Light industrial ожидает «зеленого света»


30.10.2017 10:10

Уже несколько лет эксперты рынка коммерческой недвижимости говорят о том,
что со стороны промышленных предприятий есть неудовлетворенный спрос на небольшие
помещения, сдаваемые в аренду. Однако пока такого предложения на рынке не появилось.


По итогам 9 месяцев 2017 года индекс промпроизводства в Петербурге составил 103,6%. При этом средний показатель по стране не превышает 101,9%. Таким образом, промышленность Петербурга растет опережающими темпами. Однако, как говорят эксперты, рост мог быть выше, если бы у небольших производителей была возможность арендовать за приемлемые деньги промышленные помещения небольшой нарезки, так называемый light industrial.

О создании спекулятивной промышленной недвижимости в формате объектов light industrial с небольшой нарезкой в 500-1500 кв. м на территории индустриальных парков задумываются многие девелоперы, так как потенциальный спрос есть. Но пока еще никто не начал пилотный проект.

Сложности управления

Вячеслав Холопов, региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL, признает, что потребность в небольших производственных помещениях существует. «Но сложность управления комплексом с большим количеством некрупных арендаторов и короткие сроки аренды, на которые обычно подписываются договоры с подобными клиентами, делают практически непредсказуемой доходность объекта и, как следствие, затрудняет инвестиционную продажу подобного актива», – разъясняет эксперт. Кроме того, фактическое отсутствие новых промышленных зданий с небольшими помещениями (по 500-700 кв. м) связано и с наличием большого количества старых производственных объектов как в городе, так и недалеко от КАД. Для инвесторов имеет смысл рассматривать строительство в сегменте с наименьшей конкуренцией, полагает г-н Холопов.

А коммерческий директор A Plus Development Вячеслав Зелепуга и вовсе не уверен, что такие помещения нужны рынку. «У меня есть сомнения в том, что потребность в таких помещениях в регионах действительно есть. Даже в Петербурге спрос на подобные площади имеет переменчивый характер. Чтобы реализовывать проекты мелкой нарезки в регионе, необходимо понимать пул клиентов. По законам рынка, если появится устойчивый спрос, то и предложение будет сформировано», – говорит он.

Вячеслав Зелепуга говорит, что сегодня наиболее востребованы помещения площадью 1000-2000 кв. м. В мелкой нарезке –  300-500 кв. м. Также пользуются спросом большие площади на 5000-10 000 кв. м.

Старое не дает дорогу «легкому»

Наибольшую конкуренцию формату light industrial оказывают помещения класса С. Соответственно, если инвестор решится реализовать проект для сдачи мелкой нарезки, ему следует поискать районы, где спрос со стороны класса С не насыщен, отмечают эксперты. Преимущественно промышленные объекты класса С в Петербурге сосредоточены в Невском районе, на Парнасе, во Фрунзенском районе, Колпино и т. д.

Вячеслав Зелепуга отмечает, что чаще всего запросы на помещения класса С поступают от предприятий металлообработки. «Спрос на продукцию этой сферы поддерживает повсеместное строительство инфраструктурных объектов, в том числе и перед грядущим Чемпионатом мира по футболу», – объясняет он. Цена покупки промышленной недвижимости класса С примерно на 20% меньше, чем помещений классов А или В. Что касается аренды, то тут ставка на площади класса С ниже на 25-30%.

Вячеслав Холопов  отмечает, что окупаемость производственного актива при сдаче в аренду небольшими блоками может достигать и 10 лет, но это требует дополнительных трудозатрат при управлении объектами. «Все зависит от того, как и в каком состоянии актив попал собственнику в руки, производилась ли реконструкция или объект сдается в состоянии «как есть». С учетом миграции части клиентов, в ряде случаев помещения могут простаивать между окончанием одного и началом нового контракта. Однако хорошее местоположение (в том числе недалеко от метро, в городе), наличие инженерной инфраструктуры и адекватная ценовая политика могут снизить срок окупаемости на пару лет», – уверен он.

Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate, обращает внимание на то, что производственные компании особо тщательно просчитывают все расходы, понимая, что каждый рубль дополнительных затрат влияет на себестоимость их продукции и в конечном итоге – на ее конкурентоспособность. «Поэтому переплачивать за аренду большинство производственников не готовы. То есть, фактически ставка аренды 400-470 рублей в новом качественном объекте за КАД не устроит большинство клиентов, при условии, что есть помещение в старом здании за 350 рублей рядом с метро», – говорит он.

«Все зависит от успешности каждого конкретного проекта. В среднем недвижимость класса А окупается за 10 лет, – подсчитал Вячеслав Зелепуга. – Микронарезка может окупиться быстрее. Но, на мой взгляд, проекты мелкой нарезки выгоднее реализовывать сразу под продажу, а не под аренду».

Он обращает внимание, что условия для покупателей за последние два года в целом не менялись. «Многие заказчики сейчас переживают не лучшие времена, поэтому повышение цен могло бы крайне негативно сказаться на спросе», – отмечает он.

Справка

light industrial – формат небольших производственно-складских помещений площадью 500-1500 кв. м.

Мнение

Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg:

– Для небольших производственных помещений альтернатива индустриальным паркам –
это «серый пояс», где сегодня проходят почти все сделки. Там, где это возможно, старые помещения ремонтируют и сдают по адекватной цене. Все участники рынка понимают, что это тупиковый путь, поскольку рано или поздно промышленные площадки пойдут под редевелопмент – и придется переезжать. Но пока схема работает. Такое положение дел устраивает и арендодателя, и арендатора.

Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate:

– Формат небольших производственно-складских помещений не очень распространен на рынке Петербурга, но достаточно востребован потенциальными арендаторами. Можно условно разделить данный формат на помещения на старых промышленных территориях и на новые современные одноэтажные объекты.

Если говорить о старых промышленных объектах, то нарезка блоками по 500-1000 кв. м встречается хоть и не так редко, но в основном представлена менее ликвидными 2-5 этажами. При этом, такие объекты зачастую характеризуются общими лифтами, общей зоной погрузки и разгрузки, общими МОПами, отдельно расположенными офисными блоками для всех арендаторов, высота потолков не превышает 4,5-6 м, и т. д. Ставки аренды в старых объектах находятся в диапазоне 350-400 рублей, включая НДС, отопление, отдельно оплачивается электричество. Из несомненных плюсов данного формата стоит отметить, конечно же, доступность метро для персонала, а также практически неограниченный запас выделенной электрической мощности. Такой формат помещений востребован производителями микроэлектроники, швейными и ткацкими производствами и т. д.

Что касается новых объектов формата light industrial, то на рынке Петербурга всего несколько примеров похожего формата. Это новые современные строения из сэндвич-панелей, с высотой потолка от 6 до 8 м, отдельной входной группой, 1-2 подъемно-секционными воротами под еврофуру, антипылевыми ровными полами на нулевом уровне, встроенными офисно-бытовыми помещениями в каждом блоке. Нарезка площадей составляет 500-1000 кв. м, с возможностью объединения блоков. Выделенная электрическая мощность предполагается из расчета 30-80 кВт на секцию в 700-1000 кв. м, что в принципе достаточно для организации легкого, неэнергоемкого производства. Ставки аренды в новых объектах колеблются от 400 до 450 рублей (при УСН). Отдельно оплачиваются коммунальные услуги. Такой формат помещений востребован либо небольшими иностранными производствами, которые хотят разместиться в качественных помещениях, либо под региональные небольшие склады.


РУБРИКА: Коммерческая недвижимость
АВТОР: Роман Русаков
ИСТОЧНИК: Строительный Еженедельник. Ленинградская область №85
ИСТОЧНИК ФОТО: АСН-Инфо



25.09.2017 12:43

Рынок страхования квартир в Петербурге работает. В первом полугодии сборы по страхованию частной недвижимости выросли на 29% . На страхование квартир приходится примерно треть этого объема, полагают эксперты. По-прежнему высока доля кредитного страхования, но рынок ждет системный рост.


