Редевелопмент в ожидании революции
В конце октября состоялось очередное заседание клуба экспертов элитной недвижимости «Золотой квадрат». Тема дискуссии была заявлена в самом названии мероприятия: «Цветная революция для серого пояса: готов ли рынок к новым концепциям в редевелопменте?».
Согласно подсчетам экспертов компании Colliers International, с начала этого года рынок первичного жилья, построенного на территории промышленных зон, пополнится на 919 тыс. кв. м и достигнет 5 млн кв. м.
Прогнозы и факты
«Освоение «серого пояса» Петербурга началось еще в середине прошлого десятилетия, однако масштабная застройка этих территорий началась несколько позже и достигла пика в в 2014 году, когда на рынке появилось 739 тыс. кв. м метров жилья, построенного на территории промышленных зон. Именно в это время были введены в эксплуатацию такие крупные проекты, как «Царская Столица» («ЛенСпецСМУ») и «Европа Сити» («ЛСР»), – привела статистику Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге.
На протяжении следующего десятилетия на территории бывших промзон, по прогнозам Colliers International, будет построено почти на треть больше жилья, чем в период с 2011 по 2020 год. К 2030 году наибольший объем нового жилья в «сером поясе» может быть реализован в Невском (2 млн кв. м), Московском (1,7 млн кв. м) и Калининском (1,2 млн кв. м) районах. В лидеры также может выйти Адмиралтейский район, где до конца следующего десятилетия может быть построено около 1,1 млн кв. м жилья на пересечении Московского проспекта и набережной Обводного канала, а также на набережных рек Пряжки и Екатерингофки.
Эксперты считают, что промышленные зоны действительно могли бы стать настоящим Клондайком для девелоперов, если бы не постоянно меняющееся законодательство. Игорь Карцев, председатель совета директоров компании «Максимум Life Development», рассказал, что компания уже несколько лет не может приступить к реализации своего проекта на Октябрьской набережной – рождающиеся каждые 3-4 месяца законодательные инициативы приводят к постоянным корректировкам проекта.
Ольга Михальченко, директор по развитию компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», основной проблемой освоения промзон считает необходимость консолидации собственников предприятий: «Обязательно найдется тот, кто не готов к выводу своего предприятия, препятствует освоению смежных территорий – в этом основной корень зла».
Объект и локация
Тамара Попова, руководитель отдела развития продукта и разработки концепций холдинга RBI, обозначила еще одну сложность в освоении промышленных территорий – наличие охраняемых объектов. «Например, во дворе ЖК «Четыре горизонта» находится памятник архитектуры XIX века – водонапорная башня, которая была отреставрирована. На территории ЖК Time находится газгольдер, в нем сейчас разместился паркинг. Сейчас мы занимаемся проектированием жилого комплекса, который будет построен вокруг Левашовского хлебозавода на Большой Зелениной улице. Здание хлебозавода также находится под охраной и будет приспособлено под общественный центр с креативной концепцией», – рассказала Тамара Попова.
«На территории ЖК «Георг Ландрин» находится знаковый объект культурного наследия – здание дореволюционной одноименной кондитерской фабрики, которая была поставщиком сладостей для Императорского двора. Благодаря удачному конструктиву оно может стать офисами жителей квартала или апартаментами в востребованном сегодня индустриальном стиле. Если будет реализован второй сценарий, проект станет первым в городе настоящим жилым лофтом в историческом здании», – обрисовал перспективы Игорь Гомон, руководитель отдела продаж ГК «Абсолют Строй Сервис».
Об опасности несоответствия места и масштабов проекта говорил учредитель компании «Союз Инвест» Сергей Ногай (в 2009 году компания завершила строительство элитного жилого комплекса «Идеальный мир» на Ждановской набережной). «Изначально мы задумывали небольшой проект на Ждановской набережной, но администрация города попросила нас включить в проект соседний ветхий дом, требующий расселения. Мы на это пошли и тем самым увеличили наш проект», – рассказал Сергей Ногай. По мнению Сергея Ногая, в результате корректировок проект оказался «слишком большим» для своей локации, и его продажи шли более низкими темпами, чем планировалось. Кроме того, работу над проектом нельзя было назвать простой – поблизости находились дома, охраняемые КГИОП, фундаменты которых потребовали усиления. Проблем добавил и подземный двухэтажный паркинг, гидроизоляция которого обернулась достаточно сложной технологической задачей.
