Ипотека стала по карману
Рынок ипотеки в Петербурге продолжает развиваться быстрыми темпами, а просроченная задолженность по кредитам, напротив, снижаться. Выгодные ставки и улучшение экономики позволяют гражданам брать новые кредиты, а банкам – поддерживать высокое качество ипотечных портфелей. На фоне падения ставок сильно вырос интерес к рефинансированию.
В январе-августе 2017 года выдачи ипотечных кредитов в Петербурге выросли на 25,7%, до 72,123 млрд рублей. Такой рост можно считать рекордным за последние годы. По мнению экспертов, он обусловлен сразу несколькими факторами: снижением процентных ставок, улучшением условий кредитования.
Низкие ставки
Сегодня минимальная базовая ставка в Сбербанке начинается от 9,5% годовых в рублях, а по специальным партнерским программам с застройщиками – от 7,4%, говорит заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка Олег Тихомиров. Ипотечный кредитный портфель Северо-Западного банка Сбербанка за 9 месяцев 2017 года увеличился на 11,6% и достиг 314,6 млрд рублей, из них 164,9 млрд рублей приходится на Петербург. За это время банк выдал 50 тыс. жилищных кредитов на 91,6 млрд рублей. Это на 35,7% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. В Петербурге выдачи составили около 56 млрд рублей.
Средневзвешенная ставка по кредитам, выданным с 1 июля по 1 августа 2017 года, составила, по данным ЦБ, рекордные 10,94%. «Банк России планомерно снижает ключевую ставку, что позволяет игрокам, выдающим кредиты, тоже понижать ставки. Это, в свою очередь, повышает привлекательность кредитов. За полтора-два года стоимость ипотеки снизилась с 12,5-13,5% до уровней ниже 11%», – говорит Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ». Отдельные банки предлагают ипотеку и вовсе под 7-8% годовых, правда, предъявляя при этом к заемщику повышенные требования, добавляет аналитик.
Изменились и другие условия: в прошлом году госпрограмма ограничивала минимальный первоначальный взнос по кредиту на уровне 20%, а сейчас минимальный уровень – 15%, добавляет Мария Батталова, заместитель управляющего филиалом АКБ «Абсолют Банк» в Петербурге. Новые условия сегодня позволяют приобрести квартиры в ипотеку тем, кто сомневался в целесообразности кредитования в прошлом году. При этом постепенно увеличивается средний размер кредита. Если год назад в АКБ «Абсолют Банк» он составлял 1,8 млн рублей, то сейчас – уже 2,3 млн рублей. «Общий чек» при покупке квартиры, по словам г-жи Батталовой, увеличился в среднем до 4 млн рублей.
Статистика говорит о том же: при существенном росте объемов кредитования количество кредитов выросло умеренно – 29 294 кредита против 27 087 кредитов в прошлом году. «Рост объемов выдачи действительно обеспечен больше увеличением средней суммы кредита. А он, в свою очередь, вовсе не означает, что вырос спрос на более дорогие квартиры. Такая динамика, скорее, говорит о снижении размера первоначального взноса, о замещении заемными средствами доли живых денег в покупке квартиры», – считает генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов.
Качество кредитов
Ситуация с просроченной задолженностью в 2017 году также стала заметно лучше. Согласно данным ЦБ, просрочка по ипотечным жилищным кредитам на 1 сентября 2017 года составила в Петербурге 2,127 млрд рублей (0,8%) тогда как годом ранее была на уровне 2,112 млрд рублей (1%).
Качество кредитов улучшается, отмечают банкиры, а валютные кредиты, которые могли бы испортить картину, в портфелях сегодня практически отсутствуют. В филиале АКБ «Абсолют Банк» за 9 месяцев 2017 года просроченная задолженность снизилась на 10%, говорит г-жа Батталова. В Северо-Западном банке Сбербанка доля просрочки в портфеле ипотеки не изменилась и составляет 0,6%.
Снижение просроченной задолженности (и в области ипотеки, и в секторе потребительского кредитования в целом) обусловлено как политикой банков, так и ростом общей финансовой культуры населения, отмечает Алексей Коренев. Первые стали более внимательно «мониторить» свой кредитный портфель, а также заметно строже оценивают кредитоспособность клиентов. Потребитель же более внимательно относится к оценке своих способностей по обслуживанию задолженности, тщательно планирует бюджет, умерил материальные запросы в силу снижения общей платежеспособности.