Страхование недвижимости показывает хорошую динамику на протяжении последних нескольких лет, несмотря на кризис. Даже без учета ипотечных программ, доля которых у многих страховщиков превышает 30%, премии в этом виде стабильно повышаются, что говорит о растущем спросе не только у заемщиков кредитов. В Петербурге в первом полугодии 2017 года было собрано 1,15 млрд рублей. На страхование квартир приходится примерно 30%, оценивает Виталий Овсянников, руководитель управления имущественных видов страхования Северо-Западного дивизиона «Ренессанс Страхования».

Петербургский рынок страхования жилья – один из наиболее крупных в России, сборы в городе и области составляют 5,4% от объема страховых взносов по страхованию имущества физлиц страны (абсолютный лидер – Москва и Московская область, 39%).

Ипотека двигает рынок

Оживление ипотечного кредитования, безусловно, один из основных факторов роста объемов страхования квартир. Сами страховщики делят рынок на добровольное страхование имущества граждан и страхование имущества как предмета залога в рамках ипотеки. «Последний сегмент напрямую зависит от объемов выдачи кредитов банками и их требований к страховому покрытию. А добровольное страхование имущества граждан вышло на рынок широкого потребителя через продажи коробочных продуктов у крупных ритейлеров. Это позволило участникам рынка расширить целевую аудиторию и существенно увеличить рынок», – поясняет Николай Егоров, заместитель директора Северо-Западного регионального центра по розничным продажам «АльфаСтрахования».

Статистика Центробанка не выделяет отдельно страхование квартир по ипотечным программам. Однако количество кредитов, выданных в Санкт-Петербурге, согласно данным ЦБ, в этом году выросло значительно. За семь месяцев 2017 года выдачи кредитов банками в Санкт-Петербурге увеличились на 23%. «Рост, в первую очередь, связан с увеличением сумм выдаваемых кредитов. Как показывает статистика, граждане имеют возможность брать кредиты на большие суммы и, таким образом, стимулировать рост рынка – а рынок страхования растет пропорционально выданным кредитам», – обращает внимание Николай Егоров.

По экспертным оценкам, примерно каждая вторая квартира сегодня застрахована в рамках ипотечного страхования, за последние 1,5 года доля ипотечных программ выросла примерно на 20%, добавляет Виталий Овсянников. В портфеле «Ингосстраха» доля ипотечного страхования составляет 40-45%, динамика – 25-30% в годовом выражении, причем в 2017 году отмечается особенно высокий спрос, рассказывает Владимир Храбрых, директор филиала ОСАО «Ингосстрах» в Петербурге.

Хорошие перспективы

Однако о росте можно говорить, даже если отбросить ипотеку. Население все более активно использует страхование. «Многие получают выплаты, информация об этом расходится по друзьям и знакомым. Клиент, хоть раз получивший выплату, например, при заливе квартиры, никогда не откажется от этого вида страхования в будущем. У нас есть постоянные клиенты, которые страхуются на протяжении десяти и более лет», – говорит Владимир Храбрых. «Клиенты становятся более грамотными: более реально оценивают размеры собственных затрат при возможном ущербе, внимательно оговаривают страховые суммы, подтверждают затраты на ремонт чеками, тщательно составляют опись имущества, принимаемого на страхование, обсуждают тарифы», – добавляет Александр Локтаев, генеральный директор страхового общества «Помощь».

Видя растущий спрос, страховщики переориентируют агентские сети на работу с недвижимостью, увеличивается активность посредников, в том числе банков, в продажах коробочного страхования квартир, обращает внимание г-н Овсянников. По его оценкам, пока в Петербурге застраховано не более 15%, но динамика положительная: прирост жилого фонда за счет новостроек примерно на 2% ежегодно за последние пять лет приводит к постепенному росту застрахованного жилья, так как среди нового жилья доля застрахованного существенно выше средней.

Каждый пятый – коробочный

Наиболее сильный скачок за последние годы сделали коробочные продукты, которые стали доступны широким слоям населения по причине низкой стоимости, подчеркивает Николай Егоров.