Жители Петербурга придерживаются накопительной стратегии – банковских вкладов в этом году открылось больше, чем в прошлом.
Заемные же средства в основном уходят на приобретение жилья – ипотечный портфель значительно возрос.
Об этих и других основных итогах работы Северо-Западного банка Сбербанка в этом году сообщили его представители на брифинге в минувший вторник.
По словам председателя Северо-Западного банка Сбербанка Дмитрия Курдюкова, с 2013 года индекс потребительской уверенности, или так называемый индекс Иванова, имеет отрицательное значение. Так, по данным аналитиков Сбербанка, сегодня 39% россиян опасаются увольнений, 77% чувствительны к уровню цен, а 69% перешли на более дешевые товары. Несмотря на это, активы и прибыль банка возросли на 3% и составили 1,6 трлн и 23,1 млрд рублей соответственно.
«Серьезное падение индекса произошло в IV квартале 2014 года из-за девальвации рубля и введенных санкций. И нам очень приятно наблюдать сейчас, что есть позитивная динамика. Начиная с IV квартала прошлого года индекс постепенно увеличивается. Таким образом, экономическая ситуация остается напряженной, но потребители адаптируются в сложившихся условиях», – отмечает господин Курдюков.
Положительная динамика прослеживается и в числе открытых вкладов – люди стали больше копить. За первое полугодие 2016 года клиенты Сбербанка на Северо-Западе открыли на 20% больше вкладов, чем за аналогичный период прошлого года. Объем средств частных клиентов превысил 1 трлн рублей. В текущем году граждане открыли 782 тыс. вкладов. Средняя сумма вклада составила 389 тыс. рублей, что на 13% больше, чем в прошлом году. Возрос и предпочтительный срок вкладов. Год назад он был в районе 6-12 месяцев, сейчас – 1-2 года. «То, что клиенты стали вкладывать средства на более длительный срок, говорит о стабилизирующейся экономической ситуации», – считает Дмитрий Курдюков.
Что же касается розничных кредитов, то больше половины из них приходится на ипотеку. В этом году ее доля составила 53%, что на 4% больше, чем в прошлом году. В целом же объем ипотечного портфеля составил 182 млрд рублей, что на 22% больше аналогичного периода 2015 года. С начала года Сбербанк выдал жилищных кредитов жителям СЗФО на сумму 34,4 млрд рублей. 55% кредитов приходится на строящееся жилье, 45% – «вторичка». Доля просроченной задолженности составила 0,75%. Интересно, что сегодня уже 30% заявок на получение ипотеки принимается удаленно, вне офиса, благодаря онлайн-сервисам банка.
По словам Дмитрия Курдюкова, среди регионов Северо-Запада самая высокая средняя сумма ипотечного кредита – в Петербурге. Она составляет 2 млн рублей (на 100 тыс. рублей больше, чем в 2015 году), наименьшая – в Пскове – 1,1 млн рублей. «Во втором полугодии динамика спроса сохранится, а ноябре-декабре он традиционно возрастет», – прогнозирует ситуацию эксперт.
В то же время в общем объеме розничных кредитов доля потребительских снизилась на 2% – до 34%. Бизнесмены же, напротив, стали брать кредиты чаще. Так, средства корпоративных клиентов возросли на 9%. В этом году банк выдал на 11% больше кредитов предприятиям среднего бизнеса, объем которых составил 31% от общего числа. Количество заемщиков из числа крупнейших компаний региона сократилось на 5%.
Наиболее активно берут кредиты для развития предприятий обрабатывающих производств – 19%, оптовой и розничной торговли – 17%, сельского хозяйства – 7%, строительства – 5%. В целом за полгода 2016 года Сбербанк выдал бизнесу заемных средств на сумму 104 млрд рублей.
