Девелоперы вышли к воде
Октябрьская набережная стала местом концентрации ряда крупных девелоперских проектов. Сегодня суммарная площадь возводимого там жилья – около полумиллиона квадратных метров.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в настоящее время в локации десятком застройщиков возводится 10 жилых комплексов (без учета очередей), совокупной жилой площадью 456,4 тыс. кв. м. Сейчас для продажи представлено 170,4 тыс. кв. м жилья.
Здесь возводят свои объекты «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», Setl City, RBI, «РосСтройИнвест», а также «Полис Групп», Seven Suns Development, «ЦДС», «ПИК», AAG, Veren Group. Наиболее крупные из проектов – ЖК «Цивилизация» от «ЛСР» и ЖК «Светлый мир «О, Юность…» от Seven Suns Development.
Все строящиеся объекты относятся к классу «масс-маркет». Средняя цена в районе Октябрьской набережной, по данным «Петербургской Недвижимости», – 102,3 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 6,1% ниже показателя средней цены по городу в классе.
Ольга Семёнова-Тян-Шанская, директор по маркетингу Lemminkainen, считает, что к явным минусам локации можно отнести непростую экологическую ситуацию. Многие жилые комплексы расположены на месте бывших производственных площадок, есть и действующие промышленные предприятия. «Транспортная ситуация непростая – Октябрьская набережная и ближайшие магистрали загружены, до станций метро далеко. Зеленых территорий и парков немного. К плюсам, пожалуй, можно отнести близость набережной, хоть и перегруженной, и, соответственно, неплохие видовые характеристики квартир, обращенных к Неве», – говорит она. При этом г-жа Семёнова-Тян-Шанская полагает, что сейчас положено неплохое начало развитию района – и в дальнейшем, с реализацией новых проектов и выводом существующих промпредприятий, территория будет преображаться.
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент», обращает внимание на следующее: «Ощущается напряженность транспортной артерии Октябрьской набережной, по ней идет грузовой транспорт, это шестирядное движение, которое круглосуточно функционирует. Говорить о том, что там будет построено жилье высокого класса, не приходится. В составе кварталов, которые подвергаются редевелопменту, будут укромные зоны, где классность жилья выше, видовые квартиры отодвинуты непосредственно от набережной. А здания, которые прилегают к проезжей части и выходят окнами на набережную, девелоперы по возможности используют под общественную функцию, чтобы снизить шумовую нагрузку на жилье».
«К достоинствам локации можно отнести сложившуюся инфраструктуру района, возможность реализации квартир с видами на воду. С целью улучшения транспортной доступности Невского района (и локации в частности) запланирован ряд мероприятий: создание Восточного скоростного диаметра (окончание строительства запланировано на 2024 год), строительство Союзного проспекта (окончание строительства запланировано на II квартал 2018 года)», – отмечает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга RBI, говорит: «На правом берегу Невы в Невском районе сегодня не самая лучшая транспортная ситуация: есть проблема пробок, пока не хватает мостов для связи с центром города. С другой стороны, проблему наземного транспорта в будущем может решить проектируемый мост в створе Зольной – Фаянсовой улиц (который должен стать частью Восточного скоростного диаметра)».
Мнение
Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие»:
– Очевидными плюсами локации являются выход части квартир на воду и хорошая автомобильная доступность. Однако к недостаткам можно отнести удаленность от станций метро и низкую экологичность – большая часть территории между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом представляет собой «серую» зону, ранее занятую вредными производствами. Кроме этого, сама Октябрьская набережная достаточно загружена транспортом, в том числе грузовым, а в районе отсутствуют сколь-нибудь значимые парки и зеленые зоны. Что касается социальной инфраструктуры, то ее будет достаточно в реализующихся проектах – только в двух крупных проектах будет построено свыше тысячи мест в детских садах и свыше 3 тыс. мест в школах.
Жилье притянет торговлю
Торговая и офисная инфраструктура в районе Октябрьской набережной развита слабо. Но развитие жилых проектов, как считают эксперты, потребует новых торговых центров.
