Ипотека дешевеет, но не для всех
Низкие ставки стали мощным стимулом спроса на ипотеку: в 2017 году выдачи кредитов в Петербурге выросли на 35%. О рекордных объёмах кредитования уже сообщили многие банки. Ситуация на рынке останется благоприятной и в 2018 году, полагают эксперты. В цене вырастут только кредиты с низким первоначальным взносом.
Согласно данным Центробанка, за 11 месяцев 2017 года в Петербурге было выдано кредитов на 110,375 млрд. рублей, что на 35,1% больше, чем за тот же период 2016 года (81,708 млрд. рублей). Такая же высокая динамика, рост на уровне 34,5%, наблюдалась и в целом по России: в общей сложности российские банки выдали за 11 месяцев 2017 года кредитов на 1,731 трлн. рублей. По итогам всего 2017 года выдачи, скорее всего, вырастут до 40%, полагает генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов.
ТОП-5 ипотечных банков в Петербурге остается неизменным: Сбербанк, ВТБ24, Банк «Санкт-Петербург» (БСПБ), Россельхозбанк, на 5 место можно поставить вместе – Дельта Кредит, Абсолют банк и Газпромбанк.
Северо-Западный банк Сбербанка за 11 месяцев 2017 года выдал в Петербурге 33 тыс. кредитов на 75,6 млрд рублей (рост 57%). На Петербург сегодня приходится 53% всего ипотечного портфеля. Мощным стимулом стали ставки, говорит директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного Сбербанка Вячеслав Лебедев. Еще в феврале 2017 года банк снизил их на 1,1 п.п., существенно упростил саму линейку ставок, а затем реализовал сервис по покупке квартир онлайн. За 11 месяцев 2017 года уже 2690 клиентов приобрели квартиры именно таким способом.
Выдачи розничного бизнеса ВТБ по итогам 2017 года выросли на 21% (13,7 тыс. ипотечных кредитов на 36,3 млрд рублей) и стали рекордными после декабря 2014 года. БСПС увеличил выдачи на 41% (11,3 тыс. кредитов на 25 млрд. рублей), Абсолют Банк - на 20%, (1300 кредитов на 3,6 млрд. рублей). «Если в начале года некоторые откладывали покупку, то начиная с осени, люди стали активнее приобретать недвижимость. Возможно, определенную роль сыграли опасения, что на фоне увеличения количества сделок на рынке недвижимости, может увеличиться стоимость квадратного метра», - рассказывает Мария Батталова, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Петербурге. Вслед за ключевой ставкой стоимость ипотеки в 2017 году в среднем по рынку снизилась на 2-2,5 п.п. В настоящее время среднерыночные ставки на первичном рынке составляют 9,5% на вторичном 9,5-10%.
Пик выдач, по словам г-жи Батталовой, пришелся на декабрь, когда стало известно, что регулятор ужесточает требования по резервированию по кредитам с низким первоначальным взносом, и с 1 января 2018 года с рынка исчезнут программы с первоначальным взносом менее 20%. Те, кто рассчитывал приобрести недвижимость с минимальным первоначальным взносом, постарались завершить сделку до конца 2017 года.
Снижение ставок способствовало росту интереса и ко вторичному рынку. По итогам 2017 года доля вторички в выданных кредитах существенно выросла: в 2016 году на нее приходилось 43%, то в 2017 году - 51 %. Спрос стал более сбалансированным: в ВТБ доля кредитов на покупку готового жилья по итогам года достигла 34%, тогда как по итогам 2016 года этот показатель составлял лишь 25%. Тем не менее, средняя ставка на «первичку» в настоящий момент ниже благодаря специальным условиям для ряда застройщиков. «Об перераспределении рынка говорилось еще в первом квартале 2017 года, это следствие выравнивания ставок первички и вторички, и этот процесс еще продолжится», - считает г-н Ельцов. В 2017 году на строящееся жилье приходилось 45% всех ипотечных кредитов Северо-Западного Сбербанка, но в Петербурге эта цифра существенно отличалась - 57%. Возможно, здесь сыграло роль большое количество предложений и партнерских программ от партнеров – застройщиков, считает Вячеслав Лебедев.