Цифра:
2 млн рублей – средняя сумма ипотечного кредита в Петербурге
В этом году капитальный ремонт петербургских домов обойдется в 9,5 млрд рублей. Соответствующая программа была утверждена еще в прошлом году, из-за этого с подрядчиками определились раньше. На трети объектов работы уже подходят к концу.
По словам руководителя Фонда капитального ремонта Петербурга Дениса Шабурова, в 2016 году в городе отремонтируют 2,9 тыс. домов на общую сумму 9,5 млрд рублей. 5,9 млрд рублей из них выделяет городской бюджет, 3,6 млрд – средства собственников. Город уже объявил конкурсы на сумму 8,8 млрд рублей.
«Наиболее дорогостоящим видом работ является капитальный ремонт кровли и систем теплоснабжения. Капитальный ремонт фасадов финансируется полностью за счет средств городского бюджета. Все остальные виды работ – ремонт систем водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, электроснабжения, фундаментов – финансируются за счет средств собственников помещений», – пояснил Денис Шабуров.
В целом начиная с ноября 2014 года в Фонд капремонта горожане перечислили 4,5 млрд рублей, 1,7 млрд из которых – в этом году. Размер ежемесячного платежа зависит от площади, типа квартиры и составляет от 2,5 до 3,5 рубля за 1 кв. м. Среднемесячная собираемость взносов в Петербурге – 84%. В то же время общая сумма задолженности по взносам за капремонт выросла до 800 млн рублей. Должниками стали владельцы 200 тыс. лицевых счетов. Средний размер долга, по словам господина Шабурова, составляет 2-3 тыс. рублей.
Краткосрочный план реализации региональной программы капремонта на текущий год был утвержден еще в декабре 2015 года. Тогда же начались первые конкурсные процедуры по выбору подрядчиков. «Образовалась экономия во время проведения конкурсных процедур, а также по результатам подготовки проектно-сметной документации, в ходе которой стоимость корректируется, как правило, в сторону снижения. Высвобождающиеся средства позволяют включать дополнительные адреса», – комментирует Денис Шабуров. В итоге соответствующую программу будут корректировать во второй раз. В первый раз ее изменили в апреле. Основной упор будет сделан на несезонные работы: ремонт лифтового оборудования, систем теплоснабжения и аварийных строительных конструкций.
Что касается сезонных работ на объектах, включенных в программу, то по более чем 200 из них процент готовности составляет от 70 до 90. Традиционно больше всего ремонтируют дома в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском и Василеостровском районах Петербурга.
Для того чтобы свести недобросовестных подрядчиков к минимуму, с 15 октября текущего года вступают в силу новые требования их отбора. Как объяснил заместитель председателя Жилищного комитета Петербурга Алексей Бородуля, в первую очередь будет создан реестр квалифицированных подрядных организаций. Туда войдут компании с трехлетним опытом по каждому конкретному виду работ. «То есть лифтовые организации будут участвовать в конкурсе на монтаж лифтов, кровельщики – на ремонт кровли. Также в их истории не должно быть договоров, расторгнутых по инициативе заказчика. Таким образом, риск заключения договора с недобросовестным подрядчиком значительно снижается», – уверен Алексей Бородуля.
Еще одно из нововведений, которое уже вступило в силу, – компенсация взносов в Фонд для пожилых людей. Меры господдержки начали действовать с 1 июля этого года. «Лица в возрасте от 70 до 80 лет могут рассчитывать на компенсацию 50% расходов, неработающие пенсионеры в возрасте старше 80 лет – на 100%-ю компенсацию», – пояснила начальник планово-экономического отдела Жилищного комитета Наталья Летенко.
Компенсация предоставляется исходя из социального норматива жилплощади. Для одиноких людей он составляет 36 кв. м, для семей из двух человек – 25 кв. м на человека, для семей из трех и более человек – по 20 кв. м. «Квадраты» выше нормы необходимо будет оплачивать. По данным Жилкомитета, в Петербурге под действие закона попадают более 189 тыс. человек.