Ресурсная модель: цены станут ровнее
Строительная отрасль РФ активно готовится к переходу на ресурсную модель формирования сметной стоимости, однако далеко не все игроки рынка поддерживают изменения, боясь, что потеряют больше, чем приобретут.
Заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Хамит Мавлияров встретился с представителями строительных ведомств и бизнеса регионов СЗФО на площадке Правительства Ленобласти и ответил на самые острые вопросы.
Цена от производителя
Напомним, 3 июля 2016 года был принят Федеральный закон № 369 об изменениях в Градостроительный кодекс РФ, направленных на реформирование системы ценообразования. Документ запустил масштабную реформу, точная дата окончания которой еще не определена, зато ясны цели.
Во-первых, это «создание современной нормативной правовой и методической базы в области ценообразования и сметного нормирования, обеспечивающей единство подходов и методов нормирования стоимости строительства для всех уровней государственной власти». А во-вторых, повышение роли производителей стройматериалов в вопросах формирования стоимости на их же продукцию.
«Ранее стоимость продукции была не от производителя, а от поставщика. Теперь перед нами стоит задача перейти на ресурсный метод, который даст возможность именно производителям определять цену на стройматериалы», – отметила первый заместитель начальника по ценообразованию Главгосэкспертизы РФ Ирина Лищенко.
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин подчеркнул, что ресурсная модель ценообразования в строительстве важна не только для производителей товаров, но и для поставщиков и покупателей. «Напрямую этим вопросом занимается заместитель председателя Правительства РФ Дмитрий Козак. Он человек требовательный. И то, что поручено сделать регионам, не выполнить просто невозможно», – добавил Михаил Москвин.
Для того, чтобы ресурсная модель начала работать, Федеральная государственная информационная система ценообразования в строительстве (ФГИС ЦС) будет вести реестр сметных нормативов, классификатор строительных ресурсов, а также мониторинг стоимости продукции.
Минстрой активно работает над созданием реестра сметных нормативов. Ведомство уже объединило в один план 850 сметных норм, а в 2019 году этот список увеличится еще на 500 наименований. Также ведется работа по объединению всех территориальных и отраслевых баз ради того, чтобы к концу 2018 года была создана единая и универсальная база для всего сметного сообщества.
В переходе рынка на новую модель работы требуется постоянный учет цен на продукцию. «Мониторинг стоимости строительных ресурсов, на наш взгляд, является одним из самых важных инструментов определения стоимости строительства на этапе планирования капитальных вложений», – отметили в Главгосэкспертизе.
Мониторинг цен начался с учета всех юридических лиц, зарегистрированных на территории РФ, которые производят какие-либо стройматериалы, запчасти, инструменты и т. д. На данный момент в актуализированном перечне РФ таковых оказалось около 14 тыс. Именно вошедшие в список компании будут предоставлять информацию о цене продукции и объеме реализации. «Сегодня принято решение, что программа будет «средневзвешивать» продукцию, которая была поставлена в течение квартала оптом и в розницу. Тем самым мы добьемся усреднения показателей в разрезе каждого ресурса, а значит, снизим погрешности», – пояснила Ирина Лищенко.
При этом по новой формуле цена будет формироваться не только из стоимости производства, но и расходов на доставку до стройплощадки. В связи с этим Минстрой уже подготовил интерактивную карту зарегистрированных юрлиц, на которой наглядно показано, кто, где и что производит.
Отметим, что регистрация производителей – дело не добровольное, поэтому компании, отказывающиеся предоставлять информацию или дающие заведомо ложные сведения, будут включаться в другой перечень. Кроме того, Минстрой вместе с Минпромторгом РФ будет вести список компаний, которые производят некачественную продукцию. Что конкретно будет с юрлицами, попавшими в эти списки, пока не ясно, однако очевидно, что ничего хорошего. Соответственно, производителям, которые не нашли себя в списках, рекомендуется направить всю необходимую документацию в Минстрой. Это же нужно сделать тем, кто по каким-то причинам прекратил производственную деятельность.
