Ипотека стала по карману
Рынок ипотеки в Петербурге продолжает развиваться быстрыми темпами, а просроченная задолженность по кредитам, напротив, снижаться. Выгодные ставки и улучшение экономики позволяют гражданам брать новые кредиты, а банкам – поддерживать высокое качество ипотечных портфелей. На фоне падения ставок сильно вырос интерес к рефинансированию.
В январе-августе 2017 года выдачи ипотечных кредитов в Петербурге выросли на 25,7%, до 72,123 млрд рублей. Такой рост можно считать рекордным за последние годы. По мнению экспертов, он обусловлен сразу несколькими факторами: снижением процентных ставок, улучшением условий кредитования.
Низкие ставки
Сегодня минимальная базовая ставка в Сбербанке начинается от 9,5% годовых в рублях, а по специальным партнерским программам с застройщиками – от 7,4%, говорит заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка Олег Тихомиров. Ипотечный кредитный портфель Северо-Западного банка Сбербанка за 9 месяцев 2017 года увеличился на 11,6% и достиг 314,6 млрд рублей, из них 164,9 млрд рублей приходится на Петербург. За это время банк выдал 50 тыс. жилищных кредитов на 91,6 млрд рублей. Это на 35,7% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. В Петербурге выдачи составили около 56 млрд рублей.
Средневзвешенная ставка по кредитам, выданным с 1 июля по 1 августа 2017 года, составила, по данным ЦБ, рекордные 10,94%. «Банк России планомерно снижает ключевую ставку, что позволяет игрокам, выдающим кредиты, тоже понижать ставки. Это, в свою очередь, повышает привлекательность кредитов. За полтора-два года стоимость ипотеки снизилась с 12,5-13,5% до уровней ниже 11%», – говорит Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ». Отдельные банки предлагают ипотеку и вовсе под 7-8% годовых, правда, предъявляя при этом к заемщику повышенные требования, добавляет аналитик.
Изменились и другие условия: в прошлом году госпрограмма ограничивала минимальный первоначальный взнос по кредиту на уровне 20%, а сейчас минимальный уровень – 15%, добавляет Мария Батталова, заместитель управляющего филиалом АКБ «Абсолют Банк» в Петербурге. Новые условия сегодня позволяют приобрести квартиры в ипотеку тем, кто сомневался в целесообразности кредитования в прошлом году. При этом постепенно увеличивается средний размер кредита. Если год назад в АКБ «Абсолют Банк» он составлял 1,8 млн рублей, то сейчас – уже 2,3 млн рублей. «Общий чек» при покупке квартиры, по словам г-жи Батталовой, увеличился в среднем до 4 млн рублей.
Статистика говорит о том же: при существенном росте объемов кредитования количество кредитов выросло умеренно – 29 294 кредита против 27 087 кредитов в прошлом году. «Рост объемов выдачи действительно обеспечен больше увеличением средней суммы кредита. А он, в свою очередь, вовсе не означает, что вырос спрос на более дорогие квартиры. Такая динамика, скорее, говорит о снижении размера первоначального взноса, о замещении заемными средствами доли живых денег в покупке квартиры», – считает генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов.
Качество кредитов
Ситуация с просроченной задолженностью в 2017 году также стала заметно лучше. Согласно данным ЦБ, просрочка по ипотечным жилищным кредитам на 1 сентября 2017 года составила в Петербурге 2,127 млрд рублей (0,8%) тогда как годом ранее была на уровне 2,112 млрд рублей (1%).
Качество кредитов улучшается, отмечают банкиры, а валютные кредиты, которые могли бы испортить картину, в портфелях сегодня практически отсутствуют. В филиале АКБ «Абсолют Банк» за 9 месяцев 2017 года просроченная задолженность снизилась на 10%, говорит г-жа Батталова. В Северо-Западном банке Сбербанка доля просрочки в портфеле ипотеки не изменилась и составляет 0,6%.
Снижение просроченной задолженности (и в области ипотеки, и в секторе потребительского кредитования в целом) обусловлено как политикой банков, так и ростом общей финансовой культуры населения, отмечает Алексей Коренев. Первые стали более внимательно «мониторить» свой кредитный портфель, а также заметно строже оценивают кредитоспособность клиентов. Потребитель же более внимательно относится к оценке своих способностей по обслуживанию задолженности, тщательно планирует бюджет, умерил материальные запросы в силу снижения общей платежеспособности.
