От Калининграда до Владивостока
Доля региональных покупателей у некоторых петербургских застройщиков достигла 30%. В основном за квартирами едут в Петербург из Северо-Западного федерального округа, на втором месте – покупатели из нефтедобывающих регионов.
Покупателей из регионов можно условно разделить на три категории. Это родители, приобретающие жилье детям, которые поступили в петербургские вузы или уже завершили свое обучение и решили остаться жить в Петербурге. Другая категория – семьи, которые переезжают сюда на постоянное место жительства. И, наконец, инвесторы, которые приобретают жилье с целью сдачи в аренду или последующей перепродажи.
Регионы наращивают долю
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», говорит: «Доля региональных покупателей на объектах компании «БФА-Девелопмент» составляет от 26 до 30%. Это довольно большая часть нашей покупательской аудитории». Она отмечает, что в общем объеме покупок регионалов лидируют жители СЗФО: из Мурманской, Архангельской, Вологодской, Псковской, Ленинградской областей. «Остальные регионы представлены традиционно – Сибирь, Урал, Дальний Восток, нефтегазодобывающие регионы ХМАО и ЯНАО. В последнее время существенно увеличилась доля покупателей из Москвы и Московской области, мы фиксируем высокий процент покупателей-москвичей в объектах бизнес-класса», – говорит она.
Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development, о покупателях из Москвы замечает: «Здесь отдельно можно выделить сотрудников известной госкорпорации, которая завершает строительство своей новой штаб-квартиры в Лахте. Ее сотрудники – это несколько десятков тысяч потенциальных покупателей жилья».
Екатерина Москвина, аналитик компании Meridian Development, подсчитала, что в целом доля СЗФО в общем объеме региональных сделок составляет около 23%. Следующий регион, со значительной долей в 22% от общего количества региональных сделок, – это Центральный округ, где основные продажи идут покупателям из Москвы и Московской области. В данном случае сделки осуществляются в качестве инвестиций, а также высокая доля приходится на ипотечные сделки «Газпромбанка». Замыкает тройку Уральский регион – с общим объемом сделок в 12%, где основная доля приходится на Ханты-Мансийский автономный округ – Югру и Ямало-Ненецкий автономный округ, которые являются основными нефтегазоносными районами России. Далее региональные сделки в равных долях по 10% от общего объема распределяется между Приволжским, Сибирским и Дальневосточным федеральными округами.
«Рассматривая ситуацию в целом по Петербургу, можно сказать, что доля региональных сделок растет, как и доля ипотечных сделок. Доля региональных сделок в ЖК «Времена года» за сентябрь 2017-го составила 80%, доля же ипотечных сделок – 75%, причем доля ипотечных сделок «Газпромбанка» сравнялась с долей «Сбербанка» и составила 33%», – рассказывает Екатерина Москвина.
Пресс-служба «Группы ЛСР» сообщила: «Доля региональных покупателей в общем объеме продаж «Группы ЛСР» составляет порядка 38%. Наибольший процент жителей зафиксирован в Мурманской области, Ханты-Мансийском автономном округе, Красноярском крае, Республике Коми».
Многие застройщики в Петербурге готовы предложить дополнительные преференции в виде скидок, компенсаций затрат на билеты, не редкой является и услуга встречи в аэропорту и на ж.-д. вокзале, трансфера до офиса продаж. Крупные же застройщики, такие, как «ЛСР», «Эталон ЛенСпецСМУ», Setl City («Петербургская Недвижимость»), помимо всего перечисленного, имеют свои представительства в регионах, где жилье девелоперов пользуется наибольшим спросом.
Пакет преференций для региональных покупателей, например, разработан в ГК «КВС»: скидка в 1% от стоимости квартиры, встреча в аэропорту или на ж.-д. вокзале, трансфер, обзорная экскурсия по объектам компании, скидка в 10% на покупку машино-места в паркинге, бесплатная услуга по оформлению собственности.
