От Калининграда до Владивостока
Доля региональных покупателей у некоторых петербургских застройщиков достигла 30%. В основном за квартирами едут в Петербург из Северо-Западного федерального округа, на втором месте – покупатели из нефтедобывающих регионов.
Покупателей из регионов можно условно разделить на три категории. Это родители, приобретающие жилье детям, которые поступили в петербургские вузы или уже завершили свое обучение и решили остаться жить в Петербурге. Другая категория – семьи, которые переезжают сюда на постоянное место жительства. И, наконец, инвесторы, которые приобретают жилье с целью сдачи в аренду или последующей перепродажи.
Регионы наращивают долю
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», говорит: «Доля региональных покупателей на объектах компании «БФА-Девелопмент» составляет от 26 до 30%. Это довольно большая часть нашей покупательской аудитории». Она отмечает, что в общем объеме покупок регионалов лидируют жители СЗФО: из Мурманской, Архангельской, Вологодской, Псковской, Ленинградской областей. «Остальные регионы представлены традиционно – Сибирь, Урал, Дальний Восток, нефтегазодобывающие регионы ХМАО и ЯНАО. В последнее время существенно увеличилась доля покупателей из Москвы и Московской области, мы фиксируем высокий процент покупателей-москвичей в объектах бизнес-класса», – говорит она.
Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development, о покупателях из Москвы замечает: «Здесь отдельно можно выделить сотрудников известной госкорпорации, которая завершает строительство своей новой штаб-квартиры в Лахте. Ее сотрудники – это несколько десятков тысяч потенциальных покупателей жилья».
Екатерина Москвина, аналитик компании Meridian Development, подсчитала, что в целом доля СЗФО в общем объеме региональных сделок составляет около 23%. Следующий регион, со значительной долей в 22% от общего количества региональных сделок, – это Центральный округ, где основные продажи идут покупателям из Москвы и Московской области. В данном случае сделки осуществляются в качестве инвестиций, а также высокая доля приходится на ипотечные сделки «Газпромбанка». Замыкает тройку Уральский регион – с общим объемом сделок в 12%, где основная доля приходится на Ханты-Мансийский автономный округ – Югру и Ямало-Ненецкий автономный округ, которые являются основными нефтегазоносными районами России. Далее региональные сделки в равных долях по 10% от общего объема распределяется между Приволжским, Сибирским и Дальневосточным федеральными округами.
«Рассматривая ситуацию в целом по Петербургу, можно сказать, что доля региональных сделок растет, как и доля ипотечных сделок. Доля региональных сделок в ЖК «Времена года» за сентябрь 2017-го составила 80%, доля же ипотечных сделок – 75%, причем доля ипотечных сделок «Газпромбанка» сравнялась с долей «Сбербанка» и составила 33%», – рассказывает Екатерина Москвина.
Пресс-служба «Группы ЛСР» сообщила: «Доля региональных покупателей в общем объеме продаж «Группы ЛСР» составляет порядка 38%. Наибольший процент жителей зафиксирован в Мурманской области, Ханты-Мансийском автономном округе, Красноярском крае, Республике Коми».
Многие застройщики в Петербурге готовы предложить дополнительные преференции в виде скидок, компенсаций затрат на билеты, не редкой является и услуга встречи в аэропорту и на ж.-д. вокзале, трансфера до офиса продаж. Крупные же застройщики, такие, как «ЛСР», «Эталон ЛенСпецСМУ», Setl City («Петербургская Недвижимость»), помимо всего перечисленного, имеют свои представительства в регионах, где жилье девелоперов пользуется наибольшим спросом.
Пакет преференций для региональных покупателей, например, разработан в ГК «КВС»: скидка в 1% от стоимости квартиры, встреча в аэропорту или на ж.-д. вокзале, трансфер, обзорная экскурсия по объектам компании, скидка в 10% на покупку машино-места в паркинге, бесплатная услуга по оформлению собственности.