По словам Максима Ельцова, в среднем просроченная задолженность растет с отставанием в 0,5-1,5 года с момента наступления кризисов в экономике, а затем быстрыми темпами снижается. За это время банки успевают подчистить балансы как за счет того, что некоторые заемщики ликвидируют просрочку, так и за счет продажи заложенных квартир. Параллельно нарастает объем новых выданных кредитов, по которым практически нет нарушений платежей, говорит г-н Ельцов. Оба этих фактора как раз и снижают просрочку. «Ситуация с просроченной задолженностью продолжает улучшаться, в том числе потому, что качество поколения ипотечных кредитов, выданных в 2015-2016 годах, значительно лучше, нежели тех кредитов, что были выданы на пике потребительского бума в 2013-2014 годах», – добавляют в пресс-службе ВТБ 24.
Рефинансирование – популярное решение
На фоне снижения ставок закономерно растет интерес к рефинансированию кредитов. Сегодня, когда вилка между ставками трехлетней давности и нынешними существенно увеличилась, этот инструмент стал хорошей возможностью снизить ежемесячный платеж по кредиту, отмечает г-жа Батталова. Доля рефинансированных кредитов в портфеле филиала АКБ «Абсолют Банк» в 2017 году выросла более чем в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2016 года, и в банке полагают, что она продолжит расти. Больше всего обращений от заемщиков, оформивших кредиты в 2012-2014 годах. «Заемщики с ипотечным «стажем» 4-5 лет сейчас могут получить более выгодную ставку, поскольку ставки по рынку за это время снизились и банки изменили свои подходы. Если раньше действовала дифференцированная ставка, которая зависела от срока кредитования и размера первоначального взноса, то сейчас некоторые участники ипотечного рынка, в том числе и «Абсолют Банк», отказались от такого принципа и предлагают единую процентную ставку, вне зависимости от выбранных параметров кредита», – рассказывает г-жа Батталова.
Интерес к рефинансированию появляется волнообразно, с той же периодичностью, с которой банки снижают ставки, обращает внимание г-н Ельцов. Как только разница в ставках по кредитам, выданным за последние один-два года, и текущим ставкам снижается на очередной процентный пункт, сразу же появляется устойчивый спрос на рефинансирование.
Банки неохотно идут на рефинансирование своих же кредитных продуктов, поскольку не хотят терять свою маржу – рефинансированный кредит будет для банка куда менее прибыльным, отмечает Алексей Коренев. Так что самый простой и часто используемый в ипотеке способ – обратиться в другой банк. Правда, для этого придется погасить кредит в первом. Расплатиться с ним как раз и можно будет уже из средств, полученных по новому займу. Однако оформление может быть сопряжено как со временными, так и с финансовыми затратами (и особенно, если речь идет об ипотеке, где требуется не только оформление документов в БТИ, но и страхование жизни). Поэтому рефинансирование будет выгодно, только если ставка по новому кредиту будет процента на полтора-два ниже, чем по старому, обращает внимание г-н Коренев.
Мнение
Маргарита Кирикова, управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге:
– Розничные подразделения ВТБ рефинансируют кредиты сторонних банков под 10% годовых. На наличие выгоды влияет много факторов, таких как: первоначальный срок кредита, разница в размере процентной ставки, срок пользования кредитом, остаток задолженности. Безусловно, рефинансировать кредит, оформленный на 25 лет, в течение первых 2-3 лет выгодно. Если же кредит оформлялся на небольшой срок или срок пользования кредитом превышает 5 лет, то необходимо детально подойти к расчету возможной выгоды. Нельзя забывать, что сделка по рефинансированию – это тоже расходы (отчет об оценке, госпошлина за регистрацию, оплата договора страхования), и к принятию решения необходимо подходить комплексно.
Производители гидроизоляционных материалов, несмотря на кризис, пророчат рынку уверенное развитие. Они отмечают, что снижение темпов строительства, безусловно, отрицательно скажется на развитии отрасли, однако полагают, что вырастет доля ремонтных и восстановительных работ, при которых будет идти активное потребление влагозащитной продукции.
