Ипотека дешевеет, но не для всех
Низкие ставки стали мощным стимулом спроса на ипотеку: в 2017 году выдачи кредитов в Петербурге выросли на 35%. О рекордных объёмах кредитования уже сообщили многие банки. Ситуация на рынке останется благоприятной и в 2018 году, полагают эксперты. В цене вырастут только кредиты с низким первоначальным взносом.
Согласно данным Центробанка, за 11 месяцев 2017 года в Петербурге было выдано кредитов на 110,375 млрд. рублей, что на 35,1% больше, чем за тот же период 2016 года (81,708 млрд. рублей). Такая же высокая динамика, рост на уровне 34,5%, наблюдалась и в целом по России: в общей сложности российские банки выдали за 11 месяцев 2017 года кредитов на 1,731 трлн. рублей. По итогам всего 2017 года выдачи, скорее всего, вырастут до 40%, полагает генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов.
ТОП-5 ипотечных банков в Петербурге остается неизменным: Сбербанк, ВТБ24, Банк «Санкт-Петербург» (БСПБ), Россельхозбанк, на 5 место можно поставить вместе – Дельта Кредит, Абсолют банк и Газпромбанк.
Северо-Западный банк Сбербанка за 11 месяцев 2017 года выдал в Петербурге 33 тыс. кредитов на 75,6 млрд рублей (рост 57%). На Петербург сегодня приходится 53% всего ипотечного портфеля. Мощным стимулом стали ставки, говорит директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного Сбербанка Вячеслав Лебедев. Еще в феврале 2017 года банк снизил их на 1,1 п.п., существенно упростил саму линейку ставок, а затем реализовал сервис по покупке квартир онлайн. За 11 месяцев 2017 года уже 2690 клиентов приобрели квартиры именно таким способом.
Выдачи розничного бизнеса ВТБ по итогам 2017 года выросли на 21% (13,7 тыс. ипотечных кредитов на 36,3 млрд рублей) и стали рекордными после декабря 2014 года. БСПС увеличил выдачи на 41% (11,3 тыс. кредитов на 25 млрд. рублей), Абсолют Банк - на 20%, (1300 кредитов на 3,6 млрд. рублей). «Если в начале года некоторые откладывали покупку, то начиная с осени, люди стали активнее приобретать недвижимость. Возможно, определенную роль сыграли опасения, что на фоне увеличения количества сделок на рынке недвижимости, может увеличиться стоимость квадратного метра», - рассказывает Мария Батталова, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Петербурге. Вслед за ключевой ставкой стоимость ипотеки в 2017 году в среднем по рынку снизилась на 2-2,5 п.п. В настоящее время среднерыночные ставки на первичном рынке составляют 9,5% на вторичном 9,5-10%.
Пик выдач, по словам г-жи Батталовой, пришелся на декабрь, когда стало известно, что регулятор ужесточает требования по резервированию по кредитам с низким первоначальным взносом, и с 1 января 2018 года с рынка исчезнут программы с первоначальным взносом менее 20%. Те, кто рассчитывал приобрести недвижимость с минимальным первоначальным взносом, постарались завершить сделку до конца 2017 года.
Снижение ставок способствовало росту интереса и ко вторичному рынку. По итогам 2017 года доля вторички в выданных кредитах существенно выросла: в 2016 году на нее приходилось 43%, то в 2017 году - 51 %. Спрос стал более сбалансированным: в ВТБ доля кредитов на покупку готового жилья по итогам года достигла 34%, тогда как по итогам 2016 года этот показатель составлял лишь 25%. Тем не менее, средняя ставка на «первичку» в настоящий момент ниже благодаря специальным условиям для ряда застройщиков. «Об перераспределении рынка говорилось еще в первом квартале 2017 года, это следствие выравнивания ставок первички и вторички, и этот процесс еще продолжится», - считает г-н Ельцов. В 2017 году на строящееся жилье приходилось 45% всех ипотечных кредитов Северо-Западного Сбербанка, но в Петербурге эта цифра существенно отличалась - 57%. Возможно, здесь сыграло роль большое количество предложений и партнерских программ от партнеров – застройщиков, считает Вячеслав Лебедев.
