Ипотека дешевеет, но не для всех
Низкие ставки стали мощным стимулом спроса на ипотеку: в 2017 году выдачи кредитов в Петербурге выросли на 35%. О рекордных объёмах кредитования уже сообщили многие банки. Ситуация на рынке останется благоприятной и в 2018 году, полагают эксперты. В цене вырастут только кредиты с низким первоначальным взносом.
Согласно данным Центробанка, за 11 месяцев 2017 года в Петербурге было выдано кредитов на 110,375 млрд. рублей, что на 35,1% больше, чем за тот же период 2016 года (81,708 млрд. рублей). Такая же высокая динамика, рост на уровне 34,5%, наблюдалась и в целом по России: в общей сложности российские банки выдали за 11 месяцев 2017 года кредитов на 1,731 трлн. рублей. По итогам всего 2017 года выдачи, скорее всего, вырастут до 40%, полагает генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов.
ТОП-5 ипотечных банков в Петербурге остается неизменным: Сбербанк, ВТБ24, Банк «Санкт-Петербург» (БСПБ), Россельхозбанк, на 5 место можно поставить вместе – Дельта Кредит, Абсолют банк и Газпромбанк.
Северо-Западный банк Сбербанка за 11 месяцев 2017 года выдал в Петербурге 33 тыс. кредитов на 75,6 млрд рублей (рост 57%). На Петербург сегодня приходится 53% всего ипотечного портфеля. Мощным стимулом стали ставки, говорит директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного Сбербанка Вячеслав Лебедев. Еще в феврале 2017 года банк снизил их на 1,1 п.п., существенно упростил саму линейку ставок, а затем реализовал сервис по покупке квартир онлайн. За 11 месяцев 2017 года уже 2690 клиентов приобрели квартиры именно таким способом.
Выдачи розничного бизнеса ВТБ по итогам 2017 года выросли на 21% (13,7 тыс. ипотечных кредитов на 36,3 млрд рублей) и стали рекордными после декабря 2014 года. БСПС увеличил выдачи на 41% (11,3 тыс. кредитов на 25 млрд. рублей), Абсолют Банк - на 20%, (1300 кредитов на 3,6 млрд. рублей). «Если в начале года некоторые откладывали покупку, то начиная с осени, люди стали активнее приобретать недвижимость. Возможно, определенную роль сыграли опасения, что на фоне увеличения количества сделок на рынке недвижимости, может увеличиться стоимость квадратного метра», - рассказывает Мария Батталова, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Петербурге. Вслед за ключевой ставкой стоимость ипотеки в 2017 году в среднем по рынку снизилась на 2-2,5 п.п. В настоящее время среднерыночные ставки на первичном рынке составляют 9,5% на вторичном 9,5-10%.
Пик выдач, по словам г-жи Батталовой, пришелся на декабрь, когда стало известно, что регулятор ужесточает требования по резервированию по кредитам с низким первоначальным взносом, и с 1 января 2018 года с рынка исчезнут программы с первоначальным взносом менее 20%. Те, кто рассчитывал приобрести недвижимость с минимальным первоначальным взносом, постарались завершить сделку до конца 2017 года.
Снижение ставок способствовало росту интереса и ко вторичному рынку. По итогам 2017 года доля вторички в выданных кредитах существенно выросла: в 2016 году на нее приходилось 43%, то в 2017 году - 51 %. Спрос стал более сбалансированным: в ВТБ доля кредитов на покупку готового жилья по итогам года достигла 34%, тогда как по итогам 2016 года этот показатель составлял лишь 25%. Тем не менее, средняя ставка на «первичку» в настоящий момент ниже благодаря специальным условиям для ряда застройщиков. «Об перераспределении рынка говорилось еще в первом квартале 2017 года, это следствие выравнивания ставок первички и вторички, и этот процесс еще продолжится», - считает г-н Ельцов. В 2017 году на строящееся жилье приходилось 45% всех ипотечных кредитов Северо-Западного Сбербанка, но в Петербурге эта цифра существенно отличалась - 57%. Возможно, здесь сыграло роль большое количество предложений и партнерских программ от партнеров – застройщиков, считает Вячеслав Лебедев.