Специалисты DISCOVERY Research Group в своем исследовании отмечают, что в России применяется в основном рулонная гидроизоляция на основе битума. По данным компании, доля этого типа материалов на рынке составляет 85-90%, а оставшиеся 10-15% занимают полимерные мембранные покрытия.
Рулонная популярность
Как говорят в DISCOVERY Research Group, производство рулонных гидроизоляционных материалов на основе полимеров (мембраны и геомембраны) появилось в России относительно недавно, в 2007 году, однако уже сейчас на рынке представлено порядка 20 производителей. «Рост рынка мембранных покрытий совпадал с темпами роста строительного рынка, как жилищного, так и промышленного, и составлял 3-5% ежегодно до 2015 года», – подсчитали аналитики.
Согласно исследованию российского рынка рулонной гидроизоляции, растущий спрос в основном покрывается за счет внутреннего производства. Лидерами по производству рулонной гидроизоляции на основе битума являются Рязанская область и Республика Башкортостан, занимая 26 и 15% от всего выпуска по России соответственно. Кроме этого, эксперты два года назад отмечали наибольший рост производства в Нижегородской, Владимирской и Ленинградской областях.
По мнению Анны Севаевой, руководителя направления TAIKOR компании «ТехноНИКОЛЬ», в Петербурге наблюдается рост заинтересованности в новых гидроизоляционных продуктах, таких как полимерные композиции. «Данное направление гидроизоляции имеет большие перспективы именно в Северной столице, поскольку полимерные композиции идеальны для применения на мостах, что очень актуально для Петербурга. Также отмечается рост заинтересованности заказчика в полимерных композициях как для гидроизоляции строений сложной архитектурной формы и производств, где требуется химически стойкая гидроизоляция (заводы, гидротехнические сооружения, тоннели, резервуары и т. п.), – говорит эксперт. – Кроме того, применение таких продуктов позволяет создавать более сложные архитектурные решения, а также меньше задумываться над возможностью гидроизоляции их традиционными способами».
Другая изоляция
Кроме битумов и полимеров в качестве гидроизоляции используют сухие смеси и готовую проникающую гидроизоляцию. По данным «Стройпрофи», в настоящий момент на российском рынке представлены гидроизоляционные сухие смеси не менее чем 63 производителей. Из них около половины предлагают только сухие гидроизоляционные смеси, еще треть дополнительно выпускают готовые составы, пропитки или инъекционные жидкости.
Наконец, 12 компаний предлагают самый широкий ассортимент, включающий сухие смеси и готовые составы для гидроизоляции, жидкие поверхностные и объемные гидрофобизаторы, ремонтные материалы и т. д. Большинство марок из представленных на рынке производится в России, подчеркивают аналитики.
Один из лидеров в сегменте проникающей гидроизоляции – компания «Пенетрон-Россия». «Мы в Петербурге гидроизоляционные материалы не производим, только поставляем их. По нашим данным, рост поставок в сезон 2014 года достиг 40%. В текущем году ожидаем еще больший показатель, – говорит Игорь Черноголов, президент холдинга «Пенетрон-Россия». – Петербург – это крупный рынок, здесь много инвесторов, большой объем строительства и крайне сложная гидрогеология. По нашим оценкам, 50% от всего северо-западного рынка приходится на Петербург. И потом, опыт двух предыдущих кризисов показывает: в сложных экономических условиях потребитель делает выбор в пользу более качественного продукта».
Доля проникающей гидроизоляции на всем рынке гидроизоляции крайне мала, поэтому есть куда расти и развиваться, считает Игорь Черноголов. «На рынке гидроизоляции есть небольшие компании, их порядка 15-20. Но это не значит, что таково и разнообразие материалов. Часто встречается так называемый Private Label, когда один и тот же продукт выходит под разными марками. Эта схема действует и на рынке гидроизоляции», – уточняет Игорь Черноголов.
Однако Андрей Жеребцов, руководитель технического отдела компании «Пеноплэкс», добавляет, что рынок, как правило, отзывается на универсальные предложения, то есть гидроизоляцию, которая имеет более широкие возможности использования. А на такие узкие сегменты, как проникающая гидроизоляция, серьезного всплеска интереса со стороны рынка потребителей ожидать не стоит, уверен эксперт.
