Ипотека дешевеет, но не для всех
Низкие ставки стали мощным стимулом спроса на ипотеку: в 2017 году выдачи кредитов в Петербурге выросли на 35%. О рекордных объёмах кредитования уже сообщили многие банки. Ситуация на рынке останется благоприятной и в 2018 году, полагают эксперты. В цене вырастут только кредиты с низким первоначальным взносом.
Согласно данным Центробанка, за 11 месяцев 2017 года в Петербурге было выдано кредитов на 110,375 млрд. рублей, что на 35,1% больше, чем за тот же период 2016 года (81,708 млрд. рублей). Такая же высокая динамика, рост на уровне 34,5%, наблюдалась и в целом по России: в общей сложности российские банки выдали за 11 месяцев 2017 года кредитов на 1,731 трлн. рублей. По итогам всего 2017 года выдачи, скорее всего, вырастут до 40%, полагает генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов.
ТОП-5 ипотечных банков в Петербурге остается неизменным: Сбербанк, ВТБ24, Банк «Санкт-Петербург» (БСПБ), Россельхозбанк, на 5 место можно поставить вместе – Дельта Кредит, Абсолют банк и Газпромбанк.
Северо-Западный банк Сбербанка за 11 месяцев 2017 года выдал в Петербурге 33 тыс. кредитов на 75,6 млрд рублей (рост 57%). На Петербург сегодня приходится 53% всего ипотечного портфеля. Мощным стимулом стали ставки, говорит директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного Сбербанка Вячеслав Лебедев. Еще в феврале 2017 года банк снизил их на 1,1 п.п., существенно упростил саму линейку ставок, а затем реализовал сервис по покупке квартир онлайн. За 11 месяцев 2017 года уже 2690 клиентов приобрели квартиры именно таким способом.
Выдачи розничного бизнеса ВТБ по итогам 2017 года выросли на 21% (13,7 тыс. ипотечных кредитов на 36,3 млрд рублей) и стали рекордными после декабря 2014 года. БСПС увеличил выдачи на 41% (11,3 тыс. кредитов на 25 млрд. рублей), Абсолют Банк - на 20%, (1300 кредитов на 3,6 млрд. рублей). «Если в начале года некоторые откладывали покупку, то начиная с осени, люди стали активнее приобретать недвижимость. Возможно, определенную роль сыграли опасения, что на фоне увеличения количества сделок на рынке недвижимости, может увеличиться стоимость квадратного метра», - рассказывает Мария Батталова, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Петербурге. Вслед за ключевой ставкой стоимость ипотеки в 2017 году в среднем по рынку снизилась на 2-2,5 п.п. В настоящее время среднерыночные ставки на первичном рынке составляют 9,5% на вторичном 9,5-10%.
Пик выдач, по словам г-жи Батталовой, пришелся на декабрь, когда стало известно, что регулятор ужесточает требования по резервированию по кредитам с низким первоначальным взносом, и с 1 января 2018 года с рынка исчезнут программы с первоначальным взносом менее 20%. Те, кто рассчитывал приобрести недвижимость с минимальным первоначальным взносом, постарались завершить сделку до конца 2017 года.
Снижение ставок способствовало росту интереса и ко вторичному рынку. По итогам 2017 года доля вторички в выданных кредитах существенно выросла: в 2016 году на нее приходилось 43%, то в 2017 году - 51 %. Спрос стал более сбалансированным: в ВТБ доля кредитов на покупку готового жилья по итогам года достигла 34%, тогда как по итогам 2016 года этот показатель составлял лишь 25%. Тем не менее, средняя ставка на «первичку» в настоящий момент ниже благодаря специальным условиям для ряда застройщиков. «Об перераспределении рынка говорилось еще в первом квартале 2017 года, это следствие выравнивания ставок первички и вторички, и этот процесс еще продолжится», - считает г-н Ельцов. В 2017 году на строящееся жилье приходилось 45% всех ипотечных кредитов Северо-Западного Сбербанка, но в Петербурге эта цифра существенно отличалась - 57%. Возможно, здесь сыграло роль большое количество предложений и партнерских программ от партнеров – застройщиков, считает Вячеслав Лебедев.
Средняя сумма кредита в Петербурге в прошлом году выросла с 2 млн. до 2,5 млн. рублей, отмечает г-н Ельцов. А первоначальный взнос напротив снизился с 30% до 20%.