Такие полисы обычно содержат от одного до трех вариантов страхового покрытия. В «АльфаСтраховании», в частности, спрос в первом полугодии 2017 года вырос на 30%. «Коробочные продукты составляют основную долю продаж в Петербурге – в количественном выражении это более 80%», – рассказывает г-н Храбрых. Объясняется этот факт довольно просто: такие программы содержат качественное покрытие основных рисков, и нет никаких «подводных камней» в части усеченных выплат. В связи с этим, если у клиента нет эксклюзивных или особо дорогих элементов отделки и имущества, то ему, безусловно, удобнее коробочный продукт.

В СК «Согласие» основную долю застрахованных в Петербурге квартир составляет коробочный продукт «Квартира Экспресс». Компания «Либерти Страхование» в августе текущего года переработала свои коробочные продукты и теперь рассчитывает на существенный рост количества договоров. «Доля коробочных продуктов будет увеличиваться. Это обусловлено высоким темпом жизни в целом, клиенты хотят экономить свое время. Многие страховщики уже запустили онлайн-страхование по данному виду, организованы продажи коробочных полисов в отделениях банков и в точках продаж, напрямую не связанных со страховыми услугами», – объясняет Сергей Бурляев, андеррайтер управления андеррайтинга имущества и ответственности компании «Либерти Страхование». Кроме того, немаловажно, что качество выплат по коробочным продуктам у большинства страховщиков сопоставимо с выплатами по классическому продукту, добавляет он.

В страховании квартир, как и в имущественном страховании в целом, прослеживается тенденция снижения тарифов. Тут действует простой  принцип – чем большее число людей приобретает продукт, тем дешевле он становится, говорит г-н Храбрых. И эта тенденция будет сохраняться. Кроме того, несмотря на сокращение числа страховщиков, конкуренция высока, добавляет Сергей Бурляев и отмечает, что в части страхования несущих конструкций  многие страховщики понизили тариф до уровня менее 0,1%. Что касается прочих объектов – внутренней отделки, движимого имущества, ответственности перед соседями, то изменения в сторону снижения есть, но менее значимые.

Кстати

В среднем годовой тариф по квартирам составляет 0,1-1,5% от стоимости застрахованного имущества, отмечает Александр Локтаев. Страховая премия рассчитывается страховщиком в зависимости от страховой суммы, перечня рисков, срока страхования, вида застрахованного имущества.


РУБРИКА: Финансы и страхование
АВТОР: Вероника Маслова
ИСТОЧНИК: Строительный Еженедельник №28 (777)
ИСТОЧНИК ФОТО: http://osago-52.ru/?p=97


18.09.2017 11:37

Коммерческие помещения в новостройках Петербурга и Ленобласти начинают бронировать или выкупать еще до сдачи объектов в эксплуатацию.
Причина такой популярности «встройки» –  в низкой конкурентной среде и высоком пешеходном трафике.


Как сообщила руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова, по итогам первого полугодия 2017 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 68 тыс. кв. м встроенных коммерческих помещений. Чуть меньше половины из них (47%) – в Петроградском районе. Активно развивается «встройка» в новых кварталах на Парнасе. Открылись коммерческие помещения и в зонах активной жилой застройки Ленобласти – в Мурино и Кудрово.

По словам руководителя отдела торговой недвижимости компании IPG.Estate Михаила Рожко, в новых жилых микрорайонах практически нет отдельных торговых центров или административных (офисных) зданий, поэтому вся коммерческая недвижимость «садится» на первых этажах.

«Такая ситуация обусловлена высоким спросом на помещения со стороны арендаторов, которые спешат открыть свой бизнес в малоконкурентном окружении, ведь развитой торговой инфраструктуры в ближайшей доступности, как правило, еще нет», – объяснила Марина Пузанова.