Рынок пока не готов
Правительство РФ не прописало конкретной даты перехода на новую систему ценообразования. «Для перехода на ресурсную модель необходимо подготовить рынок и главное – наполнить информационную систему всеми нужными показателями. Мы рассчитываем, что информационная база будет наполнена к середине 2018 года, а оценка готовности регионов пройдет до 30 сентября текущего года. И только после Правительство примет решение, когда состоится переход. Если сейчас назвать дату, то жизнь просто остановится», – прокомментировал заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Хамит Мавлияров.
К слову, повременить с переходом на ресурсную модель ценообразования предлагает и Российский союз строителей. Руководители рабочих групп Союза считают, что до запуска новой модели необходимо внести ряд изменений в нормативные акты, связанные с ценообразованием, определением сметных цен на затраты по оплате труда в строительстве. Эксперты полагают, что если недочеты не будут исправлены, то ряд государственных строек может быть остановлен, а компании понесут огромные убытки.
У строительных компаний к новой модели ценообразования и сопутствующим новшествам также немало вопросов. Финансовый директор ОАО «АБЗ-1» Светлана Черепанова рассказывает, что замечания к создаваемому ФГИС у нее системного характера и касаются непосредственно ценообразования: «Средневзвешенная цена на материалы будет формироваться на основании данных от всех производителей, которые будут иметь возможность заносить информацию в данную программу, что вызывает некоторые опасения. Есть производители, которые внедряют инновации, закупают современное оборудование, тем самым обеспечивая высокий уровень качества выпускаемой продукции, и соответственно, уровень цен у таких производителей выше, чем у тех, кто не занимается развитием». Она уверена, что при формировании средневзвешенной цены производители-новаторы окажутся в менее выгодных условиях: «Строитель будет вынужден покупать материалы в ценовых пределах, сформированных данной программой. В результате сложившейся ситуации либо производитель, либо строитель должны будут взять все расходы, связанные с улучшениями продукции, на себя, либо, что уж совсем плохо, улучшения не дойдут до конечного потребителя. Тут же возникает вопрос: а будет ли возможность у строительных организаций увеличивать гарантийные сроки, если возможность приобретения материалов высокого качества будет ограничена средневзвешенным расчетом?» – задается вопросом Светлана Черепанова.
У ряда компаний Ленобласти, уже попавших в реестр, к представителям Минстроя и Главгосэкспертизы имеются вопросы и технического характера. Как отметил заместитель директора компании «СЭТ» Игорь Волков, у них имеются проблемы с рабочим функционалом системы. «В «личный кабинет» ФГИС сложно попасть. Не совпадают скрипты, наблюдается несовместимость версий программного обеспечения. В общем, это новая большая головная боль для наших айтишников. На мой взгляд, до полного запуска системы ее нужно технически усовершенствовать», – считает он.
Главный инженер компании «Промис-С» Павел Гавровский предложил разработчикам ФГИС совместить ее с другими федеральными информационными системами. «Мы вынуждены настраивать новое рабочее место, приобретать электронную подпись. Параллельно работать с налоговой, с железной дорогой. Всем нужны отчеты. Почему бы это все не соединить?» – задается он вопросом.
Представитель строительного концерна ИПС, присутствующая на заседании, сообщила, что ИПС в реестре юрлиц почему-то отнесли к поставщикам, когда они только производители. Продукцию же компания поставляет только в дочерние организации для собственных нужд. Представитель компании, производящей в Ленобласти автокомпоненты, посетовал, что организацию внесли в строительный реестр юрлиц без их ведома и теперь из него не выйти, несмотря на обращения в Леноблэкспертизу и Минстрой.
Хамит Мавлияров признался, что пока такие ошибки имеют место быть. Пока, добавил он, они исправляются автоматически, и полушутя предложил производителям автокомпонентов заняться и строительством.