Единственным качественным торговым центром в зоне влияния Октябрьской набережной (ограничена Гранитной улицей, проспектом Дальневосточным и Большевиков и собственно набережной) является ТРК «Лондон Молл» (61,3 тыс. кв. м GLA), расположенный на пересечении улицы Коллонтай и Дальневосточного проспекта.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, обращает внимание на то, что уровень вакантных площадей в объекте в течение 2017 года не превышал 3%. «В сегменте офисной недвижимости также присутствует единственный качественный объект – бизнес-центр «Октябрьская, 10», офисная площадь которого составляет 6,4 тыс. кв. м. Данный объект был введен в 2017 году и на данный момент еще почти не заполнен», – рассказал г-н Фадеев.
Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate, добавляет: «Офисный сегмент представлен в основном объектами класса С, исключение – недавно ввели объект класса В+ на Октябрьской, 10. Не думаю, что данная локация нуждается в новых объектах, поскольку затруднена транспортная доступность – район удален от станций метро, на набережной – пробки». По его словам торговый сегмент развивается за счет стрит-ритейла, но, полагает эксперт, в перспективе, учитывая рост числа жителей, потребуется строительство торгового центра районного формата.
Как полагают эксперты, не менее интересен для девелоперов и противоположный, левый берег Невы в Невском районе, и больше других – набережная проспекта Обуховской обороны, где возможна реализация более 130 тыс. кв. м. Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга RBI, отмечает, что здесь новое жилье пока строится не в столь больших объемах, но в будущем есть перспектива масштабного редевелопмента – много земли занято промышленностью.
В 2011 году спрос на рабочих в строительной отрасли вырос на 60%, но на докризисный уровень так и не вернулся. Однако уже в наступающем году, как говорят специалисты, дефицит кадров будет ощущаться достаточно остро. Если страну не накроет пресловутая вторая волна кризиса.
По сравнению с пиковым кризисным периодом 2009 года спрос на отдельные строительные специализации в 2011 году вырос в 2-3 раза. При этом к концу года рост замедлился. По сравнению с 2010 годом строительный рынок, по оценкам специалистов ООО «УК «СТАРТ Девелопмент», вырос на 60% за счет появления большого числа новых проектов; серьезно увеличивать число сотрудников компании не спешат. По оценкам Натальи Роговой, директора по персоналу ООО УК «СТАРТ Девелопмент», спрос на рабочих-строителей постепенно растет, но на докризисный уровень 2008 года он еще не вернулся. Наталья Белашова, директор департамента подбора постоянного персонала рекрутинговой компании Adecco Group Russia (Санкт-Петербург), также отмечает, что активность строительных компаний в поиске новых сотрудников в 2011 году значительно выросла по сравнению с 2010 годом. Наибольшим спросом на рынке пользовались инженеры-проектировщики, главные инженеры проектов, инженеры по техническому надзору, специалисты ПТО и др. По прогнозам эксперта, количество вакансий в строительной отрасли продолжит расти и в 2012 году.
В рекрутинговой компании HeadHunter уверены, что уже в следующем году, если рынок не накроет вторая волна кризиса, строительные компании столкнутся с дефицитом кадров. В первом полугодии 2011 года (с апреля по июль) количество резюме соискателей на рынке постепенно падало и лишь к концу года вернулось на показатели ноября 2010 года. Уже сейчас вакансий на рынке больше, чем желающих на них попасть: 1 резюме приходится на 1,4 вакансии. Больше всего на рынке не хватает инженеров (особенно конструкторов и проектировщиков), а также строительных рабочих – каменщиков, плотников, сварщиков.
Спрос на специалистов инженерно-технического профиля вызван внедрением новых строительных трендов и технологий. На рынке постоянно появляются новые направления: проектирование экологически эффективных зданий (green-девелопмент), подземное строительство, проектирование многоуровневых транспортных развязок, дноуглубительные и берегоукрепительные работы. Также все чаще используются материалы нового поколения, требующие знания особых принципов их применения. Как правило, под такие направления привлекаются специалисты, прошедшие стажировку за границей или имеющие опыт работы в западных компаниях.
