Подумать об отдыхе

01.02.2018 10:52

Рынок загородной гостиничной недвижимости постепенно начинает развиваться, несмотря на затяжные сроки окупаемости бизнеса.

Директор по развитию компании ProExpert Полина Яковлева отмечает, что на настоящий момент на рынке загородной гостиничной недвижимости Петербурга и Ленобласти функционирует порядка 80 отелей 3, 4, 5 звезд, номерной фонд в которых превышает 20 лотов. Более 70% от всего объема составляют проекты 3 звезды. Международные операторы на этот рынок не выходят. Им интересны более крупные проекты, которые сложно развивать вне городских территорий.

При этом исторически сложилось так, что основной объем загородной гостевой недвижимости сосредоточен в Курортном районе на берегу Финского залива. В этой локации насчитывается около 30 отелей, основная доля которых относится к элитному сегменту. Один из последних проектов реализован в 2016 году - апарт-отель «Первая Линия. Life Energy Resort». Знаковым проектом, который ожидается ко вводу, должен стать город-курорт Gatchina Gardens в Гатчинском районе, рассчитанный на 800 тыс. кв.м курортной недвижимости. Инвестором Gatchina Gardens выступает шведский инвестиционно-строительный холдинг CastorX Capital.

Тем не менее, считает Полина Яковлева, сегмент загородной гостиничной недвижимости развит слабо, и в первую очередь это связано с затяжными сроками окупаемости. Если в городе заполняемость в среднем по году находится на уровне 75%, то в загородных проектах - только 45%. Кроме того, в загородных проектах заполняемость сильно завязана на сезонности: в летний период она может достигать 100%, а в остальные сезоны резко сократиться до минимальных показателей.

«При этом арендный бизнес на загородном рынке развивается гораздо активнее: число запросов на аренду коттеджей или апартаментов на летний сезон, на выходные, при условии развитой инфраструктуры как для летнего, так и для зимнего отдыха, растет с каждым годом», - отмечает Полина Яковлева.

Схожая позиция по рынку загородного гостиничного бизнеса и у руководителя проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group Екатерины Тейдер. По ее словам, сейчас развитие этой отрасли происходит, в основном, через реконструкцию и приспособление под современное использование советских зданий. В этом случае уровень сервиса остается не выше среднего, поскольку такой путь имеет определенные ограничения. Другой путь – новое строительство современных комплексов в сочетании с коттеджными поселками. В этом случае объект обычно привязан к конкретной локации и конкретным«якорям», обеспечивающим заполняемость, как в случае с Коробицыно и Охта-Парком.

«Сложности у сегмента стандартные – в первую очередь, инженерные коммуникации. Их обеспечение в случае с новым строительством становится существенной финансовой нагрузкой. Вопрос на этом рынке сегодня стоит не в области конкуренции, а в области спроса. Популярные объекты довольно уникальны и привязаны к своей аудитории. В целом, рынок загородных отелей в Ленобласти настолько не наполнен и не сформирован сегодня, что говорить о конкуренции не приходится», - делает выводы Елена Тейдер.

Однако, согласно исследованию компании «Решение», за последние 10 лет в сегменте гостеприимства «незаметно» для потребителей и профессионалов рынка сформировался сегмент организованных загородных баз отдыха с функцией краткосрочной и долгосрочной аренды. Эксперты насчитали около 60 таких игроков рынка, которые предоставляют в аренду коттеджи и апартаменты, и сопутствующие услуги высокого качества, с числом коттеджей не менее 5.

Оборот изученного сегмента, по оценке специалистов, составляет более 1 млрд рублей в год, а общее число коттеджей разной вместимости превышает 900 единиц. Основным конкурентом для данных игроков выступает предложение частного сектора, которое традиционно притягивает потребителей, арендующих жилье за городом.

По оценке экспертов, основной спрос в сегменте формируется в сезон отпусков. В то же время в настоящий момент растет спрос на аренду в межсезонье, поэтому часть баз отдыха имеют предложение долгосрочной аренды (от 6 мес. до 1 года). Имеются даже примеры баз отдыха, полностью ориентированных на долгосрочное проживание.