Примечательно, что не у всех девелоперов доля региональных покупателей велика. Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», рассказал: «Сегодня большую долю покупателей в нашей компании составляют жители Петербурга и Ленинградской области. Безусловно, иногородние покупатели также приобретают квартиры у нас, но их доля не настолько велика. В нашей компании иногородние покупатели приобретают недвижимость на тех же условиях, что и петербуржцы: им доступны рассрочка, ипотека, специальные программы по покупке жилья с отделкой. Специальных стимулирующих акций или скидок мы не делаем. Считаю, что это некорректно по отношению к клиентам из Петербурга».
Интернет помог иногородним
Развитие интернет-технологий расширяет возможности региональных покупателей по подбору жилья в Петербурге – теперь выбрать квартиру у застройщика стало гораздо проще.
У некоторых застройщиков открыты представительства в регионах, но это, скорее, местные агентства недвижимости, которые на основании агентского договора или доверенности от строительной компании осуществляют работу на местах. Светлана Денисова рассказывает: «У нас тоже был опыт сотрудничества в нескольких регионах, но не особенно успешный – существенного потока это представительство не генерировало, больше обращений клиентов из этого региона мы получали напрямую. С течением времени мы наверняка будем снова пробовать, потому что ситуация на рынке меняется. В настоящее время мы работаем через федеральный агрегатор. Эта практика представляется весьма перспективной»
Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development, согласен с коллегой: «Представительства имеет смысл открывать только в том случае, когда компания активно осваивает какой-либо из региональных рынков, то есть имеет там свои проекты. В противном случае это просто экономически неоправданно. Большинство компаний, желающих увеличить поток региональных клиентов, действует через местную сеть риэлторов».
Руководитель группы маркетинга компании «ЦДС» Петр Буслов отмечает: «Благодаря современным технологиям работа с регионами сейчас упростилась, потенциальные покупатели пользуются специализированными интернет-ресурсами, где могут найти любую интересующую их информацию. Схемы покупки в Петербурге и за его пределами идентичны – поиск застройщика и жилья через Интернет. Чаще всего люди перед сделкой приезжают на место, смотрят понравившиеся объекты и уже затем, вернувшись домой, принимают решение о покупке».
Впрочем, некоторые крупные застройщики все же содержат офисы в других регионах: «Группа ЛСР» имеет офисы продаж не только в Москве, Петербурге и Екатеринбурге, но также и в других городах, например, Мурманске, Петрозаводске, Сургуте и т. д.
Мнение
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– Доля региональных сделок в ЖК «Новый Оккервиль» составляет 10-15%. Среди городов лидируют Сургут, Мурманск, Нижневартовск, Хабаровск, Владивосток, Сыктывкар, Чебоксары, Норильск, Новый Уренгой и др.
Как правило, у иногородних покупателей очень схожие требования к жилью. Для них важно, чтобы жилой комплекс располагался в пешеходной доступности от метро и чтобы легко было добираться до центра города.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– Основной всплеск активности региональных покупателей можно отметить в летние месяцы, когда наступает отпускной период. Но не все застройщики готовы ориентироваться в своей сбытовой политике на «регионалов»: традиционной бонусной программой является разве что оплата билетов при приобретении жилья. Создание дополнительных офисов, как правило, себя не оправдывает даже в долгосрочном периоде, за исключением случаев, когда девелопер ориентируется на конкретный регион и тщательно прорабатывает стратегию продвижения в данной целевой группе.
