Тяга к увеселениям
Рынок коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге значительно вырос за последние годы и сейчас почти не уступает уровню европейских городов, хотя есть сегменты, в которых Петербург все еще отстает от европейских стандартов. Например, это касается открытых развлекательных парков.
Наиболее известный реализованный проект развлекательного парка под открытым небом в Санкт-Петербурге – парк аттракционов «Диво-остров» на Крестовском острове, открытый в мае 2003 года. «Диво-остров» считается самым крупным парком развлечений в России и в настоящее время насчитывает 46 различных аттракционов для взрослых и детей. К развлекательным паркам также можно отнести рукотворный остров Новая Голландия, впервые открытый для посетителей в июле 2011 года. Позже парк был закрыт для проведения работ по благоустройству и снова стал доступен для горожан и туристов только в 2016 году. В настоящее время в «Новой Голландии» проводятся выставки, лекции, концерты, кинопоказы, художественные инсталляции, театральные постановки, а также на территории острова представлены коммерческие объекты – проекты молодых рестораторов, творческие студии и магазины с товарами ручной работы, расположившиеся в исторических зданиях – памятниках архитектуры.
Несбывшиеся мечты
Нереализованным остался проект нового зоопарка, который сперва хотели расположить в Юнтолово, а позднее в районе Ржевки на территории бывшего ФГУП «Краснознаменец». По проекту территорию зоопарка планировали разделить на шесть островов с крытыми павильонами, а каждая из зон должна была представлять собой один из материков Земли. На разработку и реализацию проекта из городского бюджета был выделен почти 1 млрд рублей.
Среди временно замороженных проектов находится крытый развлекательный парк «Остров мечты», который ГК «Регионы» планировала открыть в Санкт-Петербурге на пересечении Индустриального и Шафировского проспектов еще в 2016 году. Позже открытие парка было перенесено на 2018 год, однако недавно инвесторы сообщили, что приступят к строительству не раньше 2019 года, в связи с открытием в следующем году аналогичного парка в Москве. Проект предполагает строительство нескольких десятков аттракционов для детей разного возраста по мотивам любимых мультфильмов студии DreamWorks, кинотеатра, кафе и гостиницы на территории 86 гектаров.
На позапрошлом Петербургском экономическом форуме было подписано соглашение о намерениях между Санкт-Петербургом и ОАО «Киностудия «Ленфильм». Согласно документу, в городе появится производственно-туристический комплекс «Ленфильм-парк». «Проект призван не только стимулировать развитие кинопроизводства в Петербурге, но и способствовать популяризации отечественного кинематографа», – заявил тогда Георгий Полтавченко. Но пока проект также существенно не продвинулся.
Столичный опыт
Московский парк «Остров мечты» отличается от петербургского проекта наличием акватории вокруг парка. «Остров мечты» расположен в Нагатинской пойме, на берегу Москвы-реки, на пересечении проспекта Андропова с Третьим транспортным кольцом. Общая площадь участка – 100 га. Согласно проекту, помимо тематического парка развлечений, здесь разместятся многофункциональный концертный зал на 3800 мест, мультиплекс на 14 залов, четырехзвездочный отель и детская яхтенная школа. На территории парка также будут набережная с променадом протяженностью 2 км, благоустроенный ландшафтный парк, круизный речной порт и парковка на 4500 машино-мест. Общий объем финансирования инвесторы оценивают в 80 млрд рублей.
Другим крупным развлекательным парком в Москве является открывшийся в начале сентября 2017 года уникальный ландшафтный парк «Зарядье». Площадь объектов парка составляет почти 78 тыс. кв. м. Среди объектов – уникальный медиацентр с различными интерактивными возможностями и познавательными аттракционами, арктическая пещера, многофункциональный концертный зал, амфитеатр.
Кроме того, территория парка поделена на четыре климатические зоны с характерным составом почв и растений – северный ландшафт, степь, смешанный лес и заливные луга. Климатические зоны террасами спускаются от Варварки к Москворецкой набережной.
По данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, на строительство парка «Зарядье» из городского бюджета было выделено 14 млрд рублей.
«Основной доход подобные проекты парков получают с входных билетов и сдаваемых в аренду торговых площадей и территорий», – говорит Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие».
Свои особенности
Артём Деев, ведущий аналитик Amarkets, обращает внимание на то, что строительство развлекательных парков всегда имеет свои особенности. В первую очередь – это максимальная безопасность на каждом этапе, потому что основная часть посетителей – семьи с маленькими детьми. Это означает закупку дорогостоящих материалов и оборудования, а также соблюдение технического регламента до, после и во время эксплуатации. «В среднем сроки окупаемости зависят от локации и вида парка, но в среднем, по нашим данным, на это уходит более 7 лет. Более крупным паркам может потребоваться до 10 лет», – говорит он.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, обращает внимание на то, что открытый развлекательный или тематический парк может иметь площадь от нескольких гектаров до 100 и более. В крупномасштабных проектах, вроде «Диснейлэнда», значительную часть территории обычно занимают совсем не парковые функции: парковка для посетителей, зона инфраструктуры, гостиницы, станции общественного транспорта и грузовые дворы и пр. При этом способов монетизации парков также несколько – это и плата за посещение, и билеты в отдельные объекты (аттракционы), и продажа товаров, и оказание услуг на территории. Особенно востребовано общественное питание, доход могут приносить и расположенные в парке спортивные объекты – корты, катки и т. д.
«Значимый крупный парк аттракционов или тематический парк, который мог бы стать центром притяжения городского масштаба и, возможно, новой городской достопримечательностью, в городе пока так и не появился. Причин этому несколько. Такой объект не входит в число наиболее актуальных для властей города, открытые парки у нас сильно подвержены влиянию сезонности и потому сложны для управления и монетизации. Удачно расположенные участки, пригодные для девелопмента, под девелопмент и отдавались. Жилье, торговля, склады – все эти функции могут занимать большие площади в городе и за городом, и до последнего времени это массово и делали, оттягивая на себя не только участки, но и ресурсы инвесторов», – говорит г-н Кокорев. Однако, считает он, по мере насыщения «традиционных» сегментов рынка инвесторы могут начать обращать внимание на более сложные и менее очевидные варианты доходных объектов, а тенденции развития потребительского рынка, с увеличивающейся долей расходов на новые впечатления и получение эмоций, также способствуют росту рыночного потенциала парков разного типа.
Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ»:
– Открытых развлекательных парков, на мой взгляд, сегодня не хватает. Но специфика погодных условий в нашем городе препятствует круглогодичной эксплуатации развлекательных парков под открытым небом. Наш город и пригороды очень насыщены архитектурно-парковыми зонами, но зачастую обществу требуется и место для развлечений. В Санкт-Петербурге появляются интересные проекты, нацеленные как на детей (преимущественно), так и взрослых. Один из интересных проектов общественных зон на сегодня – это «Новая Голландия», точка притяжения всех горожан.
Справка
Среди самых известных парков развлечений можно выделить парки «Диснейленд» – они представлены в Америке, Азии и Европе (знаменитый парижский «Диснейленд»).
Еще одной известной сетью развлекательных парков являются парки развлечений «Леголенд», они также есть в Европе, США и Азии.
Тематические парки старейшей голливудской киностудии Universal Studios есть в четырех городах мира: два из них находятся в США, один в Японии и один в Сингапуре.
Среди европейских стран лидируют по количеству развлекательных парков Великобритания, Германия, Франция, Испания, Италия и Дания.
Сейчас в Санкт-Петербурге более 1 млн кв. метров ветхого и аварийного жилья. Ежегодно его количество увеличивается. Эксперты Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АР СПбиЛО) высказали свою позицию по вопросам расселения зданий и прав граждан, которые в них проживают.
Права и обязанности
Генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер сообщил, что сейчас есть масса городских инфраструктурных проектов, которые связаны со строительством дорог, магистралей, метро и т.д. Есть частные инвестиционные проекты, при реализации которых тоже происходит расселение домов, а иногда уже и кварталов.
В таких ситуациях права собственников и нанимателей жилья отличаются как день и ночь. Если вы наниматель, то вас государство при возникновении любого инвестиционного проекта, который им поддерживается, по закону имеет право переместить в равноценную площадь.