Средняя сумма кредита в Петербурге в прошлом году выросла с 2 млн. до 2,5 млн. рублей, отмечает г-н Ельцов. А первоначальный взнос напротив снизился с 30% до 20%.
В 2018 году рост рынка продолжится, полагают эксперты. Агентство ипотечного жилищного кредитования прогнозирует рост выдачи ипотечных кредитов в России в 2018 году до 2,5 трлн рублей. В сложившейся ситуации ипотека становится основной движущей силой жилищного рынка, говорится в стратегии развития жилищной сферы до 2025 года, которую 24 января 2018 года представил в Госдуме глава Минстроя России Михаил Мень. В стратегии говорится, что в 2017 году доля строящегося жилья, приобретаемого в ипотеку выросла до 40%. Ожидается, что через пять лет доля ипотеки в покупке нового жилья будет составлять 70%.
В текущем году ЦБ прогнозирует очередное снижение ключевой ставки еще на 1 пункт в течение года. «Вряд ли ставки по ипотеке продолжат снижаться столь же стремительными темпами, однако первые недели начавшегося года демонстрируют умеренное сохранение тенденции к понижению. Естественными ограничениями тут выступают исчерпание платежеспособного спроса и снижение реальных доходов населения, что может в итоге повлиять на темпы выдачи кредитов, несколько снизив их в текущем году», - говорит Алексей Коренев, аналитик ГК "ФИНАМ". Отдельные видные фигуры отрасли прогнозируют понижение ставок в течение года еще на 2%, однако реальное ближайшее снижение ставки будет доступно лишь по программе госсубсидирования по кол-ву рожденных детей, добавляет г-н руководитель направления Группы развития и поддержки бизнеса ипотечного кредитования Дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров.
Повышение банками первоначального взноса до 20% не окажет существенного влияния ни на ипотечный рынок, - объемы выдач с минимальным взносом в целом по рынку невелики, отмечает г-жа Батталова. Но важным изменением, по ее словам, должен стать запуск госпрограммы для семей с детьми: при рождении второго или третьего ребенка в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года, ставка будет субсидироваться до 6% в течение 3 или 5 лет.
Жить в Петербурге – значит любоваться красотами Северной Пальмиры. Лучше места, чем центр города, найти сложно. Однако обосноваться тут - означает дышать выхлопными газами машин, стоящих в пробках, обречь себя на поиски парковочного места и принять отсутствие зелени.
Самый простой способ перебраться на проживание в центр – это снимать жилье. Стоит приготовиться сразу к тому, что стоимость аренды будет выше аналогичной услуги в другом районе города. Однокомнатная квартира с плохими видовыми характеристиками может обойтись в 25 тыс. рублей в месяц. Близость к центральным магистралям увеличит ценник примерно до 45 тыс. рублей.
Покупка жилья в старом фонде не станет дешевым удовольствием. Значительное число исторических зданий в сердце Петербурга уже приобретено инвесторами и реконструировано для извлечения дохода. Это означает, что квартиры и апартаменты никто не станет сдавать по бросовым ценам, а тем более продавать. Затраты на самостоятельное расселение коммунальных квартир и последующий ремонт недвижимости, инженерных коммуникаций, перепланировку обойдутся в круглую сумму. А перед этим придется уговаривать собственников коммуналки променять исторический центр на другой район города.
Новое строительство
На сегодняшний день службой Госстройнадзора выдано 15 разрешений на строительство в Центральном районе города (в границе Обводного канала на юге района). Из известных компаний можно выделить «ЮИТ Санкт-Петербург» с проектом «Смольный проспект» и «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» с проектом ЖК «Русский Дом». Стоит добавить, что ближе к Коломне строятся еще два объекта, но территориально они принадлежат Адмиралтейскому району.
Помимо новых домов в центре есть предложения на рынке вторичного жилья в комплексах, сданных за последние пять лет. Диапазон цен от 4,8 млн рублей за «однушку» на Кременчугской улице до 15,4 млн рублей за 60 кв. м на Смольном проспекте. Впрочем, это не потолок. Продавцы элитной недвижимости рассказывали, что несколько лет назад вблизи Эрмитажа продавалась квартира и за 4 млн евро. Специалисты не исключают, что и это не предел.