В 2018 году рост рынка продолжится, полагают эксперты. Агентство ипотечного жилищного кредитования прогнозирует рост выдачи ипотечных кредитов в России в 2018 году до 2,5 трлн рублей. В сложившейся ситуации ипотека становится основной движущей силой жилищного рынка, говорится в стратегии развития жилищной сферы до 2025 года, которую 24 января 2018 года представил в Госдуме глава Минстроя России Михаил Мень. В стратегии говорится, что в 2017 году доля строящегося жилья, приобретаемого в ипотеку выросла до 40%. Ожидается, что через пять лет доля ипотеки в покупке нового жилья будет составлять 70%.
В текущем году ЦБ прогнозирует очередное снижение ключевой ставки еще на 1 пункт в течение года. «Вряд ли ставки по ипотеке продолжат снижаться столь же стремительными темпами, однако первые недели начавшегося года демонстрируют умеренное сохранение тенденции к понижению. Естественными ограничениями тут выступают исчерпание платежеспособного спроса и снижение реальных доходов населения, что может в итоге повлиять на темпы выдачи кредитов, несколько снизив их в текущем году», - говорит Алексей Коренев, аналитик ГК "ФИНАМ". Отдельные видные фигуры отрасли прогнозируют понижение ставок в течение года еще на 2%, однако реальное ближайшее снижение ставки будет доступно лишь по программе госсубсидирования по кол-ву рожденных детей, добавляет г-н руководитель направления Группы развития и поддержки бизнеса ипотечного кредитования Дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров.
Повышение банками первоначального взноса до 20% не окажет существенного влияния ни на ипотечный рынок, - объемы выдач с минимальным взносом в целом по рынку невелики, отмечает г-жа Батталова. Но важным изменением, по ее словам, должен стать запуск госпрограммы для семей с детьми: при рождении второго или третьего ребенка в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года, ставка будет субсидироваться до 6% в течение 3 или 5 лет.
Рынок жилищного строительства Петербурга начинает приходить в себя после октябрьской революции в 214-ФЗ, оставившей на рынке страхования ответственности застройщиков лишь несколько компаний. Крупный бизнес смог выбить у страховщиков нужные ставки, а вот малый и средний спасет лишь пересмотр системы страхования, уверены эксперты.
Почти месяц потребовался петербургским строителям, чтобы выбраться из коллапса, вызванного поправками в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве», вступившими в силу 1 октября. Изменения коснулись требований к уставному капиталу компаний, работающих на рынке страхования договоров долевого участия. С 1 октября работать позволено лишь компаниям с уставным капиталом не менее 1 млрд рублей. В итоге без страхового обеспечения Росреестр просто остановил процесс регистрации сделок с недвижимостью по договорам долевого участия.
В списке Центробанка есть всего 19 подходящих под новые требования компаний, а реально занимаются страхованием только 3-4 организации. Среди них участники рынка называют такие компании, как «Ринко», «Меско», «Евро-Полис». При этом ставка у них разнится от 0,3 до 1,75%. «Остальные компании не занимаются страхованием ответственности по ДДУ. Причины две: первая – очень высокие риски, и связано это в первую очередь с прозрачностью деятельности компаний-застройщиков, вторая причина – отсутствует рынок перестрахования рисков», – говорит заместитель председателя Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья ОМОР Российского Союза строителей Константин Пороцкий. «Эти несколько компаний выстроились в очередь к крупным застройщикам, а некрупные застройщики, не входящие в первую десятку, выстроились в очередь к этим четырем страховщикам. Все ходят по кругу друг за другом и по одному «прорываются» и «подписываются», – рассказал генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. По его данным, несколько компаний уже решили для себя этот вопрос. Но счет идет на единицы, а только в Петербурге работают порядка 200 строительных компаний.
Эту информацию подтверждает и генеральный директор СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов: «Ряд наших питерских застройщиков уже договорился и вышел к страховщикам, которые предложили им приемлемые тарифы». Официально же первым объектом в Петербурге, в котором возобновляется регистрация сделок в Росреестре после вступления в силу поправок к 214-ФЗ, стал ЖК «Екатерининский» компании «Мегалит». Застраховался застройщик у «Меско».