Игорь Черноголов подтверждает, что, действительно, основной конкурент проникающей гидроизоляции – это по-прежнему традиционные материалы. «Крупным игроком в этом сегменте рынка является «ТехноНИКОЛЬ», производитель оклеечной битумной и рубероидной гидроизоляции. Что касается поглощений на рынке гидроизоляции, то их, скорее всего, не будет. Неэффективные компании исчезнут сами. В этом очищающая и созидательная сила кризиса», – уверен эксперт.
Ценовая разница
По мнению специалистов, обмазочная гидроизоляция недорогая, но, учитывая ее существенный расход, итоговая цена получается довольно высокой. Но при этом срок ее жизни будет ограничен, поскольку она подвергается механическому износу. Проникающая гидроизоляция стоит несколько дороже, но при низком расходе (менее 1 кг на 1 кв. м) и неограниченном сроке действия ее цена может оказаться крайне незначительной. Выбор в любом случае остается за потребителем.
Участники рынка добавляют, что в настоящее время в лучшем положении по ценовым предложениям находятся те компании, которые производят продукт в России и не зависят от завоза материалов из-за рубежа – у таких игроков рынка есть возможность самостоятельно регулировать цены без валютного давления.
«Темпы строительства в этом году, безусловно, снизятся. Однако можно предположить, что увеличится доля ремонтных и восстановительных работ. Но потребитель и в сегменте b2b, и в сегменте b2c будет стремиться к покупкам более качественного продукта, который работает не сезон-другой, а будет иметь максимально долговечный эффект», – прогнозирует Игорь Черноголов.
Мнение:
Игорь Черноголов, президент холдинга «Пенетрон-Россия»:
– ГК «Пенетрон-Россия» не снижает объемы производства и не фиксирует снижения спроса. Так что в 2015 году мы намерены только наращивать обороты. На некоторых рынках ожидаем существенного роста продаж. Например, в Казахстане. Инвестиционные программы мы тоже не пересматриваем. Наш главный на сегодня проект – строительство завода в Беларуси – реализуется в строгом соответствии с планом. Запуск его намечен на весну-лето 2015 года. Кроме того, сейчас мы рассматриваем возможность расширения производственных мощностей в 2016 году за счет строительства заводов в Башкортостане.
Справка:
Битумно-полимерные материалы производят компании «ТехноНИКОЛЬ» (также выпускает и мембранные покрытия), «Изофлекс» («Мостопласт»), «Петрофлекс» («Гидростеклоизол»). На производстве ПВХ-мембран на марке «Пластфоил» специализируется холдинг «Пеноплэкс». Гидропароизоляционные и диффузионные материалы под маркой «Изоспан» в Петербург поставляет ТД «Гекса – Северо-Запад» (производство находится в Твери). Крупный производитель теплоизоляционных материалов – компания ROCKWOOL – предлагает гидроизоляционный материал, входящий в комплексную систему ROCKROOF (используется для утепления плоских кровель). Среди марок проникающей гидроизоляции можно отметить «ЛАХТА», «Гидротэкс», «Стромикс», «Кальматрон», «Пенетрон», «Ксайпекс».
Объем рынка газобетона по итогам 2014 года практически не изменился по сравнению с данными 2013 года и составил 1,1 млн кубометров. Представители отрасли сдержанны в своих прогнозах. Они не предрекают этому сегменту провал в 2015 году, но говорят, что если снизится старт новых проектов загородного жилья, то это напрямую скажется на потреблении газобетона в последующие годы.
Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение», рассказал, что по итогам 2014 года емкость рынка, по собственным оценкам компании, составила около 1,1 млн куб. м и практически не изменилась по сравнению с 2013 годом. По его словам, торможение роста рынка в основном связано со снижением активности на загородном рынке.
Лидеры не поменялись
Александр Батушанский констатировал, что расстановка сил на рынке газобетона Петербурга и Ленинградской области значительно не изменилась. Основные крупные игроки сохранили свои позиции – в пятерке лидеров по-прежнему компании «ЛСР. Стеновые – Северо-Запад» (входит в Группу ЛСР), H+H, «ЕвроАэроБетон», «Стройкомплект» и КЖБИ-211.
