Особенности заКАДочного спроса
Уже несколько лет идут разговоры о том, что покупательский спрос покинул пригородные районы Ленобласти, вернувшись в границы Петербурга. Однако, как выяснил «Строительный Еженедельник», далеко не все эксперты согласны с этим мнением.
Ряд специалистов крайне скептически относится к ситуации с жилищным строительством в «закадье». По их оценке, всплеск востребованности этих локаций со стороны покупателей был временным феноменом, не имеющим потенции к долгосрочному развитию.
Вводы и выводы
«Программа «Светофор» в Ленобласти, которая ввела требования к застройщикам по обеспечению их проектов социальной инфраструктурой, затормозила взрывообразный скачок предложения в ближних пригородах», – отмечает начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
С ней согласна директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина. «Мне кажется, некорректно говорить о падении спроса в пригородных районах Ленобласти. В 2013–2014 годах наблюдался скачок, обусловленный целым рядом временных факторов, но не подкрепленный реальной рыночной конъюнктурой. Сейчас ситуация просто возвращается к нормальному положению», – отмечает она. По оценке эксперта, в 2017 году снижение спроса в «закадье» составило примерно 25-30% по сравнению с 2016-м.
По данным аналитиков «БФА-Девелопмент», в общем объеме продаж новостроек в Петербурге и Ленобласти в прошлом году пропорция между регионами составила 69/31%, при том, что в 2016 году она была 62/38%. «Объем нового вывода в 2017 году был достаточно скромный. Начинались продажи в новых очередях уже существующих проектов, а вот новых запускалось немного», – говорит Светлана Денисова.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко подтверждает эту тенденцию. «Объем строящегося жилья в Петербурге и пригородах за 2017 год практически не изменился по сравнению с 2016 годом и составил 12,3 млн кв. м. При этом объем строящегося жилья в городе увеличился на 10% (до 7,2 млн), в то время как объем новостроек пригородных локаций сократился на 12% (до 3,4 млн кв. м)», – говорит она.
При этом, по данным специалиста, по сравнению с 2016 годом объем продаж объектов массового спроса в пригородной зоне сократился на 4% в пользу увеличения показателя по городским районам.
Факторы риска
Эксперты предлагают множество объяснений этому тренду. «Причина в том, что жилищное строительство в «закадье» не было подкреплено строительством социальной и транспортной инфраструктуры в достаточном объеме. Одно дело купить строящееся жилье по очень доступной цене, другое – реально жить в нем, когда оно построено. Кудрово, Мурино, Бугры, Девяткино – во всех этих локациях недостаток инфраструктуры реально ощущается», – говорит Вера Серёжина.
«Экстенсивный рост не приводит ни к чему хорошему, огромная маятниковая миграция и большое транспортное плечо изматывают не только жителей, но и создают чрезмерную нагрузку на городские транспортные сети, что отрицательно сказывается на общем качестве жизни», – считает Светлана Денисова.
По ее мнению, девелоперская активность в «закадье» 4-5-летней давности (в связи с крайне низкими по городским меркам ценами) привлекла новые слои покупателей, в том числе – инвесторов. Однако уровень комфортности оказался существенно ниже, чем ожидали граждане, часть из которых теперь хочет перебраться в город и продает свое жилье. Инвесторы тоже выставили на продажу купленные в 2013–2014 годах квартиры. В совокупности это еще сильнее снизило спрос на новостройки в пригородах, уверена эксперт.
«Снижение продаж в пригородах обусловлено затовариванием рынка периферийных районов, вызванным спецификой их развития. За последние годы там сконцентрировалась львиная доля предложения эконом-класса. Проекты по своим невысоким потребительским характеристикам мало чем друг от друга отличаются и конкурируют в основном ценой», – добавляет Светлана Московченко.
Свою роль, по мнению экспертов, сыграло и развитие процессов редевелопмента «серого пояса» Петербурга, на территории которого запущен ряд новых проектов с умеренными ценами. «Каменка, Красносельский, Невский районы – в традиционной черте города достаточно локаций, где жилье можно купить по доступной цене. Растет и конкуренция и со стороны недорогих апартаментов, рынок которых в последние годы развивается все более активно», – добавляет Вера Серёжина.
