Ипотека стала по карману
Рынок ипотеки в Петербурге продолжает развиваться быстрыми темпами, а просроченная задолженность по кредитам, напротив, снижаться. Выгодные ставки и улучшение экономики позволяют гражданам брать новые кредиты, а банкам – поддерживать высокое качество ипотечных портфелей. На фоне падения ставок сильно вырос интерес к рефинансированию.
В январе-августе 2017 года выдачи ипотечных кредитов в Петербурге выросли на 25,7%, до 72,123 млрд рублей. Такой рост можно считать рекордным за последние годы. По мнению экспертов, он обусловлен сразу несколькими факторами: снижением процентных ставок, улучшением условий кредитования.
Низкие ставки
Сегодня минимальная базовая ставка в Сбербанке начинается от 9,5% годовых в рублях, а по специальным партнерским программам с застройщиками – от 7,4%, говорит заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка Олег Тихомиров. Ипотечный кредитный портфель Северо-Западного банка Сбербанка за 9 месяцев 2017 года увеличился на 11,6% и достиг 314,6 млрд рублей, из них 164,9 млрд рублей приходится на Петербург. За это время банк выдал 50 тыс. жилищных кредитов на 91,6 млрд рублей. Это на 35,7% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. В Петербурге выдачи составили около 56 млрд рублей.
Средневзвешенная ставка по кредитам, выданным с 1 июля по 1 августа 2017 года, составила, по данным ЦБ, рекордные 10,94%. «Банк России планомерно снижает ключевую ставку, что позволяет игрокам, выдающим кредиты, тоже понижать ставки. Это, в свою очередь, повышает привлекательность кредитов. За полтора-два года стоимость ипотеки снизилась с 12,5-13,5% до уровней ниже 11%», – говорит Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ». Отдельные банки предлагают ипотеку и вовсе под 7-8% годовых, правда, предъявляя при этом к заемщику повышенные требования, добавляет аналитик.
Изменились и другие условия: в прошлом году госпрограмма ограничивала минимальный первоначальный взнос по кредиту на уровне 20%, а сейчас минимальный уровень – 15%, добавляет Мария Батталова, заместитель управляющего филиалом АКБ «Абсолют Банк» в Петербурге. Новые условия сегодня позволяют приобрести квартиры в ипотеку тем, кто сомневался в целесообразности кредитования в прошлом году. При этом постепенно увеличивается средний размер кредита. Если год назад в АКБ «Абсолют Банк» он составлял 1,8 млн рублей, то сейчас – уже 2,3 млн рублей. «Общий чек» при покупке квартиры, по словам г-жи Батталовой, увеличился в среднем до 4 млн рублей.
Статистика говорит о том же: при существенном росте объемов кредитования количество кредитов выросло умеренно – 29 294 кредита против 27 087 кредитов в прошлом году. «Рост объемов выдачи действительно обеспечен больше увеличением средней суммы кредита. А он, в свою очередь, вовсе не означает, что вырос спрос на более дорогие квартиры. Такая динамика, скорее, говорит о снижении размера первоначального взноса, о замещении заемными средствами доли живых денег в покупке квартиры», – считает генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов.
Качество кредитов
Ситуация с просроченной задолженностью в 2017 году также стала заметно лучше. Согласно данным ЦБ, просрочка по ипотечным жилищным кредитам на 1 сентября 2017 года составила в Петербурге 2,127 млрд рублей (0,8%) тогда как годом ранее была на уровне 2,112 млрд рублей (1%).
Качество кредитов улучшается, отмечают банкиры, а валютные кредиты, которые могли бы испортить картину, в портфелях сегодня практически отсутствуют. В филиале АКБ «Абсолют Банк» за 9 месяцев 2017 года просроченная задолженность снизилась на 10%, говорит г-жа Батталова. В Северо-Западном банке Сбербанка доля просрочки в портфеле ипотеки не изменилась и составляет 0,6%.
Снижение просроченной задолженности (и в области ипотеки, и в секторе потребительского кредитования в целом) обусловлено как политикой банков, так и ростом общей финансовой культуры населения, отмечает Алексей Коренев. Первые стали более внимательно «мониторить» свой кредитный портфель, а также заметно строже оценивают кредитоспособность клиентов. Потребитель же более внимательно относится к оценке своих способностей по обслуживанию задолженности, тщательно планирует бюджет, умерил материальные запросы в силу снижения общей платежеспособности.
