Ипотека дешевеет, но не для всех
Низкие ставки стали мощным стимулом спроса на ипотеку: в 2017 году выдачи кредитов в Петербурге выросли на 35%. О рекордных объёмах кредитования уже сообщили многие банки. Ситуация на рынке останется благоприятной и в 2018 году, полагают эксперты. В цене вырастут только кредиты с низким первоначальным взносом.
Согласно данным Центробанка, за 11 месяцев 2017 года в Петербурге было выдано кредитов на 110,375 млрд. рублей, что на 35,1% больше, чем за тот же период 2016 года (81,708 млрд. рублей). Такая же высокая динамика, рост на уровне 34,5%, наблюдалась и в целом по России: в общей сложности российские банки выдали за 11 месяцев 2017 года кредитов на 1,731 трлн. рублей. По итогам всего 2017 года выдачи, скорее всего, вырастут до 40%, полагает генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов.
ТОП-5 ипотечных банков в Петербурге остается неизменным: Сбербанк, ВТБ24, Банк «Санкт-Петербург» (БСПБ), Россельхозбанк, на 5 место можно поставить вместе – Дельта Кредит, Абсолют банк и Газпромбанк.
Северо-Западный банк Сбербанка за 11 месяцев 2017 года выдал в Петербурге 33 тыс. кредитов на 75,6 млрд рублей (рост 57%). На Петербург сегодня приходится 53% всего ипотечного портфеля. Мощным стимулом стали ставки, говорит директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного Сбербанка Вячеслав Лебедев. Еще в феврале 2017 года банк снизил их на 1,1 п.п., существенно упростил саму линейку ставок, а затем реализовал сервис по покупке квартир онлайн. За 11 месяцев 2017 года уже 2690 клиентов приобрели квартиры именно таким способом.
Выдачи розничного бизнеса ВТБ по итогам 2017 года выросли на 21% (13,7 тыс. ипотечных кредитов на 36,3 млрд рублей) и стали рекордными после декабря 2014 года. БСПС увеличил выдачи на 41% (11,3 тыс. кредитов на 25 млрд. рублей), Абсолют Банк - на 20%, (1300 кредитов на 3,6 млрд. рублей). «Если в начале года некоторые откладывали покупку, то начиная с осени, люди стали активнее приобретать недвижимость. Возможно, определенную роль сыграли опасения, что на фоне увеличения количества сделок на рынке недвижимости, может увеличиться стоимость квадратного метра», - рассказывает Мария Батталова, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Петербурге. Вслед за ключевой ставкой стоимость ипотеки в 2017 году в среднем по рынку снизилась на 2-2,5 п.п. В настоящее время среднерыночные ставки на первичном рынке составляют 9,5% на вторичном 9,5-10%.
Пик выдач, по словам г-жи Батталовой, пришелся на декабрь, когда стало известно, что регулятор ужесточает требования по резервированию по кредитам с низким первоначальным взносом, и с 1 января 2018 года с рынка исчезнут программы с первоначальным взносом менее 20%. Те, кто рассчитывал приобрести недвижимость с минимальным первоначальным взносом, постарались завершить сделку до конца 2017 года.
Снижение ставок способствовало росту интереса и ко вторичному рынку. По итогам 2017 года доля вторички в выданных кредитах существенно выросла: в 2016 году на нее приходилось 43%, то в 2017 году - 51 %. Спрос стал более сбалансированным: в ВТБ доля кредитов на покупку готового жилья по итогам года достигла 34%, тогда как по итогам 2016 года этот показатель составлял лишь 25%. Тем не менее, средняя ставка на «первичку» в настоящий момент ниже благодаря специальным условиям для ряда застройщиков. «Об перераспределении рынка говорилось еще в первом квартале 2017 года, это следствие выравнивания ставок первички и вторички, и этот процесс еще продолжится», - считает г-н Ельцов. В 2017 году на строящееся жилье приходилось 45% всех ипотечных кредитов Северо-Западного Сбербанка, но в Петербурге эта цифра существенно отличалась - 57%. Возможно, здесь сыграло роль большое количество предложений и партнерских программ от партнеров – застройщиков, считает Вячеслав Лебедев.
Средняя сумма кредита в Петербурге в прошлом году выросла с 2 млн. до 2,5 млн. рублей, отмечает г-н Ельцов. А первоначальный взнос напротив снизился с 30% до 20%.