Не все так однозначно
Между тем, многие эксперты не видят радикальных изменений в географии спроса петербургского рынка. «Мы не фиксируем заметного падения спроса на проекты, реализуемые в «закадье». Можно констатировать, что закончился бум, который наблюдался несколько лет назад, но спрос на пригородные объекты сохраняется на хорошем уровне. По сравнению с 2016 годом изменения незначительны», – заявляет генеральный директор АН «Бенуа», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
«Наша статистика не подтверждает массового снижения спроса на проекты, реализуемые в Ленобласти. Можно отметить локальный спад, например, в Кудрово. Это вызвано завершением большинства возводимых там жилых комплексов, достаточно высокими ценами и дефицитом нового предложения в локации. В то же время в Мурино и Янино спрос на новостройки стабилен. Это связано с хорошим товарным запасом у застройщиков, а также их грамотной ценовой политикой», – говорит руководитель группы маркетинга ГК «ЦДС» Пётр Буслов.
Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева также считает, что крупномасштабного падения спроса в пригородах не произошло. «Доля Всеволожского района в общем объеме сделок на петербургском первичном рынке в прошлом году составила примерно 32%. Это немного меньше, чем годом ранее, но лидерство район удерживает за собой прочно. На счету ближайшего городского конкурента – Приморского района – доля лишь в 12%», – отмечает она.
Эксперты считают также, что падение спроса касается не географического положения как такового, а качества конкретных проектов. «Уже больше года мы наблюдаем снижение спроса на рынке недвижимости в целом. Это вызвано кризисом и обострившейся конкуренцией между застройщиками. Однако нельзя говорить о том, что в Ленобласти спрос «просел» очень значительно. Безусловно, неликвидные проекты потеряли часть покупателей, но у надежных, профессиональных застройщиков в их областных проектах продажи стабильны», – говорит основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов. «Областные проекты по-прежнему находят своего покупателя. Спрос не снижается в качественных, продуманных жилых комплексах, но падает в однотипных проектах, привлекающих покупателей только низкой ценой», – добавляет генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов.
Пётр Буслов подчеркивает, что главное преимущество объектов Ленобласти – низкую цену – никто не отменял. «Если в области стоимость квадратного метра строящегося жилья составляет в среднем 60-70 тыс. рублей, то в Петербурге этот показатель находится на уровне 90-100 тыс. рублей за метр. Очевидно, что далеко не все покупатели могут приобретать недвижимость по более высокой цене. Это обеспечивает достаточно стабильный спрос на областные новостройки», – резюмирует он.
Что день грядущий?
Интересно, что будущее первичного рынка пригородной зоны эксперты оценивают примерно одинаково. Большинство сходится во мнении, что серьезных изменений в ближайшее время ожидать не приходится. «Для роста спроса предпосылок нет. Максимум, что ждет этот сегмент рынка, – стабилизация на уровне 2017 года», – говорит Вера Серёжина.
«Крупные застройщики продолжат строительство своих объектов в пригородной зоне. У ряда территорий потенциал есть – новые проекты в Заневке, на Ржевском аэродроме, в Мурино, в Буграх и т. д. Однако вряд ли ожидается в ближайшее время бурное развитие: многие застройщики готовят ряд проектов (в том числе и крупных) в городе. Однако надо понимать, что цены в пригородной зоне и в городе различаются. И кардинально ситуация в 2018 году не изменится. Самые бюджетные варианты остаются именно в пригороде. И многие готовы решать жилищный вопрос, приобретая в пригороде свою первую квартиру. В ближайшие годы Всеволожский район сохранит свои лидирующие позиции на петербургском рынке», – уверена Ольга Трошева.
Кстати
Сложно сказать, продолжит ли Ленобласть ставить рекорды по вводу жилья (напомним, за 2017 год в регионе было сдано 2,62 млн кв. м, что на 20,7% больше, чем годом ранее, и вообще больше, чем когда бы то ни было раньше). Но, несмотря на заявляемые властями планы по сдерживанию нового строительства, по данным заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, в регионе сегодня имеется «задел» в виде 8,7 млн кв. м, на которые уже выданы разрешения на строительство.
В Арбитражных судах Москвы и Московской области рассматривается несколько десятков дел о банкротстве с участием подмосковных застройщиков. Круг фигурантов дел о банкротстве крайне неоднороден: это и локальные компании, и весьма крупные строительные предприятия, либо аффилированные с ними структуры.
Примечательно, что некоторые проблемные проекты, девелоперы которых находятся на пороге банкротства, возводятся по договорам долевого участия. Более того, одна из компаний, в которой введена процедура наблюдения (Мосэлектротягстрой), фигурирует в официальном перечне застройщиков, нормативы оценки финансовой устойчивости которых соответствуют требованиям законодательства, регулирующего долевое строительство. Этот перечень недавно был опубликован на сайте областного Минстроя.
Тема банкротства строительных компаний активно обсуждается на форумах соинвесторов строительства жилья. Многие дольщики подозревают строительные компании в фиктивном или преднамеренном банкротстве, а также выводе активов. Однако пока эти подозрения не находят отражения в судебных решениях.