Самая актуальная проблема – ограничение Центробанка по объему страхования: не более 30% капитала компании (в среднем 300 млн рублей), то есть страховка покрывает только 100 квартир по 3 млн рублей, комментирует господин Белоусов. «А в Петербурге ежемесячно регистрируется 3 тыс. ДДУ. То есть объем страхового покрытия должен составлять не менее 9 млрд рублей. Таких возможностей у страховщиков просто нет», – рассказал эксперт.
По словам Константина Пороцкого, всего в стране работают около 4 тыс. застройщиков, емкость рынка примерно составляет около 3 трлн рублей. Застройщики отдают за страховку 1,7%, то есть суммарно более 50 млрд рублей. «Кроме того, какая или какие страховые компании, в том числе ОВС, готовы взять на себя риск страхования всего объема рынка?» – задается вопросом господин Пороцкий. По словам экспертов, искусственное сужение рынка было введено для того, чтобы принудить застройщиков к использованию либо банковских гарантий и проектного финансирования, а это значит работать с кредитами под 15-18% годовых, либо вступать в Общество взаимного страхования застройщиков. Впрочем, оба эти инструмента кажутся экспертам сомнительными.
«В явном виде прослеживается попытка направить застройщиков в некое ОВС, за которым стоят известные всем личности, в том числе депутаты Госдумы, что наводит на вопросы о прямом лоббировании интересов этого ОВС», – говорит Марк Лернер. При вступлении в общество нужно внести членский взнос – 1 млн рублей, что для региональных застройщиков является внушительной суммой. «Мы спрашивали лоббирующего ОВС депутата Хинштейна: что вы будете делать с рушащимся СУ-155, которое состоит в обществе? Он молчит. В ОВС за год собрали 500 млн рублей, а у компании долгов на сотни миллиардов. Да и в принципе недострой из 3-4 домов – это уже несколько миллиардов. А отвечать должны все члены общества – скидываться и достраивать объекты этого жулика?» – рассуждает господин Белоусов. Сейчас в ОВС 176 компаний, и ни одной из Петербурга.
Участники рынка и эксперты предлагают сразу несколько путей выхода из ситуаци. В «Объединении строителей СПб» предлагают создание специального агентства по страхованию рисков в долевом строительстве. Предполагается создать фонд страхования, куда все застройщики будут перечислять единый взнос для страхования рисков неисполнения своих обязательств. Похожую схему предлагают и в Российском Союзе строителей. По словам господина Пороцкого, необходимо создать специальные ассоциации застройщиков, на резервные счета которых строители будут отчислять 0,5-2% от стоимости каждой проданной квартиры. Средства данного счета идут на то, чтобы в ситуации возникновения трудностей у застройщика завершать недостроенные объекты строительства. Но все эксперты сходятся в одном: нужно срочно ввести мораторий на уже запущенные с 1 октября требования к страховым компаниям и не выдвигать никаких новых инициатив до Нового года.
Рынок офисной недвижимости Петербурга, просевший в первой половине 2015 года, в III квартале ожил. Спрос вырос на высококачественные объекты. Хуже всего приходится небольшим офисам, которые арендует малый и средний бизнес. Эксперты отмечают увеличение миграции арендаторов в поисках лучших условий.
По данным JLL, всего за первые девять месяцев года на петербургский рынок вышло 127 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости, или 14 бизнес-центров. Из них четыре относятся к классу А, 10 – к классу В+/В. В III квартале были введены в эксплуатацию пять бизнес-центров совокупной арендной площадью 74,5 тыс. кв. м. Крупнейшим является бизнес-центр класса А «Фландрия Плаза» площадью 33 тыс. кв. м. Остальные четыре объекта (41,5 тыс. кв. м) относятся к классу В+/В. «Согласно нашим прогнозам, объем ввода офисов в Петербурге по итогам 2015 года составит около 200-210 тыс. кв. м, а в 2016 году снизится до 150-160 тыс. кв. м», – подсчитал Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
По данным Knight Frank St Petersburg, суммарная арендная площадь качественных бизнес-центров Петербурга на конец III квартала 2015 года достигла 2,3 млн кв. м.
Сезонный всплеск
Все участники офисного рынка Петербурга констатируют в течение 2015 года снижение спроса в отрасли, по разным оценкам, достигшее 20-40%. «В настоящее время спрос по-прежнему неоднороден. Разные сегменты рынка как с точки зрения секторов экономики, в которых задействованы компании-арендаторы, так и с точки зрения занимаемых площадей ведут себя по-разному. Если говорить о цифрах, то как объем предложения, так и объемы спроса в III квартале выросли. Объемы поглощения в III квартале превысили суммарные показатели за первые шесть месяцев 2015 года – 57 500 кв. м в июле-сентябре против 50 тыс. кв. м в январе-июне текущего года. После традиционного летнего затишья на рынке наблюдался рост активности арендаторов, в результате чего было закрыто несколько крупных сделок свыше 1000 кв. м каждая», – проанализировала ситуацию Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в Петербурге.
