Редевелопмент в ожидании революции
В конце октября состоялось очередное заседание клуба экспертов элитной недвижимости «Золотой квадрат». Тема дискуссии была заявлена в самом названии мероприятия: «Цветная революция для серого пояса: готов ли рынок к новым концепциям в редевелопменте?».
Согласно подсчетам экспертов компании Colliers International, с начала этого года рынок первичного жилья, построенного на территории промышленных зон, пополнится на 919 тыс. кв. м и достигнет 5 млн кв. м.
Прогнозы и факты
«Освоение «серого пояса» Петербурга началось еще в середине прошлого десятилетия, однако масштабная застройка этих территорий началась несколько позже и достигла пика в в 2014 году, когда на рынке появилось 739 тыс. кв. м метров жилья, построенного на территории промышленных зон. Именно в это время были введены в эксплуатацию такие крупные проекты, как «Царская Столица» («ЛенСпецСМУ») и «Европа Сити» («ЛСР»), – привела статистику Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге.
На протяжении следующего десятилетия на территории бывших промзон, по прогнозам Colliers International, будет построено почти на треть больше жилья, чем в период с 2011 по 2020 год. К 2030 году наибольший объем нового жилья в «сером поясе» может быть реализован в Невском (2 млн кв. м), Московском (1,7 млн кв. м) и Калининском (1,2 млн кв. м) районах. В лидеры также может выйти Адмиралтейский район, где до конца следующего десятилетия может быть построено около 1,1 млн кв. м жилья на пересечении Московского проспекта и набережной Обводного канала, а также на набережных рек Пряжки и Екатерингофки.
Эксперты считают, что промышленные зоны действительно могли бы стать настоящим Клондайком для девелоперов, если бы не постоянно меняющееся законодательство. Игорь Карцев, председатель совета директоров компании «Максимум Life Development», рассказал, что компания уже несколько лет не может приступить к реализации своего проекта на Октябрьской набережной – рождающиеся каждые 3-4 месяца законодательные инициативы приводят к постоянным корректировкам проекта.
Ольга Михальченко, директор по развитию компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», основной проблемой освоения промзон считает необходимость консолидации собственников предприятий: «Обязательно найдется тот, кто не готов к выводу своего предприятия, препятствует освоению смежных территорий – в этом основной корень зла».
Объект и локация
Тамара Попова, руководитель отдела развития продукта и разработки концепций холдинга RBI, обозначила еще одну сложность в освоении промышленных территорий – наличие охраняемых объектов. «Например, во дворе ЖК «Четыре горизонта» находится памятник архитектуры XIX века – водонапорная башня, которая была отреставрирована. На территории ЖК Time находится газгольдер, в нем сейчас разместился паркинг. Сейчас мы занимаемся проектированием жилого комплекса, который будет построен вокруг Левашовского хлебозавода на Большой Зелениной улице. Здание хлебозавода также находится под охраной и будет приспособлено под общественный центр с креативной концепцией», – рассказала Тамара Попова.
«На территории ЖК «Георг Ландрин» находится знаковый объект культурного наследия – здание дореволюционной одноименной кондитерской фабрики, которая была поставщиком сладостей для Императорского двора. Благодаря удачному конструктиву оно может стать офисами жителей квартала или апартаментами в востребованном сегодня индустриальном стиле. Если будет реализован второй сценарий, проект станет первым в городе настоящим жилым лофтом в историческом здании», – обрисовал перспективы Игорь Гомон, руководитель отдела продаж ГК «Абсолют Строй Сервис».
Об опасности несоответствия места и масштабов проекта говорил учредитель компании «Союз Инвест» Сергей Ногай (в 2009 году компания завершила строительство элитного жилого комплекса «Идеальный мир» на Ждановской набережной). «Изначально мы задумывали небольшой проект на Ждановской набережной, но администрация города попросила нас включить в проект соседний ветхий дом, требующий расселения. Мы на это пошли и тем самым увеличили наш проект», – рассказал Сергей Ногай. По мнению Сергея Ногая, в результате корректировок проект оказался «слишком большим» для своей локации, и его продажи шли более низкими темпами, чем планировалось. Кроме того, работу над проектом нельзя было назвать простой – поблизости находились дома, охраняемые КГИОП, фундаменты которых потребовали усиления. Проблем добавил и подземный двухэтажный паркинг, гидроизоляция которого обернулась достаточно сложной технологической задачей.
Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области 21 мая 2013 года провел практический семинар, посвященный актуальным вопросам градостроительной деятельности на территории региона.
За I квартал текущего года Комитетом стройнадзора вынесено 87 постановлений по делам об административно-правовых нарушениях, в том числе в области нарушения требований законодательства об участии в долевом строительстве.
Комитетом проведено 447 проверок соблюдения порядка осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства, выдано 78 предписаний об устранении выявленных нарушений, составлено 28 протоколов административных правонарушений. Выдано 47 заключений о соответствии, принято 6 решений об отказе в выдаче заключений. Проведены 42 проверки соблюдения органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности при выдаче разрешений на строительство и вводе объектов в эксплуатацию. По итогам проверок выдано 38 предписаний об устранении выявленных нарушений и составлено 24 протокола об административных правонарушениях.
Комитет принял участие в рассмотрении судами 24 дел об административных правонарушениях, при этом были вынесено постановлений по делам на общую сумму порядка 6 млн рублей.
