Девелоперы создают земельную «подушку»
В связи с грядущими изменениями на рынке долевого строительства девелоперы начали запасаться проектами, на которые бы распространялись еще старые правила. Однако, эксперты говорят, что роста цен на землю пока не заметно.
По данным Knight Frank St Petersburg, в настоящее время совокупная площадь представленных в продаже участков в Петербурге и ближайшей Ленобласти составляет около 1035 га, из которых 39% приходится на земельные участки в городской черте, остальные 61% – на участки в пригородной зоне.
На долю участков под жилую застройку приходится 97% предложения на рынке земельных участков. Впрочем, частично данные участки представляют собой участки смешанного назначения, то есть на них помимо жилья можно строить и коммерческие объекты. Доля участков только под коммерческую застройку крайне мала. В этом сегменте наиболее распространена продажа либо уже готовых зданий, либо требующих реконструкции.
Город vs область
В текущем году отмечается сокращение предложения участков в городской черте – на 11% по сравнению с 2016 годом, что обусловлено отсутствием внесения в Генплан поправок по редевелопменту новых территорий. В то же время предложение земли в пригородной зоне, наоборот, увеличивается. В продаже появляются участки, ранее купленные в пригородной зоне на территории Ленобласти, отмечает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. «Девелоперы пытаются их реализовать как можно скорее в связи с ужесточением требований к жилой застройке: появлением обязательств по возведению объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры за счет застройщиков. Не последнюю роль играет и сокращение покупательского спроса на жилые комплексы в данных локациях. Также предложение в пригородах пополняется участками в проектах КОТ, расположенных в административных границах Петербурга (например, в Пушкинском районе), которые перешли в активную стадию развития», – говорит г-н Пашков.
Основное предложение участков под жилую застройку в настоящее время сконцентрировано в Приморском районе, на его северной окраине, в историческом районе Каменка.
По данным Knight Frank St Petersburg, средняя цена на участки под жилую недвижимость в городской черте составляет 26,6 тыс. рублей за квадратный метр улучшений. Стоимость участков под коммерческую застройку значительно варьируется в зависимости от района, локации и качественных характеристик участка и составляет в среднем от 5 до 27 тыс. рублей за квадратный метр улучшений. «В последние три года на фоне сокращения качественного предложения отмечается рост стоимости земельных участков», – говорит г-н Пашков.
Девелоперы не признают, что из-за повысившегося спроса на землю цены на нее стали расти. Денис Лебедев, руководитель отдела развития ГК «Пионер»- Санкт-Петербург, говорит: «На данный момент все собственники земельных участков, с которыми мы взаимодействуем, прекрасно понимают, что будущие изменения в 214-ФЗ сильно пугают застройщиков, поэтому цены на перспективные территории остаются неизменными. В каких-то случаях владельцы меняют свои условия продаж с комбинированных форм оплаты на исключительно денежную».
Эдуард Тиктинский, президент холдинга RBI, отмечает: «Объективных предпосылок для роста стоимости земли сегодня нет, ведь и рынок жилья в Петербурге в текущем году особого роста не демонстрирует. Цена земельных участков связана с покупательной способностью населения (по крайней мере, в массовом сегменте), а способность эта, к сожалению, не растет».
Оптимальный запас
С 2014 по 2017 год в Петербурге и ближайших пригородах было продано 591 га земельных участков под строительство жилых и коммерческих объектов. 96% реализованных площадей приходится на участки под жилую застройку.
Средняя площадь проданных в текущем году участков составляет 3,5 га в Санкт-Петербурге и 0,1 га – в пригородной зоне. Малая средняя площадь проданных участков в пригородной зоне обусловлена тем, что на них возможно строительство только небольших малоэтажных малоквартирных домов, ведь это локации в исторических пригородах Петербурга (Пушкинском, Петродворцовом, Курортном районах), обладающих определенными ограничениями по высотности застройки.