Примечательно, что не у всех девелоперов доля региональных покупателей велика. Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», рассказал: «Сегодня большую долю покупателей в нашей компании составляют жители Петербурга и Ленинградской области. Безусловно, иногородние покупатели также приобретают квартиры у нас, но их доля не настолько велика. В нашей компании иногородние покупатели приобретают недвижимость на тех же условиях, что и петербуржцы: им доступны рассрочка, ипотека, специальные программы по покупке жилья с отделкой. Специальных стимулирующих акций или скидок мы не делаем. Считаю, что это некорректно по отношению к клиентам из Петербурга».
Интернет помог иногородним
Развитие интернет-технологий расширяет возможности региональных покупателей по подбору жилья в Петербурге – теперь выбрать квартиру у застройщика стало гораздо проще.
У некоторых застройщиков открыты представительства в регионах, но это, скорее, местные агентства недвижимости, которые на основании агентского договора или доверенности от строительной компании осуществляют работу на местах. Светлана Денисова рассказывает: «У нас тоже был опыт сотрудничества в нескольких регионах, но не особенно успешный – существенного потока это представительство не генерировало, больше обращений клиентов из этого региона мы получали напрямую. С течением времени мы наверняка будем снова пробовать, потому что ситуация на рынке меняется. В настоящее время мы работаем через федеральный агрегатор. Эта практика представляется весьма перспективной»
Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development, согласен с коллегой: «Представительства имеет смысл открывать только в том случае, когда компания активно осваивает какой-либо из региональных рынков, то есть имеет там свои проекты. В противном случае это просто экономически неоправданно. Большинство компаний, желающих увеличить поток региональных клиентов, действует через местную сеть риэлторов».
Руководитель группы маркетинга компании «ЦДС» Петр Буслов отмечает: «Благодаря современным технологиям работа с регионами сейчас упростилась, потенциальные покупатели пользуются специализированными интернет-ресурсами, где могут найти любую интересующую их информацию. Схемы покупки в Петербурге и за его пределами идентичны – поиск застройщика и жилья через Интернет. Чаще всего люди перед сделкой приезжают на место, смотрят понравившиеся объекты и уже затем, вернувшись домой, принимают решение о покупке».
Впрочем, некоторые крупные застройщики все же содержат офисы в других регионах: «Группа ЛСР» имеет офисы продаж не только в Москве, Петербурге и Екатеринбурге, но также и в других городах, например, Мурманске, Петрозаводске, Сургуте и т. д.
Мнение
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– Доля региональных сделок в ЖК «Новый Оккервиль» составляет 10-15%. Среди городов лидируют Сургут, Мурманск, Нижневартовск, Хабаровск, Владивосток, Сыктывкар, Чебоксары, Норильск, Новый Уренгой и др.
Как правило, у иногородних покупателей очень схожие требования к жилью. Для них важно, чтобы жилой комплекс располагался в пешеходной доступности от метро и чтобы легко было добираться до центра города.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– Основной всплеск активности региональных покупателей можно отметить в летние месяцы, когда наступает отпускной период. Но не все застройщики готовы ориентироваться в своей сбытовой политике на «регионалов»: традиционной бонусной программой является разве что оплата билетов при приобретении жилья. Создание дополнительных офисов, как правило, себя не оправдывает даже в долгосрочном периоде, за исключением случаев, когда девелопер ориентируется на конкретный регион и тщательно прорабатывает стратегию продвижения в данной целевой группе.
Наверное, уходящий год сможет остаться в истории современного рынка недвижимости как один из самых необычных. Традиционно основными итогами, которые ежегодно подводят специалисты, становятся «рост или снижение спроса» и связанные с этим фактом, а также рыночными и маркетинговыми законами изменения предложения. Причем итоговый результат всегда один - «повышение/понижение цен на столько-то процентов».
Однако в этом году многие законы рынка так и остались «в теории», уже хотя бы потому, что главным итогом года стало сохранение «рынка продавца». Несмотря на высокое предложение и низкий спрос в течение большей части года, этап «рынка покупателя» промелькнул на вторичном рынке жилья со скоростью падающей звезды. И промелькнув, потух, вернув лидирующую роль собственникам.