По словам Максима Ельцова, в среднем просроченная задолженность растет с отставанием в 0,5-1,5 года с момента наступления кризисов в экономике, а затем быстрыми темпами снижается. За это время банки успевают подчистить балансы как за счет того, что некоторые заемщики ликвидируют просрочку, так и за счет продажи заложенных квартир. Параллельно нарастает объем новых выданных кредитов, по которым практически нет нарушений платежей, говорит г-н Ельцов. Оба этих фактора как раз и снижают просрочку. «Ситуация с просроченной задолженностью продолжает улучшаться, в том числе потому, что качество поколения ипотечных кредитов, выданных в 2015-2016 годах, значительно лучше, нежели тех кредитов, что были выданы на пике потребительского бума в 2013-2014 годах», – добавляют в пресс-службе ВТБ 24.
Рефинансирование – популярное решение
На фоне снижения ставок закономерно растет интерес к рефинансированию кредитов. Сегодня, когда вилка между ставками трехлетней давности и нынешними существенно увеличилась, этот инструмент стал хорошей возможностью снизить ежемесячный платеж по кредиту, отмечает г-жа Батталова. Доля рефинансированных кредитов в портфеле филиала АКБ «Абсолют Банк» в 2017 году выросла более чем в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2016 года, и в банке полагают, что она продолжит расти. Больше всего обращений от заемщиков, оформивших кредиты в 2012-2014 годах. «Заемщики с ипотечным «стажем» 4-5 лет сейчас могут получить более выгодную ставку, поскольку ставки по рынку за это время снизились и банки изменили свои подходы. Если раньше действовала дифференцированная ставка, которая зависела от срока кредитования и размера первоначального взноса, то сейчас некоторые участники ипотечного рынка, в том числе и «Абсолют Банк», отказались от такого принципа и предлагают единую процентную ставку, вне зависимости от выбранных параметров кредита», – рассказывает г-жа Батталова.
Интерес к рефинансированию появляется волнообразно, с той же периодичностью, с которой банки снижают ставки, обращает внимание г-н Ельцов. Как только разница в ставках по кредитам, выданным за последние один-два года, и текущим ставкам снижается на очередной процентный пункт, сразу же появляется устойчивый спрос на рефинансирование.
Банки неохотно идут на рефинансирование своих же кредитных продуктов, поскольку не хотят терять свою маржу – рефинансированный кредит будет для банка куда менее прибыльным, отмечает Алексей Коренев. Так что самый простой и часто используемый в ипотеке способ – обратиться в другой банк. Правда, для этого придется погасить кредит в первом. Расплатиться с ним как раз и можно будет уже из средств, полученных по новому займу. Однако оформление может быть сопряжено как со временными, так и с финансовыми затратами (и особенно, если речь идет об ипотеке, где требуется не только оформление документов в БТИ, но и страхование жизни). Поэтому рефинансирование будет выгодно, только если ставка по новому кредиту будет процента на полтора-два ниже, чем по старому, обращает внимание г-н Коренев.
Мнение
Маргарита Кирикова, управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге:
– Розничные подразделения ВТБ рефинансируют кредиты сторонних банков под 10% годовых. На наличие выгоды влияет много факторов, таких как: первоначальный срок кредита, разница в размере процентной ставки, срок пользования кредитом, остаток задолженности. Безусловно, рефинансировать кредит, оформленный на 25 лет, в течение первых 2-3 лет выгодно. Если же кредит оформлялся на небольшой срок или срок пользования кредитом превышает 5 лет, то необходимо детально подойти к расчету возможной выгоды. Нельзя забывать, что сделка по рефинансированию – это тоже расходы (отчет об оценке, госпошлина за регистрацию, оплата договора страхования), и к принятию решения необходимо подходить комплексно.
Строительство гольф-клубов в России больше всего активизировалось в последние лет пять. Связано это с несколькими факторами. Важным стимулом для развития этого вида спорта стал тот факт, что в 2009 году 13-й олимпийский конгресс в Копенгагене включил гольф в программу летних Олимпиад 2016 и 2020 года. Другим немаловажным фактором в приобщении к гольфу россиян и строительству соответствующей инфраструктуры является то, что этот вид спорта любим крупными политическими деятелями и представителями бизнеса. Например, свою страсть к гольфу не скрывает председатель Государственной Думы РФ Сергей Нарышкин, депутат Светлана Журова и другие представители как законодательной, так и исполнительной власти.
