Производственный задел
В 2017 году производители строительных материалов Петербурга и Ленобласти, несмотря на стагнацию рынка, открывали новые площадки и модернизировали действующие.
По оценке экспертов, в 2017 году рынок производства строительных материалов в России продолжал стагнировать. Причина – падение объемов строительства, низкая платежеспособность заказчиков, финансовые проблемы самих производителей.
Ситуация в Петербурге и Ленобласти во многом была схожа с общероссийской, несмотря на хорошие региональные показатели по вводу жилья. Причем из-за снижения спроса на продукцию некоторым игрокам пришлось покинуть рынок. Так, в прошлом году заявила о собственном банкротстве компания «Такси-Бетон». Ранее она была одним из ведущих производителей бетона в СЗФО и имела три завода в Парголово, Автово и Янино. Также окончательно в 2017-м стал банкротом завод по производству арматуры «МЕРА-Сталь». Предприятие задолжало банку ВТБ более 1 млрд рублей. Уйти с рынка в прошлом году пришлось еще нескольким десяткам производственных организаций Петербурга и Ленобласти, работающим под заказы строителей.
Смотрите, кто пришел!
Между тем, несмотря на далеко не позитивную ситуацию в строительной и смежных отраслях, на региональный рынок вышли новые игроки, в том числе иностранные. В августе прошлого года норвежская компания Jotun в Тосненском районе Ленобласти на площадке индустриального парка «Федоровское» запустила коммерческое производство лакокрасочной продукции. Завод будет выпускать ежегодно 12 млн л жидких защитных красок и 3,4 тыс. т сухих. Объем инвестиций в запуск производства составлял 2,4 млрд рублей. Отметим, что сам завод был построен еще в 2014 году. Однако все последующее время проходило длительное согласование запуска производства.
В октябре в Петербурге открылся завод по производству строительной химии концерна BASF. Специализация предприятия – добавки в бетон, бесщелочные ускорители и материалы для смазки тоннелепроходческих щитов, в том числе для нужд петербургского «Метростроя». Объем инвестиций в проект составил 5 млн евро.
Также иностранцев интересовала строительная деревообработка. Предприятие «ММ-Ефимовский» (входит в австрийский концерн Mayr-Melnhof Holz GmbH) летом открыло в Бокситогорском районе Ленобласти новое производство по выпуску топливных паллет. На их выпуск идут отходы пиломатериалов для строительства и мебели. Инвестиции в наладку новой линии составили 850 млн рублей.
В прошлом году в регионе также появились отраслевые предприятия, работающие на обычных потребителей. Так, в марте немецкая компания AM.PM открыла на площадке гатчинского предприятия «Иннотех» свое производство. Российские специалисты будут по западной технологии выпускать смесители, предназначенные для отечественного рынка. В июне в Петербурге холдинг SKL Group (один из крупнейших операторов-производителей на рынке сантехники в России и странах СНГ) открыл завод по производству мебели для ванн.
Отметим, что, по данным Петростата, индекс промышленного производства в 2017 году составил 105,5% по отношению к предыдущему году. В Ленобласти данный показатель составил 100,2%. Объем работ по виду «Строительство» в Северной столице по сравнению с 2016-м уменьшился на 4% и составил 498 млрд рублей, в Ленинградской области – увеличился на 8% и составил 112 млрд рублей.
Воспользовавшись паузой
В прошлом году некоторые производства решили воспользоваться потребительской паузой и модернизировать свои линии. По данным Правительства Петербурга, в ремонт и переоснащение собственных производств предприятия, связанные со строительной сферой, вложили 8 млрд рублей. Значительная часть средств – собственные деньги компаний. В Ленобласти в модернизацию производств было вложено более 1,5 млрд рублей. Инвестиции профильных компаний региона были направлены в том числе и на замену технологического оборудования, капитальный ремонт, реконструкцию производств, оптимизацию внутренней инфраструктуры.
В частности, в начале года немецкий производитель стройматериалов Knauf объявил о начале модернизации предприятия «Кнауф Петроборд» в Гатчинском районе Ленобласти. Объем инвестиций в работы составит 60 млн евро. Предполагается, что переоснащение технологических линий займет три года. Итальянский концерн Mapei S. p. A., выкупивший завод по производству строительных смесей австрийской компании Baumit в Волосовском районе Ленобласти, сообщил, что проведет модернизацию, в которую вложит 450 млн рублей.