Ася Левнева, заместитель директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина», при этом отмечает, что покупка земельных участков для девелоперов актуальна всегда. «Но запасаться землей впрок можно только до определенных пределов. На мой взгляд, в сложившейся ситуации разумнее просчитывать возможные изменения рынка и законодательства и уже исходя из наиболее предсказуемых вариантов строить планы дальнейшего развития компании», – говорит она.
Эдуард Тиктинский говорит, что выбор участков напрямую зависит от стратегии компаний: «Кто-то в силу размера действующего бизнеса и стратегии «покупать всегда», по-прежнему ориентирован на крупные проекты комплексного освоения территорий. Какие-то компании, чаще всего девелоперские, без вертикальной составляющей в виде подрядного подразделения, подходят к закупкам более гибко, рассматривая весь спектр предложений. Наша компания рассматривает только те участки, на которых целесообразно вести строительство в элитном сегменте и сегменте комфорт-класса. Мы не покупаем землю на окраинах в непосредственной близости от КАД», – говорит Эдуард Тиктинский.
«Строительные компании, понимающие, что сделки по рассматриваемым объектам будут заключены в конце 2018 года, готовят юридические заключения по каждому из земельных участков и обозначают возможные градостроительные риски, а также несколько путей развития проектов, – делится наблюдениями Денис Лебедев. – Участков с приемлемыми характеристиками и подходящих под строительство жилья мало, а желающих их приобрести их достаточно много. Многие застройщики перешли на строительство апартаментов, что увеличило объем сделок по небольшим участкам, не предназначенным под строительство жилья».
Мнение
Вячеслав Заренков, генеральный директор Группы «Эталон»:
– Мы изменили нашу стратегию приобретения и сегодня рассматриваем участки с высокой степенью готовности разрешительной документации, расположенные в привлекательных локациях. В результате совершения таких сделок мы имеем возможность быстро запускать проекты в продажу, как это случилось в Петроградском районе Петербурга с ЖК Botanica, продажи в котором стартовали спустя всего два месяца с момента приобретения участка.
По данным Комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка, в Петербурге работает 7,5 тыс. ресторанов и кафе.
Одни из них существуют больше века, другие – не могут продержаться и полугода. Какие места в городе считаются самыми «рыбными» для общепита и чему отдают предпочтение сегодня их посетители – в обзоре «Строительного Еженедельника».
Согласно данным Петростата, в 2016 году оборот рынка общепита Северной столицы составил 65,3 млрд рублей, что на 9% больше по сравнению с 2015 годом. На тысячу жителей приходится 86,6 посадочного места.
Кто на новенького
Как объясняет руководитель направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге Юлия Корчемная, на рынке стрит-ритейла среди представителей общепита по-прежнему популярен Невский проспект и прилегающие к нему улицы, зарекомендовавшие себя как «ресторанные»: улица Рубинштейна, Белинского, Конюшенная площадь, а также Петроградская сторона в районе площади Льва Толстого и Сенная площадь. Среди несетевых проектов среднего ценового сегмента – улицы в районе площади Восстания, такие как Некрасова, Жуковского, Маяковского. Держатели же дорогих ресторанов в первую очередь ориентируются на благородное соседство. Премиальные рестораны расположены в «золотом треугольнике», на набережных, на Крестовском острове, а также при гостиницах высокого уровня.
«Улицы Рубинштейна и Б. Конюшенная – для более респектабельных потребителей, там есть возможность парковаться. На улицах Белинского, Гороховой и наб. канала Грибоедова разместились более демократичные заведения. На Невском проспекте открывается, в основном, фаст-фуд и кафе, рассчитанные на туристов и клерков», – пояснила руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова.
Кроме того, петербургский общепит начал переезжать в спальные районы города.
«В новых районах увеличивается предложение. Растет трафик вследствие увеличения объема жилой недвижимости, плотности застройки», – говорит руководитель департамента street-retail компании Colliers International в Петербурге Александр Просенков.
Наиболее прибыльные локации в новых районах, по мнению директора по развитию сети ресторанов «Евразия» Евгения Гуменюка, это территории у станций метро «Девяткино» и «Парнас».