Собственно, чудес хватало в течение всего года. Так, несмотря на почти нулевую в большинстве месяцев активность рынка, год выдался на редкость насыщенным противоречивыми тенденциями, которые регулярно сменяли друг друга. И это – первый парадокс сегодняшнего рынка. Второй – победа продавцов в занимательной игре «кто кого пересидит», в которую они увлеченно играли с покупателями.
Нельзя не сказать и еще об одном удивительном явлении. Казалось бы, когда объем предложения многократно превышает спрос, то должна возрастать востребованность услуг по продаже объектов. Однако, в явном виде этого не произошло. И потому очень многим риэлторам пришлось тратить на привлечение продавцов чуть ли не больше усилий, чем в «тучные годы», когда продаваемые объекты были в дефиците.
И – наконец – самое главное: почти весь год низкий спрос существовал как бы сам по себе, являясь лишь фоном, но отнюдь не «главным действующим лицом» рынка. Отсутствие покупателей сказывалось на тенденциях рынка лишь первые месяцы. А дальше тенденции стали развиваться во многом независимо от спроса, хотя с точки зрения маркетинга именно он и является основным «рычагом» рынка. Другими словами, начиная с весны, «вторичка» все больше отходила от соответствия законам экономики, руководствуясь в первую очередь аспектами психологической науки.
Январь-февраль. По законам рынка.
Начало года – январь и февраль – стали, пожалуй, единственными логично развивающимися, а потому вполне прогнозируемыми месяцами. Еще с ноября 2008 года все, кто в принципе задумывался о продаже или обмене квартиры, спешно выставляли свои объекты на продажу, понимая, что каждая неделя промедления грозит реальными потерями в цене. Несмотря на определенную панику, заявленные цены оставались близкими к докризисному уровню. Однако, большинство владельцев квартир были настроены продавать при первом же удобном случае. А потому, если покупатель выражал заинтересованность, торг в переговорах составлял 20, 30, а то и больше процентов.
Так что наступление 2009 года открывало для покупателей жилья радужные перспективы. Бесконечный рост цен на жилье, продолжавшийся все предыдущие годы, не просто остановился, но и сменился падением. Покупатели получили возможность стать главными на рынке. А продавцы готовы были не просто считаться с ними, но и, в ряде случаев, соревноваться в категории «кто дешевле». Если прибавить к этому, что, в отличие от прошлого кризиса, вызванного дефолтом, населению в целом удалось сохранить накопления, сделанные за период «тучных лет», то картинка вырисовывалась весьма позитивная. Правда, уже в начале года практически «на нет» сошел такой значимый в последние годы инструмент, как ипотека. Однако испортить картинку в целом ипотечная «ложка дегтя» не смогла: ведь впереди, уже в ближней перспективе, явно маячило так давно ожидаемое существенное снижение цен.
Нельзя сказать, что этого снижения не было. Было, но происходило оно довольно вяло. И несложно объяснить, почему: ведь примерно 80% сделок на вторичном рынке жилья носят обменный характер. Соответственно, снизив цену на свою квартиру продавец, даже найдя покупателя, приобретал много шансов «не вписаться» в цену подбираемой для себя альтернативы. Поэтому предложения, выходившие на рынок с изначально существенным дисконтом, не носили повального характера, а были чаще связаны с конкретными ситуациями конкретных продавцов.
Естественно, покупателей такая динамика не слишком устраивала. И вот, в полном соответствии с законами рынка, спрос замер в ожидании «дна».
Март-апрель. Отложенный спрос вышел на рынок
В этот период цены продолжили свое снижение, но обрушения рынка или резкого падения в «разы» так и не произошло. Те продавцы, перед которыми задача продажи не стояла как сверхсрочная, а таких было большинство, с каждым месяцем продолжали «ценовое отступление» все с меньшей охотой. Таким образом, психология входила во все более явное противоречие с маркетингом: владельцы квартир оказались не готовы согласиться с тем, что объекты, за которыми еще недавно выстраивалась очередь почти по любой цене, вдруг должны потерять немалую часть стоимости. Поэтому продавцы рассудили, что могут повести себя сходно с покупателями и тоже подождать. А потому в среднем «кризисное» снижение цен составило примерно 20%.