В 2018 году рост рынка продолжится, полагают эксперты. Агентство ипотечного жилищного кредитования прогнозирует рост выдачи ипотечных кредитов в России в 2018 году до 2,5 трлн рублей. В сложившейся ситуации ипотека становится основной движущей силой жилищного рынка, говорится в стратегии развития жилищной сферы до 2025 года, которую 24 января 2018 года представил в Госдуме глава Минстроя России Михаил Мень. В стратегии говорится, что в 2017 году доля строящегося жилья, приобретаемого в ипотеку выросла до 40%. Ожидается, что через пять лет доля ипотеки в покупке нового жилья будет составлять 70%.
В текущем году ЦБ прогнозирует очередное снижение ключевой ставки еще на 1 пункт в течение года. «Вряд ли ставки по ипотеке продолжат снижаться столь же стремительными темпами, однако первые недели начавшегося года демонстрируют умеренное сохранение тенденции к понижению. Естественными ограничениями тут выступают исчерпание платежеспособного спроса и снижение реальных доходов населения, что может в итоге повлиять на темпы выдачи кредитов, несколько снизив их в текущем году», - говорит Алексей Коренев, аналитик ГК "ФИНАМ". Отдельные видные фигуры отрасли прогнозируют понижение ставок в течение года еще на 2%, однако реальное ближайшее снижение ставки будет доступно лишь по программе госсубсидирования по кол-ву рожденных детей, добавляет г-н руководитель направления Группы развития и поддержки бизнеса ипотечного кредитования Дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров.
Повышение банками первоначального взноса до 20% не окажет существенного влияния ни на ипотечный рынок, - объемы выдач с минимальным взносом в целом по рынку невелики, отмечает г-жа Батталова. Но важным изменением, по ее словам, должен стать запуск госпрограммы для семей с детьми: при рождении второго или третьего ребенка в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года, ставка будет субсидироваться до 6% в течение 3 или 5 лет.
Рынок офисной недвижимости в первом квартале текущего года демонстрировал вялую активность, однако показатели чистого поглощения в два раза превысили цифры конца 2011 года. Эксперты прогнозируют незначительный рост арендных ставок и снижение доли вакансии.
«В первом квартале 2012 года активность офисного рынка была ограничена политическими и экономическими факторами. Фактически часть потенциальных арендаторов откладывала принятие решений по аренде или покупке офисных площадей до оглашения результатов выборов Президента РФ, а, с другой стороны, на эти планы влияла нестабильность финансовых рынков, которая мешала компаниям принять окончательные решения относительно их стратегического развития. В целом, результаты прошедших выборов, обеспечивающие стабильность политического курса и незначительное улучшение прогноза по развитию экономической ситуации, позволяют сохранить сдержано-позитивное настроение в отношении дальнейшего роста активности со стороны арендаторов, девелоперов и инвесторов», - говорит Андрей Розов, руководитель филиала компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.
В 1 кв. 2012 года отмечалось сокращение активности арендаторов, связанное с новогодними праздниками и выборами президента РФ, отмечают аналитики ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Перенеслись на вторую половину 2012 года – начало 2013 года сроки ввода значительного числа строящихся бизнес-центров, поясняют специалисты компании.
