Подумать об отдыхе
Рынок загородной гостиничной недвижимости постепенно начинает развиваться, несмотря на затяжные сроки окупаемости бизнеса.
Директор по развитию компании ProExpert Полина Яковлева отмечает, что на настоящий момент на рынке загородной гостиничной недвижимости Петербурга и Ленобласти функционирует порядка 80 отелей 3, 4, 5 звезд, номерной фонд в которых превышает 20 лотов. Более 70% от всего объема составляют проекты 3 звезды. Международные операторы на этот рынок не выходят. Им интересны более крупные проекты, которые сложно развивать вне городских территорий.
При этом исторически сложилось так, что основной объем загородной гостевой недвижимости сосредоточен в Курортном районе на берегу Финского залива. В этой локации насчитывается около 30 отелей, основная доля которых относится к элитному сегменту. Один из последних проектов реализован в 2016 году - апарт-отель «Первая Линия. Life Energy Resort». Знаковым проектом, который ожидается ко вводу, должен стать город-курорт Gatchina Gardens в Гатчинском районе, рассчитанный на 800 тыс. кв.м курортной недвижимости. Инвестором Gatchina Gardens выступает шведский инвестиционно-строительный холдинг CastorX Capital.
Тем не менее, считает Полина Яковлева, сегмент загородной гостиничной недвижимости развит слабо, и в первую очередь это связано с затяжными сроками окупаемости. Если в городе заполняемость в среднем по году находится на уровне 75%, то в загородных проектах - только 45%. Кроме того, в загородных проектах заполняемость сильно завязана на сезонности: в летний период она может достигать 100%, а в остальные сезоны резко сократиться до минимальных показателей.
«При этом арендный бизнес на загородном рынке развивается гораздо активнее: число запросов на аренду коттеджей или апартаментов на летний сезон, на выходные, при условии развитой инфраструктуры как для летнего, так и для зимнего отдыха, растет с каждым годом», - отмечает Полина Яковлева.
Схожая позиция по рынку загородного гостиничного бизнеса и у руководителя проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group Екатерины Тейдер. По ее словам, сейчас развитие этой отрасли происходит, в основном, через реконструкцию и приспособление под современное использование советских зданий. В этом случае уровень сервиса остается не выше среднего, поскольку такой путь имеет определенные ограничения. Другой путь – новое строительство современных комплексов в сочетании с коттеджными поселками. В этом случае объект обычно привязан к конкретной локации и конкретным«якорям», обеспечивающим заполняемость, как в случае с Коробицыно и Охта-Парком.
«Сложности у сегмента стандартные – в первую очередь, инженерные коммуникации. Их обеспечение в случае с новым строительством становится существенной финансовой нагрузкой. Вопрос на этом рынке сегодня стоит не в области конкуренции, а в области спроса. Популярные объекты довольно уникальны и привязаны к своей аудитории. В целом, рынок загородных отелей в Ленобласти настолько не наполнен и не сформирован сегодня, что говорить о конкуренции не приходится», - делает выводы Елена Тейдер.
Однако, согласно исследованию компании «Решение», за последние 10 лет в сегменте гостеприимства «незаметно» для потребителей и профессионалов рынка сформировался сегмент организованных загородных баз отдыха с функцией краткосрочной и долгосрочной аренды. Эксперты насчитали около 60 таких игроков рынка, которые предоставляют в аренду коттеджи и апартаменты, и сопутствующие услуги высокого качества, с числом коттеджей не менее 5.
Оборот изученного сегмента, по оценке специалистов, составляет более 1 млрд рублей в год, а общее число коттеджей разной вместимости превышает 900 единиц. Основным конкурентом для данных игроков выступает предложение частного сектора, которое традиционно притягивает потребителей, арендующих жилье за городом.
По оценке экспертов, основной спрос в сегменте формируется в сезон отпусков. В то же время в настоящий момент растет спрос на аренду в межсезонье, поэтому часть баз отдыха имеют предложение долгосрочной аренды (от 6 мес. до 1 года). Имеются даже примеры баз отдыха, полностью ориентированных на долгосрочное проживание.