«Там проживает население с хорошей платежеспособностью, а цены на аренду не так «кусаются» как на Невском», – прокомментировал ресторатор, совладелец «СкайРест Групп» Александр Затуливетров.
Кроме того, за 2015-2016 годы вектор покупательского спроса сместился в сторону торгово-развлекательных комплексов. Согласно данным руководителя направления аренды торговых центров компании JLL в Санкт-Петербурге Юлии Чернышевой, доля общепита в арендуемых площадях торговых центров города составляет 6%. Наиболее насыщенным с точки зрения ресторанных площадей является ТРК «Галерея», за ним следуют «Невский центр» и «Гранд Каньон». По количеству арендаторов данного сегмента лидируют «Галерея», «Питер Радуга», «Лето», «Гранд Каньон». Большая доля в сегменте общепита приходится на долю ресторанов с обслуживанием. Такое распределение характерно как для Петербурга, так и для Москвы.
«Ценовой сегмент операторов, характерных для ТРК, определяется, скорее, как «средний», «средний минус», но есть и исключения, обусловленные географическим расположением объектов. Операторы сегмента «средний плюс» функционируют в ТРЦ «Галерея», «Невский центр», «Питер Радуга» – торговых комплексах, расположенных в Центральном районе либо в престижном Московском», – сказала Юлия Чернышева.
Аренда в приоритете
Представители ресторанного бизнеса обычно не покупают, а берут в аренду помещения. «Сетевые операторы арендуют, предпочитая средства пускать в оборот и открывать новые точки. Если сетевой оператор и приобретает помещение, то только в проверенном востребованном месте или когда нет возможности арендовать, например, на улице Рубинштейна», – сказала Марина Пузанова.
Условия аренды для ресторанов и кафе не отличаются от тех, что предоставляют другим арендаторам. «Мы находимся в едином «арендном поле», размер арендных ставок зависит исключительно от локации и площади помещения, популярности и проходимости места. При этом они варьируются от 1 тыс. до 4 тыс. руб. за кв. м в месяц», – сказал Евгений Гуменюк.
Что касается тенденций в стоимости арендных ставок, то в этом вопросе спикеры разошлись во мнении. Александр Просенков уверен, что она почти не изменилась. «Кризисные явления в экономике мы ощутили на себе в большей степени, население в первую очередь сократило расходы на рестораны и развлечения. Благодаря адекватной оценке сложной экономической ситуации со стороны большинства собственников помещений, нам удалось сохранить арендные ставки на прежнем уровне, без существенных индексаций», – отмечает господин Гуменюк.
Однако Юлия Корчемная считает, что в связи с высоким спросом потенциальных арендаторов ставки на помещения, расположенные в центре и технически оснащенные для открытия точек общественного питания, увеличились.
В свою очередь Марина Пузанова говорит, что ставки растут из-за высокого спроса и инфляционных процессов. Но рост наблюдается не стремительный, так как исторический центр в городе обширный и есть масса мест для развития. В этом году эксперты прогнозируют корректировку арендных ставок в зависимости от локации помещений. Из-за этого разрыв между удачно расположенными помещениями и объектами с низким трафиком увеличится.
Гурметизация гамбургера
По мнению Юлии Чернышевой, основные тренды ресторанного бизнеса последнего времени – гурметизация и ориентир на качество. Рестораторы приходят к сокращению позиций меню в сторону монопродукта, а также работают над качеством и подачей блюд.
К числу изменений на ресторанном рынке Евгений Гуменюк относит снижение потребительской активности населения и усиление «борьбы» за клиента.
«Активно развивается стрит-фуд, кофейни, винные бары, молодежные музыкальные бары, а также семейные рестораны и новый формат – рестораны, где целевым направлением стал детский досуг, например, «АндерСон» или Mouse House», – перечислила Марина Пузанова. К слову, в марте на Комендантском проспекте открылось кафе «АндерСон». Как сообщила менеджер по маркетингу «АндерСона» в Санкт-Петербурге Вероника Гуринова, в планах компании расширить сеть в Петербурге минимум до десяти заведений, из них два-три будут открыты уже в 2017 году.