Главные сложности проживания в центре города: отсутствие парковочных мест, ветхость коммуникаций в домах и квартирах, шум, загазованность, малое количество сетевых продовольственных магазинов, частое отсутствие централизованного горячего водоснабжения в домах, большое число коммунальных квартир и, как следствие, соответствующий контингент жильцов.
Впрочем, это не мешает покупателям предъявлять завышенные требования к жилью. «Идеальная квартира в центре, с точки зрения клиентов, выглядит примерно так: трех-пяти-комнатная квартира, на тихой улочке, находящаяся не на первом этаже, закрытый двор с парковочными местами, новый дом или дом после капитального ремонта, наличие отдельной ванной комнаты, центральная горячая вода, новые пластиковые окна, отремонтированная кровля, желательно подъезд, где все квартиры выкуплены и нет коммуналок. Все остальное зависит от фантазии и наличия денег», – рассказывает исполнительный директор ЦАН Михаил Гаврилов.
Руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров говорит, что у покупателей недвижимости в центре очень ценится зелень. В идеале жилой комплекс должен находится рядом с парком или сквером. «Как ни странно, в центре достаточно много тихих улочек, по которым нет оживленного движения. Именно такие улочки достаточно высоко ценятся любителями исторического Петербурга», – говорит Николай Лавров. По его словам, иностранцы и гости нашего города считают, что жить надо в «золотом треугольнике» и пытаются найти квартиры именно в этой локации. Состоятельные петербуржцы, наоборот, предпочитают другую сторону центра – в районе Смольного собора, от Литейного моста до моста Александра Невского. «Здесь достаточно много парков и небольших скверов, красивые набережные и при этом относительно тихо. В итоге в этих местах в последние годы построено много новых домов», – добавляет эксперт.
Современные застройщики по мере возможности удовлетворяют спрос. По словам руководителя отдела продаж АН «М16» Анны Симашовой, в последние пять лет в районе появились интереснейшие комплексы, среди которых «Парадный квартал», «Резиденция на Суворовском», «Смольный Парк». «Эти и другие жилые комплексы возведены ведущими застройщиками, которые обеспечили жильцов безопасностью, комфортом и соответствующим социальным окружением», – добавляет она.
Другие районы
Однако не все считают, что ради исторического Петербурга нужно выбирать Центральный район. К примеру, Петроградская сторона не намного удалена от «золотого треугольника», а предложений качественного жилья здесь намного больше и цены ниже. Есть и любители Васильевского острова. Генеральный директор АН «Невский Простор» Александр Гиновкер считает, что одним из самых перспективных и интересных районов в центре Петербурга является именно Васильевский остров. «Долгое время эта локация страдала из-за сложной транспортной доступности. Вероятно, это являлось одной из причин того, что в этой части города было не так много проектов высокой ценовой категории. Уверен, что окончательный запуск ЗСД окажет положительное влияние на весь остров», – говорит эксперт.
По словам начальника управления развития ЗАО «БФА-Девелопмент» Марии Скобелевой, в элитном сегменте востребованы небольшие клубные проекты, расположенные вдалеке от крупных проездных магистралей, приближенные к имеющимся в городе паркам, также по традиции пользуются спросом проекты на Каменном и Крестовском островах. Бизнес-сегмент по основным характеристикам схож с предыдущим, но имеет не столь центральную локацию и может быть смещен на набережные города.
По мнению Марии Скобелевой, надбавка за классность жилья в элит-сегменте почти всегда персональная, может быть от 40% до 140%, практически каждая квартира обладает индивидуальными характеристиками и, как любой товар класса «люкс», не имеет типовой цены. В бизнес-классе товар более типизированный, здесь можно говорить о надбавке в 30-50% по сравнению с масс-маркетом.
Восточные районы Петербурга начали плотно застраиваться относительно недавно. Девелоперы обратили внимание на эту локацию, когда свободные участки на других территориях закончились.
Особенность восточной части города – в обилии больших по площади земельных участков, часть из которых появились на месте бывших промзон. Новые осваиваемые «пятна», как правило, застраиваются большими кусками.