Стоит добавить, что сейчас «Решение» выступает с инициативой создания ассоциации загородного отдыха, которая объединила бы усилия игроков рынка для его популяризации в регионе.

Мнение

Георгий Богачев, собственник базы отдыха «Илоранта»

На мой взгляд, потенциал у данного рынка недвижимости есть. Сейчас появляется все больше людей, которые рассматривают загородные отели, гостевые домики, базы отдыха как альтернативу даче. Они привыкли к комфорту и не представляют себя на 6 сотках с туалетом на улице, а иметь дом со всеми городскими удобствами не могут себе позволить. Тем более, что его содержание требует дополнительных сил и времени. В целом, я сторонник точки зрения, что загородную гостиничную недвижимость необходимо развивать в формате небольшого семейного бизнеса, как это принято в Европе. Но, конечно необходимо грамотное позиционирование в работе с такими объектами.

 


РУБРИКА: Гостиницы
АВТОР: Максим Еланский
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
ИСТОЧНИК ФОТО: АСН-Инфо
МЕТКИ: ГЕОРГИЙ БОГАЧЕВ, ПОЛИНА ЯКОВЛЕВА
Подписывайтесь на нас:

Земельный рынок Московской области в 2009 г. Главные итоги
29.12.2009 18:21

Экспертами коммуникационной группы «Земер» подготовлен предварительный аналитический обзор земельного рынка Московской области за 2009 г.
 
