Остров Каменка
Приморский район уверенно входит в топ-5 самых престижных локаций Петербурга. Сегодня основное строительство развернулось в районе Каменка, в ближайшие годы здесь будет введено свыше 2,2 млн кв. м.
Активная застройка локации началась после открытия здесь станции метро «Комендантский проспект» в 2009 году и не менее активно продолжается сегодня в более отдаленных от «подземки» территориях в направлении Каменки. Сегодня на территории Каменка – Комендантский в активной фазе строительства находится около десятка жилых комплексов, наиболее крупные из них – ЖК «Шуваловский» («Группа ЛСР»), «Чистое Небо» (Setl City), Ultra City («Северный город» – RBI), «UP-квартал «Комендантский» (ФСК «Лидер») и др. В совокупности эти проекты предполагают создание свыше 2,2 млн кв. м жилья.
Территория на перспективу
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга холдинга RBI, подсчитала, что в активной строительной фазе сегодня здесь около 1 млн кв. м жилья – около 10% от всего объема жилищного строительства в традиционной черте Петербурга. Здесь строится три проекта эконом-класса и семь проектов комфорт-класса. «Потенциальных участков под жилищное строительство еще достаточно, а всего здесь может быть построено около 4 млн кв. м жилья», – говорит она.
Многие жилые комплексы в районе Каменки проектировались и начинали строиться уже в те времена, когда Администрация Петербурга уже обременяла застройщиков возведением социальной инфраструктуры.
Однако Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие», считает, что локация пока еще недостаточно застроена для комфортного проживания. «Ощущается нехватка социальных объектов, которые обычно появляются на завершающей стадии строительства жилых домов», – говорит аналитик. Он также обращает внимание на некоторую удаленность торговой зоны – она начинается примерно с Шуваловского проспекта вниз до станции метро «Комендантский проспект», а это также не добавляет комфорта. «Маршруты общественного транспорта ограничены по большей части Глухарской улицей и проспектом Королёва, при этом отсутствуют ключевые пробивки основных транспортных магистралей – Комендантский проспект, проспект Королёва», – перечисляет основные проблемы г-н Банин.
Вместе с тем Приморский район является самым насыщенным в Петербурге по торговым помещениям. Однако все они сконцентрированы в районе станции метро «Комендантский проспект» и «Пионерская». В самом районе Каменки расположены гипермаркеты «Лента» и «К-Раута».
Сегодня к основной застройке района – Каменке – ближайшей станцией метро является «Комендантский проспект». Она находится не слишком близко – в нескольких автобусных остановках. Однако в соответствии с действующей программой развития петербургского метрополитена, до 2025 года в районе Каменки должна открыться станция «Шуваловский проспект». Благодаря чему территория начнет развиваться активнее.
Разнообразие новостроек
В существующих проектах довольно значительный разброс цен: от 70 до 130 тыс. рублей за квадратный метр. Проекты сильно отличаются как по классу жилья, так и по стадии строительной готовности. Так, в корпусах второго этапа первой очереди ЖК Ultra City, выведенных в продажу в октябре текущего года, средняя цена составляет 95 тыс. рублей за квадратный метр. В корпусах первого этапа Ultra City, которые сдаются в этом году, – 110 тыс. рублей за квадратный метр.
«Каменку можно назвать популярной и востребованной локацией, она пользуется хорошим спросом, что мы видим и на примере нашего проекта. Здесь много нового современного жилья, а значит, складывается определенная социальная среда. Среди минусов – расположенный неподалеку мусорный полигон «Новосёлки», но в этом году город уже закрыл его и запустил проект рекультивации. В качестве недостатка локации иногда называют ее удаленность от метро и проблемы транспортного сообщения с центром. Хотя недавний ввод последнего участка ЗСД способствовал улучшению транспортной ситуации», – говорит г-жа Серёжина.