По данным HeadHunter, среди запросов работодателей лидируют инженеры различных специализаций, архитекторы и менеджеры проектов. В то же время на менеджерских позициях в строительстве (начальник участка, руководитель проекта и т. д.) наблюдается профицит кадров. Рынок сталкивается с ситуацией, когда строить некому, зато желающих продавать недвижимость или управлять строительными проектами предостаточно.
Дефицит рабочей силы вынуждает застройщиков привлекать персонал из регионов и бывших союзных республик, неизбежно сталкиваясь при этом с дополнительными расходами – на развозку персонала, на обеспечение временным жильем, оформление и регистрацию сотрудников. По данным рекрутинговой компании, каждый пятый рабочий не живет в Петербурге. Даже в период кризиса, когда соискателей в строительной отрасли было больше, чем вакансий, застройщики не отказались от привлечения дешевой рабочей силы из-за рубежа. Сейчас, как и в 2008 году, количество иностранных рабочих на строительных площадках Петербурга достигает 70%. По данным Комитета по труду и занятости Петербурга, официально в городе зарегистрировано не более 97 тыс. иностранных рабочих. Однако по данным региональной миграционной службы, только с начала года в город прибыло более 200 тыс. гастарбайтеров. Из-за отсутствия официальной регистрации большая часть этих людей не имеет доступа к медицинским услугам, а проживает зачастую на строительных площадках и в не приспособленных для жизни помещениях. Несмотря на то что ежедневно появляется информация о новых фактах выявления гастарбайтеров на строительных площадках и наказаниях крупных застройщиков за их привлечение, предприниматели продолжают идти на этот риск. Причины две: работники стран ближнего зарубежья готовы выполнять любую работу, и готовы делать ее за любые деньги. Крупные застройщики, как правило, отказываются комментировать эту тему.
Зарплаты растут не у всех
Заработные платы практически по всем рабочим, инженерным и руководящим позициям в сфере строительства вернулись на докризисные показатели, а по некоторым специальностям превысили зарплаты 2008 года на 15-35%.
Среди работников стройплощадки максимальные доходы у прорабов и бригадиров. Монтажники, сварщики, каменщики получают в среднем 30-35 тыс. рублей в месяц, а максимальные заработки опытных профессионалов могут превышать 100 тыс. рублей. На инженерных позициях средние заработки составляют 40-45 тыс. рублей, самые высокооплачиваемые – инженеры по технадзору с заработной платой 55 тыс. рублей. Среди менеджеров самые высокие доходы (официально озвучиваемые) предлагаются руководителям проектов: со средним заработком в 110 тыс. рублей они обгоняют даже директоров по строительству (95 тыс. рублей).
Серьезной проблемой для строительной компании является и поиск квалифицированных управленцев. Инженеры, архитекторы, менеджеры строительных проектов зачастую предпочитают работать не в конкретной организации, а на конкретном проекте и после его завершения переключаться на следующий. В итоге застройщикам приходится искать целую команду специалистов на каждый новый проект, что требует существенных временных и финансовых затрат и увеличивает стоимость проекта.
«Обычные требования к таким специалистам – это комплексное знание бизнес-процессов, экономики, строительных технологий и проектирования. Однако мы сталкиваемся с очень низкой квалификацией и большим дефицитом инженерно-строительных кадров», – рассказывает Наталья Рогова, директор по персоналу ООО «УК «СТАРТ Девелопмент». Но представители иностранных компаний говорят о том, что для них нехватка специалистов в России не ощущается так остро. «В иностранных компаниях острого дефицита кадров не ощущается – высококвалифицированные специалисты стремятся строить карьеру именно в компаниях с западным менеджментом», – комментирует Ольга Крылова, директор по управлению персоналом, корпоративным вопросам и развитию бизнеса ЗАО «Лемминкяйнен Рус». Она отметила, что в компании работают в основном российские граждане, и лишь должности топ-менеджеров и инженеров проектов занимают экспаты из Финляндии. «На рынке труда традиционно не хватает рабочих строительных специальностей с большим опытом и высокой квалификацией, поэтому мы стараемся обучать рабочих непосредственно на наших строительных объектах», – отметила она.