Конкуренция нарастает
В России сейчас действуют уже порядка полусотни гольф-клубов, постоянно проводятся турниры и кубки. Станислав Щукин, президент Региональной спортивной федерации гольфа Ленинградской области, рассказал, что в регионе существуют крупные действующие гольф-клубы и на стадии реализации еще несколько подобных проектов.
Среди действующих объектов – гольф-клуб «Горки», расположенный в Ломоносовском районе. На данный момент в проекте работает 9-луночное поле. В сентябре текущего года состоится открытие 18-луночного поля, соответствующего всем европейским стандартам.
Еще один гольф-клуб расположен в комплексе «Земляничные поляны» также в Ломоносовском районе. В 2016 году здесь намечено открытие 18-луночного поля. Гольф-клуб «Мельничный ручей» строится в городе Всеволожск. Открытие 18-луночного поля намечено на 2017 год. Также существует проект 18-луночного поля в Приозерском районе, недалеко от горнолыжного курорта «Игора». В Стрельне напротив Михайловского дворца также строится 18-луночное поле.
По словам Станислава Щукина, в регионе есть так называемые гольф-парки. Это частные или муниципальные объекты. Например, во Всеволожске есть муниципальный гольф-парк «Песчанка», имеющий девяти луночное поле. В поселке Запорожское расположен частный гольф-парк «Бурное» с полем на 12 лунок. По его словам, конкуренция на рынке усиливается. В итоге к 2017 году в регионе появятся еще четыре гольф-поля.
«Развитие инфраструктуры для гольфа в Ленинградской области началось не так давно. И здесь существует некое противоречие. Для того чтобы спорт стал массовым, он должен быть доступным по цене, а инфраструктура доступной по логистике. Соответственно, чем дальше гольф-поле от черты Петербурга, тем оно менее доступно. Но в конечном счете все зависит от цены. Я считаю, что развитие семейного, детского гольфа (дошкольного и школьного) – это лучший способ сделать этот вид спорта массовым и доступным», – прокомментировал Станислав Щукин.
Не только гольф
Станислав Щукин говорит, что для реализации проекта гольф-клуба нужен комплексный подход. Инвестор должен иметь минимум 100 га земли. Помимо собственной инфраструктуры для гольфа в проекте также должна быть предусмотрена коммерческая недвижимость (отели, рестораны и т. д.) и жилые объекты. «В чистом виде создание только гольф-поля – это закапывание денег», – рассуждает эксперт.
Мнения экспертов сошлись на том, что один из самых удачных в этом отношении проектов в Ленинградской области – это гольф-клуб «Горки» в Ломоносовском районе.
Евгений Иванченко, директор по капитальному строительству компании «Юлмарт Девелопмент», рассказал, что если в проекте предусмотрено исключительно строительство гольф-клуба с соответствующей инфраструктурой (сервисные объекты, кафе и рестораны, торговая галерея, специализированные магазины и бутики, игровые зоны для детей, зоны отдыха для взрослых), то период окупаемости проекта может затянуться. По его словам, чаще всего девелоперы стремятся создать комплексный проект – как правило, это коттеджный жилой комплекс с расширенной зоной отдыха. «С точки зрения окупаемости данные проекты правильно рассматривать как объекты долгосрочных инвестиций. Сумма вложений в проект зависит от многих факторов, в первую очередь от местоположения и стоимости участка, существующей инфраструктуры. Средний объем инвестиций в подобный проект составляет 15 млн рублей за 1 га. В нашем регионе для строительства гольф-клубов девелоперы выбирают районы Ленинградской области. Например, гольф-клубы «Горки» и Strawberry fields в Ломоносовском районе», – прокомментировал Евгений Иванченко.
Со своей стороны, Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, также отметил, что, исходя из мирового опыта, создание гольф-клуба экономически оправдано только в случае создания инфраструктуры как непосредственно для самого гольфа, так и сопутствующих объектов недвижимости, в первую очередь апартаментов и гостиниц. «Именно создание жилой составляющей дает необходимый экономический запас для реализации всего проекта, кроме того, высококачественная жилая недвижимость, в свою очередь, позволяет создать соответствующий статус гольф-клубу и при правильном подходе дает дополнительные возможности для ландшафтного дизайна», – рассуждает эксперт.