Как говорит директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая, в трех жилых комплексах компании – ЖК «Северная долина», ЖК «Юнтолово» и ЖК «Панорама 360» – основной группой покупателей коммерческих помещений являются частные инвесторы. Как правило, потом они сдают эти площади в аренду. Нередко помещения выкупают и жители комплексов, которые решили открыть свое дело. Также интерес проявляют торговые сети и представители малого бизнеса.

Арендные ставки на торговые помещения в новых районах разнятся в зависимости от локации, числа жителей, плотности застройки, планировки помещения, расположения входа и прочих факторов. Наиболее востребованными у арендаторов коммерческих помещений являются внешние стороны домов, с выходом на дорогу, а также угловые помещения, где можно разместить рекламу на двух сторонах здания. Кроме того, пешеходный трафик концентрируется вблизи остановок общественного транспорта, парковок и перекрестков.

По данным руководителя направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге Юлии Корчемной, диапазон ставок аренды таких помещений может составлять от 700-800 рублей до 3-4 тыс. рублей за квадратный метр в месяц.

Руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников сообщил, что в Петроградском районе, у Кантемировского моста, где «БестЪ» строит комплекс апартаментов бизнес-класса «Авеню Апарт», стоимость аренды встроенных помещений составляет в среднем 2 тыс. рублей за квадратный метр. Такая же цена наблюдается в других комплексах данной локации – ЖК Skandi Klubb от Bonava и «Европа Сити» от «Группы ЛСР».

По словам Юлии Ружицкой, арендаторам больше всего интересны помещения площадью 70-150 кв. м. «Там они могут разместить магазины шаговой доступности, кафе, парикмахерские, то есть заведения районного значения, которые могут быть востребованы у жителей жилого комплекса», – пояснила она.

Стоимость покупки коммерческих помещений, по данным JLL в Санкт-Петербурге, в новостройках города варьируется от 60 тыс. до 180 тыс. рублей за квадратный метр. «При этом на ранних этапах строительства застройщики предлагают выгодные программы рассрочки покупателям коммерческих помещений», – добавляет Юлия Корчемная.

Мнение

Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:

– Коммерческие помещения востребованы во всех районах Петербурга и Ленобласти, где есть новые жилые комплексы или кварталы. Главное, чтобы это было не точечное строительство. 60-80 тыс. кв. м возводимого жилья обеспечит спрос для следующих операторов: продуктовые магазины, аптеки, алкогольные супермаркеты, частные детские сады, медицинские учреждения, небольшие кафе, фитнес-студии. Наиболее активны арендаторы, предоставляющие услуги и реализующие товары повседневного спроса.

 Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:

– С начала этого года встроенные помещения продаются очень активно. По итогам первых шести месяцев 2017 года, продажи коммерческой недвижимости в нашей компании выросли в шесть раз по сравнению с первым полугодием прошлого года. Арендные ставки сегодня варьируются от 400 до 1600 рублей за квадратный метр. Арендаторами в основном выступают компании, которые ориентируются на предоставление услуг жителям ближайших домов. Что касается покупки помещений, их стоимость составляет от 60 тыс. до 170 тыс. рублей за квадратный метр, в зависимости от площади и характеристик помещения (проходимость, планировка, высота потолков, количество окон), а также класса объекта.

 Вилле Паасонен, заместитель генерального директора апарт-комплекса Valo:

– Стоимость коммерческих помещений в нашем апарт-комплексе Valo, расположенном во Фрунзенском районе Петербурга, начинается от 161,5 тыс. рублей за квадратный метр. Сдача домов в эксплуатацию состоится в I квартале 2020 года. Однако высокий спрос на коммерческие площади зафиксирован уже сегодня. Это объясняется удачной локацией – комплекс находится в людном месте напротив станции метро «Бухарестская». Еще одним аргументом для арендаторов являются выходящие на улицу окна с витринным остеклением. По нашим оценкам, средний срок окупаемости таких помещений составит не более пяти лет.


РУБРИКА: Коммерческая недвижимость
АВТОР: Ольга Кантемирова
ИСТОЧНИК: Строительный Еженедельник. Ленинградская область №84
ИСТОЧНИК ФОТО: АСН-Инфо