Комфорт вместо промзоны
Восток Петербурга не однороден: кварталы у Ладожского вокзала находятся в 10 минутах от центра, а Ржевка – уже окраина города. Здесь преобладает жилье эконом-класса, но благодаря новым жилым проектам начинают появляться и комплексы комфорт-класса.
Компания «Росстройинвест» строит на берегу Невы ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая». В состав новостройки входит две 24-32-этажные монолитные башни, на 1683 квартиры. На востоке города, между Рыбацким проспектом и проспектом Обуховской обороны, у компании уже реализован проект бизнес-класса – 35-этажный ЖК «Князь Александр Невский», с разнообразной квартирографией и стандартной инфраструктурой.
Масштабный проект редевелопмента промышленных территорий между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом – ЖК «Цивилизация» – реализует «Группа ЛСР». В рамках проекта возводится более 650 тыс. кв. м жилья комфорт-класса. Также планируется построить коммерческие и социальные объекты. Первая очередь будет готова в IV квартале 2018 года.
Компания Legenda Intelligent Development в 2015 году начала освоение участка 3 га на пересечении улицы Коллонтай и Дальневосточного проспекта. Рядом – свежепостроенный жилой комплекс «Рио» от Setl City, из 10-ти кирпично-монолитных зданий. В проекте 1584 квартиры, включая студии.
На территории бывших промзон также возводятся ЖК «Ренессанс» от холдинга AAG и ЖК «Складская, 28» от компании «Темп», ЖК «О, Юность…» компании Seven Suns Development.
Эконом-класс на востоке Петербурга представлен ЖК Stereos на Ржевке и ЖК «Живи в Рыбацком!» в Невском районе от ООО «СПб Реновация». В свое время компания пришла на восток города с целью обновления старых кварталов. «До нашего появления на Ржевке строительство современного жилья практически не велось. Поэтому среди покупателей квартир была велика доля местных жителей, отлично знакомых со всеми плюсами этого района, но не желающих жить в старых домах, – рассказывает руководитель службы по работе с государственными органами ООО «СПб Реновация» Дмитрий Михалев.
Также компания реализует проект комплексного освоения «Малая Охта» в Красногвардейском районе. Под жилой комплекс комфорт-класса отведен участок в 2,5 га между проспектами Энергетиков, Уткиным и Заневским. Дом возводится на месте аварийных построек, подготовленных под снос.
«В целом все эти районы отличает относительно доступная цена новостроек – а это самый значительный фактор в сегодняшних условиях», – отмечает Дмитрий Михалев.
Добавим, что в Невском районе только в этом году планируется к вводу семь жилых домов, общей площадью 131,7 тыс. кв. м (2032 квартиры). По 18 адресам заключены соглашения с инвесторами о строительстве объектов социальной инфраструктуры.
Советское наследие
Андрей Тетыш, председатель совета директоров АН «АРИН», считает неочевидным плюсом восточной части города ее относительную новизну. Сформировавшаяся уже в советскую эпоху благодаря градостроителям и проектировщикам «старой школы», свободной от диктата рынка, она получила качественное зонирование.
«За мостом Александра Невского почти не было исторической застройки, не считая промышленных предприятий. До советского времени эта сторона была не сильно обитаема. Советские градостроители и проектировщики создали качественный проект планировки территории, вольно отдавая куски территории под скверы и общественные пространства. С точки зрения зонирования район получился урбанистически современный, но приятный», – считает Андрей Тетыш.
Сегодня это состоявшийся городской район с преобладанием жилья эконом-класса. «Были попытки «вытаскивать» проекты «комфорт» и «комфорт плюс», особенно там, где Нева делает поворот на излучину, но даже удачные проекты проигрывают из-за удаленности от центра. И все равно чувствуется влияние района: его инфраструктура как базовая доминанта для эконом-класса и диктует соответствующие правила», – добавляет эксперт.
Недостатком района эксперты в сфере недвижимости называют отсутствие точек активности, мест притяжения и мест приложения труда. Но при верном подходе к освоению территории все эти минусы могут стать новыми точками роста.
Кудрово наступает
Граничащая с Невским районом деревня Кудрово в последние годы все чаще воспринимается как часть города. «Кудрово находится внутри КАД и вплотную примыкает к уже сложившейся городской застройке Невского района, с расположенными во дворах объектами инфраструктуры. И именно поэтому Кудрово (в отличие от тех же Девяткино, Мурино, Бугров, Янино) воспринимается как продолжение городских кварталов, а не некая застройка в полях», – комментирует начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.