По словам Максима Ельцова, в среднем просроченная задолженность растет с отставанием в 0,5-1,5 года с момента наступления кризисов в экономике, а затем быстрыми темпами снижается. За это время банки успевают подчистить балансы как за счет того, что некоторые заемщики ликвидируют просрочку, так и за счет продажи заложенных квартир. Параллельно нарастает объем новых выданных кредитов, по которым практически нет нарушений платежей, говорит г-н Ельцов. Оба этих фактора как раз и снижают просрочку. «Ситуация с просроченной задолженностью продолжает улучшаться, в том числе потому, что качество поколения ипотечных кредитов, выданных в 2015-2016 годах, значительно лучше, нежели тех кредитов, что были выданы на пике потребительского бума в 2013-2014 годах», – добавляют в пресс-службе ВТБ 24.
Рефинансирование – популярное решение
На фоне снижения ставок закономерно растет интерес к рефинансированию кредитов. Сегодня, когда вилка между ставками трехлетней давности и нынешними существенно увеличилась, этот инструмент стал хорошей возможностью снизить ежемесячный платеж по кредиту, отмечает г-жа Батталова. Доля рефинансированных кредитов в портфеле филиала АКБ «Абсолют Банк» в 2017 году выросла более чем в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2016 года, и в банке полагают, что она продолжит расти. Больше всего обращений от заемщиков, оформивших кредиты в 2012-2014 годах. «Заемщики с ипотечным «стажем» 4-5 лет сейчас могут получить более выгодную ставку, поскольку ставки по рынку за это время снизились и банки изменили свои подходы. Если раньше действовала дифференцированная ставка, которая зависела от срока кредитования и размера первоначального взноса, то сейчас некоторые участники ипотечного рынка, в том числе и «Абсолют Банк», отказались от такого принципа и предлагают единую процентную ставку, вне зависимости от выбранных параметров кредита», – рассказывает г-жа Батталова.
Интерес к рефинансированию появляется волнообразно, с той же периодичностью, с которой банки снижают ставки, обращает внимание г-н Ельцов. Как только разница в ставках по кредитам, выданным за последние один-два года, и текущим ставкам снижается на очередной процентный пункт, сразу же появляется устойчивый спрос на рефинансирование.
Банки неохотно идут на рефинансирование своих же кредитных продуктов, поскольку не хотят терять свою маржу – рефинансированный кредит будет для банка куда менее прибыльным, отмечает Алексей Коренев. Так что самый простой и часто используемый в ипотеке способ – обратиться в другой банк. Правда, для этого придется погасить кредит в первом. Расплатиться с ним как раз и можно будет уже из средств, полученных по новому займу. Однако оформление может быть сопряжено как со временными, так и с финансовыми затратами (и особенно, если речь идет об ипотеке, где требуется не только оформление документов в БТИ, но и страхование жизни). Поэтому рефинансирование будет выгодно, только если ставка по новому кредиту будет процента на полтора-два ниже, чем по старому, обращает внимание г-н Коренев.
Мнение
Маргарита Кирикова, управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге:
– Розничные подразделения ВТБ рефинансируют кредиты сторонних банков под 10% годовых. На наличие выгоды влияет много факторов, таких как: первоначальный срок кредита, разница в размере процентной ставки, срок пользования кредитом, остаток задолженности. Безусловно, рефинансировать кредит, оформленный на 25 лет, в течение первых 2-3 лет выгодно. Если же кредит оформлялся на небольшой срок или срок пользования кредитом превышает 5 лет, то необходимо детально подойти к расчету возможной выгоды. Нельзя забывать, что сделка по рефинансированию – это тоже расходы (отчет об оценке, госпошлина за регистрацию, оплата договора страхования), и к принятию решения необходимо подходить комплексно.
Весна – традиционное время благоустройства, город активно озеленяют, освобождают памятники от грязи и чистят фасады зданий. Во сколько обходится весеннее перевоплощение города владельцам коммерческой недвижимости? В материально-технической составляющей этого процесса «Строительный Еженедельник» разбирался вместе с экспертами в сфере клининга.
На весну приходится пик запросов на чистку фасадов в клининговые компании от собственников зданий и их управляющих компаний. Осадки, грязь, копоть от выхлопных газов и реагенты, обильно покрывающие город зимой, с наступлением тепла становятся настоящей головной болью для собственника. Первая по популярности услуга – мытье окон. Часто собственники ей и ограничиваются. Но чем престижнее объект и серьезнее финансовые возможности собственника, тем шире пакет заказываемых услуг. «Все зависит от финансовых возможностей собственника, локации здания и имиджа объекта. Например, чаще могут мыться административные и коммерческие здания, расположенные на магистралях с высокими транспортными потоками», – объясняет директор департамента клининга NAI Becar Елена Кузьмина.
