Девелоперы создают земельную «подушку»
В связи с грядущими изменениями на рынке долевого строительства девелоперы начали запасаться проектами, на которые бы распространялись еще старые правила. Однако, эксперты говорят, что роста цен на землю пока не заметно.
По данным Knight Frank St Petersburg, в настоящее время совокупная площадь представленных в продаже участков в Петербурге и ближайшей Ленобласти составляет около 1035 га, из которых 39% приходится на земельные участки в городской черте, остальные 61% – на участки в пригородной зоне.
На долю участков под жилую застройку приходится 97% предложения на рынке земельных участков. Впрочем, частично данные участки представляют собой участки смешанного назначения, то есть на них помимо жилья можно строить и коммерческие объекты. Доля участков только под коммерческую застройку крайне мала. В этом сегменте наиболее распространена продажа либо уже готовых зданий, либо требующих реконструкции.
Город vs область
В текущем году отмечается сокращение предложения участков в городской черте – на 11% по сравнению с 2016 годом, что обусловлено отсутствием внесения в Генплан поправок по редевелопменту новых территорий. В то же время предложение земли в пригородной зоне, наоборот, увеличивается. В продаже появляются участки, ранее купленные в пригородной зоне на территории Ленобласти, отмечает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. «Девелоперы пытаются их реализовать как можно скорее в связи с ужесточением требований к жилой застройке: появлением обязательств по возведению объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры за счет застройщиков. Не последнюю роль играет и сокращение покупательского спроса на жилые комплексы в данных локациях. Также предложение в пригородах пополняется участками в проектах КОТ, расположенных в административных границах Петербурга (например, в Пушкинском районе), которые перешли в активную стадию развития», – говорит г-н Пашков.
Основное предложение участков под жилую застройку в настоящее время сконцентрировано в Приморском районе, на его северной окраине, в историческом районе Каменка.
По данным Knight Frank St Petersburg, средняя цена на участки под жилую недвижимость в городской черте составляет 26,6 тыс. рублей за квадратный метр улучшений. Стоимость участков под коммерческую застройку значительно варьируется в зависимости от района, локации и качественных характеристик участка и составляет в среднем от 5 до 27 тыс. рублей за квадратный метр улучшений. «В последние три года на фоне сокращения качественного предложения отмечается рост стоимости земельных участков», – говорит г-н Пашков.
Девелоперы не признают, что из-за повысившегося спроса на землю цены на нее стали расти. Денис Лебедев, руководитель отдела развития ГК «Пионер»- Санкт-Петербург, говорит: «На данный момент все собственники земельных участков, с которыми мы взаимодействуем, прекрасно понимают, что будущие изменения в 214-ФЗ сильно пугают застройщиков, поэтому цены на перспективные территории остаются неизменными. В каких-то случаях владельцы меняют свои условия продаж с комбинированных форм оплаты на исключительно денежную».
Эдуард Тиктинский, президент холдинга RBI, отмечает: «Объективных предпосылок для роста стоимости земли сегодня нет, ведь и рынок жилья в Петербурге в текущем году особого роста не демонстрирует. Цена земельных участков связана с покупательной способностью населения (по крайней мере, в массовом сегменте), а способность эта, к сожалению, не растет».
Оптимальный запас
С 2014 по 2017 год в Петербурге и ближайших пригородах было продано 591 га земельных участков под строительство жилых и коммерческих объектов. 96% реализованных площадей приходится на участки под жилую застройку.
Средняя площадь проданных в текущем году участков составляет 3,5 га в Санкт-Петербурге и 0,1 га – в пригородной зоне. Малая средняя площадь проданных участков в пригородной зоне обусловлена тем, что на них возможно строительство только небольших малоэтажных малоквартирных домов, ведь это локации в исторических пригородах Петербурга (Пушкинском, Петродворцовом, Курортном районах), обладающих определенными ограничениями по высотности застройки.
