Остров Каменка
Приморский район уверенно входит в топ-5 самых престижных локаций Петербурга. Сегодня основное строительство развернулось в районе Каменка, в ближайшие годы здесь будет введено свыше 2,2 млн кв. м.
Активная застройка локации началась после открытия здесь станции метро «Комендантский проспект» в 2009 году и не менее активно продолжается сегодня в более отдаленных от «подземки» территориях в направлении Каменки. Сегодня на территории Каменка – Комендантский в активной фазе строительства находится около десятка жилых комплексов, наиболее крупные из них – ЖК «Шуваловский» («Группа ЛСР»), «Чистое Небо» (Setl City), Ultra City («Северный город» – RBI), «UP-квартал «Комендантский» (ФСК «Лидер») и др. В совокупности эти проекты предполагают создание свыше 2,2 млн кв. м жилья.
Территория на перспективу
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга холдинга RBI, подсчитала, что в активной строительной фазе сегодня здесь около 1 млн кв. м жилья – около 10% от всего объема жилищного строительства в традиционной черте Петербурга. Здесь строится три проекта эконом-класса и семь проектов комфорт-класса. «Потенциальных участков под жилищное строительство еще достаточно, а всего здесь может быть построено около 4 млн кв. м жилья», – говорит она.
Многие жилые комплексы в районе Каменки проектировались и начинали строиться уже в те времена, когда Администрация Петербурга уже обременяла застройщиков возведением социальной инфраструктуры.
Однако Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие», считает, что локация пока еще недостаточно застроена для комфортного проживания. «Ощущается нехватка социальных объектов, которые обычно появляются на завершающей стадии строительства жилых домов», – говорит аналитик. Он также обращает внимание на некоторую удаленность торговой зоны – она начинается примерно с Шуваловского проспекта вниз до станции метро «Комендантский проспект», а это также не добавляет комфорта. «Маршруты общественного транспорта ограничены по большей части Глухарской улицей и проспектом Королёва, при этом отсутствуют ключевые пробивки основных транспортных магистралей – Комендантский проспект, проспект Королёва», – перечисляет основные проблемы г-н Банин.
Вместе с тем Приморский район является самым насыщенным в Петербурге по торговым помещениям. Однако все они сконцентрированы в районе станции метро «Комендантский проспект» и «Пионерская». В самом районе Каменки расположены гипермаркеты «Лента» и «К-Раута».
Сегодня к основной застройке района – Каменке – ближайшей станцией метро является «Комендантский проспект». Она находится не слишком близко – в нескольких автобусных остановках. Однако в соответствии с действующей программой развития петербургского метрополитена, до 2025 года в районе Каменки должна открыться станция «Шуваловский проспект». Благодаря чему территория начнет развиваться активнее.
Разнообразие новостроек
В существующих проектах довольно значительный разброс цен: от 70 до 130 тыс. рублей за квадратный метр. Проекты сильно отличаются как по классу жилья, так и по стадии строительной готовности. Так, в корпусах второго этапа первой очереди ЖК Ultra City, выведенных в продажу в октябре текущего года, средняя цена составляет 95 тыс. рублей за квадратный метр. В корпусах первого этапа Ultra City, которые сдаются в этом году, – 110 тыс. рублей за квадратный метр.
«Каменку можно назвать популярной и востребованной локацией, она пользуется хорошим спросом, что мы видим и на примере нашего проекта. Здесь много нового современного жилья, а значит, складывается определенная социальная среда. Среди минусов – расположенный неподалеку мусорный полигон «Новосёлки», но в этом году город уже закрыл его и запустил проект рекультивации. В качестве недостатка локации иногда называют ее удаленность от метро и проблемы транспортного сообщения с центром. Хотя недавний ввод последнего участка ЗСД способствовал улучшению транспортной ситуации», – говорит г-жа Серёжина.