«Одна из крупнейших сделок – сдача в аренду второй очереди конгрессного бизнес-центра «Петроконгресс», брокер сделки – Colliers International. Сданная в аренду площадь составляет 2,3 тыс. кв. м. Уникальность сделки в том, что сданы площади, которые находятся в процессе строительства, что является достаточно редким случаем на сегодняшнем рынке», - говорит Дмитрий Шишанов, директор департамента офисной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург
«В первом квартале 2012 года показатели чистого поглощения в два раза превысили цифры конца 2011 года, достигнув 50 тыс. кв. м в офисах классов А и В. Наиболее востребованными бизнес-центрами с точки зрения объема сданных площадей стали «Аэроплаза», «Ресо», «Парнас», «Москва» и «Аэропортсити Санкт-Петербург»», - приводятся данные в квартальном отчете Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге
Предложение
По итогам 1 квартала 2012 года объем предложения качественной офисной недвижимости в бизнес-центрах класса А и В составляет 2,2 млн. кв.м, говорится в отчете Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
«В течение первых трех месяцев 2012 года введено в эксплуатацию 36 тыс. кв.м в четырех офисных центрах, лишь один из которых относится к классу А («Сенатор» на Васильевском острове). Более 90% введенных в первом квартале площадей представляют собой вторые очереди уже действующих проектов. Рынок современных офисных центров в Санкт-Петербурге представлен в первую очередь небольшими реконструированными зданиями площадью до 10-15 тыс. кв.м. Большие офисные объекты на рынке пока ещё редкость и они представляют собой новое строительство. Наиболее крупные офисные здания в Санкт-Петербурге – «Пулково скай» (общая площадь проекта - 80 тыс. кв.м) и «Санкт-Петербург Плаза» (общая площадь проекта - 100 тыс. кв.м). В 2012 году на завершающей стадии строительства и реконструкции находится ряд небольших офисных центров, которые активно не представлены на рынке, но могут быть интересны для сдачи в аренду целиком одному арендатору. Реализуют подобные проекты, как правило, не профессиональные девелоперы офисной недвижимости», - отмечают специалисты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
«По итогам первого квартала Московский район показал наибольший прирост занятых площадей – 18 тыс. кв. м. Для сравнения: аналогичный показатель по Центральному району составил 10 тыс. кв. м. Тем не менее, последние данные по поглощению офисных площадей демонстрируют восстановление спроса на центральные районы города, прежде всего, на Центральный и Петроградский, что повлечет за собой дальнейшее сокращение свободных площадей и увеличит потенциал для роста ставок в данной локации», - Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге
«В 1 кв.
Спрос
По словам специалистов Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, в I квартале 2012 году активность спроса находилась на достаточно высоком уровне. «Количество запросов на аренду офисных помещений существенно выше аналогичного периода прошлого года. Большая часть как запросов, так и сделок приходится на офисы класса В. Спрос по районам города распределяется неравномерно. Наиболее востребованными являются офисы в Центральном, Московском и Петроградском районах. Наименее популярные у арендаторов - удаленные от центра города части Красносельского и Калининского районов, где сформировалась преимущественно жилая застройка. Снижается интерес к Васильевскому острову по причине сложной транспортной доступности. Небольшие офисные помещения площадью до
Дмитрий Шишанов поясняет, что в настоящий момент целый ряд арендаторов интересуется помещениями от 1500 до
Специалисты ASTERA отмечают, что в сегменте высококлассных офисных центров арендаторы переселялись в новые объекты: было отмечено незначительное снижение заполняемости бизнес-центров, введенных до кризиса, и сокращение свободных площадей в новых бизнес-центрах 2010-2011 гг. постройки.
«Небольшие офисные комплексы (до 5-7 тыс. кв.м) в центральной части города заполнились на 100% в течение 6-8 месяцев после своего открытия. Отличными темпами заполнялись бизнес-центры в новой формирующейся деловой зоне «Пулково»: в офисных центрах, введенных в 2009-2010 гг., свободных площадей практически нет. Учитывая столь динамичное развитие новой деловой зоны «Пулково», можно прогнозировать интерес арендаторов и к другим формирующимся деловым зонам Петербурга. Наиболее перспективной, с нашей точки зрения, могла бы стать зона в районе станции метро «Парнас», обладающей лучшей транспортной доступностью, чем зона «Пулково» (близость КАД и станции метро). Спрос на офисные помещения в Санкт-Петербурге формировался преимущественно за счет увеличения компаниями арендуемых площадей, ротации арендаторов», - считают аналитики ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Ставки
По сравнению с 4 кв. 2011 года арендные ставки в сегменте бизнес-центров класса А незначительно повысились, констатируют аналитики ASTERA. «Запрашиваемые арендные ставки максимально приблизились в реальным (скидка 10% от запрашиваемой - в два раза меньше, чем в 1 кв. 2011). Низкие арендные ставки в данном сегменте преобладают в новых формирующихся деловых зонах, а также на Васильевском острове, где ставки аренды традиционно ниже, чем в центральной деловой зоне Петербурга. Самые высокие арендные ставки запрашиваются в новых бизнес-центрах вблизи Невского проспекта. Арендные ставки на свободные помещения класса B выросли незначительно, что связано с сезонным спадом спроса на офисные помещения, а также ожиданием арендаторами завершения выборного цикла в России. Ставки «ниже рынка» преобладают в бизнес-центрах с неудачной локацией (далеко от метро, промышленная зона), введенных до 2008 года. Бизнес-центры класса B с максимальными арендными ставками, как правило, расположены в Центральном, частично Петроградском и Адмиралтейском районах вблизи метро», - говорится в отчете ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Существенное увеличение нового предложения в сегменте офисных центров класса A до конца 2012 года может привести к снижению арендных ставок. Рост арендных ставок в сегменте офисных центрах B+/B класса может составить до +7%.
