне сокращения производства других строительных материалов. К примеру, выпуск не огнеупорного керамического кирпича сократился на 21,5%, строительных керамических блоков – на 14,8%.
Для поддержки отечественных производителей цемента Правительство РФ предложило стимулировать спрос за счет строительства дорог. Как указывается в «Стратегии развития промышленности строительных материалов на период до 2020 года и дальнейшую перспективу до 2030 года», цементобетонные дороги долговечнее асфальтобетонных в 5-6 раз, а срок эксплуатации может превышать 50 лет. Кроме этого, в качестве мер по стимулированию спроса на отечественные стройматериалы предлагается существенно увеличить объемы строительства, реконструкции, ремонта зданий и сооружений с применением широкого спектра полимерных композитных материалов и изделий.
Контрафакт
Первыми, кто может пострадать от удорожания и дефицита цемента, будут частники. Участники рынка уже констатируют рост контрафактной продукции. Мошенники заманивают покупателей низкой ценой, отбивая расходы недовесом или разбавляя товар наполнителями. Контрафакт реализуется через строительные рынки или фирмы-однодневки.
В этой ситуации крупные строительные компании защищены. Во-первых, поставщики цемента контролируют качество материала, опасаясь испортить себе репутацию и в будущем потерять контракты. Во-вторых, строительные материалы проверяются в лабораториях на соответствие качества и на соответствие тому, что написано в документах. В случае появления некачественных материалов вся партия отбраковывается, отправляется поставщику.
ЦИФРА
3,94 тыс. рублей составила средняя стоимость тонны цемента по итогам пяти месяцев, увеличившись за год на 1%, по данным союза
Летом, когда продажи жилья из-за сезона отпусков падают, застройщики ради повышения спроса идут на многое.
Среднестатистический летний дисконт от застройщиков – 10-15% от стоимости квартиры. По словам генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, для повышения спроса у покупателей в июне застройщик предлагает 50 квартир со скидкой до 15%. Все они расположены в строящихся корпусах ЖК «Тридевяткино царство» в пос. Мурино.
Компания «Кивеннапа» до 30 июня предлагает приобрести готовый таунхаус в Гатчинском районе площадью 107 кв. м со скидкой 10%.
Разнообразные акции предлагают и городские застройщики. Так, в июне на квартиры пятого корпуса ЖК «Калина-парк 2» от ЛСР (Калининский район) действует акция «Квартира месяца», дающая возможность приобретения жилья со скидкой 10%.
В ЖК «Триумф Парк», который строит Mirland Development, началась акция «Отделка в подарок», распространяющаяся на третью очередь комплекса. «Дом сдается летом, осенью начнется заселение. 25 квартир в готовом доме с полной чистовой отделкой продаются по стоимости квартир без отделки. Квартиры разнообразных планировок: от студий до трехкомнатных», – рассказала директор по маркетингу Mirland Development Елена Валуева.
Не обошлась без летних акций и компания ЛенСпецСМУ. До 30 июня там продают квартиры с 10% скидкой в строящихся корпусах 3 и 4 ЖК «Самоцветы», который компания возводит на набережной реки Смоленки на Васильевском острове, в корпусах 5 и 6 ЖК «Московские ворота», и в обоих корпусах комплекса «Ландыши», строящегося в Калининском районе.
Объявила летнюю акцию ГК «С.Э.Р.» на свой ЖК «Усадьба на Ланском» в Выборгском районе. Застройщик снизил первоначальный взнос с 30 до 10%. Здесь также продлили срок рассрочки оплаты на период ремонтов и заселения – до июня 2018 года.
Креативный подход
Помимо стандартных скидок на жилье застройщики Петербурга предлагают необычные или локальные акции, распространяющиеся на определенные группы клиентов. В частности, как объясняет начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, этим летом застройщик проводит региональную рекламную кампанию и предоставляет скидку 2% всем жителям Ямало-Ненецкого автономного округа. «Это один из регионов, который дает нам много покупателей», – сказала Светлана Денисова.
