Остров Каменка
Приморский район уверенно входит в топ-5 самых престижных локаций Петербурга. Сегодня основное строительство развернулось в районе Каменка, в ближайшие годы здесь будет введено свыше 2,2 млн кв. м.
Активная застройка локации началась после открытия здесь станции метро «Комендантский проспект» в 2009 году и не менее активно продолжается сегодня в более отдаленных от «подземки» территориях в направлении Каменки. Сегодня на территории Каменка – Комендантский в активной фазе строительства находится около десятка жилых комплексов, наиболее крупные из них – ЖК «Шуваловский» («Группа ЛСР»), «Чистое Небо» (Setl City), Ultra City («Северный город» – RBI), «UP-квартал «Комендантский» (ФСК «Лидер») и др. В совокупности эти проекты предполагают создание свыше 2,2 млн кв. м жилья.
Территория на перспективу
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга холдинга RBI, подсчитала, что в активной строительной фазе сегодня здесь около 1 млн кв. м жилья – около 10% от всего объема жилищного строительства в традиционной черте Петербурга. Здесь строится три проекта эконом-класса и семь проектов комфорт-класса. «Потенциальных участков под жилищное строительство еще достаточно, а всего здесь может быть построено около 4 млн кв. м жилья», – говорит она.
Многие жилые комплексы в районе Каменки проектировались и начинали строиться уже в те времена, когда Администрация Петербурга уже обременяла застройщиков возведением социальной инфраструктуры.
Однако Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие», считает, что локация пока еще недостаточно застроена для комфортного проживания. «Ощущается нехватка социальных объектов, которые обычно появляются на завершающей стадии строительства жилых домов», – говорит аналитик. Он также обращает внимание на некоторую удаленность торговой зоны – она начинается примерно с Шуваловского проспекта вниз до станции метро «Комендантский проспект», а это также не добавляет комфорта. «Маршруты общественного транспорта ограничены по большей части Глухарской улицей и проспектом Королёва, при этом отсутствуют ключевые пробивки основных транспортных магистралей – Комендантский проспект, проспект Королёва», – перечисляет основные проблемы г-н Банин.
Вместе с тем Приморский район является самым насыщенным в Петербурге по торговым помещениям. Однако все они сконцентрированы в районе станции метро «Комендантский проспект» и «Пионерская». В самом районе Каменки расположены гипермаркеты «Лента» и «К-Раута».
Сегодня к основной застройке района – Каменке – ближайшей станцией метро является «Комендантский проспект». Она находится не слишком близко – в нескольких автобусных остановках. Однако в соответствии с действующей программой развития петербургского метрополитена, до 2025 года в районе Каменки должна открыться станция «Шуваловский проспект». Благодаря чему территория начнет развиваться активнее.
Разнообразие новостроек
В существующих проектах довольно значительный разброс цен: от 70 до 130 тыс. рублей за квадратный метр. Проекты сильно отличаются как по классу жилья, так и по стадии строительной готовности. Так, в корпусах второго этапа первой очереди ЖК Ultra City, выведенных в продажу в октябре текущего года, средняя цена составляет 95 тыс. рублей за квадратный метр. В корпусах первого этапа Ultra City, которые сдаются в этом году, – 110 тыс. рублей за квадратный метр.
«Каменку можно назвать популярной и востребованной локацией, она пользуется хорошим спросом, что мы видим и на примере нашего проекта. Здесь много нового современного жилья, а значит, складывается определенная социальная среда. Среди минусов – расположенный неподалеку мусорный полигон «Новосёлки», но в этом году город уже закрыл его и запустил проект рекультивации. В качестве недостатка локации иногда называют ее удаленность от метро и проблемы транспортного сообщения с центром. Хотя недавний ввод последнего участка ЗСД способствовал улучшению транспортной ситуации», – говорит г-жа Серёжина.
Другой проблемой для района, помимо полигона «Новосёлки», является полигон для складирования осадка, образующегося при очистке сточных вод ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». Полигоны создавали серьезные проблемы для жителей Приморского района последние несколько лет, недовольство жителей особенно усилилось как раз в начале 2017 года. После многочисленных жалоб жителей северной части Приморского района на неприятный запах «Водоканал» активизировал усилия по обезвреживанию осадка сточных вод. На предприятии обещают, что переработают отходы к 2020 году – там скопилось до 2 млн куб. м осадка. Рекультивация полигона «Новосёлки», который перестал принимать мусор в мае нынешнего года, но продолжает отравлять район неприятными запахами, должна начаться в ближайшее время. В апреле администрация города объявила, что ООО «ХК ГИС Энерджи», принадлежащее частным лицам, вложит 600 млн рублей в строительство станции дегазации, которая избавит район от неприятного запаха и позволит вырабатывать электроэнергию.
Справка
Площадь Приморского района составляет 109,87 кв. км. Приморский район занимает первое место в городе по численности населения и по его естественному приросту. По данным Петростата, численность населения составляет 550 тыс. чел. Район является одним из лидирующих по количеству новых строек. Благодаря своему географическому положению район занимает особое место в структуре Санкт-Петербурга. Он является буферной зоной между центральной урбанизированной частью города и курортной зоной.
Мнение
Ольга Аветисова, коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» (входит в «Группу ЛСР»):
– Приморский район – один из самых востребованных у покупателей недвижимости и наиболее активный по объемам строительства. Сейчас на его территории строится жилье в основном классов «масс-маркет» и «комфорт». Для элитных проектов он не совсем подходит, а вот для реализации объектов бизнес-класса отдельные локации подходят вполне. Наиболее активно в Приморском районе застраивается Каменка. Там сейчас формируется новый благоустроенный микрорайон. «Группа ЛСР» в этом месте (на пересечении Шуваловского проспекта и улицы Парашютной) строит жилой комплекс комфорт-класса «Шуваловский». Здесь предусмотрено достаточное количество небольших эргономичных квартир, а также просторные многокомнатные квартиры для большой семьи. При этом часть домов уже заселена.