По мнению экспертов, в прошлом году стала еще заметнее тенденция миграции предприятий из Петербурга в Ленобласть на собственные новые площадки, а также в индустриальные парки города и соседнего региона. В большинстве случаев это связано с необходимостью расширения производства и его экономической оптимизации. Петербургская ГК «Севкабель», производящая кабели и для строительной отрасли, заявила, что к 2020 году построит новый завод в индустриальном парке «Марьино». Финский производитель красок Tikkurila сообщил о переносе двух площадок из Петербурга в индустриальный парк Greenstate в Ломоносовском районе Ленобласти. Полностью переехать производство должно к 2020 году. Объем инвестиций в новый проект составит порядка 35 млн евро.
Мнение
Лев Каплан, вице-президент, директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой»:
– Проблема состоит в том, что у нас нет межотраслевого баланса между производителями строительных материалов и самими застройщиками. После моего выступления на последнем Съезде строителей Петербурга в Смольном наконец-то решили им заняться. Мы уже подготовили технические задания. Без такого межотраслевого технического баланса очень трудно понять, что лишнее, а чего не хватает. К примеру, те же оконные блоки сейчас «горят синим пламенем», потому что ставить их некуда. Очень плохо, что в Комитете по строительству нет отдела управления стройматериалами. Их производство никто не координирует. Поэтому наблюдается тенденция банкротства многих строительных производственных компаний, тех же производителей окон, кирпича, цемента. Улучшить ситуацию на рынке может только синхронизация.
Сергей Бегоулев, управляющий компании «ЛСР. Базовые материалы»:
– Основной причиной небольшого снижения в 2017 году потребления стройматериалов стал рынок грузоперевозок. В первую очередь, это касается рынка нерудных строительных материалов. Мы наблюдали дефицит железнодорожных вагонов. Также были ужесточены требования по автомобильным грузоперевозкам, в связи с чем перевозчики ездят с минимальной загрузкой. Конечно, на рынок строительства и стройматериалов влияет уровень спроса, но в 2018 году мы ожидаем положительную динамику. Строительным компаниям мы рекомендуем выбирать продукцию от крупных и надежных производителей, поскольку риск закрытия небольших предприятий все еще остается.
Сергей Кайдановский, исполнительный директор компании A Plus Development:
– На фоне не самого лучшего 2016-го прошлый год получился более удачным для производителей строительных материалов. На наш взгляд, объемы производства не снизились, а наоборот, немного выросли. В целом, в 2017 году в сегменте наблюдался умеренный рост. Новых тенденций, способных оказать влияние на развитие сегмента в целом, мы не наблюдали. Наблюдался умеренный рост объемов производства строительных материалов на существующих площадках. Я думаю, что текущих мощностей в Санкт-Петербурге и Ленинградской области достаточно, чтобы обеспечить требуемый объем производства. В том числе на площадках индустриальных парков. Если индустриальный парк строится, то, разместив производство строительных материалов в нем, можно обеспечить высокий спрос на свою продукцию со стороны остальных строящихся в парке объектов. При этом готовый индустриальный парк предоставляет производителям новую инфраструктуру, дает возможность оптимально разместить производство.
По итогам 2013 года рынок скатных кровель Санкт-Петербурга продемонстрирует рост в пределах 10%.
Рынок кровельных материалов, равно как и прочей строительной продукции, во многом зависит от объемов жилищного строительства, а также платежеспособности населения и от внутриэкономической ситуации в стране в целом. «Если рассматривать рынок кровельных материалов целиком, то после выхода из кризиса он «замер», не демонстрируя резких скачков ни в сторону роста, ни в сторону падения», – прокомментировала Анна Молчанова, заместитель исполнительного директора Национального кровельного союза.
В свою очередь, Дмитрий Рындин, коммерческий директор направления «Скатная кровля» корпорации «ТехноНИКОЛЬ», считает, что в 2013 году рынок демонстрирует незначительный рост рынка кровельных материалов Санкт-Петербурга. Традиционные пики рынка – это период август-октябрь, когда строители обычно подходят к работам на кровлях.
По итогам 2013 года он прогнозирует рост в сегменте «скатные кровли» на 10%.
«Компания «Охта Форм» производит различные изделия из стального листа с покрытием для строительства скатных кровель. Именно эта часть кровельного рынка в меньшей степени повторяет общестроительные тенденции, в частности рынок монолитного строительства, в большей степени на этот сегмент влияют тенденции, которые складываются в секторе частного индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», – прокомментировал Михаил Адуевский, директор по продажам производственной компании «Охта Форм».
Он также уверен, что в сегменте «скатные кровли» по итогам 2013 года рост будет не менее 10%.
