От Калининграда до Владивостока
Доля региональных покупателей у некоторых петербургских застройщиков достигла 30%. В основном за квартирами едут в Петербург из Северо-Западного федерального округа, на втором месте – покупатели из нефтедобывающих регионов.
Покупателей из регионов можно условно разделить на три категории. Это родители, приобретающие жилье детям, которые поступили в петербургские вузы или уже завершили свое обучение и решили остаться жить в Петербурге. Другая категория – семьи, которые переезжают сюда на постоянное место жительства. И, наконец, инвесторы, которые приобретают жилье с целью сдачи в аренду или последующей перепродажи.
Регионы наращивают долю
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», говорит: «Доля региональных покупателей на объектах компании «БФА-Девелопмент» составляет от 26 до 30%. Это довольно большая часть нашей покупательской аудитории». Она отмечает, что в общем объеме покупок регионалов лидируют жители СЗФО: из Мурманской, Архангельской, Вологодской, Псковской, Ленинградской областей. «Остальные регионы представлены традиционно – Сибирь, Урал, Дальний Восток, нефтегазодобывающие регионы ХМАО и ЯНАО. В последнее время существенно увеличилась доля покупателей из Москвы и Московской области, мы фиксируем высокий процент покупателей-москвичей в объектах бизнес-класса», – говорит она.
Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development, о покупателях из Москвы замечает: «Здесь отдельно можно выделить сотрудников известной госкорпорации, которая завершает строительство своей новой штаб-квартиры в Лахте. Ее сотрудники – это несколько десятков тысяч потенциальных покупателей жилья».
Екатерина Москвина, аналитик компании Meridian Development, подсчитала, что в целом доля СЗФО в общем объеме региональных сделок составляет около 23%. Следующий регион, со значительной долей в 22% от общего количества региональных сделок, – это Центральный округ, где основные продажи идут покупателям из Москвы и Московской области. В данном случае сделки осуществляются в качестве инвестиций, а также высокая доля приходится на ипотечные сделки «Газпромбанка». Замыкает тройку Уральский регион – с общим объемом сделок в 12%, где основная доля приходится на Ханты-Мансийский автономный округ – Югру и Ямало-Ненецкий автономный округ, которые являются основными нефтегазоносными районами России. Далее региональные сделки в равных долях по 10% от общего объема распределяется между Приволжским, Сибирским и Дальневосточным федеральными округами.
«Рассматривая ситуацию в целом по Петербургу, можно сказать, что доля региональных сделок растет, как и доля ипотечных сделок. Доля региональных сделок в ЖК «Времена года» за сентябрь 2017-го составила 80%, доля же ипотечных сделок – 75%, причем доля ипотечных сделок «Газпромбанка» сравнялась с долей «Сбербанка» и составила 33%», – рассказывает Екатерина Москвина.
Пресс-служба «Группы ЛСР» сообщила: «Доля региональных покупателей в общем объеме продаж «Группы ЛСР» составляет порядка 38%. Наибольший процент жителей зафиксирован в Мурманской области, Ханты-Мансийском автономном округе, Красноярском крае, Республике Коми».
Многие застройщики в Петербурге готовы предложить дополнительные преференции в виде скидок, компенсаций затрат на билеты, не редкой является и услуга встречи в аэропорту и на ж.-д. вокзале, трансфера до офиса продаж. Крупные же застройщики, такие, как «ЛСР», «Эталон ЛенСпецСМУ», Setl City («Петербургская Недвижимость»), помимо всего перечисленного, имеют свои представительства в регионах, где жилье девелоперов пользуется наибольшим спросом.
Пакет преференций для региональных покупателей, например, разработан в ГК «КВС»: скидка в 1% от стоимости квартиры, встреча в аэропорту или на ж.-д. вокзале, трансфер, обзорная экскурсия по объектам компании, скидка в 10% на покупку машино-места в паркинге, бесплатная услуга по оформлению собственности.
Примечательно, что не у всех девелоперов доля региональных покупателей велика. Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», рассказал: «Сегодня большую долю покупателей в нашей компании составляют жители Петербурга и Ленинградской области. Безусловно, иногородние покупатели также приобретают квартиры у нас, но их доля не настолько велика. В нашей компании иногородние покупатели приобретают недвижимость на тех же условиях, что и петербуржцы: им доступны рассрочка, ипотека, специальные программы по покупке жилья с отделкой. Специальных стимулирующих акций или скидок мы не делаем. Считаю, что это некорректно по отношению к клиентам из Петербурга».
Интернет помог иногородним
Развитие интернет-технологий расширяет возможности региональных покупателей по подбору жилья в Петербурге – теперь выбрать квартиру у застройщика стало гораздо проще.