Средняя сумма кредита в Петербурге в прошлом году выросла с 2 млн. до 2,5 млн. рублей, отмечает г-н Ельцов. А первоначальный взнос напротив снизился с 30% до 20%.
В 2018 году рост рынка продолжится, полагают эксперты. Агентство ипотечного жилищного кредитования прогнозирует рост выдачи ипотечных кредитов в России в 2018 году до 2,5 трлн рублей. В сложившейся ситуации ипотека становится основной движущей силой жилищного рынка, говорится в стратегии развития жилищной сферы до 2025 года, которую 24 января 2018 года представил в Госдуме глава Минстроя России Михаил Мень. В стратегии говорится, что в 2017 году доля строящегося жилья, приобретаемого в ипотеку выросла до 40%. Ожидается, что через пять лет доля ипотеки в покупке нового жилья будет составлять 70%.
В текущем году ЦБ прогнозирует очередное снижение ключевой ставки еще на 1 пункт в течение года. «Вряд ли ставки по ипотеке продолжат снижаться столь же стремительными темпами, однако первые недели начавшегося года демонстрируют умеренное сохранение тенденции к понижению. Естественными ограничениями тут выступают исчерпание платежеспособного спроса и снижение реальных доходов населения, что может в итоге повлиять на темпы выдачи кредитов, несколько снизив их в текущем году», - говорит Алексей Коренев, аналитик ГК "ФИНАМ". Отдельные видные фигуры отрасли прогнозируют понижение ставок в течение года еще на 2%, однако реальное ближайшее снижение ставки будет доступно лишь по программе госсубсидирования по кол-ву рожденных детей, добавляет г-н руководитель направления Группы развития и поддержки бизнеса ипотечного кредитования Дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров.
Повышение банками первоначального взноса до 20% не окажет существенного влияния ни на ипотечный рынок, - объемы выдач с минимальным взносом в целом по рынку невелики, отмечает г-жа Батталова. Но важным изменением, по ее словам, должен стать запуск госпрограммы для семей с детьми: при рождении второго или третьего ребенка в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года, ставка будет субсидироваться до 6% в течение 3 или 5 лет.
Показатель квартального ввода торговых объектов стал наибольшим за последние два года, говорят эксперты. Так общий объем рынка качественных торговых площадей Петербурга в I квартале достиг 1,88 млн кв. м. В среднем уровень заполняемости торговых объектов города составляет сегодня 95%.
В 1-ом квартале 2013 года общий объем ввода качественных торговых площадей в Петербурге составил 106 тыс. кв. м. За январь-март 2013 года в эксплуатацию были введены два новых объекта: ТРК «Балкания NOVA», фаза II (арендуемая торговая площадь — 50 тыс. кв. м) и ТРК «Континент» на Звездной (торговая часть — 56 тыс. кв. м), построенные компанией «Адамант». Этот показатель квартального ввода стал наибольшим за последние два года, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle.
В результате общий объем рынка качественных торговых площадей Петербурга, по данным компании, достиг 1,88 млн кв. м.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate в 1 квартале 2013 года в Петербурге открылись четыре торговых центра суммарной арендопригодной площадью 76,7 тыс. кв.м. «В результате с учетом увеличения общая арендопригодная площадь в торговых комплексах увеличилась на 2,7% и составила 2 873,7 тыс. кв.м. Показатель обеспеченности населения качественными торговыми площадями на конец первого квартала достиг 574 кв.м в расчете на 1 000 жителей Петербурга», - сообщают специалисты компании.