Основные события на земельном рынке за 2009 год
Уходящий 2009 год был полон самых разных событий для земельного рынка и внес существенные коррективы в его дальнейшее развитие. Начало года было совершенно не определенным, так как не было ясно перспектив развития. Экономическая нестабильность превратила многих землевладельцев, пробующих себя в девелопменте и взявших крупные кредиты, в сжавшиеся управляющие компании, реализующие участки без подряда. Впрочем, этот опыт оказался для многих основой возрождения бизнеса и прежних позиций.
2009 год стал годом полного фиаско оптового рынка – спрос на крупные участки полностью исчез, с рынка ушли спекулянты, на которых приходилось до 80% сделок, - и появлением нового, ранее не имевшего примеров в Московской области и за ее пределами первичного розничного рынка эконом-класса, или поселков с участками без подряда. Если в начале года было около 50-60 таких поселков, то к декабрю их насчитывается уже более 150. Причем более 75% из них – эконом-класс со стоимостью сотки от 20 000 рублей.
Наиболее расторопные землевладельцы поймали эту тенденцию и к концу года имеют уже по 10-15 проектов и более. Таким образом, они наладили стабильный денежный поток. Правда есть и небольшое количество землевладельцев-консерваторов, которые до сих пор надеются на возрождение рынка крупных участков и их деятельность практически не заметна.
Объяснить столь серьезный поворот рынка от крупных продаж к рознице и от дорогих участков с домами к участкам без подряда достаточно просто. Первый фактор объясняется затовариванием рынка землей сельхозназначения, отсутствием качественного ликвидного предложения по нормальной цене и потеря интереса спекулянтов к этому направлению. Не очень хорошую службу в этом сыграла информация об увеличении влияния государства на этот рынок плюс отсутствие гарантий по возможности проведения каких-либо операций с землей в следующем году.
Ведь по действующему законодательству, начиная с 1 января 2010 года при отсутствии документов территориального планирования и правил землепользования и застройки власти не могут переводить земли из одной категории в другую, выставлять участки на аукцион под застройку, выдавать разрешения на строительство и резервировать участки для госнужд и др. Как ранее отмечал глава профильного комитета Государственной Думы Мартин Шаккум, "если не внести поправки, то фактически в большом количестве городов и субъектов федерации остановится градостроительная деятельность". В результате в Госдуму был внесен законопроект, продлевающий эти сроки до 2012 года (принят в первом чтении 09.10.09 с названием "О внесении изменений в статью 3 Федерального закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и Федеральный закон "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации").
Однако осенью пришли комментарии к законопроекту от Президента России Дмитрия Медведева. Глава государства призвал ужесточить меры для тех, кто не начал заниматься оформлением документов территориального планирования. Более того, предлагалось рассмотреть вариант документа,  согласно которому сроки продлеваться не будут. Также, буквально за день до второго чтения активно обсуждалась редакция, где срок, позволяющий проводить операции с землей без документов территориального планирования и ПЗЗ продлевался на 1 год.
Однако, во втором чтении все же была принята редакция с продлением на 2 года. По словам генерального директора Коммуникационной группы "Земер" Ильи Терентьева, многие землевладельцы в Подмосковье, которые занимаются реализацией загородных проектов, в случае блокирования законопроекта после комментариев Президента, могли оказаться у разбитого корыта. Их бизнес был бы заморожен. Теперь, вероятнее всего, этого можно будет избежать. «Такая встряска, вызванная комментариями к изначальному варианту законопроекта со стороны Президента, имеет положительный момент, - теперь и бизнес и региональные власти начнут более ответственно и оперативно относиться к исполнению ФЗ», - комментирует вице-президент Группы Компаний «Партнеры Земли» Юрий Сорокин.
Тем не менее, землевладельцы и потенциальные покупатели земли весь год не могли чувствовать себя спокойно, соответственно, сделки по покупке крупных объемов земли, практически не совершались. Даже с 50% скидкой участок более ли менее в хорошем месте продать в этом году было крайне сложно, - никто не хотел рисковать.
Второй фактор, - смена стратегии управляющих компаний и застройщиков и переход к реализации от дорогих участков с домами к участкам без подряда, - вытекает из первого, а также объясняется банальным затоваривание рынка дорогими домами и участками. Ведь с 2005 по 2008 гг. основной акцент девелоперами, УК, спекулянтами делался на дорогое предложение, так как на нем можно было заработать больше, чем на экономе. В результате образовался реальный дефицит в дешевой земле, который не мог удовлетворить полностью вторичный рынок. Экономический кризис, нестабильность валют и столичного рынка недвижимости привели людей к мысли, что наиболее надежным вложением средств будет земля, к тому же для многих загородный дом был мечтой. Вся эта совокупность факторов дала толчок к появлению на данный момент более 150 поселков без подряда.
Продавцам дорогой недвижимости, риэлторам, специализирующимся на так называемых элитных объектах, эта ситуация естественно не могла понравиться. Появились статьи о том, что формируются новые «шанхаи» (хаотичная застройка без единого архитектурного стиля), что это портит облик Подмосковья и лучше покупать дорогой участок с домом по ипотеке или в кредит, чем голый участок и потом жить на стройке. Тем не менее, следует констатировать факт, что людей это не останавливает, - они готовы ждать и жить пять лет на стройке, но зато потом гораздо дешевле построить себе дом, который им хочется.
Конечно же есть опасения того, что воспользовавшись такой ситуацией активизируются мошенники и появятся «обманутые дольщики 2». Сейчас более 80% новых поселков без подряда не имеет коммуникаций. По нашим предположениям, хорошо, если половина ленд-девелоперов сдержит свое обещание провести коммуникации в срок. Вывод: надо выбирать надежные компании, которые реализуют не один проект; обязательно внимательно читать договор купли-продажи и требовать документы, которые подтверждают наличие коммуникаций или их подведение в ближайшее время. При соблюдении этих факторов, участки без подряда более чем конкурентоспособны.
 