Арендодатели стремятся заключать долгосрочные договоры аренды, что позволит им рассчитывать на более высокую стоимость объекта в случае его продажи. Индексация арендных ставок по существующим долгосрочным договорам аренды составила: от 7% до 10%.
«Уровень арендных ставок в рублевом эквиваленте ожидается стабильным, возможен незначительный рост в пределах 2-5%. Ожидается незначительное снижение средней доли свободных площадей по рынку до 12-13%. По нашим оценкам, ставки аренды в среднем составляют – класс А – 1200 рублей за кв. м. в месяц, включая эксплуатационные расходы, не включая НДС, класс В – 950 рублей кв. м. в мес., включая эксплуатационные расходы, не включая НДС», - Дмитрий Шишанов.
|
Новые офисные центры, открытие которых ожидается в 2012 г. |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Название |
Район |
Адрес |
GLA, кв. м |
Класс |
Дата открытия |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Офис «Транснефти» |
Калининский |
Арсенальная наб., 11/2 |
9 000 |
А |
2 кв. 2012 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Ткачи |
Фрунзенский |
Боровая ул., 47 |
9 000 |
B+ |
2 кв. 2012 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Dominat, 2-я очередь |
Красногвардейский |
Магнитогорская ул., 20-32 |
6 300 |
B+ |
2 кв. 2012 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Мега Парк, 1-я очередь |
Московский |
Заставская ул., 22 |
11 800 |
B |
2 кв. 2012 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Русские самоцветы |
Красногвардейский |
Карла Фаберже пл., 8 |
9 000 |
B+ |
2 кв. 2012 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Морской 24 |
Петроградский |
Морской пр., 24 А |
3 800 |
A |
2 кв. 2012 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Без названия |
Центральный |
Синопская наб., 60-62 |
5 000 |
А |
2 кв. 2012 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Сенатор, 2-я очередь |
Василеостровский |
Большой пр. В.О., 80, корп. 3 |
6 920 |
A |
4 кв. 2012 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Вант, 3-я очередь |
Невский |
Обуховской Обороны пр., 120 Б |
8 200 |
B |
4 кв. 2012 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Синопская 22 |
Центральный |
Синопская наб., 22 |
12 750 |
А |
4 кв. 2012 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Зоологический |
Петроградский |
Зоологический пер., 2-4 |
8 500 |
А |
4 кв. 2012 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
У Красного моста |
Адмиралтейский |
Мойки наб. р., 73 |
12 000 |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:
17.04.2012 14:06
В первом квартале 2012 года рынок складской недвижимости Петребурга, по словам экспертов, продолжал развиваться в русле тенденций 2011 года. Вырос дефицит качественных складских помещений, а срок экспозиции ликвидных предложений сократился до 1-2 месяцев. «В начале 2012 года получили развитие тенденции 2011 года – сокращение вакансии в складских комплексах классов А и В, стабилизация спроса. Рост ставок при этом происходит в пределах индексации. Срок экспозиции наиболее ликвидных помещений составляет около 1 месяца», - поясняет Вера Бойкова, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. «Девелоперы, которые вышли на рынок в докризисный период и уже построили спекулятивные складские комплексы, пока откладывают свои планы по дальнейшему развитию. Они предпочитают использовать свои свободные земельные участки для строительства проектов «под ключ» для конечного собственника. Данная опция в ближайшее время будет все более актуальной, так как количество свободных площадей ежеквартально сокращается, а количество строящихся объектов остается низким», - отмечает Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. Предложение В первом квартале 2012 года, по данным Jones Lang LaSalle, объем предложения на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга достиг 1,8 млн кв. м. В эксплуатацию был введен один качественный складской проект класса А – Nordway (арендопригодная площадь 40,4 тыс. кв. м). К открытию комплекс был заполнен на 60%. «На данный момент число строящихся складских объектов остается низким. Несколько новых проектов было заявлено к вводу в 2013-2014 годах. Например, складской комплекс «Звезда» и проект компании «Эдванс», - приводят пример аналитики Jones Lang LaSalle. На начало 2012 г. общий объем предложения на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга составлял более 1,3 млн. кв. м (включая территории Ленинградской области вблизи КАД). Ни один из объектов, ввод которых был запланирован на 1 кв. 2012 г,. не был введен. На рынке существует дефицит складских помещений в аренду. Из-за недостаточного предложения помещений, новые объекты сдаются еще до полного оформления всей разрешительной документации. Дефицит помещений в аренду заставляет операторов рассматривать вариант покупки объектов. Остается тенденция строительства объектов built-to-suit, когда девелоперы строят объекты под заказ конкретной компании-арендатора, отмечают аналитики ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. «По сравнению с небольшими объемами строительства и ввода складских комплексов в 2011 г. (за весь год было введено 2 объекта с суммарной арендопригодной площадью 18 тыс.