ГАУ «Леноблгосэкспертиза» за 4 месяца текущего года выдано 115 заключений, из которых 92 – положительных, 23 – отрицательных. За тот же период рассмотрена проектная документация по 196 объектам. Общая стоимость объектов, получивших положительной заключение экспертизы, составила 17 млрд 660 млн рублей, в том числе объектов нового строительства – 10 млрд 860 млн рублей, реконструкции – 1 млрд 920 млн рублей, капитального ремонта – 4 млрд 880 млн рублей.
«Эти цифры говорят как об активной деятельности органов строительного надзора в Ленобласти, так и о высоких темпах развития строительства на территории региона в целом. В соответствии с этим много вопросов возникает в ходе проведения проверок, касающихся изменений в градостроительном законодательстве, применения тех или иных норм и правил», – отметил Михаил Москвин.
ДОКЛАДЫ:
К.А.Федосеев: Соблюдение органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности при выдаче разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатации.
В.Е.Шибаев: Ответственность за нарушения в сфере строительства.
Е.А.Боякова: Новое в законодательстве, регулирующем градостроительную деятельность.
В.В.Шалаев: Изменения в нормативно-правовых актах в области дорожного хозяйства.
А.Е.Фалалеева: Изменение в законодательстве РФ в области долевого строительства.
Ю.Ю.Текутьева: Требования экологического и санитарно-эпидемиологического законодательства при осуществлении регионального государственного строительного надзора на объектах капитального строительства Ленинградской области.
Н.А.Карась: Проверка достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства.
М.Ю.Куприков: Проблемы, возникающие при применении требований норм пожарной безопасности в строительстве.
М.В.Андросова: Требования действующего законодательства в области охраны окружающей среды при проектировании и строительстве и инженерно-экологические изыскания.
М.А.Петрова: Информация о типичных ошибках и нарушениях законо-дательства о градостроительной деятельности, выявленных комитетом при проверке градостроительных планов земельных участков.
Сегодня практически невозможно найти современный жилой комплекс без коммерческой инфраструктуры – кафе, салона красоты, аптеки, круглосуточного магазина, предприятий бытовых услуг. Такие помещения расходятся гораздо быстрее, задолго до того как будут распроданы квартиры.
По оценкам аналитиков, на сегодняшний день 80% новых жилых проектов включают в себя встроенные коммерческие помещения на первых этажах, также такие объекты присутствуют и в старом жилом фонде.
Татьяна Яблокова, менеджер департамента продаж коммерческой недвижимости компании «Петербургская недвижимость», констатирует, что по сравнению с 2011 годом в прошлом году объем сделок по встроенным коммерческим помещениям в жилых домах был значительно больше, особенно последние три месяца. «Тогда мы наблюдали почти ажиотажный спрос. Сегодня мы ежемесячно мы продаем более 1000 кв. м встроенных помещений в проектах Setl City», – рассказала госпожа Яблокова.
«Начало года было активным – весной 2013 года в компании прошли несколько крупных сделок с бюджетом 50-100 млн рублей. Спрос на коммерческие помещения не уменьшается, поэтому о стагнации рынка говорить не приходится. Предложение пополняется в основном за счет проектов за КАД. Предложение в черте города ограничено, такие коммерческие помещения раскупаются достаточно быстро и не задерживаются на рынке вне зависимости от района. Поэтому нельзя сказать, что есть явные районы-аутсайдеры по части спроса на встроенные коммерческие помещения на первых этажах», – продолжает госпожа Яблокова.
По ее прогнозам, такая активность на рынке сохранится. Это связано с ограниченностью предложения, особенно в черте города.
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский мыс», говорит, что в 2007 году в экспозиции было представлено до 1,5 млн кв. м подобных объектов. «Пик предложения по встроенным коммерческим площадям приходился на 2009 год. Тогда на рынке Петербурга было представлено около 1,8 млн кв. м встроенных помещений. На сегодня этот показатель чуть менее 1,5 млн кв. м», – подсчитал господин Оноков.
Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая рассказала, что в объектах «ЮИТ» площадь встроенных коммерческих помещений в зависимости от объекта составляет 3-10% от общей площади. «В среднем в жилых комплексах «ЮИТ ДОМ» на долю коммерческих помещений приходится 6% общей площади объекта», – говорит она.
Она отмечает, что наиболее высоким спросом пользуются коммерческие помещения, приобретаемые под офисные функции. «Можно отметить, что стал наблюдаться более высокий спрос на встроенные помещения для размещения частных детских садов и спортивных клубов», – добавляет она.
Главная задача девелопера, реализующего проект со встроенными помещениями, – грамотно разделить коммерческую и жилую составляющие. В неудачном проекте соседство с магазином или офисом может стать настоящим кошмаром для жителей, и в таком случае проигрывают все: и владельцы квартир, и собственники нежилых помещений, «не вписавшихся» в проект.
«Именно поэтому мы уделяем большое внимание правильной организации рабочих и жилых пространств в наших проектах. Так, для покупателей лофт-апартаментов в составе деловых кварталов организуются отдельные входы в здания, собственные лифты, консьерж-сервис», – пояснил Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties (Москва).
Мнение:
Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– В объектах сегмента масс-маркет доля встроенных помещений составляет от 3 до 9% от продаваемой площади жилого комплекса.
Применительно к элитному жилью доля встроенных помещений за счет общей небольшой площади может достигать 12%. Одновременно есть статусные объекты, где коммерческие помещения не предусмотрены. В частности, в одном из наших самых ярких премиальных объектов последнего времени – элитарном доме «Венеция» – нет коммерческих помещений: в цокольном этаже располагаются просторные кладовые.