В Группе ЛСР началась акция «Родителям – скидки». Так, до конца июня на квартиры в жилых комплексах бизнес-класса и класса масс-маркет (кроме ЖК «Цветной город») действует скидка в размере 3 тыс. рублей с каждого 1 кв. м приобретаемой квартиры. «Акция приурочена к Международному дню защиты детей. Для участия в ней нужно, чтобы кто-нибудь из покупателей был родителем несовершеннолетнего ребенка», – сообщила региональный директор по реализации недвижимости Группы ЛСР на Северо-Западе Юлия Ружицкая.
В УК «Теорема» решили подойти к скидкам творчески. Там с июня по август действуют «летние цены» в рамках акции «Хорошим людям – скидка 15%». «Потенциальным покупателям не стоит глубоко рефлексировать, ибо мы всех считаем хорошими», – успокоила руководитель отдела продаж УК «Теорема» Марина Агеева. Предложение распространяется на «однушки» определенного типа в корпусах первой очереди, которые будут сданы в этом году. 15%-ю скидку можно будет получить при 100%-й оплате в течение двух месяцев с даты подписания договора или при покупке квартиры в ипотеку. Кроме того, в ЖК «Пять звезд» тем, кто купит более одной квартиры, дополнительно скинут еще 2%.
А в компании Setl City начиная с июня покупателям дарят велосипеды. Основная цель акции – дать возможность будущим новоселам «опробовать велодорожки и другую инфраструктуру для велосипедистов» в жилых комплексах застройщика. Акция распространяется на ЖК «Чистое небо», «Солнечный город», «GreenЛандия» и «Семь столиц».
Когда брать
По мнению представителей ведущих застройщиков Петербурга и Ленобласти, летом спрос на квартиры падает, хотя в последние годы эта тенденция несколько изменилась. «Рынок недвижимости обладает сезонностью – летом наступает некоторый спад активности покупателей, которые переключаются на вопросы организации детского отдыха, планирования своего отпуска. Вопросы покупки квартиры уходят на второй план. Но в последние годы отток петербургских покупателей практически полностью компенсируется региональными клиентами, которые летом подбирают квартиры для себя или своих детей», – прокомментировал Арсений Васильев.
Светлана Денисова объясняет, что традиционные скидки предлагаются в начале года, потому как в январе обычно снижается деловая активность и, как правило, начиная с декабря объявляются новогодние акции, которые пролонгируются на весь январь, чтобы продажи не останавливались и застройщики смогли создать задел на зимний период. «На рынке недвижимости увеличивается сезонная активность в первой половине года (в марте и апреле) и во второй половине года – с сентября и по нарастающей до декабря месяца», – сказала Светлана Денисова.
Как объяснил коммерческий директор «Главстрой-СПб» Алексей Гусев, в текущем году устойчивым уровнем спроса характеризовались февраль и март, в апреле было отмечено небольшое снижение, эта тенденция продолжила развитие в мае. «Совокупно в I квартале 2016 года продажи «Главстрой-СПб» составили 63 тыс. кв. м, что соответствует уровню рекордного 2014 года», – констатировал спикер.
Арсений Васильев подчеркивает, что все тенденции роста и снижения спроса у покупателей характерны для стабильной экономической ситуации, рынка, на котором присутствует планомерное поступательное развитие. Серьезные экономические и политические изменения могут внести существенные коррективы в рыночные показатели.
«Что касается больших скидок, которые использует ряд застройщиков, то они уже давно превратились в маркетинговый инструмент, не всегда эквивалентный выгодной стоимости квартиры», – считает господин Васильев.
По мнению Елены Валуевой, для привлечения покупателя важен комплекс инструментов в целом. «Одних привлекают скидки, других – дополнительные опции (возможность внести деньги позже или паркинг в подарок). На данный момент возможностей для снижения цен у застройщиков нет, себестоимость строительства и сопутствующих расходов растет и не позволяет давать больших скидок покупателям», – подытожила она.