Специалисты компании Praedium ONCOR International подготовили анализ инвестиционных сделок в сегменте коммерческой недвижимости Москвы и регионов в
Общая ситуация
Ожидается, что в
.gif)
Москва и Московская область
Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимости Москвы и Московской области в
.gif)
В 2010 г/ основной объем инвестиционных сделок в Московском регионе был заключен в сегменте офисной недвижимости: 62%, 97%, 62% и 63% от общего объема инвестиций в I, II, III и IV кварталах соответственно. Инвестиционные сделки с объектами торговой недвижимости были заключены в I квартале (14% от общего объема инвестиций), III квартале (11% от общего объема инвестиций) и в IV квартале (2% от общего объема инвестиций). В сегменте складской и индустриальной недвижимости инвестиционные сделки были закрыты во втором полугодии: в III квартале на этот сегмент пришлось 28% от общего объема инвестиций, в IV квартале – 20%. Доля инвестиционных сделок с гостиничными объектами в I квартале 2010 г/ составила 24% от общего объема инвестиций; в других кварталах года такого рода сделок зафиксировано не было. В объекты многофункциональной недвижимости инвесторы осуществляли капиталовложения во II и IV кварталах 2010 г: 3% и 15% от общего объема инвестиций соответственно
.gif)
В целом в 2010 г/ по Москве и Московской области картина следующая: на офисный сегмент пришлось 68% от общего объема инвестиционных сделок, на сегмент складской и индустриальной недвижимости – 15%, на сегмент многофункциональной недвижимости – 11%, доли инвестиции в сегменты торговой и гостиничной недвижимости по итогам 2010 г/ составили по 3%.
.gif)
В 2010 г/ в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы (и МО) преобладали российские инвесторы. Их доля в общем объеме инвестиций составила 87%.
.gif)
Оживление рынка инвестиций в недвижимость в
Регионы
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в регионах России по итогам
В
.gif)
Наиболее привлекательным для потенциальных инвесторов сегментом коммерческой недвижимости за пределами двух столиц является сектор торговой недвижимости – рынок ритейла в регионах непрерывно развивается. В
.gif)
В
В регионах России ставки капитализации для наиболее качественных объектов коммерческой недвижимости традиционно выше, чем в Москве. Разница составляет 50-75 базисных пунктов для объектов в Петербурге и 300-400 базисных пунктов - для объектов в других регионах России.
|
Сегмент |
Ставки капитализации для наиболее качественных объектов |
|
|
Санкт-Петербург |
Другие регионы |
|
|
Офисная недвижимость |
10-10,75% |
12,5-14% |
|
Торговая недвижимость |
10,75-11,5% |
13,25-14,75% |
|
Складская недвижимость |
12,75-13,5% |
15,25-16,75% |
Материал подготовлен компанией Praedium ONCOR International
Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения объектов коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги января
Общие тенденции
Так, по оценке аналитиков январь не принес никаких серьезных изменений на рынок купли-продажи коммерческой недвижимости, но стал подтверждением целого ряда долгосрочных тенденций, которые сформировались во второй половине
Максимальную долю в структуре предложения по-прежнему занимают офисные помещения (48% коммерческих площадей, предлагаемых к продаже). На втором месте - производственно-складские (27%), далее - торговые помещения (16% площадей от всего объема предложения) и помещения свободного назначения (9%).
Всего в январе на продажу было выставлено 1099 объектов общей площадью 2106 тыс.кв. м. и общей стоимостью 8,848 млрд. долларов. Суммарный объем предложения по сравнению с декабрем сократился весьма существенно: на 16% по количеству предлагаемых к продаже объектов и на 15% по их общей площади. Однако, подобное снижение связано с большим количеством праздничных дней, когда собственникам на рекламу объектов осталось лишь две последние недели месяца. Если же рассматривать аналогичный период
Средневзвешенная цена по сравнению с декабрем выросла на 3% и составила 4202 долларов /кв.м. однако и это изменение вряд ли можно назвать серьезным, даже с учетом лишь половины месяца деловой активности: скорее всего, изменение цен связано со снижением курса доллара на те же 3%.