Изменение цен за год
Одной из основополагающих тенденций на земельном рынке в 2009 году стала ценовая коррекция на земельные участки. На протяжении всего года, за исключением летнего периода, на розничные участки в Московской области фиксировалось плавное снижение цен. Средняя стоимость сотки земли на первичном рынке (участки без подряда) в декабре, по сравнению с январем 2009 года уменьшилась на 6,79% - с 282 173 до 263 000 руб. На вторичном рынке за этот же период снижение чуть меньше, - на 6,52% с 231 425 до 216 300 руб. Любопытно, что долларовые цены наоборот незначительно выросли, однако это связано с игрой на курсе американской валюты по отношению к рублю.
Самое значительное падение цен на розничные земельные участки в 2009 году зафиксировано на дорогие участки до 30 км от МКАД. Так, средняя стоимость сотки земли на этом расстоянии в поселках высшей категории бизнес+ и элит уменьшилась только за 9 месяцев на первичном рынке на 10,23%, - до 1 042 048 руб. На вторичном рынке снижение за три квартала составило 12%, - до 1 001 984 руб. В поселках бизнес класса на первичном рынке цены упали на расстоянии до 30 км от МКАД на 13,64%, до 483 112 руб. за сотку. Серьезно упали в цене участки на вторичном рынке эконом-класса на расстоянии 40-60 км от МКАД, - на 10,46% до 191 545 руб. Наименьшее падение было зафиксировано в дальнем Подмосковье. Так за 9 месяцев текущего года стоимость земли в поселках эконом-класса на расстоянии 60-100 км от МКАД снизилась на первичном рынке на 4,64% до 120 026 руб. за сотку, на вторичном еще меньше – на 1,53% до 92 847 руб. 
Из трех наиболее популярных сегодня трасс, где активно развиваются загородные проекты, - Новорижском, Киевском и Симферопольском шоссе, - на первичном рынке за 12 месяцев цены больше всего упали по Киевскому направлению на 10,4% до 414 600 руб., на Новорижском падение существенно меньше на 3,66% до 333 000 руб. При этом противоположная ситуация наблюдается на вторичном рынке, где на Новорижском шоссе снижение цены в 2009 году составило 8,96%, а на Киевском 5,07%.
Своеобразный рекорд был поставлен на Симферопольском шоссе, которое стало единственным направлением, где за счет ввода дешевых поселков без подряда, стоимость сотки к концу года увеличилась на 2,7% до 215 200 руб., на вторичном рынке цена земли здесь уменьшилась на 4,25% до 192 900 руб.
В следующем году, по мнению экспертов Коммуникационной группы «Земер», цены на участки в поселках бизнес-класса продолжат плавное снижение, впрочем, на качественные проекты цены могут оставаться на одном уровне или даже немного вырасти. Эконом класс, учитывая сезонность, будет незначительно расти в цене. Спрос на дорогие поселки без подряда по-прежнему будет оставаться на низком уровне и цены продолжат снижение.
По словам генерального директора Коммуникационной группы «Земер» Ильи Терентьева, одним из факторов, который имеет вероятность негативно повлиять на первичный рынок и понизить стоимость земли в 2010 году, может стать появление первых скандальных поселков без подряда, где управляющие компании не выполнят своих обещаний. Например, выдача свидетельств о собственности, проведение коммуникаций, дорог и т.д. «Это может подпортить репутацию рынку», - считает И.Терентьев.
Тем не менее, 2010 год, во всяком случае, его первая половина, обещает быть благоприятной для управляющих компаний, реализующих поселки без подряда (при условии стабильного развития экономики страны). Покупатели будут более избирательно подходить к покупке – будут выбирать не только по цене, но и бренду управляющей компании, более внимательно относиться к документам и т.д.
На вторичном розничном рынке эксперты прогнозируют такое же увеличение активности, как и на первичном. Как уже ранее отмечалось аналитиками «Земер», в отличие от первичного рынка, где идет сокращение скидочных акций, на вторичном, наоборот, некоторые продавцы ранее не готовые к снижению цен, сейчас предлагают скидки в 5-8%. Кроме того, увеличение спроса объясняется отсутствием оптимального предложения со стороны первичного рынка. В первую очередь это как раз связано с отсутствием коммуникаций при покупке, в связи с чем, иногда не понятно как вести строительство.
 