Согласно исследованиям Knight Frank St Petersburg, за 2016 год в Санкт-Петербурге открылось 110 новых кафе и ресторанов. Доля заведений в формате помещений street retail составила 84%. Часть ресторанов и кафе появилась в составе торгово-развлекательных центров, а также деловых и креативных кластеров.
Крупнейшим среди открывшихся за год и самым вместительным среди ресторанов китайской кухни в городе стал «Большой ресторан Цинь» на территории российско-китайского бизнес-парка в выставочном комплексе «Ленэкспо» на Васильевском острове. Площадь заведения составляет около 6 тыс. кв. м, на которых могут разместиться 700 гостей.
Еще один масштабный проект 2016 года – семейный ресторан «Ферма Бенуа», дополнивший культурное пространство «Бенуа 1890», развитие которого началось в 2011 году с момента продажи на торгах комплекса лесной молочной фермы Бенуа.
Крупный ресторан «Маймун», расположенный в гостинице «Park Inn by Radisson Прибалтийская», пополнил карту сети Ginza.
Среди недавно открытых заведений общественного питания в помещениях встроенного формата на Невском проспекте заметными стали Amsterdam Chips Company, Bread & Meat, «МАО» и ресторан с уникальной концепцией «Квартира Кости Кройца».
Кроме того, в историческом центре города начали свою работу рестораны «Тартарбар» Дмитрия Блинова, «Кококо» Матильды Шнуровой, а также Amo Cucinare, «Центральный», The Repa.
мнение
Александр Затуливетров, ресторатор, совладелец «СкайРест Групп»:
– Стихийные уличные кафе в палатках – ушли в прошлое. На второй план отошли и необычные интерьеры с модными названиями. Теперь гости выбирают рестораны с авторской кухней или открытые медийной персоной. Успехом пользуются бары с крафтовым пивом и бургерами. Такие места рассчитаны на хипстеров, готовых отдать за вечер 300-500 рублей. Популярнее стали дорогие рестораны. Шоковый эффект от кризиса прошел, и люди уже не боятся тратить больше денег.
Операторы фитнес-центров в Петербурге все больший интерес проявляют к новым строящимся жилым массивам.
Рынок фитнес-услуг как в целом по России, так и в отдельно взятом Петербурге продолжает расти. По оценке экспертов, несмотря на экономические сложности в стране, спортивные оздоровительные комплексы остаются востребованными у населения.
Спрос превышает предложение
Президент холдинга «Алекс Фитнес» Алексей Ковалёв отмечает, что фитнес-рынок в России в целом последние годы выглядит достаточно уверенным, но назвать его насыщенным на 100% нельзя.
«Естественно, в регионах проникновение фитнеса значительно меньше, чем в столице. Если в Москве этот показатель находится в диапазоне от 11 до 13%, в Петербурге – 9-11%, то в регионах он составляет около 5-7%. В Петербурге сейчас большое количество предложений в сфере здорового образа жизни в разных ценовых категориях: это и фитнес-клубы разного уровня, и небольшие студии для занятий танцами или йогой. Однако спрос по-прежнему превышает предложение. Мы видим стандартную тенденцию примерно двукратного увеличения рынка в течение последних 5-7 лет, и нет причин полагать, что ситуация резко изменится в ближайшее время», – делает выводы он.
Эксперты рынка недвижимости дают разную оценку насыщенности Северной столицы фитнес-комплексами. По словам руководителя департамента стрит-ритейла Colliers International в Петербурге Александра Просенкова, за последние пять лет количество сетевых клубов увеличилось почти в два раза.
«Рынок фитнес-центров в Петербурге в настоящий момент можно назвать насыщенным. В городе действует двенадцать основных сетей, с общим числом клубов – 99, не считая строящихся проектов сетей, а также отдельных объектов. Самой большой сетью является Fitness Group, которая представлена клубами Fitness House и Fitness House Prestige. Из последних крупных открытий можно отметить: Fitness24 на проспекте Ветеранов в центре досуга и спорта DeFis, «Парус» в ЖК «Парадный Квартал» и Happy Fitness Premium в БЦ LEADER TOWER», – отмечает господин Просенков.