Владислав Фадеев подтвердил, что активизация спроса на офисы привела к снижению объема вакантных площадей. «С рынка уходят панические настроения, когда собственники офисных объектов были готовы идти на большие уступки многим клиентам. Сегодня мы наблюдаем более рациональный подход арендодателей и точечные, взвешенные переговоры по условиям аренды. Но каждый клиент по-прежнему является крайне желательным для собственников, несмотря на оживление спроса и уменьшение доли вакантных площадей, рынок пока находится на стороне арендатора».
Ориентиры на Газпром
Эксперты офисного рынка сошлись во мнении, что активными арендаторами в настоящее время остаются компании из IT, финансовой и нефтегазовой сфер. Также наблюдается оживленный спрос со стороны компаний, работающих в строительной сфере.
Безусловно, самым активным игроком на рынке в текущих условиях остается Газпром и компании, обеспечивающие работу его структуры. По словам Дмитрия Золина, управляющего директора сети бизнес-центров «Сенатор», именно последние оживили спрос на офисные объекты класса А. «По итогам III квартала вакансия на объекты класса А снизилась и составила около 15%. Хуже всего в настоящий момент себя чувствуют офисы маленьких площадей – спрос на них просел, это связано с усугублением экономического положения малого и среднего бизнеса», – добавил он.
В свою очередь, Ирина Зеренкова, директор по маркетингу и продажам EKE, отметила, что компания также испытала на себе внимание со стороны Газпрома: «В БЦ «Пулково Скай» для предоставления монополисту нужных площадей мы вынуждены были не продлевать договоры с другими арендаторами нашего БЦ и помогали им в переезде».
Дайте скидку
В сложной экономической ситуации собственники бизнес-центров стараются удержать арендаторов. И тут, по мнению Ирины Зеренковой, важен индивидуальный подход. «Кому-то можно предложить переехать в более комфортное или видовое помещение, предоставить бесплатный ремонт, а для кого-то значение имеет только снижение ставки. Удержание арендаторов в кризис полностью зависит от профессионализма управляющей компании», – добавила она.
«Чтобы удержать клиентов в наших проектах, мы работаем над лояльностью и качеством сервиса», – отметил Дмитрий Золин.
Со своей стороны, Андрей Макаров, управляющий партнер БЦ «Сова», считает, что нужно привлекать внимание арендаторов новым ремонтом и ярким, нестандартным дизайнерским решением. «Опыт показывает, что помимо привлекательной арендной ставки и качественного предложения для заключения сделки арендатору можно предложить дополнительный бонус, например бесплатный переезд», – прокомментировал эксперт. По словам Ольги Шарыгиной, управляющего директора департамента управления активами NAI Becar, несмотря на сложную экономическую ситуацию, спрос на высококачественные объекты постепенно увеличивается. «Объем ввода новых объектов до конца года будет невысоким: заявлен выход на рынок двух бизнес-центров класса B (общая арендопригодная площадь – 24,7 тыс. кв. м)», – заключила эксперт. По ее словам, высококачественные объекты всегда были и будут востребованы.
Владислав Фадеев констатирует, что сейчас в основном реализуются лишь проекты, которые задумывались еще 2-3 года назад и более. А новые проекты на ранней, «бумажной» стадии откладываются до существенного оживления спроса, возобновления роста арендных ставок, а также существенного улучшения условий финансирования.
Мнение:
Марина Пузанова, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg:
– Рынок офисной недвижимости Петербурга продолжает находиться под влиянием макроэкономических и политических факторов. По-прежнему компании сырьевого сектора обеспечивают основное поглощение площадей. Статистический рост ставок аренды на вакантные площади обусловлен тем, что наиболее востребованными являются недорогие для своего сегмента площади, а остающиеся вакантными помещения с более высокими ставками составляют основную часть предложения. В долгосрочной перспективе практически не просматриваются новые масштабные высококлассные проекты, и рынок все больше рискует столкнуться с дефицитом площадей при выправлении экономической ситуации.