Взгляд снизу
Чистка фасадов, в том числе остекленных, проводится разными методами: более дорогими (с привлечением промышленных альпинистов) и более доступными (с земли).
«Мойка фасадов может производиться несколькими видами работ: механизированная мойка щеточной машиной, мойка промышленными альпинистами или мойка телескопическими штангами высотой 25 м с земли. Иногда используют аппараты высокого давления для бесконтактной мойки», – говорит редактор портала CleanNow Антон Чурин.
Один из распространенных методов профессионального мытья окон – с подачей очищенной воды на высоту посредством легких телескопических штанг, Water Fed Pole (WFP). «Отличие от классического способа мойки окон – в используемой воде. В ней должны практически отсутствовать примеси – только в этом случае, высыхая, вода не оставит на стекле следов. Деминерализованная и деионизированная вода хорошо растворяет различные загрязнения на любых фасадных материалах, – рассказывает директор ООО «МоемГород» Вадим Боханович. – Вода подогревается до температуры 15-20°С и проходит 4 стадии очистки. Затем, с помощью 100-метровых шлангов и 12-вольтовых насосов подается в сверхлегкие карбоновые штанги на высоту до 25 м».
При этом работник, выполняющий мойку, в течение всего процесса находится на земле, манипулируя штангой высотой до 25 м со щеткой, через которую вода подается на очищаемую поверхность окна. «Такой метод позволяет не использовать лестницы и подъемные механизмы. Воду не нужно удалять со стекла, постоянно меняя инструмент. Она высыхает, не оставляя разводов. Загрязнения удаляются и с оконных рам, вымываются из швов и стыков, поэтому стекла не пачкаются и во время дождя», – перечисляет преимущества метода господин Боханович.
Критерии чистоты
Вопрос определения качества клининговых услуг, по мнению экспертов, относится к непростым хотя бы потому, что нет четкого критерия, что такое чистота. «Заказчику нужно, «чтобы было чисто», но «чисто» в понятии заказчика и исполнителя может быть разным, – комментирует вице-президент по связям с общественностью Союза клининговых компаний России (СККР) Тарас Дударь. – Самый простой пример: заказчик выбирает компанию, предложившую самую низкую цену и предлагающую очистку фасада с помощью ручного инвентаря или оборудования, позволяющего работать на расстоянии. Такая работа, конечно, будет дешевле, чем работа альпинистов или автовышки. Но и качество абсолютно разное, так как оптимальной чистоты можно добиться только на расстоянии вытянутой руки».
Как рассказывает г-н Дударь, претензии к качеству начинаются на этапе контроля работ: проверяющий поднимается на третий или четвертый этаж и оттуда пытается найти недочеты в работе окномойщика. «Следовательно, если заказчику нужен такой контроль, то и выбирать он должен более дорогое исполнение. Для сравнения – в Германии работы принимаются оттуда, откуда они выполняются. И разногласий гораздо меньше», – говорит Тарас Дударь.
Цена вопроса
Стоимость услуг по чистке фасадов зависит от многих факторов, в том числе от сложности исполнения работ, высоты, общего количества квадратных метров поверхности здания, выполняемого набора услуг. «На здании могут быть не предусмотрены специальные крепежи для альпинистов, и тогда необходимо привлекать дополнительное специальное подъемное оборудование, – приводит пример Елена Кузьмина. – В среднем стоимость услуг варьируется от 30 до 250 рублей за кв. м».
Антон Чурин приводит похожие расценки: «В среднем стоимость за «квадрат» выходит от 25 до 100 рублей в зависимости от типа уборки и сложности фасада».
По мнению Тараса Дударя, приведение внешнего вида фасада зданий в порядок – не самый актуальный вопрос для владельцев недвижимости. «Сегодня сложилась такая ситуация, что на расходах, непосредственно не влияющих на увеличение прибыли, зачастую экономят. По мнению многих владельцев недвижимости, чистота не относится к первоочередным задачам, в сравнении, например, с инженерными услугами – контролем за работой электрических или сантехнических коммуникаций, поэтому на ней можно экономить», – с сожалением отмечает он.
«Собственники могут как включать в договор услугу чистки фасадов зданий, так и выносить ее в отдельное соглашение к основному договору по клинингу. Все зависит от пожелания и текущей финансовой ситуации заказчика», – добавляет Елена Кузьмина.
Особые условия
Помимо мойки окон и чистки фасадов, собственники и компании, обслуживающие общественные здания, обращаются к помощи клининговых организаций и с необычными запросами.