Средняя стоимость розничных участков в Подмосковье на первичном (участки без подряда) и вторичном рынках в первой половине 2009 г.
Первичный рынок (розница) руб.
Январь
Февраль
Март
Апрель
Май
Июнь
За 6 мес. %
282 173
 
281 073
279 119
 
274216
 
266690       
268355   
-4,89
y.e.
8 550
8 030       
8 202
8 309
8 608
8 576
0,30
Вторичный рынок (розница) руб.
231 425
230 011
229 448
219808
216624
218618
-5,53
y.e.
6 838
6 424
6 788
6 602
6 992
6 987
2,19

Средняя стоимость розничных участков в Подмосковье на первичном (участки без подряда) и вторичном рынках во второй половине 2009 г. Итоговое изменение.
Первичный рынок (розница) руб.
Июль
Август
Сентябрь
Октябрь
Ноябрь
Декабрь
(прогн)
За 6 мес. %
за 12 мес. % (прог)
 
270295             
269076     
264950
261063
263149
263 000
-2,69
-6,79
y.e.
8 513
8 525
8 805
8 989
8 827
8 830
3,72
3,29
Вторичный рынок (розница) руб.
219461
217677
216412
215746
216256
216 300
-1,44
-6,53
y.e.
6 912
6 897
7 192
7 429
7 254
7 260
5,04
6,20

Первичный и вторичный рынки. Средняя стоимость участков с учетом их классности и удаленности от МКАД (ИЖС, дачное строительство) за 9 месяцев 2009 г.
Удален. км.
Рынки
 
Бизнес+, Элит
Итого за 9 мес. % (январь-сентябрь 2009г)
Бизнес
Итого за 9 мес. % (январь-сентябрь 2009г)
Эконом
Итого за 9 мес. % (январь-сентябрь 2009г)
0-30
Перв.
1 042 048
-10,23
483112
-13,64
 
 
Втор.
 
1 001 984
 
-12


ИСТОЧНИК: АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:

Данные о ценах на стройматериалы и жилье в России в ноябре 2009 г.
21.12.2009 12:09

Департамент ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы АСР совместно с Союзом инженеров-сметчиков подготовили оперативные данные об изменении цен на основные стройматериалы с начала 2009 г., а также о ценах на рынке жилой недвижимости в крупных городах России на ноябрь 2009 г.

 

1. О ситуации с ценами на рынке строительных материалов

По состоянию на ноябрь 2009 года изменение цен на основные строительные материалы к декабрю 2008 года составило -8,5% (в том числе за за май -0,77%, за июнь -0,18%, за июль -0,43%, за август +0,06%, за сентябрь +0,07%, за октябрь +0,15%, за ноябрь -0,25%). Общее изменение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 года и составило к ноябрю 2009 года -16,64%.

Изменение цен на строительные материалы привело к снижению себестоимости строительства за январь-ноябрь2009 года на -3,45% (в том числе за май –0,51%, за июнь -0,10%, за июль -0,33%, за август +0,07%, за сентябрь +1,16%, за октябрь +0,12%, за ноябрь -0,09%), а с начала кризиса в сентябре 2008 года – на -11,89 %.

Следует обратить внимание, что за период кризиса себестоимость строительства снизилась в меньшей степени, чем строительные материалы - -11,89% и -16,64% соответственно.

Строительная себестоимость 1 кв.м. площади жилых домов эконом-класса (панельные, блочные, сборно-монолитные дома) составляет в среднем по России 25-30 тыс. руб. и включает стоимость земли (выкуп-аренда), проектирование и выполнение строительно-монтажных работ.

По нашей оценке цены на основные строительные материалы и себестоимость строительства в России в ближайшее время снижаться уже не будут. Наоборот возможен незначительный рост по отдельным позициям (цемент, арматура, инертные материалы, растворы и бетоны). Пик снижения цен был пройден в апреле - июне, когда строительные материалы подешевели за месяц на 2,87 - 3%. С осторожным оптимизмом можно говорить, что дно достигнуто или почти достигнуто.

Возвращение на рынок стройматериалов тенденции к росту может привести к повышению себестоимости строительства и цен на недвижимость.