Ася Левнева, заместитель директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина», при этом отмечает, что покупка земельных участков для девелоперов актуальна всегда. «Но запасаться землей впрок можно только до определенных пределов. На мой взгляд, в сложившейся ситуации разумнее просчитывать возможные изменения рынка и законодательства и уже исходя из наиболее предсказуемых вариантов строить планы дальнейшего развития компании», – говорит она.
Эдуард Тиктинский говорит, что выбор участков напрямую зависит от стратегии компаний: «Кто-то в силу размера действующего бизнеса и стратегии «покупать всегда», по-прежнему ориентирован на крупные проекты комплексного освоения территорий. Какие-то компании, чаще всего девелоперские, без вертикальной составляющей в виде подрядного подразделения, подходят к закупкам более гибко, рассматривая весь спектр предложений. Наша компания рассматривает только те участки, на которых целесообразно вести строительство в элитном сегменте и сегменте комфорт-класса. Мы не покупаем землю на окраинах в непосредственной близости от КАД», – говорит Эдуард Тиктинский.
«Строительные компании, понимающие, что сделки по рассматриваемым объектам будут заключены в конце 2018 года, готовят юридические заключения по каждому из земельных участков и обозначают возможные градостроительные риски, а также несколько путей развития проектов, – делится наблюдениями Денис Лебедев. – Участков с приемлемыми характеристиками и подходящих под строительство жилья мало, а желающих их приобрести их достаточно много. Многие застройщики перешли на строительство апартаментов, что увеличило объем сделок по небольшим участкам, не предназначенным под строительство жилья».
Мнение
Вячеслав Заренков, генеральный директор Группы «Эталон»:
– Мы изменили нашу стратегию приобретения и сегодня рассматриваем участки с высокой степенью готовности разрешительной документации, расположенные в привлекательных локациях. В результате совершения таких сделок мы имеем возможность быстро запускать проекты в продажу, как это случилось в Петроградском районе Петербурга с ЖК Botanica, продажи в котором стартовали спустя всего два месяца с момента приобретения участка.
В 2011 году спрос на рабочих в строительной отрасли вырос на 60%, но на докризисный уровень так и не вернулся. Однако уже в наступающем году, как говорят специалисты, дефицит кадров будет ощущаться достаточно остро. Если страну не накроет пресловутая вторая волна кризиса.
По сравнению с пиковым кризисным периодом 2009 года спрос на отдельные строительные специализации в 2011 году вырос в 2-3 раза. При этом к концу года рост замедлился. По сравнению с 2010 годом строительный рынок, по оценкам специалистов ООО «УК «СТАРТ Девелопмент», вырос на 60% за счет появления большого числа новых проектов; серьезно увеличивать число сотрудников компании не спешат. По оценкам Натальи Роговой, директора по персоналу ООО УК «СТАРТ Девелопмент», спрос на рабочих-строителей постепенно растет, но на докризисный уровень 2008 года он еще не вернулся. Наталья Белашова, директор департамента подбора постоянного персонала рекрутинговой компании Adecco Group Russia (Санкт-Петербург), также отмечает, что активность строительных компаний в поиске новых сотрудников в 2011 году значительно выросла по сравнению с 2010 годом. Наибольшим спросом на рынке пользовались инженеры-проектировщики, главные инженеры проектов, инженеры по техническому надзору, специалисты ПТО и др. По прогнозам эксперта, количество вакансий в строительной отрасли продолжит расти и в 2012 году.
В рекрутинговой компании HeadHunter уверены, что уже в следующем году, если рынок не накроет вторая волна кризиса, строительные компании столкнутся с дефицитом кадров. В первом полугодии 2011 года (с апреля по июль) количество резюме соискателей на рынке постепенно падало и лишь к концу года вернулось на показатели ноября 2010 года. Уже сейчас вакансий на рынке больше, чем желающих на них попасть: 1 резюме приходится на 1,4 вакансии. Больше всего на рынке не хватает инженеров (особенно конструкторов и проектировщиков), а также строительных рабочих – каменщиков, плотников, сварщиков.
