Девелоперы вышли к воде
Октябрьская набережная стала местом концентрации ряда крупных девелоперских проектов. Сегодня суммарная площадь возводимого там жилья – около полумиллиона квадратных метров.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в настоящее время в локации десятком застройщиков возводится 10 жилых комплексов (без учета очередей), совокупной жилой площадью 456,4 тыс. кв. м. Сейчас для продажи представлено 170,4 тыс. кв. м жилья.
Здесь возводят свои объекты «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», Setl City, RBI, «РосСтройИнвест», а также «Полис Групп», Seven Suns Development, «ЦДС», «ПИК», AAG, Veren Group. Наиболее крупные из проектов – ЖК «Цивилизация» от «ЛСР» и ЖК «Светлый мир «О, Юность…» от Seven Suns Development.
Все строящиеся объекты относятся к классу «масс-маркет». Средняя цена в районе Октябрьской набережной, по данным «Петербургской Недвижимости», – 102,3 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 6,1% ниже показателя средней цены по городу в классе.
Ольга Семёнова-Тян-Шанская, директор по маркетингу Lemminkainen, считает, что к явным минусам локации можно отнести непростую экологическую ситуацию. Многие жилые комплексы расположены на месте бывших производственных площадок, есть и действующие промышленные предприятия. «Транспортная ситуация непростая – Октябрьская набережная и ближайшие магистрали загружены, до станций метро далеко. Зеленых территорий и парков немного. К плюсам, пожалуй, можно отнести близость набережной, хоть и перегруженной, и, соответственно, неплохие видовые характеристики квартир, обращенных к Неве», – говорит она. При этом г-жа Семёнова-Тян-Шанская полагает, что сейчас положено неплохое начало развитию района – и в дальнейшем, с реализацией новых проектов и выводом существующих промпредприятий, территория будет преображаться.
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент», обращает внимание на следующее: «Ощущается напряженность транспортной артерии Октябрьской набережной, по ней идет грузовой транспорт, это шестирядное движение, которое круглосуточно функционирует. Говорить о том, что там будет построено жилье высокого класса, не приходится. В составе кварталов, которые подвергаются редевелопменту, будут укромные зоны, где классность жилья выше, видовые квартиры отодвинуты непосредственно от набережной. А здания, которые прилегают к проезжей части и выходят окнами на набережную, девелоперы по возможности используют под общественную функцию, чтобы снизить шумовую нагрузку на жилье».
«К достоинствам локации можно отнести сложившуюся инфраструктуру района, возможность реализации квартир с видами на воду. С целью улучшения транспортной доступности Невского района (и локации в частности) запланирован ряд мероприятий: создание Восточного скоростного диаметра (окончание строительства запланировано на 2024 год), строительство Союзного проспекта (окончание строительства запланировано на II квартал 2018 года)», – отмечает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга RBI, говорит: «На правом берегу Невы в Невском районе сегодня не самая лучшая транспортная ситуация: есть проблема пробок, пока не хватает мостов для связи с центром города. С другой стороны, проблему наземного транспорта в будущем может решить проектируемый мост в створе Зольной – Фаянсовой улиц (который должен стать частью Восточного скоростного диаметра)».
Мнение
Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие»:
– Очевидными плюсами локации являются выход части квартир на воду и хорошая автомобильная доступность. Однако к недостаткам можно отнести удаленность от станций метро и низкую экологичность – большая часть территории между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом представляет собой «серую» зону, ранее занятую вредными производствами. Кроме этого, сама Октябрьская набережная достаточно загружена транспортом, в том числе грузовым, а в районе отсутствуют сколь-нибудь значимые парки и зеленые зоны. Что касается социальной инфраструктуры, то ее будет достаточно в реализующихся проектах – только в двух крупных проектах будет построено свыше тысячи мест в детских садах и свыше 3 тыс. мест в школах.
Жилье притянет торговлю
Торговая и офисная инфраструктура в районе Октябрьской набережной развита слабо. Но развитие жилых проектов, как считают эксперты, потребует новых торговых центров.
Единственным качественным торговым центром в зоне влияния Октябрьской набережной (ограничена Гранитной улицей, проспектом Дальневосточным и Большевиков и собственно набережной) является ТРК «Лондон Молл» (61,3 тыс. кв. м GLA), расположенный на пересечении улицы Коллонтай и Дальневосточного проспекта.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, обращает внимание на то, что уровень вакантных площадей в объекте в течение 2017 года не превышал 3%. «В сегменте офисной недвижимости также присутствует единственный качественный объект – бизнес-центр «Октябрьская, 10», офисная площадь которого составляет 6,4 тыс. кв. м. Данный объект был введен в 2017 году и на данный момент еще почти не заполнен», – рассказал г-н Фадеев.
Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate, добавляет: «Офисный сегмент представлен в основном объектами класса С, исключение – недавно ввели объект класса В+ на Октябрьской, 10. Не думаю, что данная локация нуждается в новых объектах, поскольку затруднена транспортная доступность – район удален от станций метро, на набережной – пробки». По его словам торговый сегмент развивается за счет стрит-ритейла, но, полагает эксперт, в перспективе, учитывая рост числа жителей, потребуется строительство торгового центра районного формата.
Как полагают эксперты, не менее интересен для девелоперов и противоположный, левый берег Невы в Невском районе, и больше других – набережная проспекта Обуховской обороны, где возможна реализация более 130 тыс. кв. м. Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга RBI, отмечает, что здесь новое жилье пока строится не в столь больших объемах, но в будущем есть перспектива масштабного редевелопмента – много земли занято промышленностью.
По состоянию на 01 августа 2014 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 1 745 589,6 кв. м жилья, сообщает комитет по строительству.
В районном рейтинге лидирует Невский район, где построено 9 домов на 5332 квартир общей площадью 258 975,3 кв. м. На втором месте - Приморский район, где сдано в эксплуатацию 237 409,6 кв. м (14 домов на 4495 квартир). На третье место вышел Московский район. Там возведено 15 домов на 3679 квартир общей площадью 217 790,2 кв. м.
В июле в городе было сдано 328 068 кв. м жилья (24 дома на 5453 квартир). Больше всего квадратных метров жилья было введено в Московском районе – 8 домов на 2168 квартир площадью 133 296,8 кв. м. На втором месте по вводу жилья в июле находится Невский район. Здесь был сдан 1 дом на 1455 квартир площадью 72 642 кв. м. Замыкает тройку лидеров Калининский район, где было введено 29 718,8 кв. м (1 дом на 518 квартир).
Среди объектов общегражданского назначения в Центрально районе в июле был введен в эксплуатацию после реконструкции «Дом А. Тычкина» (Дом Дельвинга). В Адмиралтейском районе появился гостиничный комплекс площадью 7920,5 кв. м.в Московском районе появился новый бизнес-центр площадью 37 722,8 кв. м. В Невском районе сдано здание Центрального государственного архива Петербурга.
Снижение туристического потока сказалось на показателях работы гостиниц Петербурга. Так в I полугодии загрузка гостиниц составила 49%, снизившись по сравнению с показателями прошлого года на 6%. При этом средний тариф вырос на 6-10% в зависимости от сегмента.
«По данным российских туроператоров в первом полугодии 2014 года отмечен спад туристического потока со стороны иностранных туристов. В первую очередь из стран США и Европы, - отмечают эксперты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network. – Основные причины отказа – военно-политическая ситуация на соседней Украине и страх перед возможностью вооруженного конфликта. Меньшая часть туристов отказывается от поездки в Санкт-Петербург по идеологическим соображениям. С начала года спад иностранного турпотока составил 10%, и ожидается дальнейшее снижение».
Динамичное предложение
«На конец июня 2014 года рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга насчитывал 135 объектов общим объемом номерного фонда 19,3 тыс. номеров (не включая мини-отели, ведомственные гостиницы и общежития), - рассказывает Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге. - На начало III квартала 2014 года в стадии активного строительства в Петербурге находится 8 гостиниц с общим номерным фондом около 1 400 номеров, появление на рынке которых ожидается до конца 2016 года. Продолжают анонсироваться новые проекты. Активно развивается формат хостелов. В ближайшем будущем предвидится увеличение интереса со стороны профессиональных девелоперов к этому формату и рост сетевых операторов в общем объеме рынка».
По данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, в течение первых шести месяцев 2014 года на гостиничном рынке Санкт-Петербурга появились два новых 4-х звездочных отеля: Hotel Indigo St. Petersburg (ул. Чайковского, 17) на 119 номеров (первый в Петербурге сетевой бутик-отель, под управлением InterContinental Hotel Group) и Park Inn by Radisson Pulkovo Airport St. Petersburg рядом с новым терминалом Пулково, который примет первых гостей в августе. «В четырехзвездочном бутик-отеле «Росси» на набережной реки Фонтанки открылись новые номера. Таким образом, номерной фонд гостиницы увеличился до 58. Весной 2014 года был введен в эксплуатацию трехзвездочный отель Aglaya Hotel&Courtyard на Разъезжей улице на 50 номеров», - говорится в аналитическом отчете компании.