У некоторых застройщиков открыты представительства в регионах, но это, скорее, местные агентства недвижимости, которые на основании агентского договора или доверенности от строительной компании осуществляют работу на местах. Светлана Денисова рассказывает: «У нас тоже был опыт сотрудничества в нескольких регионах, но не особенно успешный – существенного потока это представительство не генерировало, больше обращений клиентов из этого региона мы получали напрямую. С течением времени мы наверняка будем снова пробовать, потому что ситуация на рынке меняется. В настоящее время мы работаем через федеральный агрегатор. Эта практика представляется весьма перспективной»
Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development, согласен с коллегой: «Представительства имеет смысл открывать только в том случае, когда компания активно осваивает какой-либо из региональных рынков, то есть имеет там свои проекты. В противном случае это просто экономически неоправданно. Большинство компаний, желающих увеличить поток региональных клиентов, действует через местную сеть риэлторов».
Руководитель группы маркетинга компании «ЦДС» Петр Буслов отмечает: «Благодаря современным технологиям работа с регионами сейчас упростилась, потенциальные покупатели пользуются специализированными интернет-ресурсами, где могут найти любую интересующую их информацию. Схемы покупки в Петербурге и за его пределами идентичны – поиск застройщика и жилья через Интернет. Чаще всего люди перед сделкой приезжают на место, смотрят понравившиеся объекты и уже затем, вернувшись домой, принимают решение о покупке».
Впрочем, некоторые крупные застройщики все же содержат офисы в других регионах: «Группа ЛСР» имеет офисы продаж не только в Москве, Петербурге и Екатеринбурге, но также и в других городах, например, Мурманске, Петрозаводске, Сургуте и т. д.
Мнение
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– Доля региональных сделок в ЖК «Новый Оккервиль» составляет 10-15%. Среди городов лидируют Сургут, Мурманск, Нижневартовск, Хабаровск, Владивосток, Сыктывкар, Чебоксары, Норильск, Новый Уренгой и др.
Как правило, у иногородних покупателей очень схожие требования к жилью. Для них важно, чтобы жилой комплекс располагался в пешеходной доступности от метро и чтобы легко было добираться до центра города.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– Основной всплеск активности региональных покупателей можно отметить в летние месяцы, когда наступает отпускной период. Но не все застройщики готовы ориентироваться в своей сбытовой политике на «регионалов»: традиционной бонусной программой является разве что оплата билетов при приобретении жилья. Создание дополнительных офисов, как правило, себя не оправдывает даже в долгосрочном периоде, за исключением случаев, когда девелопер ориентируется на конкретный регион и тщательно прорабатывает стратегию продвижения в данной целевой группе.
По итогам девяти месяцев 2014 года рынок нерудных строительных материалов заметно просел. Представители отрасли причину сложившегося видят в окончании крупных инфраструктурных проектов – основных потребителей песка и щебня в регионе – и усугублении общей экономической ситуации.
Как рассказал Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение», ссылаясь на Росстат, объем производства песка за девять месяцев 2014 года в России составил 9,3 млн куб. м, что на 34% меньше, чем в 2013 году. Производство щебня наблюдалось на уровне 13,5 млн куб. м, что на 25% больше, чем в 2013 году.
Разные подходы
«Данные ЗАО «Решение» несколько расходятся с официальной статистикой, так как помимо факта несовершенства самой статистики касаются не столько производства этих товаров, сколько их потребления.
По нашим прогнозам, в этом году рынок песка снизится по сравнению с прошлым годом на 15%, что связано с завершением активного цикла строительства ряда крупных дорожно-инфраструктурных проектов и незапуском новых. Но в 2015 году ситуация может резко измениться, так как появляются новые проекты, самый значимый из которых – трасса Санкт-Петербург – Москва.
Рынок щебня, по нашим предварительным оценкам, вырастет в этом году на 4%», – прокомментировал Александр Батушанский. По его словам, щебень в Петербург и Ленобласть активно ввозится главным образом из Республики Карелия и вывозится в основном в ЦФО.
Согласно мониторингу цен ЗАО «Решение», в октябре 2014 года по сравнению с соответствующим месяцем 2013 года цены на щебень выросли на 2-3%, а на песок – на 4-5%.
По данным аналитической компании «СМ ПРО», производство нерудных материалов в сентябре 2014 года упало на 12,5% к августу и составило около 40 млн куб. м. По итогам III квартала 2014 года объем производства нерудных строительных материалов за период с начала года вырос на 2,5% и составил около 305 млн куб. м.
Аналитики подчеркивают, что в текущем году негативные тенденции в отрасли отразились на производственных показателях раньше, чем закончился строительный сезон в прошлом году, – объем производства нерудных строительных материалов (НСМ) в сентябре 2014 года на 5% меньше сентября 2013 года.