кв.м), в 2012 году ожидается заметное увеличение нового предложения на рынке. Ко вводу заявлены 6 спекулятивных складских комплексов, включая 2-3 очереди действующих комплексов. Один из складских комплексов, планировавшихся ко вводу в 2012 году – PNK-КАД компании PNK Group ещё не начал строиться и его ввод в эксплуатацию может быть перенесен на 2013 г. В настоящее время три спекулятивных складских комплекса находятся на стадии строительной готовности: STC (1-2 очереди), Nordway (1 очередь), Орион Лоджистик. Предположительно, они будут сданы в эксплуатацию во 2-м кв. 2012 г. Большая часть заявленных ко вводу в эксплуатацию складских площадей (76%) относятся к классу А. В случае ввода всех 6 запланированных объектов, площадь складов класса A составит более 75% в структуре нового предложения. Территориально более 40% новых площадей будут расположены в Выборгском районе Санкт-Петербурга», - рассказывают эксперты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Спрос В январе-марте, по данным аналитиков Jones Lang LaSalle, уровень спроса на складские площади был выше, чем за аналогичный период в 2011 году. В первом квартале 2012 года объем чистого поглощения на рынке Санкт-Петербурга составил почти 38 тыс. кв. м (против 23 тыс кв. м в первом квартале 2011 года). Часть данного объема была достигнута за счет вышедшего на рынок нового складского комплекса с высоким уровнем заполняемости. Наиболее востребованным форматом для аренды были блоки площадью 2 000 – «На фоне увеличения деловой активности многих компаний в 2012 г. продолжился рост спроса на качественные складские помещения. В условиях отсутствия нового предложения понизился уровень вакантных площадей, сократились сроки экспозиции наиболее ликвидных помещений – до 1 месяца. Договоры аренды по некоторым комплексам заключаются до ввода объекта в эксплуатацию. Крупнейших сделкой 1 кв. 2012 г. стала сделка по аренде в планируемом ко вводу в эксплуатацию складском комплексе STC, девелопера «ИнвестБугры». Транспортно-логистическая компания Major, оказывающая услуги в области транспортных перевозок и таможенного оформления, арендовала в STC 30 000 кв.м», - говорится в исследовании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Ставки аренды и уровень вакансии В первом квартале 2012 года доля свободных площадей осталась практически на том же уровне, незначительно увеличившись с 4,42% до 4,44%, что обусловлено выходом на складской рынок нового комплекса. В настоящее время объем качественных свободных площадей равен 79,750 тыс. кв. м, говорится в исследовании Jones Lang LaSalle. Ставки аренды на качественные складские помещения в течение первого квартала 2012 года оставались стабильными на уровне конца прошлого года 110-120 долл./кв. м./год (без учета операционных расходов), поясняют эксперты компании. Специалисты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate отмечают, что в условиях дефицита предложения качественных складских объектов, продолжил снижаться уровень вакантных площадей – до 5,7% в классе А и до 2,3% в классе В. Однако повышения уровня арендных ставок на склады не происходит, так как большая часть договоров носит долгосрочный характер. Масштабный ввод в эксплуатацию новых объектов с более высокими арендными ставками также мог бы повысить общий уровень ставок, однако такой ввод не наблюдается. На 1 кв. 2012 г. уровень арендных ставок на складские помещения класса A составил около 183 долл. / кв. м в год, без НДС, с учетом коммунальных и эксплуатационных услуг. В классе B ставки по итогам 1 квартала составили около 138 долл/ кв. м в год, без НДС. В дальнейшем ожидается плавное повышение уровня ставок. Улучшились условия для финансирования проектов - банки готовы кредитовать строительство складских объектов и рассматривать варианты рефинанирования затрат собственника, поясняют эксперты альянса.
Подписывайтесь на нас:
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||