Рынок первичного жилья Москвы демонстрирует тенденции роста. Так, по данным аналитиков «НДВ-Недвижимость», спрос на квартиры в новостройках в мае увеличился на 30 % по сравнению с прошлым годом, а цены, напротив показали отрицательную динамику. Предложение В мае отмечалась высокая деловая активность на рынке первичной недвижимости Москвы. В течение месяца на рынок выходили новые проекты, открывались продажи в корпусах уже известных масштабных проектов, также возобновлялись продажи в ранее «замороженных» проектах. Происходившие изменения послужили причиной увеличения общего объема предложения на рынке новостроек. Согласно данным департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», относительно прошлого месяца прирост предложения составил 1,1%. За счет постепенного вымывания дешевых квартир в течение предыдущих месяцев на рынке новостроек в мае не осталось предложений со средней стоимостью кв. м по объекту ниже Наибольшую долю (73%) в структуре предложения новостроек занимают объекты, средняя стоимость которых варьируется от *За Источник: «НДВ-Недвижимость» Спрос На фоне майских праздников покупательская активность совокупно за месяц незначительно сократилась. При этом относительно прошлого года спрос на новостройки Москвы увеличился на 30%. Общая структура спроса не претерпела существенных изменений. Так, наиболее востребованными остаются доступные предложения однокомнатных и двухкомнатных квартир, на которые приходится 52% и 33%, соответственно. Доля трехкомнатных и многокомнатных квартир в общей структуре спроса по комнатности не превышает 15%. Источник: «НДВ-Недвижимость» Цены В связи с началом продаж новых объектов на низком этапе строительства и выходом дополнительных объемов в уже реализуемых объектах в мае наблюдалось снижение стоимости кв. м. Средняя стоимость кв. м составила На снижение стоимости кв. м в долларовом эквиваленте помимо изменения структуры предложения существенное влияние оказало колебание курса валют, происходившие в течение месяца. С начала мая стоимость доллара возросла на Источник: «НДВ-Недвижимость» Средняя стоимость кв. м в новостройках эконом-класса не претерпела существенных изменений и составила Источник: «НДВ-Недвижимость» Мнение: - В мае отмечалось оживление на рынке новостроек Москвы - открывались продажи в новых корпусах в уже реализуемых проектах, выходили новые объекты, также выставлялись дополнительные объемы квартир. Так, объем предложения в мае увеличился на 1,1%. На рынке новостроек Москвы в отличие от предыдущих месяцев отсутствуют предложения со средней стоимостью кв. м ниже
.jpg)
.jpg)
В нынешнем году, как полагают участники рынка, строительный сезон не ознаменуется резким ростом цен на цемент. Рост будет, но не такой активный, как, допустим, в прошлом году. Связано это с выходом нового крупного игрока.
В 2011 году рынок цемента России показал устойчивый рост. Отрасль полностью восстановилась после кризиса, нанесшего серьезный удар по цементной промышленности и отбросившего ее на уровень 2005 года.
Прирост в производстве показали практически все цементные заводы России. Кроме того, вышли на рынок и укрепили свои позиции новые производства: завод ЮУГПК на Урале, завод «ЛСР-ЦЕМЕНТ» (предприятие Группы ЛСР) в Ленинградской области. Также в ЦФО закончилось строительство завода «Тула-Цемент», который принадлежит немецкому производителю HeidelbergCement.
По данным Группы ЛСР, за I квартал 2012 года производство цемента в России выросло на 11% по отношению к аналогичному периоду 2011 года. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области производство увеличилось на 45% относительно I квартала 2011 года. Скачок вызван наращиванием объемов производства новым цементным заводом Группы ЛСР, построенным с применением наиболее прогрессивного мирового опыта в создании цементных производств, и который начал поставлять продукцию на рынок региона осенью 2011 года. Если в 2011 году доля завода «ЛСР-ЦЕМЕНТ» в этом регионе составила только 3%, то к маю 2012 года она выросла до 15% и продолжает неуклонно увеличиваться.
Иную трактовку дают специалисты исследовательской группы «Решение». Как заявляют они, емкость рынка цемента в СЗФО в натуральном выражении составила в 2011 году до 5 млн тонн, из них до трех четвертей объема приходится на Санкт-Петербург и Ленобласть. 0,7 млн тонн цемента импортируется. «За I квартал 2012 года рынок вырос по сравнению с сопоставимым периодом прошлого года на 14%», – говорят в «Решении».