В Петербурге работают 15 международных операторов, под управлением которых находится 51% качественного номерного фонда города.
«В 2013 году появился новый международный оператор Four Seasons. В 2014 году ожидается приход Hilton. В 2015 году - Golden Tulip Hotels. В первом полугодии 2014 года свое присутствие на рынке Петербурга увеличила компания InterContinental Hotel Group и Rezidor Hotel Group. Кроме того, планируют дальнейшее развитие в Петербурге такие международные сети как: Starwood Hotels & Resorts и Accor», - отмечают эксперты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
Спрос и ценовая политика
Загрузка отелей Санкт-Петербурга в первом полугодии составила 49%, снизившись по сравнению с прошлым годом на 6%, приводят данные эксперты компании JLL. При этом средний тариф качественных гостиниц Петербурга вырос до 4,6 тыс. рублей. А показатель RevPAR (доходность на номер) достиг 2,25 тыс. рублей. «Высокий сезон на рынке гостиниц Петербурга с мая по сентябрь, с пиком в июне, когда в городе проходит фестиваль «Белые ночи». В это время в отелях наблюдается всплеск загрузки и тарифов. Проходящий в мае Международный экономический форум также стимулирует рост показателей, – рассказал руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Дэвид Дженкинс. – В то же время показатели петербургских гостиниц значительно отстают от московских из-за сильной зависимости бизнеса от летнего туризма. Пиковые значения загрузки достигают немногим более 50% в люксовом сегменте и 70% в среднем ценовом. В свою очередь, годовой ADR (средняя стоимость номера) составляет 11 тыс. рублей в люксовом сегменте и 2,5 тыс. рублей в среднем ценовом».
Евгения Тучкова говорит, что за I полугодие был зафиксирован рост тарифов в высоком и средне-высоком ценовом сегментах на 6–8%, и на 8–10% в среднем ценовом сегменте. «Было отмечено уменьшение доли американских туристических групп в люксовом сегменте. В то же время увеличился поток внутренних туристов, при этом с их стороны значительно выросло качество спроса, который переориентировался на брендовые отели», - отмечает эксперт.
В периоды проведения крупных международных мероприятий, в том числе Петербургского международного экономического форума, наблюдался краткосрочный рост тарифов в крупных гостиницах более чем на 50%. Однако этот рост может нивелироваться по итогам второго полугодия 2014 года.
По данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, тенденция увеличения стоимости проживания в первом полугодии во многом связана с ростом курса евро и доллара. Тем не менее, отели все чаще предлагают скидки и специальные акции, добавляют аналитики Maris.
Перспективы роста
Во второй половине 2014 года номерной фонд увеличится в южной части города в Пушкинском районе за счет планируемого открытия двух отелей Hilton Hotels & Resorts и Hampton by Hilton (235 и 211 номеров) в составе конгрессно-выставочного комплекса «Экспофорум».
Кроме того, как рассказала Евгения Тучкова, гостиничный оператор Jumeirah Group объявил об открытии отеля класса люкс на 74 номера на Невском проспекте. Другой гостиничный оператор InterContinental Hotel Group в ближайшие годы планирует вывести на рынок три отеля под брендами Holiday Inn, Holiday Inn Express и Intercontinental. Один из них должен появиться на Кременчугской улице в рамках строительства гостиницы «Девелоперской компанией «Созвездие».
«Несмотря на текущие колебания туристического рынка, Санкт-Петербург по-прежнему находится в фокусе внимания международных гостиничных операторов.
К 2015 году ожидается увеличение числа операторов до 14 с текущих 12. Однако мы ожидаем изменения локаций выхода новых проектов в сторону децентрализации, так как администрация города активно расторгает заключенные договоры аренды на инвестусловиях, которые были получены за последние 6-8 лет для строительства гостиниц. Таким образом, в долгосрочной перспективе можно ожидать недостатка качественных гостиниц в центральной части города», - полагает госпожа Тучкова.
Российский союз туриндустрии снижает прогнозы по туристическому потоку в Петербурге. Ожидается, что сокращение турпотока по итогам 2014 года составит около 10% (по итогам 2013 года объем туристического потока в Петербург составлял 6,3 млн человек, из которых 3 млн – иностранные туристы), делятся данными специалисты Colliers International.