Ипотека стала по карману
Рынок ипотеки в Петербурге продолжает развиваться быстрыми темпами, а просроченная задолженность по кредитам, напротив, снижаться. Выгодные ставки и улучшение экономики позволяют гражданам брать новые кредиты, а банкам – поддерживать высокое качество ипотечных портфелей. На фоне падения ставок сильно вырос интерес к рефинансированию.
В январе-августе 2017 года выдачи ипотечных кредитов в Петербурге выросли на 25,7%, до 72,123 млрд рублей. Такой рост можно считать рекордным за последние годы. По мнению экспертов, он обусловлен сразу несколькими факторами: снижением процентных ставок, улучшением условий кредитования.
Низкие ставки
Сегодня минимальная базовая ставка в Сбербанке начинается от 9,5% годовых в рублях, а по специальным партнерским программам с застройщиками – от 7,4%, говорит заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка Олег Тихомиров. Ипотечный кредитный портфель Северо-Западного банка Сбербанка за 9 месяцев 2017 года увеличился на 11,6% и достиг 314,6 млрд рублей, из них 164,9 млрд рублей приходится на Петербург. За это время банк выдал 50 тыс. жилищных кредитов на 91,6 млрд рублей. Это на 35,7% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. В Петербурге выдачи составили около 56 млрд рублей.
Средневзвешенная ставка по кредитам, выданным с 1 июля по 1 августа 2017 года, составила, по данным ЦБ, рекордные 10,94%. «Банк России планомерно снижает ключевую ставку, что позволяет игрокам, выдающим кредиты, тоже понижать ставки. Это, в свою очередь, повышает привлекательность кредитов. За полтора-два года стоимость ипотеки снизилась с 12,5-13,5% до уровней ниже 11%», – говорит Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ». Отдельные банки предлагают ипотеку и вовсе под 7-8% годовых, правда, предъявляя при этом к заемщику повышенные требования, добавляет аналитик.
Изменились и другие условия: в прошлом году госпрограмма ограничивала минимальный первоначальный взнос по кредиту на уровне 20%, а сейчас минимальный уровень – 15%, добавляет Мария Батталова, заместитель управляющего филиалом АКБ «Абсолют Банк» в Петербурге. Новые условия сегодня позволяют приобрести квартиры в ипотеку тем, кто сомневался в целесообразности кредитования в прошлом году. При этом постепенно увеличивается средний размер кредита. Если год назад в АКБ «Абсолют Банк» он составлял 1,8 млн рублей, то сейчас – уже 2,3 млн рублей. «Общий чек» при покупке квартиры, по словам г-жи Батталовой, увеличился в среднем до 4 млн рублей.
Статистика говорит о том же: при существенном росте объемов кредитования количество кредитов выросло умеренно – 29 294 кредита против 27 087 кредитов в прошлом году. «Рост объемов выдачи действительно обеспечен больше увеличением средней суммы кредита. А он, в свою очередь, вовсе не означает, что вырос спрос на более дорогие квартиры. Такая динамика, скорее, говорит о снижении размера первоначального взноса, о замещении заемными средствами доли живых денег в покупке квартиры», – считает генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов.
Качество кредитов
Ситуация с просроченной задолженностью в 2017 году также стала заметно лучше. Согласно данным ЦБ, просрочка по ипотечным жилищным кредитам на 1 сентября 2017 года составила в Петербурге 2,127 млрд рублей (0,8%) тогда как годом ранее была на уровне 2,112 млрд рублей (1%).
Качество кредитов улучшается, отмечают банкиры, а валютные кредиты, которые могли бы испортить картину, в портфелях сегодня практически отсутствуют. В филиале АКБ «Абсолют Банк» за 9 месяцев 2017 года просроченная задолженность снизилась на 10%, говорит г-жа Батталова. В Северо-Западном банке Сбербанка доля просрочки в портфеле ипотеки не изменилась и составляет 0,6%.