По его словам, если говорить о небольших полях, то их создание возможно и без дополнительной инфраструктурной составляющей, однако экономика таких проектов возможна за границей, где сформирован спрос на гольф, затрагивающий все сегменты потребителей. На северо-западе России с учетом низкой вовлеченности населения в эту игру, климатических особенностей создание открытых небольших полей малоперспективно, а крупные проекты должны включать и дополнительную инфраструктуру, заключил Владислав Фадеев.
Мнение Василий Довбня, директор департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Интерес к созданию современных проектов для загородного отдыха (в частности таких, как гольф-клуб) у инвесторов есть. Но определенную трудность представляют сроки окупаемости проекта. Продажа жилья обычно намного доходнее его аренды, даже с учетом интересной концепции загородной базы отдыха. Наиболее эффективным, на наш взгляд, является комплексный формат, где загородный дом отдыха с временным проживанием и организованным тематическим досугом сочетается с возможностью приобрести в собственность земельные участки или готовые загородные коттеджи. Хорошим примером подобного проекта является «Горки Гольф-клуб». Здесь есть вся инфраструктура для гольфа. Вместе с тем проект является коттеджным поселком, где можно купить участок или дом, что обеспечивает основной доход девелоперу.
Аналитики говорят, что в первом полугодии 2015 года общие инвестиции в недвижимость Петербурга снизились в два раза. Больше всего уменьшилось число сделок на покупку земли под жилье и коммерческие объекты. Но активность наблюдалась в сегменте покупок объектов под собственные нужды и для перепродаж.
По данным компании Colliers International, общий объем инвестиций в недвижимость Петербурга за первое полугодие 2015 года составил 250 млн USD, что в два раза меньше по сравнению с итогами первого полугодия 2014 года. Наиболее заметное снижение объема инвестиций наблюдалось в сделках по покупке земельных участков под строительство жилой и коммерческой недвижимости. Если год назад объем вложенных средств здесь составил 425 млн USD, то в первом полугодии 2015 года в землю вложили всего 120 млн USD. Тем не менее сделки с землей по-прежнему преобладают среди других видов инвестиций в недвижимость, говорят аналитики компании.
Среди девелоперов, работающих в жилом сегменте, наиболее активными покупателями земли в первом полугодии стали компании «Лидер Групп», «РосСтройИнвест», «Темп» и ряд других. По словам Анны Сигаловой, заместителя директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге, спрос на земельные участки под коммерческий девелопмент формируют преимущественно крупные продуктовые ретейлеры и DIY-сети, ориентированные на покупку участка и строительство собственных гипермаркетов и супермаркетов. «Совершенные сделки отражают лишь часть текущей активности – потенциальный интерес девелоперов к крупным земельным участкам под жилое строительство по-прежнему высок, по ряду проектов продолжаются переговоры, анонсированы планы по развитию новых крупных территорий под жилую застройку», – отметила эксперт.
Объект для себя
Несмотря на снижение общей инвестиционной активности, аналитики отмечают высокий интерес к покупке объектов недвижимости с целью получения дохода и сделок с объектами под собственные нужды. Это сегмент превысил показатели 2014 года и составил 130 млн USD (90 млн и 40 млн USD соответственно) против 118 млн USD годом ранее. «Офисный сегмент уже четвертый год становится лидером по привлечению крупных инвестиций среди других сегментов коммерческой недвижимости. Из последних сделок в офисном секторе можно отметить сделку по продаже компанией FORTGROUP бизнес-центра «Орлов». Также в первом полугодии была закрыта сделка по продаже автосалона ГК «Олимп», где покупателем выступил автомобильный холдинг Major», – добавила Анна Сигалова.
Первая половина 2015 года продемонстрировала заметную активность в сегменте небольших инвестиций до 0,5 млн USD. Преимущественно это вложения во встроенные помещения, предназначенные для сдачи в аренду под торговую функцию. Среди покупателей можно отметить как инвесторов, которые готовы вложить от 30 до 200 млн рублей со сроком окупаемости не более 10 лет и наличием потенциального или действующего арендатора, так и конечных потребителей, приобретающих помещения под свои цели (для размещения предприятий сферы услуг – салоны красоты, медицинские центры и т. д.).
Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment, говорит, что частным инвесторам нужно очень внимательно подходить к вложениям в коммерческую недвижимость в кризис. «По различным данным, за первое полугодие текущего года объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Петербурге сократился на показатели от 27 до 40% относительно аналогичного периода прошлого года. Коммерческая недвижимость может принести инвестору большую прибыль, чем жилая, но лишь в условиях бурного экономического роста. Например, есть оценки, что каждый пункт прироста ВВП России приводит к возникновению потребности примерно 400 тыс. кв. м офисных площадей по всей стране, преимущественно в Москве. Когда ВВП перестает расти, а на рынок выводятся все новые площади коммерческих помещений, возникает явный переизбыток. Это утверждение справедливо и для торговых площадей», – пояснил Игорь Петров.
По его оценкам, в Петербурге сейчас закрылись (или на грани закрытия) около 15% учреждений общепита и увеселительных заведений – баров, ресторанов и т. п., не менее 5% магазинов одежды и бытовой техники. Во времена экономического спада рынок коммерческой аренды реагирует значительно острее, найти арендатора или продать коммерческое помещение сложнее и дольше, чем продать или сдать квартиру.
Меньше иностранцев
Участники рынка отмечают, что в Петербурге снизилось количество иностранных инвестиций по итогам первого полугодия 2015 года. Но Екатерина Рашникова, заместитель председателя Комитета по иностранным инвестициям и работе с инвесторами ПН «РГУД», эксперт объединенной рабочей группы по работе с иностранными инвесторами (ОРГ), уверена, что уменьшение объемов – еще не показатель падения интереса к России. «Текущие условия вынуждают инвесторов быть более осторожными и тщательно продумывать каждую сделку, в худшем случае – брать паузы на год-полтора. Зависимость отечественной экономики от цен на нефть, санкции, ограничивающие доступ к капиталам и технологиям, конечно, оказывают определенное влияние, но в целом доходность от вложений в российскую экономику перекрывает эти риски, – рассуждает эксперт. – Тем более что снижение стоимости рубля и предпринимаемые на государственном уровне меры поддержки, наоборот, создают благоприятные условия для захода на наш рынок зарубежного бизнеса. Так что, думаю, в ближайшее время иностранные инвесторы станут еще активнее, чем были до прошлого года. Особенно если говорить о «восточном направлении». Сегодня Россия плотно контактирует с Турцией, Китаем, Объединенными Арабскими Эмиратами, Индией, странами АСЕАН и Африки».
Анна Сигалова отмечает, что структура инвестиций продолжает смещаться в сторону российских покупателей объектов недвижимости – по итогам первого полугодия доля иностранных инвесторов составила всего 3% в общем объеме вложенных средств в недвижимость. Для сравнения, по итогам 2014 года иностранцы заключили 10% инвестиционных сделок, по итогам 2013-го – 20%.
Мнение:
Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:
– Несмотря на продолжающийся рост валют, многие инвесторы предпочитают вкладывать свои накопления в недвижимость уже сейчас. Это связано в том числе с заявлением некоторых застройщиков о грядущем повышении цен. В августе впервые с февраля текущего года увеличилось число покупателей с первоначальным взносом более 50% от стоимости квартиры, значительно выросло число заявок на покупку жилья при 100%-й оплате. В соответствии с особенностями инвестиционного спроса наиболее востребованы объекты на ранней стадии строительства и перед сдачей. Покупают инвесторы и новую «вторичку». При этом средний чек покупки не изменился: 2,8 млн рублей на первичном рынке и 4-5 млн рублей на вторичном.
Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Для рынка инвестиций Петербурга характерна высокая доля сделок с землей и действующими объектами, приобретаемыми под собственные нужды. Ситуация в офисном и торговом сегментах коммерческой недвижимости остается сложной. При снижающихся ставках аренды и определенных сложностях в поиске арендаторов для заполнения объектов решение об инвестировании в готовый объект требует взвешенной оценки ситуации, что приводит к удлинению как сроков экспозиции объектов на рынке, так и сроков переговоров с каждым конкретным интересантом. Тем не менее в экспозиции присутствуют несколько крупных активов, по которым продолжают вестись переговоры о продаже. Избавление от непрофильных активов ряда компаний может подтолкнуть рынок к заключению большего числа сделок во втором полугодии.