Другой проблемой для района, помимо полигона «Новосёлки», является полигон для складирования осадка, образующегося при очистке сточных вод ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». Полигоны создавали серьезные проблемы для жителей Приморского района последние несколько лет, недовольство жителей особенно усилилось как раз в начале 2017 года. После многочисленных жалоб жителей северной части Приморского района на неприятный запах «Водоканал» активизировал усилия по обезвреживанию осадка сточных вод. На предприятии обещают, что переработают отходы к 2020 году – там скопилось до 2 млн куб. м осадка. Рекультивация полигона «Новосёлки», который перестал принимать мусор в мае нынешнего года, но продолжает отравлять район неприятными запахами, должна начаться в ближайшее время. В апреле администрация города объявила, что ООО «ХК ГИС Энерджи», принадлежащее частным лицам, вложит 600 млн рублей в строительство станции дегазации, которая избавит район от неприятного запаха и позволит вырабатывать электроэнергию.
Справка
Площадь Приморского района составляет 109,87 кв. км. Приморский район занимает первое место в городе по численности населения и по его естественному приросту. По данным Петростата, численность населения составляет 550 тыс. чел. Район является одним из лидирующих по количеству новых строек. Благодаря своему географическому положению район занимает особое место в структуре Санкт-Петербурга. Он является буферной зоной между центральной урбанизированной частью города и курортной зоной.
Мнение
Ольга Аветисова, коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» (входит в «Группу ЛСР»):
– Приморский район – один из самых востребованных у покупателей недвижимости и наиболее активный по объемам строительства. Сейчас на его территории строится жилье в основном классов «масс-маркет» и «комфорт». Для элитных проектов он не совсем подходит, а вот для реализации объектов бизнес-класса отдельные локации подходят вполне. Наиболее активно в Приморском районе застраивается Каменка. Там сейчас формируется новый благоустроенный микрорайон. «Группа ЛСР» в этом месте (на пересечении Шуваловского проспекта и улицы Парашютной) строит жилой комплекс комфорт-класса «Шуваловский». Здесь предусмотрено достаточное количество небольших эргономичных квартир, а также просторные многокомнатные квартиры для большой семьи. При этом часть домов уже заселена.
В Приморском районе хорошо развита торговая, досуговая и социальная инфраструктура, быстро растет сеть наземного транспорта, проектируются новые станции метро. Однако стоит отметить, что это относится не ко всем локациям района. Если говорить о Каменке и жилом комплексе «Шуваловский», то за 10 минут от комплекса можно доехать до станции метро «Комендантский проспект», а также до КАД и ЗСД. К 2020 году в пешей доступности от комплекса будет открыта станция метро «Шуваловский проспект», а после 2025 года в непосредственной близости будет построена станция метро «Парашютная». Рядом находятся Новоорловский лесопарк и Юнтоловская дача.
Здесь строятся современные объекты социальной и торговой инфраструктуры. Помимо школы и двух детских садов, которые запланировано открыть в рамках проекта, в прилегающих к комплексу кварталах функционирует около 15 школ и 20 детских садов, несколько развивающих центров.
Увеличение ключевой ставки Центробанка до 17% сделает кредиты для многих строительных организаций неподъемными. Сегодня около 70% застройщиков привлекают заемные средства, но брать их под 23-25% решатся немногие. А значит, отрасль ждет серьезный финансовый голод. Эксперты уповают, что введение такой ставки – мера временная.
Алексей Кокорев, генеральный директор «Авантель-Инвест», отмечает: «Исходя из новой ключевой ставки ЦБ России, реальные ставки по кредитам для застройщиков должны быть 23-25%. Никто сейчас не готов брать такие дорогие деньги на новые проекты, да и банки не торопятся их давать, даже по таким ставкам».
Он полагает, что в связи с этим все новые проекты, по которым застройщики еще не вышли на стройплощадку, будут заморожены, пока ситуация не стабилизируется: «Сложнее с проектами, которые в процессе реализации и по которым у застройщиков есть кредитные обязательства. Банки в такой ситуации, несомненно, будут существенно поднимать ставки. И тут уже каждый будет выживать, как может. Кто-то уйдет в банкротство (кто помельче, сильно закредитован и не сможет договориться с банками); кто-то сможет изыскать средства для погашения дорогих кредитов; кто-то поднимет цены и будет надеяться, что по новой цене что-то будет продаваться».