Стоит добавить, что сейчас «Решение» выступает с инициативой создания ассоциации загородного отдыха, которая объединила бы усилия игроков рынка для его популяризации в регионе.
Мнение
Георгий Богачев, собственник базы отдыха «Илоранта»
На мой взгляд, потенциал у данного рынка недвижимости есть. Сейчас появляется все больше людей, которые рассматривают загородные отели, гостевые домики, базы отдыха как альтернативу даче. Они привыкли к комфорту и не представляют себя на 6 сотках с туалетом на улице, а иметь дом со всеми городскими удобствами не могут себе позволить. Тем более, что его содержание требует дополнительных сил и времени. В целом, я сторонник точки зрения, что загородную гостиничную недвижимость необходимо развивать в формате небольшого семейного бизнеса, как это принято в Европе. Но, конечно необходимо грамотное позиционирование в работе с такими объектами.
На 1 июля 2014 года в Петербурге введено 1,411 млн кв м жилья. В числе лидеров по вводу остаются Пушкинский, Невский и Выборгский районы. Цены на жилье последние два месяца стоят на месте, а в некоторых случаях – «пятятся назад».
Алексей Берников, маркетолог-аналитик ЗАО «Группа Прайм», отмечает, что по сравнению с первым полугодием прошлого года рост объемов ввода жилья в Петербурге составил почти 50%
«На сегодняшний день более чем 30% от всего объема предложения на рынке новостроек Санкт-Петербурга (без учета Ленобласти) заявлены со сроками сдачи в 2014 году. А с учетом бурно развивающихся приграничных районов эта цифра может легко достичь 40%. Все это позволяет сделать вывод о том, что ключевой тенденции первого полугодия 2014 стал стремительно растущий объем не только ввода в эксплуатацию, но и вывода в продажу новых объектов, значительной частью которого являются проекты комплексного освоения территорий (КОТ, примерно около 40%)», - говорит господин Берников. Он считает, что с одной стороны, большое количество проектов КОТ благоприятно для потребителя, так как зачастую это – проекты с единой концепцией, с наличием инфраструктуры, пусть и не всегда достаточной. Да и девелоперу по совокупности факторов гораздо проще осваивать крупное «пятно» в несколько очередей, нежели заниматься точечной застройкой. С другой стороны, массовая застройка многоэтажным жильем в рамках КОТ на окраинных территориях города может привести к затовариванию рынка. Кроме того, за интенсивным развитием жилой застройки в приграничных районах зачастую не успевает инфраструктура и общественный транспорт.
«Несмотря на волну ажиотажного спроса в марте-апреле и, как следствие, повышение цен отдельными девелоперами в среднем на 3-5%, сегодня стоимость жилья откатилась на уровень конца 2013 – начала 2014 года. В среднем по городу цена за квадратный метр составляет около 95 000 рублей», - рассказывает господин Берников.
Сейчас, по его словам, наблюдается летнее затишье, далее можно прогнозировать традиционный подъем спроса с начала осени, сопровождающийся плавным ростом цен до конца года. Резких скачков либо падений не ожидается. «И к концу декабря средняя цена реализации жилья достигнет отметки 98-100 тысяч рублей за «квадрат», - дает прогноз господин Берников.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер» приводит такие данные: «В июне средняя стоимость кв.м. в новостройках эконом-класса Санкт-Петербурга составила 70-75 тыс. рублей, в комфорт-классе средние показатели зафиксированы на отметке 100-105 тыс. рублей за кв.м. При этом цены в отдельных районах области. Например, в новостройках Ломоносовского района, находящихся на начальном этапе строительства, цены начинаются от 40 тыс. рублей за кв.м. В целом, как и на московском рынке, в новостройках Санкт-Петербурга наблюдается затишье после активных весенних месяцев – марта-апреля».
Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St Petersburgподтверждает факт, что в мае и июне 2014 года все специалисты рынка недвижимости отмечают спад покупательской активности. «Ситуация вполне объяснима стабилизацией экономической обстановки, спровоцировавшей повышенный спрос в начале этого года, исчерпанием текущих накоплений населения, за счет которых во многом обеспечивался высокий уровень продаж и сезонностью. На рынке жилья массового спроса на данный момент сложилась ситуация явного перепроизводства. Застройщики регулярно выводят в продажу, как новые жилые проекты, так и следующие очереди в строящихся комплексах. Объем предложения регулярно пополняется и достиг своего пикового значения. При этом спрос второй месяц подряд демонстрирует явный спад и существенно отстает от предложения. В этих условиях важную роль помимо стоимости начинают играть качество проектов, темпы строительства, их инфраструктурное наполнение, проработка концепции, планировочных решений и, конечно, локация», - говорит госпожа Немченко.
Она предполагает, что сделок с недвижимостью во 2-ом полугодии станет меньше. Вместе с тем, когда происходит уменьшение спроса и увеличение предложения, среди застройщиков обостряется конкуренция. «В этот момент одним из наиболее важных факторов борьбы за покупателя становится скорость строительства. Опережение заявленных сроков является мощной мотивацией при выборе того или иного девелопера», - говорит госпожа Немченко.
Елена Лашаева, генеральный директор АН «АРИН» резюмирует: «Первые полгода 2014 г. для строящегося рынка Петербурга выдались неоднородными. Весенний ажиотажный всплеск сменился резким падением покупательского спроса к началу лета. Цены в ряде строящихся объектов показали рост на 10-15 процентов, а потом вновь упали до уровня декабря прошлого года. Еще одна тенденция: внушительные объемы вывода на рынок новых проектов».
Пиковые показатели спроса на строящееся жилье были зафиксированы экспертами АРИН в феврале-марте 2014 года. В эти месяцы число запросов увеличилось на 34 %, а заключенных договоров - на 27 %. «В том числе рост произошел за счет инвестиционных покупок. Наиболее ощутим всплеск спроса оказался для компаний, строящих жилье в сегменте эконом-класса.
«Если в феврале новые квартиры чаще приобретались для вложения средств, то в конце марта покупатели уже в буквальном смысле собирали последнее для квартиры «для жизни». В апреле был достигнут, так называемый, «психологический потолок» цены, после которого сторнировали продажи в сегменте строящейся недвижимости и появился явный интерес ко вторичному рынку. Когда застройщики увидели резкий спад спроса, они среагировали на это понижением цен. В конце апреля и начале мая почти все девелоперы стали проводить различные акции и распродажи квартир.
«Однако, несмотря на понижение цен, весь май активность спроса на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга демонстрировала отрицательную динамику. Тенденция продолжилась и в июне. Мы видим спад активности покупателей, однако он уже не столь велик. В целом с начала месяца рынок просел на 0,3 %, и эти показатели уже можно отнести к традиционным сезонным. К осени мы рассчитываем на традиционное оживление рынка», - говорит госпожа Лашаева.
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга на 01.07.2014 года
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за июнь 2014 года
СПРАВКА о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за июнь 2014 года
СПРАВКА о законченном реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за июнь 2014 года
На рынке загородного жилья Петербурга и области в последние годы резко выросло число объектов незавершенного строительства. Доля замороженных проектов сегодня составляет от 15 до 30% от общего объема предложения. Такие проекты-неудачники негативно влияют на весь рынок, снижая уровень спроса на качественные загородные проекты, заявляют эксперты.
Экспертные оценки объема рынка загородного недостроя сильно разнятся. По словам директора по маркетингу компании «ПетроСтиль» Елены Карасевой, проекты в официальной стадии «заморозки» занимают около 10-15% рынка загородного домостроения. «Но есть и другая категория – это проекты, которые компания номинально продает, то есть когда клиент звонит, его консультируют, готовы показать объект, однако фактически по тем или иным причинам продаж уже нет годами. Доля таких проектов может достигать 30%», – говорит госпожа Карасева.