Согласно данным Jones Lang LaSalle, наиболее популярными с точки зрения строительства торговых центров являются Калининский, Фрунзенский и Приморский районы. «На долю этих районов приходится 46% от анонсированных к вводу в 2013-2014 годах качественных торговых площадей. При этом по объему существующего предложения лидером остается Приморский район — на него приходится 22% от общего объема торговых площадей», - говорится в аналитическом отчете компании.
Специалисты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network считают, что более 1 млн кв.м торговых площадей Петербурга нуждаются в реконцепции и реновации.
Спрос и вакансия
По данным ASTERA, рынок торговой недвижимости сегодня характеризуется дефицитом качественных торговых площадей. В наиболее востребованных торговых центрах сохраняются листы ожидания.
«На конец I кв. 2013 года средний уровень вакансии в торговых центрах Санкт-Петербурга составил около 3%. Несмотря на относительно высокий объем ввода торговых площадей в течение 2012 года и первого квартала 2013 года, уровни вакансии в наиболее ликвидных торговых центрах не превышали 1%. Ротации в таких ТК были возможны только за счет замены ряда арендаторов управляющей компанией на более сильные бренды», - рассказывают эксперты ASTERA.
Аналитики Jones Lang LaSalle сообщают, что доля свободных помещений за первый квартал увеличилась с 4,5% до 5,5% за счет выхода на рынок большого объема площадей. Несмотря на это, в проектах, введенных в 2011-2012 годах, доля свободных площадей существенно сократилась, а в наиболее качественных проектах она остается близкой к нулю, отмечают эксперты компании.
В Maris | Part of the CBRE Affiliate Network добавляют, что в целом в 1 квартале 2013 года рынок торговли ознаменовался сокращением потребительского спроса. В предновогодние дни и новогодние праздники объем спроса на товары и услуги, по данным Watcom Data Consulting, снизился на 10% по сравнению с прошлым годом.
По данным аналитиков компании, в среднем по городу уровень заполняемости торговых центров по итогам 1 квартала 2013 года составляет 95%.
Ставки
Первый квартал, по данным ASTERA, охарактеризовался стабильным спросом на помещения в ликвидных торговых комплексах Санкт-Петербурга, при этом ставки аренды увеличились крайне незначительно в рамках ежегодной индексации. В современных торговых комплексах все чаще практикуется заключение договоров аренды по схеме «базовая арендная ставка + % от товарооборота», как правило, с международными и федеральными операторами, отмечают в компании.
Максимальная базовая ставка, согласно отчету Jones Lang LaSalle осталась на уровне 2 тыс. USD за кв. м в год.
«Минимальные арендные ставки предоставляются якорными арендаторам. По итогам 1 квартала запрашиваемые ставки для якорных арендаторов составляют в среднем от 4,5 до 12 тыс. руб./кв.м./год, не включая НДС и коммунальные платежи, в зависимости от класса и местоположения торгового центра и от размера арендуемой площади. Скидки могут составлять до 5-15%. – отмечают специалисты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network. – Что касается стрит-ритейла, то за 2012 год арендные ставки на основных торговых коридорах города выросли на 5-10% в зависимости от локации. Так, например, максимальная ставка аренды на Невском проспекте увеличилась на 5-7%, а минимальная — на 12% (до 60 000 - 100 000 руб/кв. м/год). Ставки на Большом проспекте Петроградской стороны оставались стабильными на уровне 25 000 -50 000 руб/кв. м/год.
Прогнозы
Эксперты Jones Lang LaSalle говорят, что ожидается небольшое увеличение объема свободных площадей до конца года, поскольку в Петербурге будет открыто довольно большое число новых торговых центров, и не все из них будут заполнены к моменту открытия. Тем не менее, со временем их заполняемость вырастет, что приведет к обратному уменьшению доли вакантных площадей
С учетом введенных в первом квартале ТРЦ к концу года рынок вырастет суммарно на 300 тыс. кв. м, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle.