Мария Яцко
Йос Тромп, глава департамента исследований и консалтинга CBRE в Центральной и Восточной Европе, так комментирует итоги года:
— Несмотря на значительную волатильность рынка последних лет, нашему региону удалось привлечь значительный объем инвестиций в недвижимость. С одной стороны, это связано с высокой доходностью и оптимистичными прогнозами по рынку России. С другой стороны, Польша и Чехия продолжают привлекать низкорисковые инвестиции. Вероятно, что в будущем году регион сохранит свою двойственную природу, с той лишь разницей, что в 2012 году усилится соотношение между премиальным и непримиальным секторами, в пользу первого.
Несмотря на хорошие показатели в 2011 году, долговые проблемы стран еврозоны повлияли на количество сделок в регионе. Судя по результатам в октябре и ноябре общее количество сделок в четвертом квартале достигнет (550 млн евро), что значительно меньше, чем в предыдущих трех кварталах, где минимальный объем заключенных сделок составлял 2,5 млрд евро.
Несмотря на снижение активности, Польша, Чехия и Россия остаются приоритетными направлениями как по уже завершенным, так и по планируемым к завершению сделкам. Рост опасений, связанных с ситуацией в еврозоне, негативно отразился на интересе инвесторов к рынкам Венгрии и Юго-Восточной Европы. За исключением нескольких проектов в Румынии, на рынке Юго-Восточной Европы не было значительных сделок с начала лета.
Патрик О’Горман, директор департамента рынков капитала региона Центральной и Восточной Европы CBRE, добавляет:
— Новая волна неуверенности значительно повлияла на доступность финансирования. Так как регион все еще сильно зависит от западноевропейских банков, это, вероятно, ограничит количество сделок в 2012 году. В подобных условиях сделки занимают больше времени или вообще откладываются. На более масштабных проектах неблагоприятные условия могут сказаться несколько позже, и их эффект будет зависеть от банковского финансирования. С учетом всех обстоятельств маловероятно, что инвестиционные объемы будут расти в первом квартале будущего года. Недавний рост в регионе был связан с некоторыми большими сделками, аналогичных проектов в среднесрочной перспективе не ожидается.
— Акционерные инвесторы больше не конкурируют с другими инвесторами за консервативные премиальные инвестиции на большинстве рынков. Судя по соотношению рисков и доходности в портфелях этих инвесторов, наиболее приоритетными будут оставаться низкорисковые проекты премиального сегмента на рынках Польши, Чехии, - продолжает господин О’Горман.
Кристофер Питерс, директор отдела исследований рынка CBRE Россия, добавляет:
— Российский рынок недвижимости стабильно показывал значительное увеличение объема сделок с 2001 по 2010 годы: 4,3 млрд долларов США за январь-ноябрь 2011 года по сравнению с 2,3 млрд долларов США в течение всего 2010 года. Это даже немного выше, чем тот уровень, который мы видели в 2008 году (4,2 млрд долларов США). 2011 является рекордным годом по объему инвестиций в российскую недвижимость. Разница текущей ситуации по сравнению с докризисными годами заключается в том, что большая часть вложений в недвижимость России принадлежит внутренними игрокам, а не иностранным. Мы ожидаем, что в связи с нестабильностью на мировых финансовых рынках 4 квартал российского рынка недвижимости подтвердит признаки замедления роста, но в то же время это может создать благоприятные условия для обеспеченных российских компаний, которые не нуждаются в банковском финансировании для приобретения активов дешевле, что, в свою очередь, будет способствовать увеличению внутренних инвестиций.