Чаще всего с заявлениями о банкротстве застройщиков обращаются строительные и инженерные подрядчики, банки, а также физические лица после расторжения в судебном порядке договоров долевого участия, либо наступления неплатежей по векселям (в случае применения строительными компаниями вексельных схем реализации квартир в новостройках). Меньшее количество исков поступает от федеральной налоговой службы. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что большинство дел с участием налоговиков не получают развития, завершаясь мировым соглашением после погашения компаниями задолженностей по налогам.
Львиная доля дел о банкротстве находится в начальной стадии - производство по ним возбуждено в конце 2009 начале 2010 года. В ряде компаний введена процедура наблюдения: по закону это возможно в том случае, если требования заявителя к должнику в совокупности составляют не менее чем 100 тыс. рублей и не исполнены в течение трех месяцев. Цель процедуры наблюдения - анализ финансового состояния должника в целях определения стоимости принадлежащего должнику имущества для покрытия судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим, а также определения возможности или невозможности восстановления платежеспособности.
При оптимистичном сценарии введение в отношении должников процедуры внешнего управления позволит провести ряд мероприятий по восстановлению их финансово-хозяйственной деятельности, привлечь заемные средства с целью завершения строительства жилых объектов. Теоретически, введение внешнего управления позволяет местным администрациям проводить аукционы по продаже прав на строительство жилья с обременением в виде достройки незавершенных объектов. Права по проблемным инвестконтрактам могут быть переуступлены другим компаниям (либо одному из крупных кредиторов).
Однако зачастую компромисс между кредиторами и должником затруднителен. Нередко недостроенные дома находятся на строительных площадках, не обеспеченных инфраструктурой и коммуникациями, что требует колоссальных затрат на продолжение реализации проекта, а также исключает строительство дополнительных объектов жилого и коммерческого назначения. Тем не менее известны прецеденты, когда кредиторы идут на встречу должникам. Например, выделяют дополнительные ссуды в том случае, если девелопер согласен предоставить в залог нераспроданные площади. Такая схема подразумевает жесткий контроль со стороны кредитора операционной деятельности застройщика и денежными потоками. Например, в этом случае средства на оплату услуг подрядчиков перечисляются небольшими траншами на счет девелопера и в тот же день списываются с него в пользу подрядчика.
При пессимистичном сценарии дело о банкротстве завершается открытием конкурсного производства. Стоит заметить, что такой вариант создает правовые риски для дольщиков в связи с неоднозначной юридической природой используемых при покупке квартир договоров. Известны случаи, когда после признания компании банкротом и открытия конкурсного производства конкурсные управляющие пытаются привлечь к субсидиарной ответственности владельцев девелоперских структур.
Некоторые дела о банкротстве с участием подмосковных строительных компаний по состоянию на июнь 2010 г.:
|
Компания -должник |
Заявитель |
Суд, № дела |
Стадия |
География бизнеса |
|
ООО Торговый дом Корпорации Главмособл-строй |
Физлицо |
АС Москвы Дело № А40-156534/09-73-834 Б |
Введена процедура наблюдения |
Строительство многоэтажных жилых домов (два корпуса) в мкр "Д" г. Пущино Московской области. |
|
ЗАО Подольский ДСК |
ООО Инженерные сети (подрядчик) |
АС Московской области |
Введена процедура наблюдения. |
Строительство многоэтажных жилых домов в г. Подольске Московской области. |
|
Инвестицион-но-строительная компания МИК |
Физлица, расторжение в судебном порядке договора долевого участия |
АС Московской области |
Введена процедура наблюдения |
Строительство многоквартирных жилых домов в г. Железнодорожный, Электросталь, Мытищи Московской области |
|
ОАО СПК Мосэнерго-строй |
ООО Автострада-Центр, поставщик инертных материалов (щебня, песка, шлака и др.) |
АС Москвы |
Возбуждено производство по делу |
Строительство многоквартирных жилых домов в г. Электрогорске Московской области, а также в Твери, Рязани. |
|
ООО «Строительно-Монтажная Ассоциация Модерн Индустрия» |
Физические и юридические лица |
АС Москвы |
Введена процедура наблюдения |
Строительство многоквартирных домов в г. Железнодорожный Московской области |
|
ООО ПКП Лидер |