В тот же период на рынок вышла часть покупателей, нуждающаяся в решении своих жилищных задач прямо сейчас. Собственно, переход этой группы в активное состояние и обусловил первый всплеск реального покупательского интереса в середине марта - апреле. Продавцы же, приняв этот «всплеск» отложенного спроса за окончание стагнации, отреагировали почти мгновенно, практически прекратив практику предложения дисконтов.
Май. «Ошибочка вышла…»
Однако, обратившись в целый ряд сделок, позволивших удовлетворить потребности той части покупателей, которая не имела возможностей ждать дальше, волна спроса уже в мае сошла на нет. Большинство потенциальных потребителей продолжили ожидание того момента, когда наступит предполагаемое «дно».
Однако весеннее оживление не прошло бесследно, вселив в них ощущение, что больше снижать цены нет необходимости. Поэтому май стал, по существу, месяцем завершения «распродаж». Вначале, на волне заявлений о скором возобновлении активного спроса, резко убавилось число «прямых» скидок, изначально декларируемых продавцами. Затем снизился и размер дисконтов, предоставляемых в ходе переговоров. В этот период по основной массе квартир на вторичном рынке можно было получить дисконт не более 10%, по новому жилью - не более 20%. Между тем, всего за пару месяцев до этого размер скидок по новостройкам доходил до 40%, а на рынке вторичного жилья вполне реальным был дисконт в размере 15-20%...
Большинство покупателей как бы и не заметило ни всплеска активности рынка, ни последовавших за этим изменений в поведении продавцов. А потому, основной «пелетон» представителей спроса продолжал спокойно «гнуть свою линию».
Июнь-август. Великое противостояние
Лето можно смело назвать периодом великого противостояния… И главную роль в этом противостоянии и его итогах опять же сыграла психология.
«Войны нервов» длилась все три месяца. Причем продолжающих выжидать покупателей не обеспокоило даже то, что значительная масса продавцов, так и не сумевших реализовать свои объекты, вместо того, чтобы предложить их по более привлекательным ценам, «ушла на летние каникулы».
Покупатели никак не могли осознать одного: позиция продавцов в принципе оказалась более устойчивой и защищенной. Ведь над большинством из них, в отличие от покупателей, не довлела необходимость решения насущных жилищных проблем. При этом продавцы так и не признали факта наступления «рынка покупателя». Поэтому, сбросив цены до уровня, который они сочли адекватным кризисным временам, от предоставления дальнейших скидок они решили.
Весьма плавно и довольно умеренно общее снижение цен летом еще продолжалось. Но это происходило, скорее, в рамках затухающей инерции. Поэтому «августовские» квартиры стоили меньше «июньских» в среднем не более, чем на пару процентов.
Сентябрь-октябрь. Спрос вернулся, рынок встрепенулся
С наступлением осени продавцы постепенно стали снова выставлять свои объекты на рынок. К этому моменту и в их среде сформировалось группа, которая не могла дольше ждать. Именно эти продавцы обеспечили последнее «ценовое отступление». В то же время другая группа продавцов, рассчитывая на традиционное осеннее оживление, попыталась предложить свои квартиры по чуть более высоким, в сравнении с летними, ценам. Все это вконец запутало покупателей: они вообще перестали понимать, что же происходит на рынке. А потому, продолжили ждать. Поняв, что «попытка не удалась», продавцы умерили свои пожелания до летних показателей, и даже чуть ниже.
В результате спрос ожил, сконцентрировавшись, в основном, на одно- и двухкомнатных квартирах. При этом активность покупателей начала восстанавливаться, а объекты, представлявшие наибольший интерес – напротив - активно выбираться.
За летний период в стане покупателей успел сформироваться довольно многочисленный новый отряд тех, кто больше не мог откладывать решение жилищного вопроса. Именно они обусловили возрастание реального спроса на жилье, наступившее в самом конце сентября – начале октября. А в связи с тем, что основной пелатон покупателей этот подъем спроса «проспал», представители осеннего «передового отряда» и стали теми счастливчиками, кому удалось удовлетворить свой спрос довольно быстро и по минимальным ценам.
Ноябрь-декабрь. Дефицит возвращается?