«СЗФО сократил производство НСМ более чем на 4 млн куб. м. При этом в Республике Коми за январь-сентябрь текущего года объем производства упал на 40% – до 5 млн куб. м за период, в Ленинградской области – на 10% до 25 млн куб. м. Мурманская область увеличила производство НСМ на 20% до 1,8 млн куб. м, Архангельская область – на 25% до 4,7 млн куб м», – отмечают в компании «СМ ПРО».
По свидетельству аналитиков, на рынке щебня Петербурга и Ленобласти сегодня работают около 20 предприятий. При этом крупнейшие из них относятся к холдингам Группа ЛСР и «Ленстройматериалы». На рынке песка региона присутствуют около 10 компаний. Опять же самые крупные из них входят в ЗАО «ЛСР-Базовые». Кроме крупных компаний-производителей на рынке песка и щебня представлены в большом количестве простые и транспортные посредники.
Новый закон
24 октября 2014 года ЗакС Ленинградской области принял новый закон о недрах, который упростил получение лицензий на разработку полезных ископаемых. Василий Кострица, заместитель генерального директора Группы ЛСР, управляющий ЗАО «ЛСР-Базовые», рассказал, что новый закон будет активно стимулировать чиновников проводить больше закрытых конкурсов, а не к честной аукционной борьбе компаний за выдачу лицензий. По его словам, это упростит получение лицензий, но государство вместе с ответственным бизнес-сообществом и гражданами, которые платят налоги, от этого не выиграет.
По мнению Василия Кострицы, с рынком щебня все более-менее понятно, так как порог вхождения здесь достаточно высокий. «Организация производства щебня и поддержание его эффективной работы требуют больших финансовых вложений, поэтому «быстрые» деньги на щебне не заработать. Сюда практически не попадают случайные компании, а если попадают, то быстро разочаровываются.
На рынке песка все по-другому. Присутствует очень много мелких «копателей», которых с принятием нового закона станет еще больше. Они думаю только о сиюминутной выгоде, а качество продукции, ожидания потребителей, тем более экология их не беспокоят. И как следствие, рынок станет совсем непрозрачным, а бюджет Ленинградской области недополучит энного количества денег», – высказал свое мнение господин Кострица.
Он подчеркнул, что маржинальность этого бизнеса будет снижаться. В настоящий момент имеется профицит и песка, и щебня, что сказывается на отпускных ценах. «Реализация крупных инфраструктурных проектов, которые могли бы вобрать в себя этот переизбыток, сдерживается нестабильностью экономики. В ближайшей перспективе себестоимость начнет расти из-за сложной экономической ситуации, из-за роста курса валют и т. п. И цены начнут неуклонно стремиться к себестоимости. Поэтому очень скоро этот бизнес станет многим неинтересен», – заключил Василий Кострица.
По данным правительства Ленобласти, в регионе для разработки предоставлен 261 участок недр. Из них 243 – общераспространенные полезные ископаемые.
Мнение:
Василий Кострица, заместитель генерального директора Группы ЛСР, управляющий ЗАО «ЛСР-Базовые»:
– Наша компания чувствует себя на рынке уверенно. У нас большие мощности, рациональное производство и возможность перераспределения ресурсов. За девять месяцев 2014 года ЗАО «ЛСР-Базовые» реализовало 5,6 млн куб. м щебня, что на 5% превысило прошлогодние показатели, и 6 млн куб. м песка.
В 2015 году мы не ждем роста рынка. Объемы потребления песка и щебня в Петербурге и Ленобласти сохранятся на уровне 2014 года за счет перетекания из одной области в другую. В жилищном строительстве в нулевой цикл будут вкладываться только крупные застройщики. Драйвером рынка песка станет строительство нашего участка трассы М-11.
Ухудшение российской общеэкономической ситуации отрицательно сказывается на цементной индустрии Петербурга и Ленинградской области. По экспертным оценкам, в настоящее время падение объемов рынка доходит до 20% от плановых показателей.
По данным ООО «СМ ПРО», снижение производства цемента в октябре 2013 года к уровню октября 2014 года составило 1,6% – до 6,1 млн тонн в целом по России. Железнодорожные перевозки в октябре текущего года уменьшились на 4,4% к соответствующему месяцу прошлого года до 2,7 млн тонн.
Импорт цемента в Россию в октябре 2014 года сократился на 8,8% до 400 тыс. тонн, а экспорт – на 7,7% до 158 тыс. тонн. Снижение потребления цемента в октябре 2014 года к октябрю 2013 года составило 2% – до 6,3 млн тонн. Цены производителей в октябре 2014 года по отношению к сентябрю 2014 года уменьшились на 0,2%. В то же время цены приобретения увеличились на 0,5%.