На 2013 год запланирован ввод около 400 тыс. кв.м торговых площадей. Однако, учитывая устойчивую тенденцию переноса сроков ввода, реальные объемы могут быть меньше. Средний период задержки открытия объектов в Петербурге – от 6 месяцев до года, полагают аналитики Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
В Colliers International подсчитали, что до конца года на рынок может выйти еще около 280 тыс. кв.м торговых площадей, из которых на долю двух региональных торговых центров приходится около 40%. На 2-ю половину года намечено открытие 2-х региональных торгово-развлекательных центров, которые станут крупнейшими центрами в Невском и Красносельском районах - «Лондон Молл» торговой площадью 63 тыс. кв.м (IV кв.) и «Жемчужная Плаза» торговой площадью 48 тыс. кв.м (III кв.), рассказывают специалисты Colliers.
Учитывая высокий уровень насыщения рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга, в дальнейшем сохранится тенденция реконцепции торговых центров и строительства новых проектов в зонах комплексного освоения территорий, рядом с новыми станциями метро и новыми транспортными развязками (ТЦ «Адмиралтейский» у ст.м. Адмиралтейская, МФК «Жемчужная Плаза» входит в состав крупного жилого комплекса «Балтийская Жемчужина»), прогнозируют специалисты компании Maris CBRE.
Мнение
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- Петербургский рынок строительства торговых центров по-прежнему принадлежит преимущественно локальным девелоперам. На 2013 год заявлено всего два проекта, реализуемых сторонними игроками – это «Жемчужная Плаза» и МФК «Великан-Парк». Главенствующее же положение как с точки зрения существующих объемов торговых площадей, так и с точки зрения объемов будущих проектов делят две компании – «Адамант» и FortGroup. Также наблюдается стремление других девелоперов, уже реализовавших успешные проекты в городе, укреплять позиции своих объектов за счет строительства второй очереди торгового центра.
Распределение торговых площадей по районам Санкт-Петербурга
.jpg)
Источник: Jones Lang LaSalle
|
Торговые центры, введенные в эксплуатацию в 1 кв. 2013 г. |
||||
|
Название проекта |
GBA, кв.м |
GLA, кв.м |
Район |
Девелопер |
|
Авеню |
45 000 |
31 500 |
Выборгский |
ООО "Стройкорпорация Элис" |
|
Континент на Звездной (2-я очередь) |
66 502 |
28 200 |
Московский |
«Адамант» |
|
Aura Boutique Centre1 |
14 500 |
9 700 |
Приморский |
«Ленспецсму» |
|
ТЦ Чкаловский2 |
11 300 |
7 300 |
Петроградский |
ООО «Центр строительного бизнеса» |
|
ИТОГО |
|
76 700 |
|
|
|
1 после реконструкции; 2 открытие состоится во втором квартале 2013 г. |
||||
Торговые центры, планируемые к открытию в 2013 году
|
название |
район |
площадь, кв.м |
|
Авеню |
Выборгский |
45 000 |
|
Адмиралтейский |
Центральный |
9 360 |
|
Галактика |
Московский |
21 000 |
|
Рыбацкий-2 очередь |
Невский |
22 000 |
|
Жемчужная плаза |
Красносельский |
86 500 |
|
Монпансье |
Приморский |
58 000 |
|
ПИК-2 очередь |
Адмиралтейский |
11 000 |
|
Торговый центр |
Красносельский |
19 200 |
|
Заневский каскад-3 очередь |
Красногвардейский |
62 000 |
|
Spar |
Невский |
8 700 |
|
Итого |
|
342 760 |
Источник: Maris/ part of the CBRE affiliate network
Петербургский рынок офисной недвижимости в I квартале 2013 года демонстрировал вялый рост. В связи с низким объемом ввода и стабилизацией спроса, уровень вакантных площадей снизился, а ставки аренды изменились незначительно. Однако концу года ожидаемый объем ввода может в 2 раза превысить показатели 2012 года, считают эксперты.