Другой проблемой для района, помимо полигона «Новосёлки», является полигон для складирования осадка, образующегося при очистке сточных вод ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». Полигоны создавали серьезные проблемы для жителей Приморского района последние несколько лет, недовольство жителей особенно усилилось как раз в начале 2017 года. После многочисленных жалоб жителей северной части Приморского района на неприятный запах «Водоканал» активизировал усилия по обезвреживанию осадка сточных вод. На предприятии обещают, что переработают отходы к 2020 году – там скопилось до 2 млн куб. м осадка. Рекультивация полигона «Новосёлки», который перестал принимать мусор в мае нынешнего года, но продолжает отравлять район неприятными запахами, должна начаться в ближайшее время. В апреле администрация города объявила, что ООО «ХК ГИС Энерджи», принадлежащее частным лицам, вложит 600 млн рублей в строительство станции дегазации, которая избавит район от неприятного запаха и позволит вырабатывать электроэнергию.
Справка
Площадь Приморского района составляет 109,87 кв. км. Приморский район занимает первое место в городе по численности населения и по его естественному приросту. По данным Петростата, численность населения составляет 550 тыс. чел. Район является одним из лидирующих по количеству новых строек. Благодаря своему географическому положению район занимает особое место в структуре Санкт-Петербурга. Он является буферной зоной между центральной урбанизированной частью города и курортной зоной.
Мнение
Ольга Аветисова, коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» (входит в «Группу ЛСР»):
– Приморский район – один из самых востребованных у покупателей недвижимости и наиболее активный по объемам строительства. Сейчас на его территории строится жилье в основном классов «масс-маркет» и «комфорт». Для элитных проектов он не совсем подходит, а вот для реализации объектов бизнес-класса отдельные локации подходят вполне. Наиболее активно в Приморском районе застраивается Каменка. Там сейчас формируется новый благоустроенный микрорайон. «Группа ЛСР» в этом месте (на пересечении Шуваловского проспекта и улицы Парашютной) строит жилой комплекс комфорт-класса «Шуваловский». Здесь предусмотрено достаточное количество небольших эргономичных квартир, а также просторные многокомнатные квартиры для большой семьи. При этом часть домов уже заселена.
В Приморском районе хорошо развита торговая, досуговая и социальная инфраструктура, быстро растет сеть наземного транспорта, проектируются новые станции метро. Однако стоит отметить, что это относится не ко всем локациям района. Если говорить о Каменке и жилом комплексе «Шуваловский», то за 10 минут от комплекса можно доехать до станции метро «Комендантский проспект», а также до КАД и ЗСД. К 2020 году в пешей доступности от комплекса будет открыта станция метро «Шуваловский проспект», а после 2025 года в непосредственной близости будет построена станция метро «Парашютная». Рядом находятся Новоорловский лесопарк и Юнтоловская дача.
Здесь строятся современные объекты социальной и торговой инфраструктуры. Помимо школы и двух детских садов, которые запланировано открыть в рамках проекта, в прилегающих к комплексу кварталах функционирует около 15 школ и 20 детских садов, несколько развивающих центров.
Петербургский рынок складов в III квартале пополнился лишь одним объектом. Однако объем сделок за этот период, по оценкам экспертов, был рекордным за последние несколько лет.
В июле-сентябре 2013 года в Санкт-Петербурге было арендовано и куплено 126 тыс. кв. м, что является наивысшим квартальным показателем в посткризисный период, констатируют аналитики Jones Lang LaSalle.
При этом большинство сделок (80%) являются предварительными договорами аренды. «Высокая доля строящихся складских комплексов в общем объеме спроса вызвана фактическим отсутствием качественного предложения в действующих объектах, - объясняет Наталья Затейщикова, консультант отдела складской недвижимости Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. - К концу 3-ого квартала 2013 года доля вакантных помещений составила 0,5%, или всего 9,8 тыс. кв. м. Это сопоставимо с показателем 2007 года, когда на рынке практически не было качественных объектов».
Предложение
По данным аналитиков Jones Lang LaSalle, в 3-м квартале 2013 года введен только один качественный объект класса А – Логопарк «Осиновая Роща» (арендуемая площадь — 29 тыс. кв. м), который был на 100% заполнен арендаторами до момента открытия. Таким образом, общий объем качественного складского предложения в Санкт-Петербурге достиг 1,89 млн кв. м, говорится в аналитическом отчете компании.