Как рассказала Анна Молчанова, отрасль кровельных материалов и изделий можно разделить на отдельные сегменты, в каждом из которых есть свои лидеры, например на сегменты продукции для плоских и скатных крыш. В современной архитектуре плоские крыши находят применение преимущественно в коммерческой, промышленной и многоэтажной жилой застройке, а скатные – в частном малоэтажном домостроении. Впрочем, в Санкт-Петербурге благодаря уникальной исторической застройке скатные крыши широко применяются и в других сегментах недвижимости.
По информации Жилищного комитета Петербурга, в городе 22,375 тыс. многоквартирных домов, среди которых 10,119 тыс. зданий со скатной кровлей. По данным исследования, проведенного компанией «Металл профиль», в Центральном районе Петербурга 1,781 тыс. таких домов, из них 30% имеют ржавую кровлю и нуждаются в ее замене.
Дмитрий Рындин также отметил, что подъем в сегменте скатной кровли напрямую связан с ускоренным развитием рынка малоэтажного строительства, который в последние годы испытывает на себе повышенный интерес со стороны потребителей. «Санкт-Петербург буквально оказался в кольце из коттеджных поселков и малоэтажных застроек всевозможных типов. Этому, конечно, способствует наличие конкурентоспособных предложений – дом за городом по цене квартиры в городе, когда загородная недвижимость становится реальной альтернативой городскому жилью», – прокомментировал эксперт.
По словам эксперта, на рынке Санкт-Петербурга представлены все виды традиционных кровельных материалов: профнастил, металлочерепица, гибкая черепица, цементно-песчаная и керамическая черепица. Все большую популярность набирает именно гибкая черепица в связи с открытием в России заводов по производству гибкой черепицы. Снижается себестоимость материала за счет снижения таможенных затрат, материал становится более конкурентоспособным по цене, а современные производственные мощности обеспечивают качество международного уровня.
Анна Молчанова считает, что значительную часть производителей можно отнести именно к категории «отечественных». «Однако надо учитывать, что к этой категории относится и продукция иностранных брендов, производства которых расположены в России и которые принадлежат западным компаниям», – добавила она.
В числе региональных петербургских производств можно отметить заводы кровельных и гидроизоляционных материалов «ТехноНИКОЛЬ» в Выборге; производство экструдированного пенополистирола и полимерной гидроизоляции (ПВХ-мембран) «Пеноплэкс» в Киришах. Металлическую кровлю в Петербурге производят ООО «Охта Форм», ООО «Металл профиль» и др.
Лидером рынка цементно-песчаной черепицы является компания «Браас». Ее прямой конкурент – компания «Балтик Таил».
Мнение:
Михаил Адуевский, директор по продажам производственной компании «Охта Форм»:
– Геометрия кровли – плоская или скатная – исходит из архитектурного решения объекта, зависит от назначения и функций здания и закладывается в проект. Кровлю как несущую конструкцию (то есть принимающую на себя различные нагрузки) здания нельзя изменить со скатной на плоскую и обратно, не меняя всего проекта. Изменить можно только тип финишного кровельного покрытия (возможный для применения на данной геометрии кровли), его цвет, состав кровельного пирога и набор дополнительного оборудования на кровле. Скатная кровля – это в первую очередь ускоренный сток воды и снега за счет большего уклона, обслуживание конструкций крыши через чердачное пространство.
Рынок офисной недвижимости Петербурга по итогам первого полугодия достиг 1,82 млн кв. м. Так, за первые шесть месяцев, по данным экспертов, было введено четыре офисных центра суммарной арендной площадью свыше 46,5 тыс. кв. м. По итогам года рынок ждет рекордных за последние несколько лет показателей ввода – 290 тыс. кв. м.
На начало III квартала 2013 года объем существующих офисных площадей классов А и В в Санкт-Петербурге достиг 1,82 млн кв. м, из которых 567 100 кв. м – офисы класса А, и 1 257 300 кв. м – офисы класса В, подсчитал Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург.
По данным компании Maris/Part of the CBRE Affiliate Network, в течение первых шести месяцев 2013 года было введено четыре офисных центра класса В общей площадью 34 тыс. кв. м, что на 20% больше, чем в тот же период 2012 года. Также было введено два офисных центра класса А общей площадью 42 тыс. кв. м.
Марина Пузанова, руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg, рассказывает, что за первое полугодие официально были введены в эксплуатацию бизнес-центры «МегаПарк» и «Преображенский», а также «Великан Парк», который уже заполнен арендаторами.
Специалисты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate подсчитали, что совокупная арендопригодная площадь качественных бизнес-центров на конец полугодия составила 1843,2 тыс. кв. м.
По оценкам Jones Lang LaSalle, около 74% нового предложения по итогам первого полугодия появилось в историческом центре Петербурга. В то же время в ближайшие полтора года лидером по вводу бизнес-центров станет Московский район с долей 35%. На центральную часть города придется около 33% от общего объема ввода офисных площадей за тот же период.