«Уникальными являются услуги, связанные с особенностью конструкций здания, например, купола на храме. Каждый раз для таких объектов прорабатывается схема чистки. Всегда уникальные работы осуществляются на памятниках архитектуры», – комментирует Елена Кузьмина.
Тарас Дударь включает очистку фасадов, мытье окон и удаление граффити в список «специальных работ», выполнять которые должны специализированные организации с соответствующей лицензией. «Компании, заключающие контракт на постоянное обслуживание внутренних помещений, могут включать в контракт и мытье фасада. Но не стоит забывать, что, например, высотные работы – это лицензируемый вид деятельности, и далеко не у всех такая лицензия есть», – предупреждает он.
Кстати
Лидер группировки «Ленинград» и один из самых известных петербуржцев Сергей Шнуров внес свой вклад в благоустройство города. Вернувшись с гастролей, шоумен отправился на стрелку Васильевского острова, где помыл Ростральные колонны. «Прилетев на один день домой, решил помыть Ростральные колонны на Стрелке Васильевского острова, а то турист скоро попрёт, а турист, как известно, пьяный-не пьяный, а чистоту любит», – написал Сергей Шнуров в Instagram.
Добавим, с 4 мая в Петербурге стартовала весенняя помывка памятников. Для мытья памятников используется специальное средство с нейтральным уровнем pH – аналог детского мыла. После поверхность скульптурной композиции покрывают составом, защищающим ее от сажи и пыли.
С мая по октябрь специалистам Музея городской скульптуры предстоит помыть более ста городских памятников и мемориальных досок.
Популярность жилья в «каменных джунглях закадья» – результат скромных базовых потребностей населения и его низкой платежеспособности. Повысить спрос на качество и изменить потребительские привычки – глобальная задача, решать которую должны совместно чиновники, и девелоперы, и исследователи-урбанисты.
Хаотичное развитие территорий за КАД и низкое качество жилой среды в ряде проектов – следствие свободного рынка. Потребители выбирают то, что дешево, а девелоперы строят то, что принесет максимальную выгоду, не сильно заботясь о дополнительных опциях, присущих качественной застройке. Рынок побеждает по двум причинам: во-первых, из-за отсутствия какой-либо градостроительной идеологии. Во-вторых, из-за того, что потребитель согласен на низкое качество и не повышает запрос. Как переломить ситуацию и как в идеале должны развиваться спальные районы, чтобы уйти от имиджа «гетто» и «муравейников»? Потенциал новых районов Петербурга и Ленобласти обсудили в панельной дискуссии «Жизнь в кольце новостроек», состоявшейся в рамках VI биеннале «Архитектура Петербурга».
Кружево на втором месте
Согласно ряду исследований, базовые потребности потребителя, приобретающего жилье за КАД, ограничены доступной стоимостью квадратного метра, транспортной доступностью и наличием социальных объектов. Качество среды – архитектурные достоинства проекта, общественные пространства, наличие рабочих мест – не входят в этот набор. «Общественные пространства - это кружева, которые не являются потребностью первой необходимости», – объясняет такой выбор потребителей руководитель проектной группы бюро градостроительных проектов СПб ГКУ «НИПЦ Генплана Санкт-Петербурга» Ирина Садикова. Но забота только о насущных потребностях чревата полным поглощением лесопарков и дачных поселков «каменными джунглями» уже через 30-40 лет, опасается председатель Объединения архитектурных мастерских (ОАМ) Михаил Кондиайн. По его мнению, сложившаяся ситуация – результат хаотичного развития свободного рынка. В противовес ему архитектор предлагает выработать градостроительную идеологию: «Нужно перейти к полицентрической модели, когда каждый пригород станет самодостаточным, переформатировать рабочие места, чтобы люди могли работать рядом с домом. Тогда у людей изменится стиль жизни, а сейчас они даже не могут представить, что не обязательно каждый день проводить по несколько часов в автомобиле».
О необходимости инструментов управления говорит и заместитель председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти Владимир Дёмин. «Муниципальные образования формируют генпланы исходя из своих представлений о развитии территории, часто – необоснованно оптимистичных», – приводит пример он. Но с тех пор, как ряд полномочий по утверждению документов территориального планирования перешел с муниципального на региональный уровень, ситуация начала выравниваться.
Инструменты контроля должны присутствовать и в развитии прилегающих друг к другу территорий Петербурга и Ленобласти. С этой целью разрабатывается Концепция совместного градостроительного развития двух субъектов. «Есть места сгущения активности и разрывов. Все, что начинается в Петербурге, продолжается в Ленобласти. Если Петербург не хочет, чтобы где-то возникало что-то нежелательное, он тоже должен вводить ограничения», – уверен господин Дёмин. – Город развивается не в зависимости от желаний исследователей, а в зависимости от своих внутренних закономерностей. Развитие можно регулировать, но невозможно запретить».