Специалисты компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, отмечают, что в общем объеме предложения складских комплексов наибольшую долю занимают проекты класса А – 66%, на складские комплексы класса В приходится 34%. Спекулятивные склады, предназначенные для сдачи в аренду, составляют чуть более половины от всего объема рынка качественной складской недвижимости (59%). Логистические комплексы, предлагающие услуги ответственного хранения составляют 41% в структуре предложения, уточняют аналитики компании.
Спрос
Уровень вакантных помещений, по словам Екатерины Лапиной, директора департамента коммерческой недвижимости АРИН, составляет не больше 1%.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, говорит, что наиболее востребованные проекты располагаются в промзонах «Шушары», «Предпортовая», «Обухово», «Горелово», «Колпино», «Парнас», «Каменка». Для арендаторов складских площадей важно расположение объекта вблизи КАД, качественные подъездные дороги, инженерные коммуникации, добавляет эксперт.
По статистике обращений в компанию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, наибольшая часть запросов в III квартале поступила от производственных компаний, доля которых в общем объеме заявок составила 35%, доля предприятий торговли непродовольственными товарами составила 28,3%.
«С начала года арендаторы рассматривают как крупные блоки площадью 3 000-5 000 кв.м., так и блоки меньшей площади – от 1000 до 3000 кв.м. При этом в городе сложился дефицит предложения малых и средних помещений», - говорится в аналитическом отчете компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
Ставки
По данным Jones Lang LaSalle , несмотря на низкий уровень вакансий, максимальные ставки аренды пока сохраняются на уровне 125-135 USD за кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС). Как правило, ежегодная индексация арендных ставок в размере 3-4% фиксируется в договоре. Операционные расходы в складских комплексах rласса А в среднем составляют 35-40 USD за кв. м в год, добавляют эксперты компании.
Екатерина Иванова, заместитель руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости East Real, говорит, что за первые 3 квартала арендные ставки выросли в среднем на 4-8% в долларовом эквиваленте.
Прогноз
До конца 2013 года запланированы к вводу пять проектов суммарной площадью 110 тыс. кв. м. При условии реализации девелоперами всех заявленных планов годовой объем ввода складов в Петербурге достигнет 164 тыс. кв. м, что является наивысшим показателем с 2009 года. Еще 262 тыс. кв. м заявлено на 2014 год.
По данным аналитиков Knight Frank St. Petersburg, общий объем введенных в 2013 г. складских площадей, предназначенных для сдачи в аренду, превысит почти в 2 раза показатели 2012 года.
«Даже в случае реализации всех проектов, в перспективе не ожидается насыщения рынка. Следствием сложившейся ситуации может служить обострение конкуренции между потенциальными арендаторами, - полагает Ольга Шарыгина, директор департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге.
«Несмотря на значительное увеличение спекулятивного предложения на рынке складов в последнем квартале этого года и в 2014 году, доля свободных площадей значительно не вырастет, так как большинство помещений в новых складских комплексах уже будут заняты к моменту ввода. На сегодняшний день договоры подписаны на 60% площадей в реализуемых проектах», - добавляет Наталья Затейщикова.
«В связи с достаточно низкой степенью готовности большинства индустриальных парков, а также почти полным отсутствием в них предлагаемых помещений небольшой площади мы можем с уверенностью предсказать дальнейший рост спроса на готовые производственные помещения и усиление дефицита в данном сегменте рынка», - делятся прогнозами эксперты Knight Frank St. Petersburg.
Владимир Скигин считает, что в связи со сложившейся ситуацией, рентабельность проектов в производственно-складском секторе становится более высокой. В результате на петербургский рынок обратили внимание ряд иностранных компаний, которые в ближайшие несколько лет планируют возвести здесь свои объекты, поясняет эксперт.
Мнение
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- На настоящий момент существует ряд земельных участков, отведенных под строительство складских комплексов, но которые девелоперы пока не готовы осваивать. Из-за неустойчивости экономической ситуации инвесторы ждут появления пула арендаторов или одного якорного, и до этого момента не готовы начинать реализацию спекулятивных складов. Это касается как новых проектов, так и строительства следующих очередей уже существующих комплексов. Подобный подход обеспечивает наиболее безопасный путь развития для девелопера с точки зрения заполняемости будущего склада, а значит – его доходности.