Средняя сумма кредита в Петербурге в прошлом году выросла с 2 млн. до 2,5 млн. рублей, отмечает г-н Ельцов. А первоначальный взнос напротив снизился с 30% до 20%.
В 2018 году рост рынка продолжится, полагают эксперты. Агентство ипотечного жилищного кредитования прогнозирует рост выдачи ипотечных кредитов в России в 2018 году до 2,5 трлн рублей. В сложившейся ситуации ипотека становится основной движущей силой жилищного рынка, говорится в стратегии развития жилищной сферы до 2025 года, которую 24 января 2018 года представил в Госдуме глава Минстроя России Михаил Мень. В стратегии говорится, что в 2017 году доля строящегося жилья, приобретаемого в ипотеку выросла до 40%. Ожидается, что через пять лет доля ипотеки в покупке нового жилья будет составлять 70%.
В текущем году ЦБ прогнозирует очередное снижение ключевой ставки еще на 1 пункт в течение года. «Вряд ли ставки по ипотеке продолжат снижаться столь же стремительными темпами, однако первые недели начавшегося года демонстрируют умеренное сохранение тенденции к понижению. Естественными ограничениями тут выступают исчерпание платежеспособного спроса и снижение реальных доходов населения, что может в итоге повлиять на темпы выдачи кредитов, несколько снизив их в текущем году», - говорит Алексей Коренев, аналитик ГК "ФИНАМ". Отдельные видные фигуры отрасли прогнозируют понижение ставок в течение года еще на 2%, однако реальное ближайшее снижение ставки будет доступно лишь по программе госсубсидирования по кол-ву рожденных детей, добавляет г-н руководитель направления Группы развития и поддержки бизнеса ипотечного кредитования Дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров.
Повышение банками первоначального взноса до 20% не окажет существенного влияния ни на ипотечный рынок, - объемы выдач с минимальным взносом в целом по рынку невелики, отмечает г-жа Батталова. Но важным изменением, по ее словам, должен стать запуск госпрограммы для семей с детьми: при рождении второго или третьего ребенка в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года, ставка будет субсидироваться до 6% в течение 3 или 5 лет.
Департамент ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России совместно с Союзом инженеров-сметчиков подготовил оперативные данные об изменении цен на основные строительные материалы с начала 2010 г., а также данные о ценах на рынке жилой недвижимости в крупных городах России на октябрь 2010 г.
Цены на рынке строительных материалов
По состоянию на октябрь 2010 года изменение цен на основные строительные материалы к декабрю 2009 года составило -1,33% (в том числе за за июль +0,43%, за август -1,37%, за сентябрь +0,15%, за октябрь -0,04%). Общее изменение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 года и составило за всремя кризиса к октябрю 2010 года -16,75%.
Себестоимость строительства за январь-октябрь 2010 года увеличилась на +3,19% (в том числе за июль +0,3%, за август -0,99%, за сентябрь +1,11%, за октябрь -0,02%), а с начала кризиса в сентябре 2008 года снижение себестоимости составило -8,61 %.
Следует обратить внимание, что за период кризиса себестоимость строительства снизилась в меньшей степени, чем строительные материалы - -8,61% и -16,75% соответственно.
Строительная себестоимость 1 кв.м. площади жилых домов эконом-класса (панельные, блочные, сборно-монолитные дома) составляет в среднем по России 25-30 тыс. руб. и включает стоимость земли (выкуп-аренда), проектирование и выполнение строительно-монтажных работ.
По нашей оценке цены на основные строительные материалы и себестоимость строительства в России в ближайшее время снижаться уже не будут. Пик снижения цен был пройден летом 2009 года, когда строительные материалы подешевели за месяц на 2,87 - 3%. В ближайшие несколько месяцев цены на строительные материалы будут оставаться на сегодняшнем уровне, большинство экспертов соглашаются, что не стоит ждать и скачков спроса, по крайней мере до конца текущего года.