Статичность предложения
Общий объем ввода офисных площадей в первом квартале 2013 года составил чуть менее 30 тыс. кв. м, что в 2,5 раза больше аналогичного показателя прошлого года, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle. Всего в январе-марте, по данным специалистов компании, было введено в эксплуатацию 4 бизнес-центра, крупнейшие из которых – БЦ «Мегапарк» (13 000 кв. м) и БЦ «Синоп» (12 000 кв. м).
«По итогам первого квартала 2013 года рынок качественных офисов Петербурга насчитывает 1 809,5 тыс. кв.м арендопригодных площадей. В течение отчетного периода был введен только один качественный бизнес-центр – БЦ «Чкаловский» класса B+ с арендопригодной площадью 1 200 кв.м. Остальные пять проектов, запланированные к открытию в 1 кв. 2013 года, были перенесены на более поздние сроки», - сообщают специалисты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
По данным Colliers International в Санкт-Петербурге, на начало второго квартала 2013 года объем офисных площадей класса А, В составил 1,78 млн.кв.м, из них – 525 тыс.кв.м офисы класса А, 1 260 тыс.кв.м – офисы класса В. «В эксплуатацию за первый квартал 2013 года были введены четыре объекта суммарной арендной площадью около 17 тыс. кв.м. Наиболее крупный из них – бизнес-центр класса А «Осень» в составе делового квартала «Полюстрово» (расположен на ул.Жукова, 2, арендная площадь – 6 700 кв.м)», - говорится в аналитическом отчете компании
«В течение первых трех месяцев 2013 года было введено только два офисных центра класса В общей площадью 24 тыс. кв.м, что на 30% меньше, чем в тот же период 2012 года. Среди офисных зданий, которые перенесли сроки открытия – бизнес-центр «Преображенский» на Литейном проспекте, офисный центр Lider Tower на Ленинском пр., «Зима» на Свердловской наб. и др. Географическое распределение офисной недвижимости остается прежним, большую долю составляют Центральный (17%) и Петроградский (14%) районы», - рассказывают эксперты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
Согласно данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, по итогам первых трех месяцев 2013 года объем предложения качественной офисной недвижимости в бизнес-центрах класса А и В составил 2,4 млн. кв.м.
По оценкам аналитиков GVA Sawyer, доля бизнес-центров класса А составляет 25% в общем объеме качественного предложения. Несмотря на то, что в 1 кв. 2013 года не было введено бизнес-центров класса А, в дальнейшем можно прогнозировать постепенное, но не очень значительное, увеличение доли бизнес-центров класса А, полагают эксперты компании.
Спрос и уровень вакансии
«Структура спроса по востребованной площади постепенно меняется в сторону уменьшения доли запросов на небольшие помещения. В 1 кв. 2013 г. наблюдалось постепенное небольшое увеличение доли запросов на средние площади (особенно в сегменте 300-500 кв.м) за счет уменьшения доли запросов на маленькие помещения», - делятся наблюдениями специалисты GVA Sawyer.
В первые месяцы года наибольший спрос на качественные офисные помещения, по данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, продолжал концентрироваться в Московском, Адмиралтейском, Центральном и Петроградском районах. Консультанты ASTERA отметили высокую активность в течение рассматриваемого периода со стороны строительных и производственных компаний, ритейлеров бытовой техники и электроники, а также предприятий сферы услуг.