Сегмент фитнес-центров на рынке Петербурга действительно активно развивается, но говорить о насыщенности города данными объектами преждевременно, полагает управляющий партнер компании IPG.Estate Иван Починщиков.
«На рынке есть дефицит зданий, соответствующих всем требованиям фитнес-операторов. При этом в большинстве случаев фитнес становится частью инфраструктуры объекта, а не занимает все здание целиком. Это выгодно и собственнику объекта, будь то торговый или офисный центр, это выгодно и фитнес-центру», – поясняет он.
По мнению управляющего директора Property Management NAI Becar в Петербурге Натальи Скаландис, рынок Петербурга насыщен фитнес-центрами разного формата с различным набором услуг. При этом среди них качественных предложений не так много.
У обычного потребителя, добавляет специалист, когда он задумывается о фитнесе, в первую очередь возникают в памяти такие сети, как World Class, Alex Fitness и Fitness House. Остальные фитнес-центры, как правило, выбираются в зависимости от их локации или сформированного в нем сообщества.
По оценке экспертов, инвестиции в открытие фитнес-центров очень сильно зависят от уровня и качества отделки. Так, например, инвестиции в небольшой клуб на базе бывшего спортзала могут составить около 5 млн рублей, большого полноценного клуба в помещении shell&core – 20-30 млн рублей. Крупные сети предпочитают, если есть возможность, работать в новых помещениях, арендовать их на стадии проектирования здания. Сам договор заключается на длительный период – 7-10 лет, ставки аренды для таких операторов находятся в районе 500-700 рублей за кв. м, а окупаемость выходит на 4-5 летний срок.
Отчасти схожие цифры и у самих игроков рынка. По словам Алексея Ковалёва, средние инвестиции в открытие клуба ALEX FITNESS составляют 50 млн рублей. Еще года два назад эта сумма была почти в два раза меньше. В основном это обусловлено тем, что из-за ослабления рубля значительно подорожало импортное оборудование. Срок окупаемости также увеличился вдвое, с 2,5 до 5 лет.
На новые площадки
Тенденция последних двух лет – фитнес-центры пошли в новостройки, причем часто открываются в партнерстве с застройщиками. Значительный интерес, рассказывает Алексей Ковалёв, представляют новые строящиеся жилые массивы, так как инфраструктура в них еще недостаточно развита, и спрос превышает предложение. Одной из таких интересных локаций, по его словам, стал активно застраивающийся район Кудрово. Здесь был открыт клуб «ALEX FITNESS Кудрово», рядом с жилым комплексом «Капитал» компании «Строительный трест».
«Однако, стоит отметить недостаток подходящих под полноценные фитнес-клубы площадей в новых жилых массивах. У нас высокие требования к помещениям: проектирование спортивных клубов нашей сети ведется в соответствии с последними мировыми тенденциями фитнес-индустрии, а качество строительных работ соответствует современным стандартам», – подчеркивает президент холдинга «Алекс Фитнес».
По словам Ивана Починщикова, ввиду активного роста города, операторы рассматривают площади в районе новой жилой застройки, а также Васильевский остров, Петроградскую сторону и Московский район. На Центральный район приходится очень мало запросов, поскольку слишком высока арендная ставка. Операторы рассматривают локации, в которых они еще не представлены. Новые игроки заходят в те районы, где есть конкуренты высокого ценового сегмента, и за счет более низкой цены и качества сервиса стремятся переманить аудиторию.
По мнению Александра Просенкова, рынок пока развивается по экстенсивному пути, наращивая количество сетевых клубов. Однако современные тенденции демонстрируют также потребность посетителя в предоставлении новых концептов специализированных тренировок. В связи с этим не исключено появление новых небольших сетевых студий, предлагающих ограниченный объем услуг.