Изменение средних отпускных (оптовых) цен производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства

за 2008 год и за январь-ноябрь 2009 года

 

№

п/п

Наименование ресурса

Рост за 2007 год,

%%

Изменение за

2008 год, %%

Изменение за январь-ноябрь

2009 года, %%

1

Портландцемент   

70-106 %

-14,6% -25 %

-56,49%

2

Бетон товарный

43,7 %

+3,1 %

-52,68%

3

Щебень

10,2 %

+14,8 %

-39,39%

4

Кирпич керамический  

32,6 %

+21,1 %

-27,7 %

5

Песок  для строительных работ  

12,4 %

+18,4 %

-27,57%

6

Раствор  товарный

43,56 %

+4,4 %

-27,30%

7

Трубы водогазопроводные

9 %

+12,0 %

-12,02%

8

Смеси  асфальтобетонные 

10,5 %

+35,6%

-11,28%

9

Сборные железобетонные конструкции

34,5 – 55,4 %

+7,6 %

-8,6%

10

Кирпич   силикатный    

22,9 %

+15,6 %

-4,95%

11

Краски 

7,1 %

+21,5 %

+14,5 ÷ +28,16%

12

Листы гипсокартонные 

6,12 %

+6,4 %

+18,3% *)

13

Плиты минераловатные

25,2 %

+5,2 %

+12,5% *)

14

Арматура товарная

13,9 – 15,5 %

-0,04%

+12,27%

15

Паркет

17 %

+13,4 %

+4,09%

 

В СРЕДНЕМ

+28,08 %

+6,1% ÷ 12,2%

-8,5%

*) не во всех регионах

 

По данным пресс-службы Московской фондовой биржи (МФБ) в октябре 2009 года стоимость цемента на МФБ продолжила снижение, упав на 4,4%, по отношению к сентябрю - примерно до 2,1 тыс. руб. за 1 т.

Согласно данным МФБ, в октябре стоимость цемента марки

400 Д20 снизилась на 5,5% (до 2,16 тыс. руб. за 1 т),

500 Д0 - на 4,2% (до 2,01 тыс. руб. за 1 т),

500 Д20 - на 20,6% (до 2,09 тыс. руб. за 1 т).

Всего же в прошлом месяце на бирже было продано 13,4 тыс. т цемента.

 

Напомним, что цемент на МФБ вновь начал дешеветь в июле (на -2,3%), после 4 месяцев подорожания (в марте 2009 г. - на +1%, в апреле - на +11,92%, в мае - на +7%, а в июне - на +3,16%) В сентябре цена цемента снизилась на -1,46%, в октябре -4,4%.

Еще два года назад цементный бизнес в России считался одним из самых перспективных: на волне повсеместного подъема строительства, спрос, а соответственно, и цены на цемент росли, как на дрожжах. Но период благоденствия цементников оказался коротким: финансовый кризис "заморозил" множество девелоперских проектов в России, что в свою очередь привело к резкому снижению потребления цемента.

Однако, по нашей оценке падение спроса на цемент должно в ближайшее время остановиться, а потребление цемента – стабилизироваться.

 

По данным Rusmet.ru cредняя отпускная цена металлопроката в октябре по сравнению с сентябрем выросла на 4,3%. Отпускная цена сортового проката возросла в среднем на 3,2%. Цена круга и квадрата выросла на 1,3%, уголка – на 0,4%, арматуры – на 6,2%, катанки – на 4%, балки и швеллера – на 3,7%. Отпускная цена листового проката выросла в среднем на 5,6%. Горячекатаный лист подорожал на 8,3%, холоднокатаный – на 9,1%, оцинкованный – на 5,3%, нержавеющий – на 4,1%.

В ноябре рост цен на внутреннем рынке (и так совсем незначительный) к середине месяца практически прекратился. За последнюю неделю цены большинства видов проката не изменились, а цены арматуры и катанки уже снизились -0,5% и -0,3% соответственно. В ближайшем будущем не видно ничего, что заметно изменило бы к лучшему сегодняшнее состояние.

 

Изменение средних месячных цен октября в процентах к ценам сентября

 

Средние отпускные (оптовые) цены производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства

на ноябрь 2009 года

 

№ п/п 


ИСТОЧНИК: АСН-инфо
МЕТКИ: СТРОИТЕЛЬНЫЕ МАТЕРИАЛЫ СТРОЙМАТЕРИАЛЫ
Подписывайтесь на нас: