Тяга к увеселениям
Рынок коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге значительно вырос за последние годы и сейчас почти не уступает уровню европейских городов, хотя есть сегменты, в которых Петербург все еще отстает от европейских стандартов. Например, это касается открытых развлекательных парков.
Наиболее известный реализованный проект развлекательного парка под открытым небом в Санкт-Петербурге – парк аттракционов «Диво-остров» на Крестовском острове, открытый в мае 2003 года. «Диво-остров» считается самым крупным парком развлечений в России и в настоящее время насчитывает 46 различных аттракционов для взрослых и детей. К развлекательным паркам также можно отнести рукотворный остров Новая Голландия, впервые открытый для посетителей в июле 2011 года. Позже парк был закрыт для проведения работ по благоустройству и снова стал доступен для горожан и туристов только в 2016 году. В настоящее время в «Новой Голландии» проводятся выставки, лекции, концерты, кинопоказы, художественные инсталляции, театральные постановки, а также на территории острова представлены коммерческие объекты – проекты молодых рестораторов, творческие студии и магазины с товарами ручной работы, расположившиеся в исторических зданиях – памятниках архитектуры.
Несбывшиеся мечты
Нереализованным остался проект нового зоопарка, который сперва хотели расположить в Юнтолово, а позднее в районе Ржевки на территории бывшего ФГУП «Краснознаменец». По проекту территорию зоопарка планировали разделить на шесть островов с крытыми павильонами, а каждая из зон должна была представлять собой один из материков Земли. На разработку и реализацию проекта из городского бюджета был выделен почти 1 млрд рублей.
Среди временно замороженных проектов находится крытый развлекательный парк «Остров мечты», который ГК «Регионы» планировала открыть в Санкт-Петербурге на пересечении Индустриального и Шафировского проспектов еще в 2016 году. Позже открытие парка было перенесено на 2018 год, однако недавно инвесторы сообщили, что приступят к строительству не раньше 2019 года, в связи с открытием в следующем году аналогичного парка в Москве. Проект предполагает строительство нескольких десятков аттракционов для детей разного возраста по мотивам любимых мультфильмов студии DreamWorks, кинотеатра, кафе и гостиницы на территории 86 гектаров.
На позапрошлом Петербургском экономическом форуме было подписано соглашение о намерениях между Санкт-Петербургом и ОАО «Киностудия «Ленфильм». Согласно документу, в городе появится производственно-туристический комплекс «Ленфильм-парк». «Проект призван не только стимулировать развитие кинопроизводства в Петербурге, но и способствовать популяризации отечественного кинематографа», – заявил тогда Георгий Полтавченко. Но пока проект также существенно не продвинулся.
Столичный опыт
Московский парк «Остров мечты» отличается от петербургского проекта наличием акватории вокруг парка. «Остров мечты» расположен в Нагатинской пойме, на берегу Москвы-реки, на пересечении проспекта Андропова с Третьим транспортным кольцом. Общая площадь участка – 100 га. Согласно проекту, помимо тематического парка развлечений, здесь разместятся многофункциональный концертный зал на 3800 мест, мультиплекс на 14 залов, четырехзвездочный отель и детская яхтенная школа. На территории парка также будут набережная с променадом протяженностью 2 км, благоустроенный ландшафтный парк, круизный речной порт и парковка на 4500 машино-мест. Общий объем финансирования инвесторы оценивают в 80 млрд рублей.
Другим крупным развлекательным парком в Москве является открывшийся в начале сентября 2017 года уникальный ландшафтный парк «Зарядье». Площадь объектов парка составляет почти 78 тыс. кв. м. Среди объектов – уникальный медиацентр с различными интерактивными возможностями и познавательными аттракционами, арктическая пещера, многофункциональный концертный зал, амфитеатр.
Кроме того, территория парка поделена на четыре климатические зоны с характерным составом почв и растений – северный ландшафт, степь, смешанный лес и заливные луга. Климатические зоны террасами спускаются от Варварки к Москворецкой набережной.
По данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, на строительство парка «Зарядье» из городского бюджета было выделено 14 млрд рублей.
«Основной доход подобные проекты парков получают с входных билетов и сдаваемых в аренду торговых площадей и территорий», – говорит Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие».
Свои особенности
Артём Деев, ведущий аналитик Amarkets, обращает внимание на то, что строительство развлекательных парков всегда имеет свои особенности. В первую очередь – это максимальная безопасность на каждом этапе, потому что основная часть посетителей – семьи с маленькими детьми. Это означает закупку дорогостоящих материалов и оборудования, а также соблюдение технического регламента до, после и во время эксплуатации. «В среднем сроки окупаемости зависят от локации и вида парка, но в среднем, по нашим данным, на это уходит более 7 лет. Более крупным паркам может потребоваться до 10 лет», – говорит он.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, обращает внимание на то, что открытый развлекательный или тематический парк может иметь площадь от нескольких гектаров до 100 и более. В крупномасштабных проектах, вроде «Диснейлэнда», значительную часть территории обычно занимают совсем не парковые функции: парковка для посетителей, зона инфраструктуры, гостиницы, станции общественного транспорта и грузовые дворы и пр. При этом способов монетизации парков также несколько – это и плата за посещение, и билеты в отдельные объекты (аттракционы), и продажа товаров, и оказание услуг на территории. Особенно востребовано общественное питание, доход могут приносить и расположенные в парке спортивные объекты – корты, катки и т. д.
«Значимый крупный парк аттракционов или тематический парк, который мог бы стать центром притяжения городского масштаба и, возможно, новой городской достопримечательностью, в городе пока так и не появился. Причин этому несколько. Такой объект не входит в число наиболее актуальных для властей города, открытые парки у нас сильно подвержены влиянию сезонности и потому сложны для управления и монетизации. Удачно расположенные участки, пригодные для девелопмента, под девелопмент и отдавались. Жилье, торговля, склады – все эти функции могут занимать большие площади в городе и за городом, и до последнего времени это массово и делали, оттягивая на себя не только участки, но и ресурсы инвесторов», – говорит г-н Кокорев. Однако, считает он, по мере насыщения «традиционных» сегментов рынка инвесторы могут начать обращать внимание на более сложные и менее очевидные варианты доходных объектов, а тенденции развития потребительского рынка, с увеличивающейся долей расходов на новые впечатления и получение эмоций, также способствуют росту рыночного потенциала парков разного типа.
Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ»:
– Открытых развлекательных парков, на мой взгляд, сегодня не хватает. Но специфика погодных условий в нашем городе препятствует круглогодичной эксплуатации развлекательных парков под открытым небом. Наш город и пригороды очень насыщены архитектурно-парковыми зонами, но зачастую обществу требуется и место для развлечений. В Санкт-Петербурге появляются интересные проекты, нацеленные как на детей (преимущественно), так и взрослых. Один из интересных проектов общественных зон на сегодня – это «Новая Голландия», точка притяжения всех горожан.
Справка
Среди самых известных парков развлечений можно выделить парки «Диснейленд» – они представлены в Америке, Азии и Европе (знаменитый парижский «Диснейленд»).
Еще одной известной сетью развлекательных парков являются парки развлечений «Леголенд», они также есть в Европе, США и Азии.
Тематические парки старейшей голливудской киностудии Universal Studios есть в четырех городах мира: два из них находятся в США, один в Японии и один в Сингапуре.
Среди европейских стран лидируют по количеству развлекательных парков Великобритания, Германия, Франция, Испания, Италия и Дания.
Разговоры о том, что Петербург должен развиваться полицентрично, ведутся уже не первый год. Однако реальных шагов для создания точек развития в разных частях города городскими властями пока не предпринимается. Если такие точки и возникают, то стихийно.
Андрей Макаров, управляющий партнер БЦ «Сова» говорит: «Полицентризм – единственный возможный вариант развития города. Траффик по направлению в исторический центр города, где сосредоточена сегодня деловая активность, очень осложняет транспортную доступность».
Специалисты по-разному воспринимают понятие «полицентризм». Одни говорят о создании большого количества локальных зон, в которых должно быть представлено всё, от культурных ценностей до производства, другие рассуждают о создании городов, где присутствуют несколько крупных центров притяжения.
«На самом деле, это два не противоречащих друг другу подхода. Создание крупных центров притяжения рабочих мест, транспортных узлов, объектов, предназначенных для проживания, обучения и отдыха, городу необходимо. Помимо исторического центра можно создать ещё несколько крупных локаций на севере и на юге города. Именно несколько, а не много», - говорит директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.
«Например, была попытка создать деловой кластер в Пулково, да и в других местах на юге города появилось несколько зон, где созданы деловые центры. Однако в этих центрах, как правило, размещаются крупные якорные арендаторы, то есть здесь присутствует ограниченное количество компаний и нет какой-то заметной концентрации бизнеса – две компании, занявшие по 10 тыс кв м, это не тоже самое, что 20 тыс кв м, занятых сотней различных фирм. Это совершенно другая активность, совершенно другой человекопоток», - продолжает госпожа Гуртовая.
Сегодня деловая и культурная жизнь по-прежнему концентрируется в центральных районах города. Все основные переговоры, деловые обеды, «круглые столы», встречи, в том числе с представителями администрации города, происходят в центре Петербурга. «Переезд части подразделений городской администрации в новый деловой квартал «Невская Ратуша», объединяющий бизнес-центры, здание администрации и отель, ситуацию не изменит – другое место, но тоже в центре», - полагает госпожа Гуртовая.
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» считает, что в ближайшее время вряд ли стоит ожидать прорывов в этой области. «Для Петербурга важны традиции и привычки. Предприниматели еще долго будут ориентироваться на исторически сложившиеся центры деловой активности: на Васильевском острове, на Петроградской стороне, вдоль Невского проспекта. С другой стороны, сейчас активно развиваются и перспективны для ведения бизнеса территория вдоль Обводного канала и Московский район, особенно в направлении аэропорта «Пулково». Кроме того, возможно, образование делового кластера вокруг Лахта-Центра в Приморском районе, но пока проект находится на стадии строительства, преждевременно делать какие-то прогнозы. Петербургский офисный рынок, в отличие от московского, и так достаточно централизован. Мы привыкли вести дела в определенных местах, и я не думаю, что для нас актуально искусственное формирование аналога «сити».
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» с коллегой не согласен. «Смещаются деловые кластеры с центральных районов в окраинные: Красногвардейский, Приморский, Выборгский, Московский районы. Понятие центра города постепенно переходит на территории, которые официально не являются административным центром: территории около ст. м. Площадь Ленина, ст. м. Новочеркасская. Жилье высокого премиального сегмента выходит за пределы Золотого треугольника - островные территории Петроградского района также примеривают на себя эту функцию. И это правильно. Это нормальное развитие крупного мегаполиса, которое позволяет городу жить, равномерно распределять транспортные потоки, развивать инфраструктуру всех районов», - говорит он.
Мнение
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»
К сожалению, говорить о полицентричности в Санкт-Петербурге – пустая трата времени. У нас не решаются гораздо более простые и понятные вопросы. Техническая операция – поправки в действующий Генплан – вносились три года. Вся стратегия развития нашего города меняется при каждой смене вице-губернатора.
Мнение
Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, инвестор БЦ Eightedges
Мне импонирует практика Парижа и Лондона, где деловые районы Дефанс и Canary Wharf вынесены в пригород. Такое расположение удобно – бизнесмены и туристы не пересекаются, не мешают друг другу, в то время как в центре Петербурга в сезон высокой туристической активности попросту сложно передвигаться. Новыми центрами развития становятся и районы агломерации – на приграничных территориях ведется массовая застройка, люди, которые будут там проживать, не должны постоянно ездить в центр города. Это создаст огромную нагрузку на дороги, транспорт, это попросту неудобно. Поэтому крайне необходимо обеспечить им возможность работать, отдыхать, заниматься спортом и воспитывать детей в районе проживания.
Падение, которое началось на рынке металлопроката в начале 2015 года, продолжается. Представители отрасли по-разному характеризуют темпы спада, но в одном единогласны – в отрасли сокращается количество зарубежной продукции, что дает возможность местным игрокам расширять рынки сбыта.
Эксперты говорят, что на рынок металлопроката прямое влияние оказывает сложная геополитическая и экономическая ситуация. Снижение ВВП на 5-7%, уменьшение объема инвестиций минимум на 10%, снижение активности в строительном секторе приводят к сокращению объема потребления металлопродукции.
В компании «А групп» утверждают, что в этом году сезон на российском рынке строительства оказался самым провальным за последние десять лет. «Недостаток инвестиций в реальном секторе экономики, сокращение ипотечного кредитования, удручающая ситуация в машиностроении не в последнюю очередь сказываются и на уровне спроса на металл», – констатируют они.
В ОАО «Северсталь» рассказали, что в конце 2014 года и в начале этого в России прошел существенный рестокинг – создавались запасы в ожидании повышения внутренних цен. Это же явление привело к появлению потенциала для падения спроса в течение всего года, но все же начало строительного сезона способствует очередному пополнению запасов. «В перспективе ожидается сокращение спроса на металл на фоне ухудшения макроэкономической ситуации из-за негативного влияния валютных колебаний и роста тарифов, а также из-за неопределенной международной обстановки, экономических санкций и так далее. Например, аналитики Worldsteel прогнозируют, что в этом году потребление проката в России снизится почти на 7% – до 40 млн тонн», – заключили в ОАО «Северсталь».
Эксперты говорят, что с местного рынка исчезает продукция западных стран и Украины, но в то же время российских производителей теснят китайские металлурги, которые не только импортируют сталь на наш отечественный рынок, но и вкладывают средства в запуск своих собственных производств в различных регионах нашей страны. Однако новые производства, несмотря на кризис, открывают и российские компании.
Еще весной текущего года Александр Романов, президент Российского союза поставщиков металлопродукции, говорил, что, несмотря на кризис в российской экономике, новые металлургические мощности как вводятся, так и будут вводиться. Особенно в той связи, что значительная часть из этих заводов ориентирована на экспорт. Так, в 2014 году компания «Северсталь» открыла металлургический комбинат в городе Балаково под Москвой, также начали свою работу электрометаллургические комбинаты в Калуге и Тюмени. Летом в городе Набережные Челны запущен завод на 0,5 млн тонн арматуры, а в 2016 году в Туле заработает производство мощностью 1,5 млн тонн металлопроката в год.
По мнению аналитиков ОАО «Северсталь», если в нефтегазовой отрасли будут реализованы все запланированные проекты, трубная отрасль может стать одним из драйверов стального рынка. Положительное влияние на объем металлопотребления в России могут оказать государственные программы поддержки ипотечного кредитования и развития автопрома и машиностроения, заключили в компании.
Несмотря на слабый строительный сезон и очевидный недостаток инвестиций, рынок металлопроката и профильных труб в июле все же перешел в фазу сезонной активности, констатируют в «А групп». Например, увеличился спрос на потребление трубной продукции со стороны частных домовладений, а вот потребление трубной продукции в «большой» стройиндустрии падает вместе с объемами строительства. Заметно сократился объем предложения со стороны мелких «трубников», не сумевших подготовиться к сезону из-за недостатка оборотных средств.
По словам аналитиков, стабилизация наметилась в сегментах плоского и фасонного проката. Большинство производителей профильных труб в условиях повышенного сезонного спроса незначительно подняли цены на свою продукцию (в среднем на 1%). Этому способствовало и июньское повышение стоимости штрипса. В то же время на вторичном рынке, за исключением отдельных типоразмеров профилей, цена осталась на прежнем уровне, и рынок не испытывает существенного недостатка предложений, говорят в «А групп».
Со своей стороны аналитики «Брок-Инвест-Сервиса» констатируют, что всплеск сезонного спроса в мае и июне не превратился в устойчивый повышающий тренд в экономике в целом, и в июле рост потребления приостановился. «Спрос в сегменте арматуры достаточно высокий, однако он не поддерживается достаточным финансированием. Примерно такая же ситуация и в фасонном прокате на вторичном рынке. При этом положительную динамику продемонстрировал спрос на балку, что положительно сказалось и на ценообразовании самых востребованных позиций. Наконец, во второй декаде июля устранен дефицит на рынке мелких профилей и круглых труб малого диаметра. И, хотя формально вторичный рынок отреагировал на это снижением цен, фактически они просто вернулись к нормальным рыночным значениям, и на сегодняшний день цены являются экономически обоснованными», – рассказали в «Брок-Инвест-Сервисе».
Мнение:
Мирослав Августинович, директор УПТК филиал ОАО «Метрострой»:
– Если говорить о сегодняшнем рынке металлопроката, то мы не наблюдаем сильного спада. Конечно, финансирование как государственных, так и частных проектов несколько осложнилось, но это не значит, что все стройки замерли. Просто происходит перераспределение и более тщательное планирование средств и ресурсов. Соответственно, потребление металлопроката на рынке Санкт-Петербурга не меняется. За последний год количество импорта снизилось, и этот пробел был восполнен открытием нескольких высокотехнологичных мини-заводов; таким образом, рынок оказался сбалансирован.
Что же касается уровня конкуренции в Санкт-Петербурге, то все ведущие производители металлопроката (ОАО «Северсталь», ЕВРАЗ, НЛМК, ММК и др.) сохранили свои розничные сети. При этом основную роль в поставках металлопроката традиционно оставляют за собой комбинаты, расположенные в относительной близости от Санкт-Петербурга, что связано с лучшей системой логистики и, соответственно, ценообразованием.
Управление производственно-технологической комплектации ОАО «Метрострой» (УПТК) обеспечивает металлопрокатом, электрооборудованием, кабельно-проводниковой продукцией и строительными материалами строительство не только метрополитена, но и зданий и сооружений промышленного и общегражданского назначения. При нашем участии реализуются такие важные для города и его жителей проекты, как строительство новых станций метрополитена «Проспект Славы», «Южная», «Дунайский проспект», Ленинградской АЭС-2, стадиона «Зенит-Арена», депо «Южное» и др.
Производственные мощности многопрофильного складского комплекса в сочетании с применением современных логистических систем управления позволяют УПТК предлагать клиентам широкий ассортимент услуг и материалов.
Хорошо налаженные партнерские отношения с основными крупными заводами-производителями, собственный парк техники и наличие железнодорожной ветки с несколькими подъездными путями дают возможность успешно работать на рынке строительных материалов и предлагать конкурентные цены и выгодные условия поставки.
Наличие складов и специально оборудованных площадок позволяет оказывать услуги по обработке грузов, а также поддерживать широкую линейку металлопродукции и строительных материалов, электрооборудования, кабельно-проводниковой продукции.