Начиная с ноября, продавцы начали первые попытки реального повышения ценников. Нельзя сказать, что это им удалось, однако тренд роста цен уже проявил себя.
И вот в этот момент законы классического маркетинга вновь вступили в силу. Ведь в полном соответствии с ними основная и наиболее многочисленная группа потребителей, именуемая «поздним большинством», выжидает наиболее привлекательных условий покупки как раз до момента, когда цены начинают активно устремляться вверх. Когда же это происходит, они бросаются покупать.
Последние месяцы уходящего года ознаменовались вымыванием и первыми признаками дефицита дешевых одно- и двухкомнатных квартир. По количеству принятых авансов многие риэлторские компании вышли на уровень предыдущих благополучных лет.
Окончание декабря будет потрачено на завершение сделок, начавшихся в середине осени. Новое предложение на рынок особенно не поступает: продавцы уходят на очередные каникулы. Правда, теперь они делают это в полном согласии с покупателями. Однако не вызывает сомнения, что основной этап «мертвой» стагнации рынка уже преодолен.
Что год грядущий нам готовит?
Конечно, целый ряд факторов, обусловивших стагнацию рынка недвижимости в уходящем году, все еще не преодолен. И поэтому нельзя исключить, что первая половина приближающегося «тигриного» года ознаменуется новым спадом активности спроса и небольшими разнонаправленными колебаниями цен.
Поэтому, ситуация января-февраля 2010 г. может оказаться диаметрально противоположной тому, что мы наблюдали в начале уходящего года. Вместо предоставления дисконтов продавцы будут стремиться преодолеть сопротивление покупателей и поднять цены. Не думаю, что им это сразу удастся сделать, но тенденция уже наметилась. Ведь дефицит предложения, особенно в эконом-сегменте одно- и двухкомнатных квартир, явно присутствует. А через полгода к нему начнет добавляться провал объема предложения новостроек: запуск большинства новых проектов был остановлен с начала кризиса… Вновь начала подавать явные «признаки жизни» и ипотека. А возможность приобретения жилья в кредит, естественно, ускорит активизацию спроса.
Все это должно привести в будущем году к росту цен. Не думаю, что это в явном виде произойдет в первом полугодии, но то оживление рынка, несомненно, создает предпосылки для подорожания. По крайней мере, так подсказывает логика любого рынка. Однако этот рост будет сдерживаться одним неоспоримым аргументом: текущие доходы у населения, действительно, упали. Как следствие, из этого «клубка» взаимно сдерживающих факторов следует два возможных сценария развития событий. Первый – в целом по рынку рост цен будет очень плавным, и начнется он не раньше осени будущего года. При этом, по отдельным категориям жилья в рамках этого варианта возможно более активное подорожание, а по ряду иных – продолжающееся падение цен. Этот вариант представляется мне наиболее вероятным.
Однако не исключен и второй сценарий: продавцы, излишне воодушевленные осенним оживлением рынка, приступят к повышению цен уже в феврале – марте. Причем повышение это вновь будет опираться не на экономику, а на психологию. В этом случае скачок цен может привести к очередной стагнации из-за отсутствия покупателей, оказавшихся неготовыми к приобретению по растущим ценам. А вероятным следствием этой стагнации может оказаться очередное «великое противостояние». Причем на этот раз я бы не взялся утверждать, что победителями в нем окажутся продавцы: ведь позиция покупателей будет базироваться на вполне прозаическом факте – недостатке денег. А с этим, как известно, особо не поспоришь…
Конечно, от такого «противостояния» в случае, если реальностью станет второй сценарий, проиграют все. Ведь рынок вновь замрет и в этот период почти единственно возможной операцией останутся «обменные цепочки».
Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость»
По данным Гильдии управляющих и девелоперов, в ноябре
Начавшееся в ноябре падение курса рубля привело к незначительному снижению долларовых индикаторов (за исключением аренды магазинов). Пока это снижение не отразилось на активности спроса. Скорее наоборот, обозначившийся осенью рост доходных показателей в рублях, привел к некоторому оживлению со стороны потенциальных покупателей и арендаторов.