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «Финам», рассуждает: «Ставка по кредитам зависит от того, как долго ЦБ будет удерживать ключевую ставку на нынешнем относительно высоком уровне. На текущий момент я не думаю, что ЦБ будет удерживать ставку дольше, чем 1-2 квартала, чтобы не спровоцировать глубокую рецессию.
Если же ставки будут оставаться высокими продолжительное время, то пострадают практически все проекты, так как абсолютное большинство их реализуется на заемные средства или структурировано с их участием. Компании будут вынуждены поднять цены (+5-20% в рублях), что станет дополнительным фактором падения спроса».
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», согласен с коллегой: «Если недоступность кредитов для бизнеса и населения будет сохраняться в течение длительного периода времени, неизбежно снижение деловой активности в стране в целом и на рынке недвижимости в частности. Нельзя исключить и риск впадения российской экономики в рецессию, однако я предпочитаю надеяться, что ЦБ вернет ставку на прежний уровень, как только курс рубля стабилизируется».
Впрочем, большинство экспертов вообще пребывают в растерянности. Андрей Тетыш, президент группы компаний «Агентство развития и исследований в недвижимости», говорит: «Если Центробанк и федеральные власти продолжат принимать решения по ночам, то в ближайшем будущем будет очень сложно давать хоть какие-то внятные прогнозы даже о том, как закончится день».
Людмила Тэор, руководитель направления продаж и маркетинга группы SOLO, продолжает: «Сегодня пока не представляется возможным озвучивать конкретные финальные цифры, но I квартал 2015 года станет показательным, и постепенно начнет формироваться понимание правил нового рынка».
Представители банковского сообщества также пребывают в замешательства, давать комментарии о кредитной политике большинство представителей кредитных учреждений пока воздерживаются. Председатель правления ОАО «Балтинвестбанк» Игорь Кирилловых лишь отмечает: «Балтинвестбанк не планирует резких движений в области кредитования, но если в течение месяца ситуация не изменится, всем банкам придется менять условия кредитной политики в соответствии с текущей ключевой ставкой».
Мнение:
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:
– Насколько мне известно, сейчас банковское сообщество пребывает в состоянии, близком к шоковому. Оно вызвано полным непониманием действий финансовых властей нашей страны. Последний шаг Центробанка по поднятию ключевой ставки уже спровоцировал остановку выдачи кредитов по всем, даже ранее одобренным договорам. Эти непонятные и даже абсурдные действия Центробанка сопровождались большим количеством странных заявлений, например о том, что повышение ключевой ставки снизит инфляционные риски.
В Америке такой метод может быть правильным, у нас – нет. В нашей стране это теоретическая мера, которая приведет только к всеобщему удорожанию, ориентированию бизнеса и населения на новый уровень процентных ставок, то есть, наоборот, на инфляцию. Рублю это никак не поможет, а бизнес убьет.
Рынок ипотечного кредитования в следующем году ждет резкое сужение, а возможно, и полная заморозка. Ключевая ставка Центробанка в 17% делает кредитные ресурсы на покупку жилья неподъемными для большинства россиян.
Повышение ключевой ставки до 17% спровоцировало отказ некоторых банков от ипотечных программ и рост ставок до 20% по ипотеке в крупных банках. «В краткосрочной перспективе это приведет к колоссальному снижению объемов продаж жилой недвижимости, поскольку доля сделок с привлечением ипотеки в общем объеме продаж составляет в некоторых проектах 50%. Но поскольку других источников денежных средств для решения жилищного вопроса у большинства россиян нет, спустя некоторое время покупки квартир в ипотеку возобновятся.
В целом развитие рынка недвижимости замедлится. Надеяться на снижение цен бессмысленно, поскольку некоторые жилые объекты и так сейчас продаются по себестоимости. Цены на недвижимость возрастут, а объемы продаж на некоторое время сократятся в результате снижения объемов ипотечного кредитования», – считает Илья Андреев, вице-президент NAI Becar.