«По итогам 1 кв. 2013 г. средневзвешенный уровень вакансии по всем классам составил 6,4% и, по сравнению с 4 кв. 2012 г., не изменился. При этом годовое снижение показателя составило 2,6 п.п. К концу года ожидается увеличение уровня вакансии при условии, что в течение года будут введены все заявленные бизнес-центры», - отмечают эксперты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
«Интерес потенциальных арендаторов все также ориентирован в первую очередь на небольшие помещения до 100 кв.м. Однако происходит заметное смещение в сторону площадей от 100 до 300 кв.м. Спрос в равной мере распределился между классом А и классом В (47% и 53% соответственно). Наименее популярными у арендаторов являются удаленные от центра города части Фрунзенского и Невского районов, где сформировалась преимущественно жилая застройка. Снижается интерес потенциальных арендаторов к Васильевскому острову по причине сложной транспортной доступности (загруженность станций метро, пробки на дорогах, мало парковочных мест)», - констатируют аналитики Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
По данным аналитиков Jones Lang LaSalle, спрос в сегменте аренды офисных площадей в первом квартале оставался умеренным – основными игроками рынка по-прежнему являются компании, работающие в IT-сфере, а также в сфере разработки недр. «Объем чистого поглощения офисных площадей за квартал составил 26,3 тыс. кв. м. По итогам первых трех месяцев количество свободных площадей немного увеличилось – с 168,5 тыс. кв. м (7,8%) до 173,5 тыс. кв. м (7,9%). При этом основной рост произошел в сегменте бизнес-центров класса А (с 10,7% до 11,7%)», - говорится в аналитическом отчете компании.
Основным источником спроса, по данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, являются арендаторы, мигрирующие из зданий класса C, а также офисных центров класса B, построенных в начале 2000-х годов, концепции которых уже устарели, в более современные бизнес-центры.
Марина Пузанова, руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg подсчитала, что за первые три месяца года рынком поглотилось всего 20 тыс. кв.м. качественных офисных площадей, что почти вдвое меньше показателя предыдущего квартала. «Доля вакантных площадей в классе А снизилась на 0,6%, в классе В увеличение составило 0,6% в связи с оттоком арендаторов в бизнес-центры класса А. Однако, в бизнес-центрах, ввод которых запланирован на II-III квартал
По оценкам Maris | Part of the CBRE Affiliate Network 52% офисных центров класса А и 63% класса В имеют стопроцентную заполняемость. 5% офисных центров класса А и 3% офисных центров класса В заполнены менее, чем на 50%. «По итогам первых трех месяцев 2013 года в бизнес-центрах класса А в историческом центре города (Невский пр. и прилегающие улицы) вакантно 6% площадей, класса В – 6%. В удаленных от центра районах вакантно 10% площадей в офисных центрах класса А и 8% - класса В», - подсчитали в компании.
Колебание ставок
По итогам первого квартала 2013 года мы наблюдалось небольшое увеличение средних арендных ставок в классах А и В - в среднем на 2-3% в рублевом выражении или 4-5% в долларовом выражении, говорят специалисты Jones Lang LaSalle.
«Уровень ставок составляет 350-430 долл. за кв. м в год в бизнес-центрах класса А и 270-350 долл. за кв. м в год в бизнес-центрах класса В. При этом крупные арендаторы, которые готовы арендовать более 500 кв. м, могут претендовать на определенную скидку со стороны собственника помещения», - отмечают в компании.
Аналитики ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate подсчитали, что за период с апреля 2012 года по март 2013-го средневзвешенные арендные ставки на офисные площади выросли на 11%, при этом их максимальный рост был отмечен в классе B+.
По словам Марины Пузановой, запрашиваемые арендные ставки по итогам I кв. 2013 года в долларовом исчислении не претерпели серьезных изменений: ставка аренды в классе А не изменилась, в классе В произошло небольшое снижение на 2%, связанное с колебанием курса валюты.
Согласно данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, по итогам первых трех месяцев 2013 года средний уровень арендных ставок для офисных центров класса А составляет 1 400-1 700 рублей за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы), для класса В - 900-1 200 рублей.
Оптимистичный прогноз
Эксперты ждут «бума» на рынке офисной недвижимости Петербурга. Так ожидаемый объем ввода может в 2 раза превысить показатели 2012 года.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate во 2-4 кв. 2013 года ожидается открытие 16 бизнес-центров суммарной арендопригодной площадью 235,6 тыс. кв.м. При этом высока вероятность того, что часть из них будет перенесена на 2014 год. В общем объеме будущего предложения проекты класса A занимают около 80%.