Лилия Еременко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных площадей компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, говорит, что несмотря на достаточный объем свободных площадей как в классе А, так и в классе В, он распределен по городу неравномерно. «Так, если южные районы Петербурга не испытывают дефицита предложения, то на севере города, а также в Петроградском районе наблюдается недостаток вакантных площадей в качественных бизнес-центрах. Если говорить о Приморском и Выборгском районах, то при имеющемся спросе на бизнес-центры класса В девелоперы отдают предпочтение жилому строительству как более доходной функции. В Петроградском районе существует дефицит подготовленных земельных участков, что не позволяет реализовывать качественные офисные проекты в большом объеме», – поясняет госпожа Еременко.
Баланс спроса и вакансии
По словам Марины Пузановой, в течение первого полугодия отмечалась тенденция снижения спроса на офисные объекты вследствие завышенных ожиданий собственников относительно ставок аренды, что особенно проявилось в сегменте офисных центров класса А с длительным сроком экспозиции на рынке.
Общий объем поглощения офисных площадей за первое полугодие 2013 года составил 38 тыс. кв. м, что в 2,2 раза меньше показателя за первое полугодие 2012 года, подсчитала госпожа Пузанова.
Наибольшим спросом, по данным Maris/Part of the CBRE Affiliate Network, пользовались небольшие офисные помещения площадью до 100 кв. м. «В первом полугодии 2013 года на них пришлось 69% всех запросов, что на три процентных пункта больше, чем в 2012 году (66%). На два процентных пункта увеличилась доля помещений более 1 тыс. кв. м», – говорится в аналитическом отчете компании.
В течение первого полугодия объем вакантных площадей на офисном рынке постепенно снижался. Константин Меркель подсчитал, что на конец июня свободные площади в офисных центрах класса А и В насчитывали около 142 тыс. кв. м, в то время как в конце 2012 года их объем достигал 160 тыс. кв. м. Совокупная доля свободных площадей, по его словам, составила 7,8%, из них 12,5% – в классе А, 5,8% – в классе В.
Динамичные ставки
Марина Пузанова отмечает, что средние запрашиваемые арендные ставки на офисные объекты класса А по итогам первого полугодия в рублевом исчислении показали рост 6% в сравнении с показателем конца 2012 года. В долларовом исчислении номинально роста ставки аренды не произошло, что связано с волатильностью курса валюты.
«Отмечается увеличение средней запрашиваемой ставки аренды в долларовом исчислении на 5% в действующих бизнес-центрах класса А. Данный рост ставки обусловлен «вымыванием» с рынка ликвидного предложения. Происходило плавное снижение средней запрашиваемой ставки аренды в бизнес-центрах класса В, в рублевом исчислении ставка снизилась на 4%, в долларовом исчислении – на 9% в сравнении с показателем конца 2012 года», – добавляет госпожа Пузанова.
По данным Jones Lang LaSalle, уровень ставок составляет 350-430 USD за 1 кв. м в год в бизнес-центрах класса А и 270-350 USD за 1 кв. м в год в бизнес-центрах класса В. При этом компании, которые готовы арендовать более 500 кв. м, могут претендовать на определенную скидку со стороны собственника помещения.
В ожидании роста
По прогнозам Константина Меркеля, во втором полугодии ожидается ввод в эксплуатацию 14 офисных центров А- и В‑класса суммарной арендной площадью около 190 тыс. кв. м. Таким образом, за 2013 год объем качественного офисного предложения на рынке, по его словам, должен увеличиться на 13%. Марина Пузанова добавляет, что 64% нового предложения составит класс А.
Эксперты Jones Lang LaSalle рассказывают, что в настоящее время на этапе строительства находится порядка 40 бизнес-центров общей арендуемой площадью около 580 тыс. кв. м, почти треть из которых должна быть введена в текущем году. «Таким образом, по итогам 2013 года рынок качественной офисной недвижимости Петербурга увеличится на 290 тыс. кв. м. При реализации заявленных планов данный объем ввода уступит лишь показателям 2008-2009 годов, когда на рынок вышло 406 тыс. и 330 тыс. кв. м соответственно», – подытожили специалисты компании.
Мнение:
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
– Сейчас, пожалуй, впервые на офисном рынке Петербурга мы наблюдаем сбалансированную ситуацию. Однако резкое увеличение предложения, которое произойдет в ближайшее время, приведет к обострению конкуренции между объектами. При этом если в 2009-2010 годах конкуренция была в основном по цене, то сейчас речь идет о конкуренции по уровню сервиса.