ООО «Спецтеплострой», ОАО КБ «Агроим-пульс» и др. |
АС Московской области |
Введено внешнее управление |
Строительство комплекса монолитно-кирпичных домов в г. Климовске Московской области |
|
НП Азиндор Холдинг |
Федеральная налоговая служба в лице Межрайонной ИФНС России № 13 по Московской области |
АС Московской области |
Принято заявление о банкротстве |
Реализация строительных проектов в подмосковной Лобне |
|
ООО Строительное управление — ВВК XXI и ООО ВВК XXI |
ОАО «Машиностроительный завод»; ООО СУ «Элстрой-98» |
АС Московской области Дело № А41-18720/09; АС Москвы, А40-16268/10-101-56Б |
Открыто конкурсное производство (приостановлено т.к. конкурсным управляющим подано исковое заявление о привлечении учредителей должника к субсидиарной ответственности); дело принято к производству |
Строительство жилых многоквартирных домов в г. Электростали Московской области |
|
ООО Фирма Альфа-дизайн |
Физическое лицо, расторжение договора долевого участия |
АС Московской области Дело № А41-7785/09 |
Введена процедура наблюдения |
Строительство многоквартирного жилого комплекса в г. Юбилейный Московской области |
|
ЗАО Ренова CтройГрупп |
ООО «СТРОЙКЛАСС» (подрядчик) |
Дело № А40-29866/10-101-111Б |
Возбуждено производство по делу |
Строительство жилья в Московской области и других регионах |
|
ОАО «Трест Мосэлектро-тягстрой» |
ООО «Компания «Форум» ООО «Пролайн ЛТД» |
АС Москвы № А40-76414/09-86-338Б |
Возбуждено производство по делу, введена процедура наблюдения |
Строительство многоквартирных домов в г. Коломне Московской области, а также г. Малоярославце Калужской области |
|
Фирма Тайфи |
Физическое лицо |
АС Москвы № À40-48181/10-70-215 «Б» |
Возбуждено производство по делу |
Строительные проекты в г. Балашиха, Химки Московской области |
Материал предоставлен HouseHunter
Аналитики компании Praedium Oncor International подготовили краткий обзор тенденций развития рынка коммерческой недвижимости в июне 2009 г.
Основные тенденции офисного рынка
Основные показатели рынка офисной недвижимости в июне сохраняли относительную стабильность. Из-за низких темпов нового строительства объем качественного предложения на офисном предложении увеличился незначительно. Активность на рынке аренды и купли-продажи снизилась по сравнению с 4 кварталом 2009 и первыми месяцами 2010 года, когда мы имели дело с отложенным из-за кризиса спросом. По итогам 2 квартала 2010 года ожидается небольшое снижение объемов заключенных сделок по сравнению с показателем 1 квартала 2010, однако по итогам 1 полугодия 2010 года объем сделок превысит аналогичный показатель за 1 полугодие 2009 года.
По данным компании Praedium Oncor International в начале 2010 года существенно снизилась доля сделок по пересогласованию существующих договоров аренды: если во 2 и 3 кварталах 2009 года доля сделок renegotiation составляла 40-45% от общего объема сделок, то уже в 4 квартале 2009 года доля сделок по пересогласованию снизилась до 25% от общего объема, а в 1 квартале 2010 года составила 18-20%. В абсолютном выражении объем сделок renegotiation в 1 квартале 2010 года оказался в 2 раза меньше, чем в 4 квартале
Низкие темпы нового строительства и стабильный спрос удерживают средний уровень вакантных площадей в целом по рынку на постоянном уровне: порядка 18-20%. Однако структура данного показателя очень неоднородна. Внутри Садового кольца доля вакантных площадей начала снижаться, в июне ее уровень составил 10-15%. В районе от Садового кольца до Третьего транспортного уровень вакантных площадей также сокращается, однако более плавными темпами, чем в деловом центре, доля вакантных площадей здесь находится в диапазоне 15-18%. За пределами Третьего транспортного кольца доля вакантных площадей по-прежнему стабильно высока и составляет 20-25%.
Как отмечают аналитики Praedium Oncor International средние ставки аренды и цены продажи в июне 2010 года продемонстрировали незначительную позитивную динамику, однако, так же как и в случае с вакантными площадями, рост был очень дифференцирован. Основной рост пришелся офисы класса А и В+ ЦАО, тогда как за пределами делового центра динамики ставок не наблюдается.
Среди наиболее ярких событий на рынке офисной недвижимости в июне 2010 года следует выделить сделку по покупке фондом UFG Real Estate бизнес-центра «Бахрушин Хауз» (ул. Бахрушина, 32, стр.1, общая площадь – 5 078 кв.м.) у компании Akron. Эта сделка стала первой институциональной инвестиционной сделкой с 2008 года. Сумма сделки может составлять около $35 млн.