Спрос на специалистов инженерно-технического профиля вызван внедрением новых строительных трендов и технологий. На рынке постоянно появляются новые направления: проектирование экологически эффективных зданий (green-девелопмент), подземное строительство, проектирование многоуровневых транспортных развязок, дноуглубительные и берегоукрепительные работы. Также все чаще используются материалы нового поколения, требующие знания особых принципов их применения. Как правило, под такие направления привлекаются специалисты, прошедшие стажировку за границей или имеющие опыт работы в западных компаниях.
По данным HeadHunter, среди запросов работодателей лидируют инженеры различных специализаций, архитекторы и менеджеры проектов. В то же время на менеджерских позициях в строительстве (начальник участка, руководитель проекта и т. д.) наблюдается профицит кадров. Рынок сталкивается с ситуацией, когда строить некому, зато желающих продавать недвижимость или управлять строительными проектами предостаточно.
Дефицит рабочей силы вынуждает застройщиков привлекать персонал из регионов и бывших союзных республик, неизбежно сталкиваясь при этом с дополнительными расходами – на развозку персонала, на обеспечение временным жильем, оформление и регистрацию сотрудников. По данным рекрутинговой компании, каждый пятый рабочий не живет в Петербурге. Даже в период кризиса, когда соискателей в строительной отрасли было больше, чем вакансий, застройщики не отказались от привлечения дешевой рабочей силы из-за рубежа. Сейчас, как и в 2008 году, количество иностранных рабочих на строительных площадках Петербурга достигает 70%. По данным Комитета по труду и занятости Петербурга, официально в городе зарегистрировано не более 97 тыс. иностранных рабочих. Однако по данным региональной миграционной службы, только с начала года в город прибыло более 200 тыс. гастарбайтеров. Из-за отсутствия официальной регистрации большая часть этих людей не имеет доступа к медицинским услугам, а проживает зачастую на строительных площадках и в не приспособленных для жизни помещениях. Несмотря на то что ежедневно появляется информация о новых фактах выявления гастарбайтеров на строительных площадках и наказаниях крупных застройщиков за их привлечение, предприниматели продолжают идти на этот риск. Причины две: работники стран ближнего зарубежья готовы выполнять любую работу, и готовы делать ее за любые деньги. Крупные застройщики, как правило, отказываются комментировать эту тему.
Зарплаты растут не у всех
Заработные платы практически по всем рабочим, инженерным и руководящим позициям в сфере строительства вернулись на докризисные показатели, а по некоторым специальностям превысили зарплаты 2008 года на 15-35%.
Среди работников стройплощадки максимальные доходы у прорабов и бригадиров. Монтажники, сварщики, каменщики получают в среднем 30-35 тыс. рублей в месяц, а максимальные заработки опытных профессионалов могут превышать 100 тыс. рублей. На инженерных позициях средние заработки составляют 40-45 тыс. рублей, самые высокооплачиваемые – инженеры по технадзору с заработной платой 55 тыс. рублей. Среди менеджеров самые высокие доходы (официально озвучиваемые) предлагаются руководителям проектов: со средним заработком в 110 тыс. рублей они обгоняют даже директоров по строительству (95 тыс. рублей).
Серьезной проблемой для строительной компании является и поиск квалифицированных управленцев. Инженеры, архитекторы, менеджеры строительных проектов зачастую предпочитают работать не в конкретной организации, а на конкретном проекте и после его завершения переключаться на следующий. В итоге застройщикам приходится искать целую команду специалистов на каждый новый проект, что требует существенных временных и финансовых затрат и увеличивает стоимость проекта.
«Обычные требования к таким специалистам – это комплексное знание бизнес-процессов, экономики, строительных технологий и проектирования. Однако мы сталкиваемся с очень низкой квалификацией и большим дефицитом инженерно-строительных кадров», – рассказывает Наталья Рогова, директор по персоналу ООО «УК «СТАРТ Девелопмент». Но представители иностранных компаний говорят о том, что для них нехватка специалистов в России не ощущается так остро. «В иностранных компаниях острого дефицита кадров не ощущается – высококвалифицированные специалисты стремятся строить карьеру именно в компаниях с западным менеджментом», – комментирует Ольга Крылова, директор по управлению персоналом, корпоративным вопросам и развитию бизнеса ЗАО «Лемминкяйнен Рус». Она отметила, что в компании работают в основном российские граждане, и лишь должности топ-менеджеров и инженеров проектов занимают экспаты из Финляндии. «На рынке труда традиционно не хватает рабочих строительных специальностей с большим опытом и высокой квалификацией, поэтому мы стараемся обучать рабочих непосредственно на наших строительных объектах», – отметила она.