Компания «Отделстрой» одна из первых начала осваивать эту территорию в середине 2000-х, и спустя восемь лет на Кудрово приходится уже около 10% от всего объема продаж жилья Петербурге и пригородной зоне Ленобласти. Почти все реализуемые проекты – это комплексное освоение территории. Актуальные для Кудрово еще недавно проблемы с дефицитом объектов социальной инфраструктуры и транспортной доступности сегодня уверенно решаются – как силами застройщиков, так и административными мерами региональных властей.
«Новые территории в первую очередь интересны тем, что дают возможность «с нуля» создать удобный для жителей, современный и комфортный район, со всей необходимой инфраструктурой, – объясняет преимущества Кудрово директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. – Точечные проекты жилой застройки в черте города, как правило, реализуются внутри уже сформированного района, что ограничивает возможности создания дополнительной инфраструктуры».
В общей сложности в Кудрово реализуются проекты КОТ на 1,9 млн кв. м. В активной стадии 25 строек на 1 млн кв. м. Но свободные земли под застройку здесь уже подходят к концу, большинство выходящих на рынок домов – следующие очереди уже реализуемых проектов.
Самые крупные из них – «Новый Оккервиль» компании «Отделстрой», ЖК «Капитал» компании «Строительный трест», «Семь столиц» от Setl Citу, ЖК «Прогресс» компании «Мавис», ЖК «Вернисаж» компании «Полис Групп»; компания «ЦДС» заканчивает реализацию второй очереди ЖК «Весна», третья планируется к вводу в 2018 году.
В проекте «Капитал» уже введено в эксплуатацию 4 лота общей площадью более 290 тысяч кв. м. В активной стадии строительства 5 лотов проекта (37 тыс. кв. м), в высокой стадии готовности – 6 лотов проекта (63 тыс. кв. м). В «Новом Оккервиле» в настоящее время в продаже находятся дома со сроками сдачи в 2016, 2017, 2018 годах, аккредитованные (в зависимости от года сдачи) в 7-15 банках.
Из недавно начатых проектов можно отметить жилой комплекс «Гольфстрим» от «Арсенал-Недвижимости». Он будет состоять из 4-х кирпично-монолитных домов с высотой секций 18 этажей. Общая площадь жилья составит 34 тыс. кв. м, коммерческие площади займут 3200 кв. м. Завершить работы на стройплощадке планируется в I квартале 2019 года.
«Северная часть Кудрово, на берегу реки Оккервиль, за последние семь лет изменилась до неузнаваемости. Когда мы только начинали строительство в 2007 году, здесь были огороды, к которым от улицы Дыбенко приходилось добираться по разбитой грунтовой дороге. Река была узкая и заболоченная. На месте парка – покосившиеся сараи, борщевик и заброшенные огороды», – вспоминает Николай Гражданкин.
«Территория изменилась колоссально: когда участок был приобретен, она была абсолютно не подготовлена под строительство, – продолжает Сергей Степанов. – Поэтому совместно с нашим партнером, компанией «Отделстрой», мы создали компанию «Кудрово-Град», которая занимается инженерной инфраструктурой, дорогами, социальными объектами в микрорайоне. Сегодня мы прошли 50-процентную отметку освоения этой территории, но уже работает общеобразовательная школа на 1600 учеников, построен фитнес-клуб с бассейном и ледовой ареной, создан парк площадью 10 га с детскими площадками, велодорожками, скамейками, освещением, пляжной зоной у реки Оккервиль».
«Кудрово – новая нота в этом районе, реализуемые там сегодня жилые проекты поднимают статус всего района, – уверен Андрей Тетыш. – Иногда мы наблюдем миграции из престижных локаций, сегмента «комфорт» и «бизнес», в сторону Кудрово. Это связано как с близостью к КАД, так и с хорошим уровнем благоустройства жилых комплексов, обеспечивающих достаточно комфортную среду».
Цифра
98 объектов капитального строительства проектируется и строится в Невском районе в 2016 году