Неконтролируемый рост города – следствие отсутствия государственной градостроительной политики, считает архитектор Сергей Бобылёв: «Пока государство не осознает суть и значение градостроительства как отрасли развития территории, общества, не займется созданием соответствующих научных центров, на основе исследований которых и будут сформулированы задачи развития города, мы не сможем создавать сбалансированный мегаполис и обеспечить устойчивое развитие территории», – говорит господин Бобылёв. Одна из проблем – создание пространственной модели развития не предусмотрено действующим законодательством. ППТ – плоскостной документ, он определяет только красные линии квартала. Понятие среды возникает при переходе от территориального планирования к формированию и развитию конкретной территории.
Проблемой остается и отсутствие инструментов давления на «лендлордов», главная задача которых – извлечь максимальную прибыль при застройке территории. «Градостроительство превращается в землеустроительство. Не отрегулирован механизм взаимодействия между частными собственниками. Пока не появятся профессионалы, защищенные государством от произвола застройщиков, говорить об изменении подхода к качественной среде – преждевременно», – делает неутешительный вывод архитектор.
«Большая часть социальной инфраструктуры еще не построена, но территории под ее размещение уже планируются. Следующим шагом должно стать понимание того, что транспортную инфраструктуру этих районов так или иначе придется связать с транспортной инфраструктурой Петербурга. И нужно, чтобы местные власти понимали эту зависимость от Петербурга и синхронизировали свои действия с городскими властями», – резюмирует руководитель архитектурной мастерской «Б2» Феликс Буянов.
Потребитель выбирает гетто
Большинству людей нравится жить в жилых комплексах типа «Северной долины» из-за непросвещенности, считает архитектор Владимир Ильинов. Например, не все знакомы с результатами исследований о том, что в ЖК с высокой плотностью населения растет преступность. «Жилье в высотках не удовлетворяет базовым потребностям, – уверен он. – На каждом Градсовете происходит преодоление высоты строящихся зданий, по единственной причине: участок и так окружен высотной застройкой. И с точки зрения формальной композиции – это логично». Но удовлетворение базовых потребностей, например, в безопасности, при этом не учитывается. Ответственность за такие решения господин Ильинов предлагает разделить между застройщиками, проектировщиками и чиновниками. Им всем по разным причинам выгодно повышать плотность. Застройщикам это повышает доходность, а чиновникам позволяет снизить затраты на инфраструктуру. Руководитель продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова считает, что базовые потребности должны трактоваться шире, чем потребность в крове и тепле. Но пока потребитель не искушен и ценит свою собственность, даже если это квартира в Мурино или на Парнасе.
«Людей интересуют только планировки и набор социальных заведений. На этом их потребности ограничиваются, – ставит перед суровым фактом госпожа Денисова. – Задача профессионального сообщества – сформировать и развивать базовые потребности потребителя, иначе мы обречены жить в унылой панельной застройке, в среде небоскребов».
Член совета директоров ГК «Ленстройтрест» Дмитрий Карпушин считает, что на массовом рынке всегда покупается только базовая потребность. Разнообразие – архитектуры, мест развлечения, рабочих мест – в список базовых у покупателя жилья комфорт-класса пока не входит. Исправить это можно, только изменив потребности общества и представления девелоперов о том, что такое базовая потребность. Но кто и как будет задавать эти тренды? В одиночку девелопер вряд ли справится с этой задачей, считает господин Карпушин. «Профессиональное сообщество не имеет авторитета для горожан, – уверен он. – Изменить общественное сознание о базовых потребностях может только политик».
«Набор базовых потребностей – это вопрос платежеспособности населения», – напоминает Владимир Дёмин. Повышение запросов к застройщикам напрямую зависит от экономического благополучия населения. И здесь без участия государства строителям точно не обойтись.
Мнение
Ольга Ульянова, директор по маркетингу ГК «УНИСТО Петросталь»:
– Потребитель голосует рублем за многоэтажку. Квартиры в комплексах высотностью 12-18 этажей продаются лучше, чем жилье в четырехэтажном ЖК «Чудеса света». Несмотря на благоустройство – авторские детские площадки, закрытые дворы без машин – продажи там идут не так активно. Формат малоэтажки людям непонятен. Они боятся остаться одни на территории с домом на 80 квартир – у них другой менталитет. А переехать в 18-этажку в Мурино, с 20 квартирами на площадке – не страшно.