Мария Яцко
Йос Тромп, глава департамента исследований и консалтинга CBRE в Центральной и Восточной Европе, так комментирует итоги года:
— Несмотря на значительную волатильность рынка последних лет, нашему региону удалось привлечь значительный объем инвестиций в недвижимость. С одной стороны, это связано с высокой доходностью и оптимистичными прогнозами по рынку России. С другой стороны, Польша и Чехия продолжают привлекать низкорисковые инвестиции. Вероятно, что в будущем году регион сохранит свою двойственную природу, с той лишь разницей, что в 2012 году усилится соотношение между премиальным и непримиальным секторами, в пользу первого.
Несмотря на хорошие показатели в 2011 году, долговые проблемы стран еврозоны повлияли на количество сделок в регионе. Судя по результатам в октябре и ноябре общее количество сделок в четвертом квартале достигнет (550 млн евро), что значительно меньше, чем в предыдущих трех кварталах, где минимальный объем заключенных сделок составлял 2,5 млрд евро.
Несмотря на снижение активности, Польша, Чехия и Россия остаются приоритетными направлениями как по уже завершенным, так и по планируемым к завершению сделкам. Рост опасений, связанных с ситуацией в еврозоне, негативно отразился на интересе инвесторов к рынкам Венгрии и Юго-Восточной Европы. За исключением нескольких проектов в Румынии, на рынке Юго-Восточной Европы не было значительных сделок с начала лета.
Патрик О’Горман, директор департамента рынков капитала региона Центральной и Восточной Европы CBRE, добавляет:
— Новая волна неуверенности значительно повлияла на доступность финансирования. Так как регион все еще сильно зависит от западноевропейских банков, это, вероятно, ограничит количество сделок в 2012 году. В подобных условиях сделки занимают больше времени или вообще откладываются. На более масштабных проектах неблагоприятные условия могут сказаться несколько позже, и их эффект будет зависеть от банковского финансирования. С учетом всех обстоятельств маловероятно, что инвестиционные объемы будут расти в первом квартале будущего года. Недавний рост в регионе был связан с некоторыми большими сделками, аналогичных проектов в среднесрочной перспективе не ожидается.
— Акционерные инвесторы больше не конкурируют с другими инвесторами за консервативные премиальные инвестиции на большинстве рынков. Судя по соотношению рисков и доходности в портфелях этих инвесторов, наиболее приоритетными будут оставаться низкорисковые проекты премиального сегмента на рынках Польши, Чехии, - продолжает господин О’Горман.
Кристофер Питерс, директор отдела исследований рынка CBRE Россия, добавляет:
— Российский рынок недвижимости стабильно показывал значительное увеличение объема сделок с 2001 по 2010 годы: 4,3 млрд долларов США за январь-ноябрь 2011 года по сравнению с 2,3 млрд долларов США в течение всего 2010 года. Это даже немного выше, чем тот уровень, который мы видели в 2008 году (4,2 млрд долларов США). 2011 является рекордным годом по объему инвестиций в российскую недвижимость. Разница текущей ситуации по сравнению с докризисными годами заключается в том, что большая часть вложений в недвижимость России принадлежит внутренними игрокам, а не иностранным. Мы ожидаем, что в связи с нестабильностью на мировых финансовых рынках 4 квартал российского рынка недвижимости подтвердит признаки замедления роста, но в то же время это может создать благоприятные условия для обеспеченных российских компаний, которые не нуждаются в банковском финансировании для приобретения активов дешевле, что, в свою очередь, будет способствовать увеличению внутренних инвестиций.