Участники рынка прогнозируют, что по итогам 2013 года рост рынка железобетонных изделий составит 10%. Такой же показатель у отрасли был и по итогам прошлого года.
Согласно информации специалистов «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад», рынок железобетонных изделий в Санкт-Петербурге и Ленобласти (без учета продукции ДСК), по различным оценкам, составляет от 730 до 800 тыс. куб. м. Эксперты оценивают темпы роста рынка на уровне 5-10% в год. При этом в период 2010-2011 годов темпы прироста рынка оставались на уровне 5%.
Евгений Родионов, начальник отдела продаж компании «Т-Бетон», рассказал, что заявленная многими застройщиками реализация новых жилищных проектов положительно сказывается на рынке ЖБИ и каркасно-панельного домостроения.
«В принципе, мы поставили себе цель увеличить обороты по результатам этого года и придерживаемся намеченных планов. Однако по сегменту ЖБИ для промышленных объектов – колонны, балки – у нас были небольшие простои. В целом же наше предприятие загружено на полную мощность», – прокомментировал он.
По информации Александра Батушанского, управляющего партнера КГ «Решение», всего сборный железобетон того или иного ассортимента в Петербурге и Ленобласти производят более 90 компаний. Среди них наиболее крупными игроками считаются около 40 предприятий.
Основными игроками на рынке товарных ЖБИ являются «ПО «Баррикада», ООО «СИБ-Центр», компании «Т-Бетон», «Бетсет», «Бетонекс». Суммарно они занимают 65-70%.
В сегменте каркасно-панельного домостроения крупными игроками является ДСК «Блок» (входит в Группу ЛСР), «Войсковицкий ЗЖБИ № 1» (принадлежит СУ-155), «Гатчинский ССК» (входит в группу «Ленстройматериалы»), «Киришский ДСК» (входит в «ЛенРусСтрой»). Эти предприятия занимают до 90% рынка.
Павел Жиронкин, управляющий бизнес-единицы «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад», отметил, что некрупные компании, как правило, руководствуются соображениями экономии и ориентируются на производство типовой продукции, а ведущие игроки рынка готовы изготавливать железобетонные изделия по индивидуальным заказам. «Некоторые компании специализируются на одном-двух видах изделий, например лестничных маршах или вентиляционных блоках. Поскольку конкуренция на этом рынке выше, следствием является снижение цены на продукцию, которая производится по стандартным чертежам и может отгружаться со склада. Что касается изделий индивидуального изготовления, то они выпускаются под конкретного заказчика по согласованным чертежам. Говорить о падении цен в этом сегменте было бы неправильно», – добавил эксперт.
По словам Евгения Родионова, стоимость железобетона в 2013 году поменялась незначительно по сравнению с 2012 годом, так как во многом цена ЖБИ зависит от составляющих – арматуры и бетона, стоимость которых также резко не менялась. По его словам, средняя цена за 1 куб. м железобетонных изделий в зависимости технологии и типоразмера составляет 20-30 тыс. рублей.
Мнение
Павел Жиронкин, управляющий бизнес-единицы «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад»:
– В августе этого года Группа ЛСР осуществила технологический запуск производственного комплекса по выпуску ЖБИ в г. Гатчине Ленобласти. Благодаря масштабной модернизации мы увеличили эффективность и нарастили мощность производства до 330 тыс. куб. м в год, значительно расширив номенклатуру изделий. На предприятии оборудовано 18 производственных участков – пролетов, включая формовочное и арматурное производство, бетоносмесительные узлы и другие цеха. Промышленный комплекс в Гатчине ориентирован на производство ЖБИ для жилищного, общегражданского и дорожного строительства. Общий объем производства сборных ЖБИ на заводах Группы ЛСР (в Санкт-Петербурге и Ленобласти) в 2012 году составил 391 тыс. куб. м. За первые 9 месяцев 2013 года предприятиями реализовано 232 тыс. куб. м. В настоящее время в составе объединенной структурной единицы Группы ЛСР по выпуску ЖБИ работают три площадки совокупной мощностью около 540 тыс. куб. м в год.