Снижение просроченной задолженности (и в области ипотеки, и в секторе потребительского кредитования в целом) обусловлено как политикой банков, так и ростом общей финансовой культуры населения, отмечает Алексей Коренев. Первые стали более внимательно «мониторить» свой кредитный портфель, а также заметно строже оценивают кредитоспособность клиентов. Потребитель же более внимательно относится к оценке своих способностей по обслуживанию задолженности, тщательно планирует бюджет, умерил материальные запросы в силу снижения общей платежеспособности.
По словам Максима Ельцова, в среднем просроченная задолженность растет с отставанием в 0,5-1,5 года с момента наступления кризисов в экономике, а затем быстрыми темпами снижается. За это время банки успевают подчистить балансы как за счет того, что некоторые заемщики ликвидируют просрочку, так и за счет продажи заложенных квартир. Параллельно нарастает объем новых выданных кредитов, по которым практически нет нарушений платежей, говорит г-н Ельцов. Оба этих фактора как раз и снижают просрочку. «Ситуация с просроченной задолженностью продолжает улучшаться, в том числе потому, что качество поколения ипотечных кредитов, выданных в 2015-2016 годах, значительно лучше, нежели тех кредитов, что были выданы на пике потребительского бума в 2013-2014 годах», – добавляют в пресс-службе ВТБ 24.
Рефинансирование – популярное решение
На фоне снижения ставок закономерно растет интерес к рефинансированию кредитов. Сегодня, когда вилка между ставками трехлетней давности и нынешними существенно увеличилась, этот инструмент стал хорошей возможностью снизить ежемесячный платеж по кредиту, отмечает г-жа Батталова. Доля рефинансированных кредитов в портфеле филиала АКБ «Абсолют Банк» в 2017 году выросла более чем в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2016 года, и в банке полагают, что она продолжит расти. Больше всего обращений от заемщиков, оформивших кредиты в 2012-2014 годах. «Заемщики с ипотечным «стажем» 4-5 лет сейчас могут получить более выгодную ставку, поскольку ставки по рынку за это время снизились и банки изменили свои подходы. Если раньше действовала дифференцированная ставка, которая зависела от срока кредитования и размера первоначального взноса, то сейчас некоторые участники ипотечного рынка, в том числе и «Абсолют Банк», отказались от такого принципа и предлагают единую процентную ставку, вне зависимости от выбранных параметров кредита», – рассказывает г-жа Батталова.
Интерес к рефинансированию появляется волнообразно, с той же периодичностью, с которой банки снижают ставки, обращает внимание г-н Ельцов. Как только разница в ставках по кредитам, выданным за последние один-два года, и текущим ставкам снижается на очередной процентный пункт, сразу же появляется устойчивый спрос на рефинансирование.
Банки неохотно идут на рефинансирование своих же кредитных продуктов, поскольку не хотят терять свою маржу – рефинансированный кредит будет для банка куда менее прибыльным, отмечает Алексей Коренев. Так что самый простой и часто используемый в ипотеке способ – обратиться в другой банк. Правда, для этого придется погасить кредит в первом. Расплатиться с ним как раз и можно будет уже из средств, полученных по новому займу. Однако оформление может быть сопряжено как со временными, так и с финансовыми затратами (и особенно, если речь идет об ипотеке, где требуется не только оформление документов в БТИ, но и страхование жизни). Поэтому рефинансирование будет выгодно, только если ставка по новому кредиту будет процента на полтора-два ниже, чем по старому, обращает внимание г-н Коренев.
Мнение
Маргарита Кирикова, управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге:
– Розничные подразделения ВТБ рефинансируют кредиты сторонних банков под 10% годовых. На наличие выгоды влияет много факторов, таких как: первоначальный срок кредита, разница в размере процентной ставки, срок пользования кредитом, остаток задолженности. Безусловно, рефинансировать кредит, оформленный на 25 лет, в течение первых 2-3 лет выгодно. Если же кредит оформлялся на небольшой срок или срок пользования кредитом превышает 5 лет, то необходимо детально подойти к расчету возможной выгоды. Нельзя забывать, что сделка по рефинансированию – это тоже расходы (отчет об оценке, госпошлина за регистрацию, оплата договора страхования), и к принятию решения необходимо подходить комплексно.