В объемах потребления цемента также наблюдается рост. В целом по России потребление цемента в 2011 году увеличилось на 13% по отношению к 2010 году, а рынок Санкт-Петербурга и Ленобласти увеличился на 16%. По оценке экспертов «ЛСР-ЦЕМЕНТ», в I квартале 2012 года потребление цемента в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составило 726 тыс. тонн, что демонстрирует прирост на 35% относительно I квартала 2011 года (538,6 тыс. тонн). По предварительным расчетам, в Ленинградском регионе потребление цемента в 2012 году может увеличиться по отношению к показателям 2011 года на 12-14%. Таким образом, тенденция к увеличению будет сохраняться.
В 2011 году в целом по России цены на цемент прогнозируемо росли. В строительный сезон увеличившиеся объемы потребления в Центральном и Северо-Западном регионах повлекли за собой увеличение цен у основных поставщиков цемента. Начиная с мая 2011 года цена за тонну цемента стабильно повышалась каждый месяц. Повлиял на рынок и острый дефицит вагонов хоппер-цементовозов, который повлек за собой трудности с отгрузкой цемента на большие расстояния и, как следствие, вызвал рост цен в регионах, испытывающих нехватку цемента. В СЗФО в прошлом году цены на цемент повышались более 5 раз. Также росли и тарифы на доставку по железной дороге. Во второй половине года выход на рынок нового цементного игрока стал сдерживающим фактором в ценообразовании в СЗФО. Эта тенденция сохранится и в 2012 году.
По прогнозам аналитиков завода «ЛСР-ЦЕМЕНТ», к середине строительного сезона цены на цемент в Санкт-Петербурге и Ленобласти увеличатся не более чем на 20% относительно начала 2012 года. В апреле среднерыночная цена за 1 тонну цемента, который отгружается навалом, составила около 3500 рублей. Для сравнения, в прошлом году к середине сезона рост цен составил около 40% относительно начала года.
Основными сдерживающими факторами в ценообразовании на Северо-Западе останутся возросшая конкуренция с выходом на рынок «ЛСР-ЦЕМЕНТ» и риск увеличения объемов импорта из ближнего зарубежья (Латвия, Литва).
В 2012 году стабильный рост цементного рынка сохранится, но будет идти меньшими темпами, нежели в 2010-2011 годах. Прирост ожидается в районе 8-9% по отношению к 2011 году. Это свидетельствует о том, что цементная отрасль выходит на свои докризисные показатели роста 6-7% в год. Спрос на цемент сохранится благодаря большому количеству инвестиционных проектов, реализация которых продолжится в 2012 году, а также государственным программам по увеличению объемов ввода жилья.
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест», считает, что появление на рынке нового крупного игрока – завода «ЛСР-ЦЕМЕНТ» – по-хорошему подстегнет конкуренцию и позитивно отразится на ценовой политике производителей и обострит борьбу за качество. «Дефицита цемента в регионе в настоящее время нет. Приобрести его стало гораздо проще: нет нужды искать поставщика или ждать цемент в очереди. Интенсивного роста цен также не наблюдается, а значит, покупатели становятся гораздо требовательнее к производителям. К преимуществам нового завода можно отнести пристальное внимание к вопросам логистики и серьезный контроль качества продукции», – говорит господин Берсиров.
Мнение:
Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение»:
– На цены на цемент пока больше влияют сезонные колебания спроса. Например, с начала этого года по май средняя цена выросла на 6%, несмотря на более активную работу завода Группы ЛСР. Новый игрок, вероятно, сдержит рост цен на цемент, но вряд ли будет способствовать их снижению, так как уменьшение маржи для Группы ЛСР означает увеличение срока окупаемости, а старые игроки в силу меньшей эффективности производства также вряд ли будут готовы вступать в ценовую войну.
Автор: Роман Русаков
"Строительный Еженедельник"©, № (514) от 04.06.2012