Директор по продажам жилой недвижимости УК «Теорема» Марина Агеева согласна с такой оценкой, подсчитав, что всего в пригороде Петербурга насчитывается 50 объектов незавершенного строительства. В свою очередь, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрий Сперанский на начало II квартала 2014 года насчитал 145 таких проектов. Вдобавок еще 16 поселков продаются оптом – они сняты из розничной продажи и реализуются единым пятном. «Для сравнения, количество проектов, которые сегодня числятся в продаже, – 426. Из них активно продаются 80 проектов, а примерно 150 комплексов можно уверенно назвать кандидатами на «заморозку», – говорит эксперт.
Ведущий аналитик АН «Итака» Екатерина Бармашова считает, что доля замороженных на этапе реализации проектов не превышает 5%. При этом эксперты сходятся на мнении, что количество проектов, реализация которых была приостановлена, за последние два года резко возросло.
«Например, за 2013 год объем предложения объектов на рынке загородной недвижимости сократился практически в два раза, и вместо 400 коттеджных поселков осталось около 200», – отмечает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. Елена Карасева подсчитала, что до 40% всех проектов не заключили в 2013 году ни одной сделки.
Генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев добавил, что значительное количество таких проектов стартовало еще в середине 2000-х годов и каждый год с активного рынка уходят 4-5 невостребованных поселков.
Замороженный север и юг
По мнению экспертов, наибольшее количество загородного недостроя сосредоточено на юге и севере города. По словам Екатерины Бармашовой, внушительный пул замороженных коттеджных поселков собрал Курортный район. Это связано с завышенными ожиданиями инвесторов относительно привлекательности этой локации. В качестве примера эксперт приводит проекты «Золотая миля», «Коттеджи в Репино», «Морской клуб», «Балтийский берег», Villapremium. В Приморском районе затягивается реализация проектов «Морская Лахта» и «Лахта-модерн».
Наибольшее количество загородных проектов, около 35%, сконцентрировано во Всеволожском районе Ленинградской области, считает Арсений Васильев. «Здесь же располагается значительная часть невостребованных поселков, которые появились во времена начала развития девелоперами загородного направления. Ближайший к нему Выборгский район держит второе место. Именно север как наиболее престижное направление был востребован как среди потенциальных покупателей, так и среди застройщиков. К сожалению, правильно оценить потребности рынка смогли не все», – резюмирует эксперт.
В свою очередь, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов, советник руководителя ГК «Стинком» Светлана Невелева полагает, что благодатная почва для появления проектов-неудачников находится именно на юге города – там изначально проще этапы согласований, поэтому больше непрофессиональных девелоперов были способны поднять первый старт. В Тосненском районе области эксперты отмечают проект «Царицына гора», в Волосовском – «Усадьба Донцо».
Просчет в стратегии
Основной причиной провала проекта загородного домостроения, по мнению экспертов, является неграмотный маркетинг на этапе планировании проекта, юридические сложности согласований, а также дороговизна подготовки земли.
Владельцы земли в таких случаях нередко либо частники, обзаведшиеся землей по случаю, либо компании, для которых земля не является приоритетным бизнесом, в штате которых нет профильных специалистов», – считает эксперт. В качестве примера такого проекта-неудачника руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg Тамара Попова приводит коттеджный поселок «Сторожевая гора». Работы в нем были приостановлены на определенном этапе и до сих пор не доведены до конца.
Мнение:
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar:
– Наличие подобных проектов сказывается на всем загородном рынке и даже на качественных проектах. У потребителей пропадает доверие к девелоперам, и они выбирают городские объекты, которые более известны, а значит, и более надежны, по их мнению. В результате добросовестным девелоперам приходится в одиночку бороться с негативной репутацией всего загородного рынка.