Надежда Солдаткина, генеральный директор ООО «H+H», рассказала, что, по собственным оценкам компании, на рынке газобетона Петербурга и Ленинградской области по итогам 2014 года все-таки наблюдался небольшой рост примерно в 7%. Рынок увеличился до 1,2 млн куб. м. Она также подтвердила, что в этом сегменте строительных материалов по-прежнему работают пять основных производителей. Но добавила, что в 2014 году с регионального рынка практически ушла белорусская продукция.
Надежда Солдаткина рассказала, что компания довольна результатом работы в 2014 году, когда было произведено 345 тыс. куб. м газобетона, что на 6% превысило уровень 2013 года. Рост объемов продаж H+H составил 26% к объемам 2013 года – компания реализовала 385 тыс. куб. м газобетона. «Мы довольны полученными результатами. Не менее важным мы считаем успешно завершенную в начале 2014 года модернизацию производства, в результате которой наша плановая мощность возросла до 450 тыс. куб. м, а также значительный рост нашей доли на рынке: в годовом выражении она составила 31,5%», – подсчитала госпожа Солдаткина.
В свою очередь, Алексей Онищенко, начальник отдела маркетинга ООО «ЛСР. Стеновые – Северо-Запад», отметил, что продажи продукции под маркой «Аэрок» в городе и области составили порядка 340 тыс. куб. м, что соответствует доли рынка в 31%. «Аэрок» по-прежнему остается лидером продаж газобетона в Северо-Западном регионе. Мощности нашей компании в Петербурге и Ленобласти не изменились и составляют порядка 380-400 тыс. кубометров в год в зависимости от вида продукции. В текущих условиях мы не планируем расширять мощности, но продолжаем работать как над расширением ассортимента, так и над улучшением характеристик нашего газобетона», – добавил эксперт.
Скромный прогноз
Александр Батушанский констатировал, что за 2014 год цены на газобетон выросли всего на 5%.
Что касается прогнозов развития рынка, то эксперт оказался не готов их делать, так как, по его словам, для этого еще недостаточно данных, включая и отсутствие информации о реальных планах властей. «В этом году обвала рынка газобетона точно не произойдет, так как объем проектов в активной стадии строительства довольно значительный, а именно здесь применяется газобетон. Девелоперы в 2014 году взяли на себя рекордный объем обязательств, который они будут выполнять. Поэтому мы не прогнозируем резкого снижения объема ввода жилья. Мы более оптимистичны, чем городские власти. А вот объем начала новых проектов может снизиться, что на рынке газобетона в большей степени скажется в последующие годы, а не в 2015-м. Но риски исходят со стороны загородного строительства. Насколько граждане снизят свои инвестиции в этом направлении – это большой вопрос», – высказал свое мнение господин Батушанский.
Надежда Солдаткина солидарна с коллегой в плане сдержанных прогнозов на 2015 год: «Однозначных цифр здесь назвать нельзя. Можно лишь констатировать, что, исходя из общеэкономических факторов, падение спроса на строительном рынке вполне ожидаемо. А вот глубина этого снижения будет зависеть как от «запаса прочности» самих застройщиков, так и от платежеспособности населения», – прокомментировала эксперт.
Алексей Онищенко говорит, что в компании ожидают, что на рынке газобетона Петербурга и Лениобласти будет скорее стагнация, но не падение. «Большая доля потребления газобетона приходится на частных клиентов, а, как известно, кризис – это лучшее время для строительства собственного дома: можно получить наиболее выгодные предложения и существенно снизить себестоимость строительства», – заключил эксперт.
Мнение:
Алексей Онищенко, начальник отдела маркетинга ООО «ЛСР. Стеновые – Северо-Запад»:
– В течение 2014 года цены на газобетон принципиально не менялись. Есть сезонный момент, когда в зимний период на рынке присутствуют временные акционные предложения, но они краткосрочны. В частности, до конца февраля у нас проходит акция по газобетону, когда цена на него снизилась до 20% в зависимости от номенклатуры. Однако уже в летний период цены вернутся на круги своя.