Аналитики считают, что требования покупателей к строящемуся жилью в условиях кризиса будут меняться. Более всего пострадает жилье в классах комфорт и эконом. Но причины падения для каждого сегмента будут разные.
Жилье с лишними опциями станет невостребованным, а потому некоторые проекты, позиционирующиеся в классе комфорт, могут оказаться неуспешными. Отчасти это уже заметно. Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», говорит: «По данным нашей компании, в общей структуре покупательского спроса на первичном рынке доля квартир комфорт-класса в 2014 году составила 16,6%. В январе этот показатель снизился до 13,9%, по неполным данным февраля – немного вырос до 14,4%».
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь», полагает, что в нынешний кризис все сегменты рынка жилья пострадают одинаково и эконом, и комфорт, и бизнес. «Разве что элита, как обычно, будет стоять особняком. Для страданий класса эконом – один десяток причин, для комфорт-класса – другой, для бизнес – третий. Поэтому все они будут в одинаково сложной позиции», – рассуждает он.
Сильнее всего, по мнению господина Лернера, пострадают проекты-миллионники на границах города, за КАД, а хороший грамотный «комфорт» в городской черте будет пользоваться спросом. «Покупатель станет более рациональным в своем поведением. Это уже не инвестор, а «сохранятор». Его требования к покупке будут высоки. Должно быть удобно, безопасно и недорого. Никто не станет переплачивать за красивые и модные опции. Если надежный застройщик, имеющий проекты с хорошей концепцией и в хорошем месте, не попытается заработать сверхприбыли, предлагая клиенту премиальный продукт, а установит умеренные цены, у него есть шанс сохранить спрос на свои проекты», – уверен господин Лернер.
«Кризис вынуждает людей внимательней относиться к деньгам и более рачительно их использовать. Сейчас если сравнивать по соотношению цена – качество, то жилье комфорт-класса выигрывает у жесткого эконома. Мы видим тенденцию, что покупатели начинают оценивать проекты не только по стоимости квадратного метра, но и по качеству инфраструктуры, качеству жизни. Плюс надо не забывать, что жилье в комфорт-классе продается с отделкой, имеет лучшую локацию», – говорит Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена».
«В отличие от покупателей эконома, покупатели, приобретающие комфорт- и бизнес-класс, менее завязаны на ипотеку, у них больше собственных средств. А значит, на них ипотечная остановка сказалась меньше. Кроме того, они как квалифицированные специалисты изначально более защищены от кризиса, потери доходов, работы», – уверена Светлана Петрова, директор УК Docklands.
Директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая полагает, что колебания спроса в большей степени затрагивают новостройки эконом-класса. «В сегменте комфорт покупатели чаще всего приобретают жилье для собственного проживания, доля инвестиционных покупок не превышает 15-20%.
Ажиотаж, связанный с покупками жилья в 2014 году, на классе комфорт отразился не так явно, но и большого провала в 2015 году специалисты не ожидают. Массовый переход в эконом из остальных сегментов рынка может случиться только в случае долгосрочного и глубокого кризиса, считает руководство нашей компании, поэтому в этом году вряд ли произойдет какое-то заметное изменение доли «комфорта» на рынке строящегося жилья», – сообщила госпожа Гуртовая.
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин считает, что сегмент комфорт-класса «просядет», но не настолько сильно, как эконом-класс. «Изначально сегмент эконом очень зависим от ипотеки, доля ипотечных сделок здесь составляет 50-60%. С ужесточением требований банков к заемщикам и ростом ставок этот ресурс оказался недоступным для покупателей. Соответственно, и количество сделок в эконом-классе уменьшилось в разы.
В то же время квартиры в комфорт-классе приобретают в основном из собственных сбережений либо с использованием рассрочки на несколько лет. Здесь меньше инвесторов и больше тех, кто покупает квартиру для себя и своей семьи на долгие годы», – считает господин Гражданкин.
Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», при этом напоминает, что в текущих экономических условиях именно жилье эконом-класса в какой-то мере получит поддержку государства за счет размещения госзаказов на социальное жилье и субсидирование ипотечной ставки. «У жилья комфорт-класса гораздо меньше шансов попасть под критерии доступного жилья, социальной ипотеки: действительно, этому ценовому классу придется сложнее, так как выживать придется в сложных рыночных условиях», – резюмирует он.