Возвращение на рынок стройматериалов тенденции к росту может произойти к весне 2011 года. Общий рост цен прогнозируется на 3—5% под влиянием инфляционных процессов, исключение может составить металлопрокат, потребление которого идет не только на строительство.
Изменение средних отпускных цен производителей на основные стройматериалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства за 2008-2010 гг.
|
Наименование ресурса |
Рост за 2007 год, %% |
Изменение за 2008 год, %% |
Изменение за 2009 год, %% |
Изменение за январь - октябрь 2010 года, %% |
|
Арматура товарная |
13,9 – 15,5 % |
-0,04% |
+12,27% |
+30,54% |
|
Кирпич керамический |
32,6 % |
+21,1 % |
-27,7 % |
+21,1% |
|
Трубы водогазопроводные |
9 % |
+12,0 % |
-12,02% |
+6,16% |
|
Краски |
7,1 % |
+21,5 % |
+14,5 ÷ +28,16% |
+3,95% |
|
Плиты минераловатные |
25,2 % |
+5,2 % |
+12,5% *) |
+1,67% |
|
Портландцемент |
70-106 % |
-14,6% -25% |
-56,49% |
+1,08% |
|
Смеси асфальтобетонные |
10,5 % |
+35,6% |
-11,28% |
+1,05% |
|
Паркет |
17 % |
+13,4 % |
+4,09% |
-0,69% |
|
Сборные железобетонные конструкции |
34,5 – 55,4 % |
+7,6 % |
-8,6% |
-0,81% |
|
Листы гипсокартонные |
6,12 % |
+6,4 % |
+18,3% *) |
-1,29% |
|
Песок для строительных работ |
12,4 % |
+18,4 % |
-27,57% |
-9,26% |
|
Раствор товарный |
43,56 % |
+4,4 % |
-27,30% |
-9,58% |
|
Бетон товарный |
43,7 % |
+3,1 % |
-52,68% |
-17,12% |
|
Щебень |
10,2 % |
+14,8 % |
-39,39% |
-25,23% |
|
В СРЕДНЕМ |
+28,08 % |
+6,1% ÷ 12,2% |
-8,5% |
-1,33% |
За время кризиса больше всего пострадали рынок товарных бетона и раствора и инертных материалов (песок, щебень, гравий). Из-за отказа строительных компаний от начала новых проектов в большей степени пострадали рынки стройматериалов, применяемых на нулевых циклах.
Средние отпускные цены производителей на основные стройматериалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительствана октябрь 2010 г.
|
НАИМЕНОВАНИЕ |
Ед. изм. |
Цена без НДС, руб. |
|
Портландцемент о/н бездобавочный М 500, навал |
т |
2693,86 |
|
Бетон тяжелый |
м. куб |
2430,33 |
|
Раствор готовый кладочный цементный |
м. куб |
2344,40 |
|
Щебень |
м. куб |
648,08 |
| ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:
12.10.2010 22:12
Аналитический центр Агентства по ипотечному жилищному кредитованию с использованием официальных данных Центрального банка РФ подготовил обзор состояния рынка ипотеки в России в январе-августе 2010 г. Объем выдачи кредитов В соответствии с данными Банка России, за август 2010 года предоставлено 25 742 ипотечных кредита на общую сумму 32 млрд. рублей. Всего, за восемь месяцев 2010 года выдано 158,9 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 198,3 млрд. рублей. Объем выдачи за восемь месяцев 2010 года в 2,6 раза превышает уровень сопоставимого периода 2009 года. В количественном выражении, за первые восемь месяцев 2010 года гражданам предоставлено в 2,4 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2009 года.
Размер кредитов На 01.09.2010 средний размер кредита составил 1,25 млн. что почти на 7% выше среднего размера кредита, зафиксированного по итогам 2009 года (1,17 млн. рублей). Это в целом отражает почти аналогичную динамику восстановления доходов населения, (по данным Росстата за январь-август 2010 года реальные располагаемые доходы на 5,6% превысили уровень соответствующего периода 2009 года) и цен на жилье (напомним, что по итогам 1 п/г 2010 года средние цены на жилье выросли более, чем на 6,5% по отношению к четвертому кварталу 2009 года).