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга за ноябрь
|
Индикаторы |
30.11.2009 |
Изменение за ноябрь |
Изменение с начала кризиса,% |
|
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв.м/мес. |
34.2 |
0.4% |
-39.96 |
|
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв.м/мес. |
22.3 |
-3.3% |
-41.79 |
|
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв.м |
3521 |
-1.6% |
-37.42 |
|
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв.м |
3122 |
-4.5% |
-30.30 |
Осенью произошло несколько крупных сделок покупки: холдинг «Адамант» продал мебельный центр «Грэйт» на Гражданском пр. (30 000 кв. м), ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» продал ООО «Олда» Дом культуры им. Цюрупы под офисный центр.
На рынке аренды также наметились положительные изменения: с 90% заполняемостью открылась 2-я очередь ТЦ «Мебель-Холл» (торговая площадь –
Кроме того в ноябре произошло несколько технических сделок:
- Компания «ЛенСпецСМУ» продала
- Московское ООО «Квант» купило торговый центр «Перинные ряды» на Думской улице площадью
О полном оздоровлении рынка говорить преждевременно. Большой проблемой остается финансирование проектов. Из-за нехватки средств многие девелоперы вынуждены продавать как действующие комплексы для достройки проектов (Адамант, Ruric и др.), так и сами объекты на стадии проектирования и строительства.
В ноябре 2009 года были заявлены на продажу следующие новые объекты: строящийся ТРЦ «Искра» на Искровском пр. (общая площадь –
Дальнейший сценарий развития рынка коммерческой недвижимости сильно привязан к макроэкономической ситуации и государственной политики.
Офисы
В ноябре 2009 года ставки аренды в бизнес-центрах класса А составляли 800-1800 руб. за кв. м в месяц класса В: 500-1100 руб. за кв. м в месяц, класса С: 400-750 руб. за кв. м в месяц (все ставки указаны с НДС). Стоимость продажи офисных помещений уменьшилась за ноябрь
Торговля
В ноябре 2009 года арендные ставки на торговые помещения выросли, в спальных районах города они составляют 500-2500 руб. за кв. м/мес., на проходных улицах 1000-3000 руб./кв. м/мес., торговые помещения на Невском пр. предлагаются по ставке 1100-10000 руб./кв. м/мес. Максимальная ставка предложения на Невском пр. составляет 10000 руб./кв. м/мес., существует несколько предложений по ставкам 5000-10000 руб. за кв. м в месяц. Еще в октябре
Спрос на аренду магазинов со стороны торговых операторов осенью оживился. Заполняемость ряда торговых комплексов, испытывающих проблемы в начале-середине 2009 года, растет за счет новых арендаторов.
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости Москвы за ноябрь
|
Индикаторы |
31.11.2009 |
Изменение за ноябрь 2009 |
Изменение с начала кризиса,% |
|
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв.м/мес. |
81 |
-3% |
-30 |
|
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв.м/мес. |
45 |
-1% |
-36 |
|
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв.м |
6700 |
4% |
-36 |
|
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв.м |
4875 |
0% |
-43 |
В ноябре на рынке коммерческой недвижимости Москвы продолжилась стабилизация. Сохраняется большой объем предложений на продажу и в аренду. Однако спрос пока гораздо ниже предложения, поэтому рынок по-прежнему остается рынком покупателя и арендатора.
Количество объектов, которые устраивают покупателей по соотношению цена-качество крайне мало, число сделок купли-продажи незначительно. Сроки экспонирования объектов остаются на высоком уровне. Продолжается процесс изменения условий ранее заключенных договоров аренды. Многие компании пытаются зафиксировать пониженную ставку аренды на срок до 5-10 лет.
Среди арендаторов офисных помещений наибольшим спросом пользуются помещения с хорошим местоположением и с арендными ставками ниже среднего уровня. Для многих помещений ремонт производится за счет арендодателя. Практикуется отсрочка арендных платежей.
Повысился спрос на торговую недвижимость со стороны операторов, главным образом на недвижимость с привлекательным местоположением. Это привело к повышению ставок аренды.
Материал предоставлен ГУД