Мнение:
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– По опыту глобального экономического кризиса 2008-2010 годов, самым инертным по скорости восстановления оказался рынок комфорт-класса. Там процесс регенерации происходит медленнее, потому что покупатели в этом сегменте – в основном наемные специалисты. Они обретают уверенность и готовность совершать сделки на рынке недвижимости только после того, как ситуация в отрасли стабилизируется, когда они вернулись к прежнему уровню доходов, могут прогнозировать свою занятость.
За 2014 год в элитном сегменте в продажу поступило 130 тыс. кв. м новых площадей – 1,29 тыс. квартир. Это на 18% больше, чем в 2013 году, в квадратных метрах и на 61% больше в штуках, что свидетельствует о значительном снижении средней площади квартиры.
Как говорят аналитики, средняя площадь элитного жилья снизилась до 102 кв. м в 2014 году против 135 кв. м в 2013 году.
По данным Colliers International, с точки зрения квартирографии первичного предложения 3-комнатные квартиры по-прежнему формируют существенный объем экспозиции – их доля по итогам года составляет 42% в общем предложении. Доля 2-комнатных квартир составляет четверть первичного предложения.
Яна Долотова, директор направления «Новое строительство» АН «Итака», указывает, что при общей тенденции к снижению метражей элитного жилья наблюдается тенденция к укрупнению объектов элитного строительства. «Элитные объекты из отдельно стоящих малоквартирных домов, расположенных в престижных районах города, превращаются в целые жилые комплексы, состоящие из множества корпусов и секций с большим количеством квартир с разнообразными планировками», – констатирует она.
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на 01.01.2015 на рынке Санкт-Петербурга представлено 38 объектов класса элит (включая дополнительные очереди), в которых осуществляются продажи квартир, из них 27 жилых комплексов и 11 очередей. Объем рынка по классу на конец IV квартала 2014 года равен 0,38 млн кв. м, из них в предложении находится 0,19 млн кв. м. Объем спроса за 2014 год составил 107 тыс. кв. м (на 23% больше, чем в 2013 году), реализовано около 0,86 тыс. кв. м (на 30% больше сделок, чем в 2013-м).
Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg, подсчитала, что в 2014 году было реализовано рекордное за последние несколько лет количество элитных квартир – 660 (86,3 тыс. кв. м).
Knight Frank St Petersburg отмечает, за год свободное предложение пополнилось восемью новыми элитными объектами. Кроме того, завершились продажи в одном из самых крупных жилых комплексов Центрального района – «Парадном квартале». В результате на данный момент основной объем предложения элитного жилья сосредоточен в Петроградском районе. Лидерами стали популярные локации – Крестовский остров и Петроградская сторона, общая доля которых в предложении составила 61%.
Наибольший объем предложения приходится на жилые комплексы следующих девелоперов: «Газпромбанк-Инвест Девелопмент Северо-Запад», «Возрождение Санкт-Петербурга», «Еврострой», «Леонтьевский мыс» и «ЮИТ Санкт-Петербург».
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, перечисляет некоторые крупные проекты: ЖК «Крестовский de luxe» (359 квартир), ЖК «Привилегия» (334 квартиры), «Морской пр., 29» (80 квартир).
«Появление на рынке таких крупных жилых комплексов, как «Привилегия» и «Крестовский de luxe», привело к росту доли Крестовского острова в общем объеме предложения на первичном рынке. Если в начале 2014 года объем предложения на Крестовском острове не превышал 8% от всего предложения в городе, то сейчас доля квартир, расположенных в этой локации и предлагаемых в продажу на первичном рынке, выросла до 42%. В то же время в центральной зоне мы наблюдаем сокращение предложения на первичном рынке (63% год назад против текущих 40% первичного предложения). Новое предложение будет также сформировано оставшимися очередями проекта «Смольный парк» компании «Возрождение Санкт-Петербурга», что сместит баланс в обратную сторону», – резюмирует госпожа Конвей.