В Приморском районе хорошо развита торговая, досуговая и социальная инфраструктура, быстро растет сеть наземного транспорта, проектируются новые станции метро. Однако стоит отметить, что это относится не ко всем локациям района. Если говорить о Каменке и жилом комплексе «Шуваловский», то за 10 минут от комплекса можно доехать до станции метро «Комендантский проспект», а также до КАД и ЗСД. К 2020 году в пешей доступности от комплекса будет открыта станция метро «Шуваловский проспект», а после 2025 года в непосредственной близости будет построена станция метро «Парашютная». Рядом находятся Новоорловский лесопарк и Юнтоловская дача.
Здесь строятся современные объекты социальной и торговой инфраструктуры. Помимо школы и двух детских садов, которые запланировано открыть в рамках проекта, в прилегающих к комплексу кварталах функционирует около 15 школ и 20 детских садов, несколько развивающих центров.
В 2014 году рынок аренды строительной техники Северо-Запада объемом 8,5 млрд рублей демонстрирует падение на 5%, но к 2017 году эксперты ждут увеличения спроса на аренду и прогнозируют рынку ежегодный 8%-ный рост.
По сравнению с 2013 годом рынок аренды строительной техники упал на 3-5%, говорят эксперты. По словам директора по развитию бизнеса компании «Фортрент» Алексея Килевого, это объясняется сильным проседанием сегмента дорожно-строительной техники по объемам аренды. «Дело в том, что на рынке появилось большое количество техники, которая высвободилась после реализации проектов в Сочи», – объясняет эксперт. В целом рынок аренды строительной техники Северо-Западного региона в 2014 году эксперт оценил в 8,5 млрд рублей.
Но в 2015-2017 годах, как прогнозируют в «Фортренте», рынок будет восстанавливаться и выйдет на ежегодный рост в 7-8%. Кроме того, прогнозируется рост количества инфраструктурных, в том числе дорожных проектов.
Свою долю на рынке аренды в «Фортренте» оценивают в 15%.
«Фортрент» является единственной компанией, предоставляющей широкий ассортимент строительного оборудования. Компании, специализирующиеся на отдельных видах техники, такие как «Пекканиска», «Саутек», «Рентал Тех», «НАК», занимают меньшие доли. Например, «Пекканиска» сдает в аренду только подъемную технику, «Саутек» и «Рентал Тех» специализируются на аренде тяжелой и дорожно-строительной техники», – добавляет господин Килевой.
По его мнению, в будущем увеличится коэффициент «арендной пенетрации». Это соотношение арендуемой техники и техники в собственности строительных компаний. «Менталитет компаний постепенно меняется: компании все чаще предпочитают аренду спецтехники покупке ее в собственность. Также этому способствует нестабильная экономическая ситуация», – добавил господин Килевой. Если сравнивать выгоду для строителей в вопросе лизинга и аренды, то, по словам эксперта, многое зависит от срока проекта. Если техника востребована строительной компанией на постоянной основе, то с финансовой точки зрения выгоднее приобрести ее, используя тот же механизм лизинга. В случае если техника нужна на короткий срок или буквально на один проект, аренда оказывается выгоднее.
По словам руководителя отдела снабжения компании STEP Дмитрия Орлова, они предпочитают арендовать технику. Это позволяет подрядчику экономить на ремонте и обслуживании техники, исключает вероятность ее простоя. «С необходимостью приобретения крупной стройтехники мы столкнулись лишь однажды. Тогда, купив автокран, мы испытали на себе и все сопутствующие трудности, связанные с постановкой его на учет, регистрацией автопредприятия, поиском и наймом на работу аттестованных специалистов», – рассказал господин Орлов.
Мнение:
Дмитрий Баранов, ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент»:
– Вопрос покупки или аренды строительной техники каждая строительная организация решает по-своему. С одной стороны, наличие собственной техники упрощает вопрос выполнения строительных работ, позволяет делать их быстрее, с другой – это дополнительные расходы на содержание и эксплуатацию такой техники, включая покупку топлива, запчастей, техобслуживания, содержание дополнительного персонала.
По состоянию на 01 августа 2014 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 1 745 589,6 кв. м жилья, сообщает комитет по строительству.
В районном рейтинге лидирует Невский район, где построено 9 домов на 5332 квартир общей площадью 258 975,3 кв. м. На втором месте - Приморский район, где сдано в эксплуатацию 237 409,6 кв. м (14 домов на 4495 квартир). На третье место вышел Московский район. Там возведено 15 домов на 3679 квартир общей площадью 217 790,2 кв. м.
В июле в городе было сдано 328 068 кв. м жилья (24 дома на 5453 квартир). Больше всего квадратных метров жилья было введено в Московском районе – 8 домов на 2168 квартир площадью 133 296,8 кв. м. На втором месте по вводу жилья в июле находится Невский район. Здесь был сдан 1 дом на 1455 квартир площадью 72 642 кв. м. Замыкает тройку лидеров Калининский район, где было введено 29 718,8 кв. м (1 дом на 518 квартир).
Среди объектов общегражданского назначения в Центрально районе в июле был введен в эксплуатацию после реконструкции «Дом А. Тычкина» (Дом Дельвинга). В Адмиралтейском районе появился гостиничный комплекс площадью 7920,5 кв. м.в Московском районе появился новый бизнес-центр площадью 37 722,8 кв. м. В Невском районе сдано здание Центрального государственного архива Петербурга.