Ряд проектов, как и в предыдущие годы, ввести не успеют, поэтому по прогнозам GVA Sawyer в 2013 году рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга увеличится на 200-210 тыс. кв.м. Большая часть новых объектов будет относиться к классу А. В то же время, в 2013 году будет открыто несколько значимых проектов, которые существенно повлияют на рынок, поэтому по итогам года можно ожидать стабилизации вакантных площадей на уровне 13% в классе А, до 6% в классе В+/В, считают эксперты компании.
Дарья Гончарова, руководитель отдела по работе с клиентами департамента коммерческой недвижимости АРИН полагает, что, получит свое продолжение тенденция переезда арендаторов в офисные центры более высокого класса. «Можно предположить, что миграция арендаторов будет направлена в район Московского проспекта, Фрунзенского района - на сегодняшний день там уже ведется строительство нескольких качественных бизнес-центров. Преимущество этого района оправдано – незначительная удаленность от центрального района города, так называемая «правительственная трасса» и т.д. Арендные ставки в ближайшее время вряд ли изменятся, т.к. на сегодняшний день говорить о дефиците офисных площадок, в целом, не приходится», - прогнозирует госпожа Гончарова.
Мнение:
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- В 2013 году ожидаемый объем ввода офисных площадей станет самым крупным с 2009 года, когда на рынок выводились проекты, реализованные в период первого строительного бума 2006-2007 годов. Несмотря на это, мы не ожидаем проседания ставок аренды на рынке. Однако их рост в силу большого объема нового предложения так же не предвидится. Отчасти это объясняется пониманием игроков, что докризисный уровень стоимости аренды офисных помещений в ближайшей перспективе недостижим, а, с другой стороны, каждый новый объект создает определенную конкуренцию на рынке и привлекает арендаторов коммерческими условиями и современным уровнем качества.
Мнение:
Марина Пузанова, руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg:
- Начало года было оптимистично активным - как с точки зрения спроса, так и предложения. Несмотря на то, что формально был введен в эксплуатацию только один объект, объем нового предложения пополнился за счет выхода в активную стадию маркетинга крупных офисных проектов, ввод которых запланирован на II и III кварталы текущего года. За прошедшие три месяца были проведены или находятся уже на завершающем этапе несколько крупных сделок по аренде как в готовых бизнес-центрах, так и в строящихся. Надо отметить, что сделки по аренде помещений в строящихся объектах очень редки для нашего рынка, и поэтому хочется надеяться, что данная тенденция в течение года будет только укрепляться: собственники и девелоперы будут соблюдать заявленные сроки строительства, а арендаторы не станут опасаться арендовать помещения на стадии строительства.
Ключевые индикаторы рынка офисной недвижимости Петербурга
|
Ключевые индикаторы рынка офисной недвижимости |
Класс A |
Класс B+ |
Класс B |
|||
|
1 кв. 2012 |
1 кв. 2013 |
1 кв. 2012 |
1 кв. 2013 |
1 кв. 2012 |
1 кв. 2013 |
|
|
GLA БЦ на конец соответствующего периода, кв.м |
387 703 |
465 853 |
591 057 |
608 857 |
709 001 |
735 401 |
|
Уровень вакантных площадей, % |
19,0% |
10,2% |
5,2% |
4,2% |
6,1% |
5,0% |
|
Средняя арендная ставка, руб./кв.м/ мес., без НДС, включая эксплуатационные расходы |
1 263 |
1 378 |
907 |
1 090 |
838 |
889 |
Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
Географическое распределение существующих и строящихся офисных площадей в Санкт-Петербурге
.jpg)
Источник: Jones Lang LaSalle
Динамика арендных ставок на офисные помещения классов А и В, 2 кв.2009-4кв.2012 гг.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2013