|
Все сегменты |
Количество |
Общая стоимость, млн. долларов |
Общая площадь, тыс. кв. м |
Средняя площадь, тыс. кв. м |
Средневзвешенная цена, долларов / кв. м |
|
значение |
1 099 |
8 848 |
2 106 |
1,92 |
4 202 |
|
к декабрю 2010 |
− 16% |
− 12% |
− 15% |
+ 2% |
+ 3% |
|
к январю 2010 |
+ 2% |
+ 4% |
− 2% |
− 4% |
+ 6% |
Торговая недвижимость: в центре происходит «вымывание» дорогих объектов
В январе экспонировалось 325 объектов общей площадью 341 тыс.кв.м. и общей стоимостью 1,94 млрд. долларов, из них 58 объекта – внутри Садового Кольца и 267 объектов – за его пределами.
Объем предложения по торговым объектам в центре снизился пропорционально общему «новогоднему» снижению экспонирующихся объектов - на 15%. За пределами Садового Кольца это снижение оказалось чуть меньше: 13% по количеству объектов и 9% по их суммарной площади.
Ценовая динамика торгового сегмента в долгосрочной перспективе остается достаточно спокойной. Начав движение вверх первыми, цены на торговые помещения остаются в относительно стабильном состоянии, отклоняясь в ту или другую сторону. И если в январе прошлого года продавцы выставляли свои объекты по завышенным ценам, «проверяя» рынок и оставляя за собой возможность для торга, то в начале
Динамика января в торговом сегменте центральной части столицы, будучи незначительной по количественным показателям (снижение на 3% до 13281 долларов /кв. м.), отражает важные тенденции. «Снижение средневзвешенной цены произошло, в основном, за счет окончания в декабре экспозиции по двум таким дорогим объектам как на Тверской ул. (
Дополнительным подтверждением этому служит рост заявленных цен на объекты, продолжившие экспонирование, на 2%.
В периферийной части города ситуация противоположная: с рынка «уходят» дешевые предложения. И если цена по объектам, экспонируемым уже продолжительное время, снизилась на 1%, в целом наблюдался рост на 2% до 4630 долларов /кв. м.
|
Торговые внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. долларов |
Общая площадь, тыс. кв. м |
Средняя площадь, тыс. кв. м |
Средневзвешенная цена, долларов / кв. м |
|
значение |
58 |
559 |
42 |
0,73 |
13 281 |
|
к декабрю 2010 |
− 15% |
− 18% |
− 15% |
− 1% |
− 3% |
|
к январю 2010 |
− 6% |
+ 78% |
+ 93% |
+ 107% |
− 8% |
|
Торговые вне СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. долларов |
Общая площадь, тыс. кв. м |
Средняя площадь, тыс. кв. м |
Средневзвешенная цена, долларов / кв. м |
|
значение |
267 |
1 384 |
299 |
1,12 |
4 630 |
|
к декабрю 2010 |
− 13% |
− 8% |
− 9% |
+ 4% |
+ 2% |
|
к январю 2010 |
− 5% |
+ 23% |
+ 27% |
+ 33% |
− 3% |
Офисная недвижимость: цены медленно, но верно прирастают
В офисном сегменте, который гораздо позднее торгового стал оправляться от кризиса, происходит плавный рост цен. За год в пределах Садового Кольца офисные объекты подорожали на 15%, годовой рост заявленных цен в периферийной части Москвы составил 13%.
«Нынешние цены уже достигли уровня марта-апреля
Объем предложений офисов в январе снизился на 18% по количеству и на 16% по общей площади. Всего в январе объем предложения составил 465 объектов общей площадью 1011 тыс.кв. м. и общей стоимостью 5,25 млрд. долларов, из них 157 объекта – внутри Садового Кольца и 308 объектов – за его пределами.
Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре выросла на 4% до 9351 долларов /кв. м. Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в январе увеличилась на 2% до 3956 долларов /кв. м.
|
Офисные внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. долларов |
Общая площадь, тыс. кв. м |
Средняя площадь, тыс. кв. м |
Средневзвешенная цена, долларов / кв. м |
|
значение |
157 |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:
|