Активность инвесторов на рынке столичной офисной недвижимости свидетельствует о начале роста в данном сегменте. Так, о намерении приобрести два бизнес-центра на ул. Палихе, 10, и Сущевском Валу, 25 (общая площадь около
Тенденции рынка торговой недвижимости
Предложение на рынке торговых помещений существенно пополнилось в июне за счет ввода в эксплуатацию и открытия 1 июня ТРЦ Vegas общей площадью 398 тыс. кв. м и торговой площадью 130 тыс. кв.м. Суперрегиональный торговый центр расположен на 24-м км МКАД, на пересечении с Каширским шоссе.
Ситуация на рынке торговых помещений очень дифференцирована. По данным компании Praedium Oncor International, спрос на площади в успешных торговых центрах с грамотной концепцией и помещения street-retail с выигрышным местоположением превышает предложение. В то же время значительная часть построенных во время кризиса торговых объектов имеют большой объем незаполненных площадей. Некоторые торговые центры, строительство которых было завершено во время кризиса, до сих пор не открыты из-за недостаточного заполнения центра арендаторами.
Крупные игроки торгового рынка демонстрируют высокую активность. В июне об открытии новых магазинов, а также о планах по расширению или выходу на рынок с новым форматом объявили такие компании и марки, как OBI, Marks&Spencer, GAP, группа компаний «Детский мир», «Евросеть», «Связной», М.Видео и другие.
Как отмечают аналитики Praedium Oncor International, динамика макроэкономических показателей свидетельствуют об укреплении позитивных тенденций. Так, наряду с положительной динамикой реальных располагаемых доходов населения и снижением уровня зарегистрированной безработицы, Росстат отмечает рост объема оборота розничной торговли, который, начиная с марта 2010 года, демонстрирует плавный рост.
Тенденции на рынке складских помещений
Общее предложение качественных складских площадей по состоянию на конец июня составляет около 4,3 млн. кв.м. Новое строительство ведется крайне низкими темпами, сроки ввода в эксплуатацию большинства объектов, запланированных к завершению на 1 полугодие 2010 года, были перенесены на 3-4 кварталы, реализация некоторых проектов по-прежнему приостановлена.
Таким образом, по данным компании Praedium Oncor International ожидаемый по итогам 2010 года объем нового строительства в складском сегменте составит не более 250 тыс. кв.м качественных площадей из запланированных 400-450 тысяч кв.м.
Складской сегмент восстанавливается наиболее медленно по сравнению с другими секторами рынка недвижимости. И, хотя объем складских сделок в 1 квартале 2010 года составил порядка 195 000 кв.м качественных складских площадей, что почти в 3 раза больше, чем аналогичный показатель 1 квартала 2009 года, но в то же время это на 20% меньше, чем объем сделок, заключенных в 4 квартале 2009 года. Ожидаемый по итогам 2 квартала 2010 года объем складских сделок в Московском регионе будет еще меньше, чем аналогичный показатель 1 квартала.
Как отмечают аналитики Praedium Oncor International, средний уровень ставок аренды и цен продажи в складском сегменте в июне 2010 года сохранился на прежнем уровне. Средние ставки аренды для складов класса А составляют $105-115/кв.м в год (triple-net), для помещений класса В - $90-100/кв.м в год (triple-net). Рынок продажи складских помещений пока не велик, поэтому определение средней цены продажи качественных складов затруднительно. Как показывает практика, цена формируется индивидуально под каждый объект, с разбросом цен от $1000 до $1500 за объекты класса А/B.
В последнее время активно обсуждается тенденция увеличения числа сделок built-to-suit на рынке складов. По данным Praedium Oncor International, говорить о данном факте, как о тенденции, не приходится. Большинство компаний, рассматривающих на сегодняшний день приобретение складских объектов, отдают предпочтение уже готовым проектам, предусматривающим возможность быстрого выхода на площадку и начала строительство. Проекты built-to-suit интересны в меньшей степени из-за более длительного цикла реализации, который в среднем может занять 2-3 года.
Среди самых заметных событий июня на складском рынке следует отметить заключение договора аренды на
Кроме того, девелоперы и арендаторы складов продолжают осваивать регионы. Так, Accent Real Estate совместно с уфимским «Трилистник-груп» в конце июня открыли первый в республике Башкирия складской комплекс класса А Sigma Logopark общей площадью 35 тыс. кв.м, расположенный в Уфе.
А компания «Сима-ленд» арендовала 14 тыс. кв. м в логистическом парке класса А «Пышма» (г. Екатеринбург). Кроме того, в Екатеринбурге и Казани в июне было заключено еще несколько менее крупных сделок по аренде складов класса А.
Материал предоставлен Praedium Oncor International