Ставки кредитов За восемь месяцев 2010 года, накопленным итогом с начала года, ставки по ипотечным кредитам в рублях составили, как и месяц ранее, 13,4%, а по валютным кредитам – немного снизились (0,1 п.п.), и составили 11,1%. Месячная динамика средневзвешенных ставок по кредитам свидетельствует о замедлении темпов их снижения, как прогнозировал Аналитический центр АИЖК ранее. Так, ставки по кредитам в рублях, выданным в течение августа, повысились на 0,1 п.п. и составили 13,3%. Такая ситуация объясняется массовым снижением в начале июля уровня первоначального взноса крупнейшими участниками рынка. Кредитные организации, учитывая больший уровень риска ссуд с меньшим первоначальным взносом, начали отражать его в уровне процентных ставок выдаваемых кредитов. В тоже время некоторое влияние на ставки оказало общее повышенные инфляционных ожиданий на рынке, в связи с увеличением волатильностью рубля в этот период и перспективой неурожая.
Просрочка Продолжается рост накопленной просроченной задолженности по ипотечным кредитам. За месяц она выросла на 4,4% до 41,7 млрд. рублей. При этом она росла быстрее, чем общий объем ипотечной задолженности на балансах банков - +1,3% до 1,055 трлн. руб. Такая ситуация, в свою очередь, приводит росту доли просроченной задолженности в общем объеме накопленной задолженности по ипотечным кредитам – за месяц она увеличилась до 3,9% (3,8% в предыдущем месяце). Важно, что более 41% объема просроченной задолженности составляют валютные кредиты, хотя в общем объеме накопленной задолженности их доля не превышает 17,7%. В результате доля просроченной задолженности по рублевым кредитам намного ниже, чем по валютным - 2,8% против 9,2%. Это может объясняется тем, что в кризисный и посткризисный период выдача валютных кредитов находилась на крайне незначительном уровне (порядка 3-5% от общего количества ежемесячно). Таким образом, основная масса накопленных валютных кредитов – это кредиты, выданные до начала кризиса в период стабильного укрепления рубля. С девальвацией рубля в конце 2008 – начале 2009 года платежи по валютным кредитам резко возросли, что, с учетом ухудшающегося, ввиду роста нестабильности на рынке труда, материального положения заемщиков, стало причиной увеличения просрочки по валютным ипотечным кредитам. После завершения острой фазы кризиса, многие заемщики не смогли в достаточной мере и быстро восстановить свою платежеспособность, при том, что имевшиеся у них ресурсы были уже исчерпаны.
Сроки кредитов Средневзвешенный срок по кредитам в рублях, выданным за первые восемь месяцев 2010 года, составил 16,4 года, что на 0,5% меньше, чем было зафиксировано по итогам аналогичного периода 2009 года. Средневзвешенный срок по кредитам в иностранной валюте, выданным за восемь месяцев 2010 года, составил 13,6 года, увеличившись на 20,6% по сравнению с уровнем аналогичного периода 2009 года. Таким образом, средневзвешенный срок по кредитам в рублях накопленным итогом с начала года, в среднем, на 2,8 года длиннее, чем по кредитам в иностранной валюте. Отчасти это связано с возвращением большинства участников рынка к активному кредитованию в иностранной валюте. Деятельность АИЖК В августе 2010 года Агентством по ипотечному жилищному кредитованию было рефинансировано 3 369 ипотечных кредитов на сумму 3,9 млрд. рублей, что составляет 13,1,% в количественном и 12,2% в рублевом выражении от всех выданных в этот период кредитов. За восемь месяцев 2010 года АИЖК рефинансировало 30 465 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 32,8 млрд. рублей, что составляет 19,1% в количественном и 16,5% в рублевом выражении от всех выданных в этот период кредитов.
Материал предоставлен АИЖК ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:
|