Ян Даровский, генеральный директор ООО «МастерСтрой», рассказал, что до середины лета 2014 года цементная отрасль всего Северо-Западного федерального округа шла с плановым ростом в 10-15% от показателей 2013 года. Но с ухудшением финансовой атмосферы рынка с конца лета начался резкий спад, который сейчас, в ноябре, уже выражается в 20% снижении объемов по сравнению с плановыми показателями.
По его словам, с резким ростом курса евро есть вероятность исчезновения импортного цемента из стран ЕС, например Швеции, Литвы и Латвии.
«Текущие цены при пересчете курса уже либо на уровне нуля, либо убыточны для поставщиков. В случае их сокращения или даже ухода с рынка Северо-Запада в следующем году даже при спаде общего объема строительного рынка мы можем столкнуться с неким дефицитом цемента», – прогнозирует господин Даровский.
Михаил Бизяев, заместитель генерального директора компании «Проммонолит», напротив, не опасается дефицита цемента. «Как потребители мы на себе не испытываем никакой нехватки этого сырья. На мой взгляд, экономические санкции этого рынка вообще не касаются – литовский цемент как поставляли, так и продолжают.
Более того, производители из Литвы резко увеличили объемы отгрузки в этом году. Возможно, пропали партии из Швеции и Германии, но они не делают погоды на местном рынке», – высказал свое мнение эксперт.
В свою очередь, Сергей Неродный, коммерческий директор ООО «ЛСР. Цемент – Северо-Запад», также подтвердил, что год начался с подъема спроса на цемент в Санкт-Петербурге и Ленобласти.
«Благоприятные погодные условия позволили строителям не снижать объемы работ в зимний сезон. Активная стройка началась уже в марте. К апрелю рынок продемонстрировал прибавку на 14% по отношению к аналогичному периоду 2013 года, тогда как в 2013 году этот показатель был равен только 3%. Затем темпы роста стали замедляться. К концу III квартала объем потребления цемента составил 3,6 млн тонн, что превышает показатель 2013 года только на 3%. Доля импорта цемента из стран Балтии и Беларуси на протяжении последних 2-3 лет держится на уровне 10-11%. Доля поставок с заводов, находящихся на расстоянии более 1000 км от Петербурга, снизилась в два раза по сравнению с прошлым годом. Сегодня она составляет всего 7% от рынка цемента в Санкт-Петербурге и Ленобласти», – рассказал Сергей Неродный.
Эксперты утверждают, что рынок цемента в Санкт-Петербурге уже на протяжении последних четырех лет – это сформировавшаяся модель с примерно одним и тем же количеством участников. Основными игроками в этой отрасли являются цементные компании «Цесла», «ЛСР. Цемент – Северо-Запад», Волховский цементный завод, «Пикалевский цемент». Ряд из них свои продажи строит на дилерской сети, кто-то работает только с прямыми потребителями.
«Конкуренция на этом рынке проявляется скорее в борьбе за финансовые потоки потребителя, дефицит денег диктует свои правила игры», – прокомментировал Ян Даровский.
Михаил Бизяев отметил, что количество производителей цемента не может увеличиваться в арифметической прогрессии. «Рынок цемента этим и отличается от рынка бетона – он более стабильный, на нем очень мало игроков, и все они известны. Чтобы построить цементный завод, нужен очень большой капитал и время. Поэтому новые игроки появляются на этом рынке крайне редко. Скорее идет перераспределение каналов поставок, когда один из производителей начинает поставлять больше, потому что у него увеличиваются мощности, а другой, наоборот, уменьшает производство», – рассказал эксперт.
По его словам, не последнюю роль играет и логистика. Например, железнодорожный транспорт дорожает. Если раньше плечо перевозки железнодорожным транспортом было эффективное при расстоянии в 400-500 км, то сегодня оно гораздо ниже. Господин Бизяев прогнозирует, что в 2015 году цемента будет много, в силу того что будет резко падать производство и потребление бетона, строить будут меньше.
«Главные, кто здесь задает тон, – это инвесторы, которые вкладывают деньги в новые проекты», – добавил эксперт.
По прогнозам Яна Даровского, при положительном сценарии 2015 год покажет те же объемные показатели рынка цемента, что и 2014-й, а при пессимистичном сценарии будет спад на 10-15% и откат к показателям 2010 года.
Справка:
Правительство РФ выделит 290 млн рублей для частичной компенсации затрат на поставку нефелинового концентрата железнодорожным транспортом для ЗАО «БазэлЦемент-Пикалево». Кроме этого, из бюджета Ленобласти будет выделено 30 млн рублей.