Анастасия Тузова, генеральный директор E3 Estate, рассказывает: «Утром 16 декабря от банков было заявление, что они продолжают принимать заявки по прежним ставкам, однако ситуация в связи с бешеным ростом курсов валют стремительно поменялась. Вечером уже банк «Санкт-Петербург» объявил о повышении ставки на 4%. Итог – 17,5%. Покупатели же в большинстве своем сидели на договорах по нескольку часов в страхе принять решение о приобретении квартиры в рассрочку».
Начальник департамента казначейства РосинтерБанка Николай Мамолин продолжает: «В текущих условиях банкам, конечно, придется корректировать ипотечные программы. На тех, кто уже взял ипотеку, это может не отразиться – все зависит от условий кредитного договора. В целом же на ипотечном рынке ставки могут вырасти пропорционально мерам ЦБ – максимально на 7%. Увеличится количество отказов в выдаче ипотечных кредитов со стороны банков, но до полного отказа от работы с ипотекой вряд ли дойдет».
Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL, также говорит, что сразу на рынке ипотеки новая ключевая ставка не отразится, и надеется, что мера Центробанка временная: «Напрямую и сразу потребители от этого не пострадают. В случае сохранения ее на таком уровне длительное время вырастет стоимость ипотечных кредитов или их вообще перестанут давать. В то же время, по нашему мнению, ставка вернется на прежний уровень. Трудно сказать когда, но мы не ожидаем сохранения ее на таком высоком уровне в течение длительного времени».
Елена Беседина, генеральный директор «О2 Недвижимость», впрочем, считает, что полного отказа банков от ипотеки не будет: «Да, некоторые игроки действительно не смогут работать в существующих условиях, но у «О2 Недвижимость» остается пул банков, которые готовы продолжать взаимодействие и выдачу ипотеки. И их вполне хватит, чтобы обеспечить желающих квартирами и выбором между разными программами. В нашей структуре продаж порядка 30% покупателей используют кредит для приобретения квартиры. Конечно, их число уменьшится в связи с ростом процентной ставки до 20-22%. Но первый шок пройдет, и клиенты вернутся на рынок. Тем более что рано или поздно ставки опустятся, и тогда потребители смогут уменьшить свои выплаты за счет перекредитования. Также для поддержания спроса мы предлагаем гибкие условия рассрочки».
Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real, говорит: «Если мы увидим отказы ведущих банков от выдачи ипотеки в рублях, то это приведет к серьезному падению продаж «первички». Если отталкиваться от ключевой ставки 17%, то ипотека должна стоить больше 20%. Под такой процент будут брать только для того, чтобы срастить какую-то сделку с участием «вторички» и быстро закрыть кредит. Количество потенциальных заемщиков на рынке, способных обслуживать типовой кредит 1-1,5 млн по такой ставке, также сократится в несколько раз».
Есть и эксперты, которые полны пессимизма. Альбина Ямалетдинова, управляющий партнер Rusland SP, полагает: «Доля сделок с привлечением ипотеки на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса доходит до 50%. Рост ставок по ипотечным кредитам, резкое ужесточение требований к заемщикам приведут к снижению спроса на квартиры. Многие девелоперские структуры до 80% от всех требуемых инвестиций на строительство жилья покрывают за счет привлеченных средств дольщиков. Снижение спроса и отсутствие возможности привлечь заемные средства по адекватным ставкам приведет к неисполнению обязательств девелопера перед дольщиками, например задержка сроков сдачи жилых домов, и вплоть до банкротства ряда девелоперских структур».
Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена», с ней согласен: «На проектах эконом-класса доля ипотеки достигает 40%. Этот кусок спроса сильно сократится, так как ипотека будет стоить 19-25%».
Мнение:
Алексей Кокорев, генеральный директор «Авантель-Инвест»:
– Сегодня около 40% сделок идет с ипотекой. Не будет ипотеки, и рынок потеряет до 30% потенциальных покупателей. Это очень много и будет катастрофой для рынка жилья. Будут ли банки выдавать ипотечные кредиты и по каким ставкам, сейчас сказать сложно. Какая-то ясность, может быть, появится в конце января – начале февраля 2015 года.