Если у вас меньше 18 кв. метров на человека, то вам добавят до 18 кв. метров. Если у вас больше 18 кв. метров на человека, тогда предоставят равноценную площадь. Кроме площади фактически ничего не учитывается. Например, можно с Малой Конюшенной поехать в Металлострой, который тоже относится к Петербургу. Город предоставит равноценное жилье, причем не обязательно в новостройке, и наниматель обязан будет туда поехать. Если он откажется это сделать, будет суд, который, скорее всего, город выиграет, потому что он прав по закону.
Президент-элект АР СПбиЛО Екатерина Романенко отметила, что, например, в Москве людей переселяют в пределах шаговой доступности от прежнего места жительства. В Петербурге людей из центра могут выселить на окраину. «Это очень экономная позиция города, когда пытаются недодать людям, живущим в очень элитных местах», – подчеркивает Екатерина Романенко.
Собственник находится в гораздо более выигрышном положении. Согласно Конституции РФ, его могут переместить только по решению суда при условии равноценной предварительной компенсации. Основная суть конфликтов с собственниками заключается в том, что город всегда пытается оценить жилье дешевле, чем оно стоит на рынке, а собственник пытается получить больше, чем оно стоит.
Однако независимые оценки, судебные процедуры помогают найти успешное решение вопроса. В последнее время при подобных расселениях жильцы получают более-менее адекватную сумму на покупку нового жилья. Иногда даже жильцам удается получить большую сумму, чем их жилье стоит на рынке.
Генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский отмечает, что практика показывает: если частный инвестор нашел для себя интересный объект, то проще и дешевле его можно расселить без помощи государства. Чиновник просто так вопрос не решает. Поэтому инвестору, который приобретает объект, нужно сто раз подумать, стоит ли связываться с государством или просто найти способ договориться с жильцами. В частности, риэлторы умеют находить общий язык с жильцами. В итоге, это можно сделать быстрее, а цена получается намного дешевле, чем при расселении с участием государства.
Аварийное определение
Генеральный директор ЗАО «Магазин квартир-2» Эдуард Гоголев считает, что в нашей стране даже собственникам зачастую сложно получить то, что им обязаны дать по закону. Включаются разные статьи, например, изъятие объекта для государственных нужд.
«Существует специальный термин «заавариить» – признать здание аварийным, есть определенная такса, – утверждает Александр Гиновкер. – Есть закон Санкт-Петербурга, по которому все можно подвести под государственные нужды. Думаю, что если бы в доме Мурузи на Литейном были реальные люди, а не жители коммуналок, то они могли уже давно получить все по максимуму. Сейчас там идет расселение, но, очевидно, по иным основаниям».
Екатерина Романенко отмечает, что определение степени аварийности дома – прерогатива экспертов. Эти данные нигде нельзя получить. Кроме того, мнения экспертов могут расходиться. Зачастую этот вопрос служит основанием для различных манипуляций.
«По поводу аварийности фонда могу сказать, что наш офис находится в здании XVIII века. Когда мы проводили экспертизу и смотрели балки, то увидели, что там стоит мореный дуб, который крепче железа. Если эти перекрытия заменить на бетонные, то, думаю, что через 50 лет они рассыпятся», – заметила г-жа Романова.
Сейчас определение аварийности может быть инициировано самими жильцами, напомнил Эдуард Гоголев. Например, пошла трещина, они заказывают экспертизу и здание включается в список аварийных домов. Генеральный директор АН «Русланд» Антон Алейников привел другой пример. На улице Эсперова была ситуация, когда здание хотели изъять якобы для государственных нужд. Однако это не государственные нужды на самом деле. Госнужды – строительство военных объектов, дорог и т.д., а здесь была другая ситуация. По дому на ул. Эсперова губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко подписала распоряжение, что здание аварийное. Жильцы заказали независимую экспертизу, которая признала, что дом не аварийный. В итоге, распоряжение было отменено. Они выиграли все суды, потому что они – собственники, у них было ТСЖ..
«При желании практически любой дом в Петербурге можно признать аварийным, – полагает Антон Алейников. – В 80 процентах жилого фонда нарушена гидроизоляция, фундаменты кривые, косые и т.д. В Москве пошли по иному пути. Они стали признавать, что дома создавались с применением фенола, например, 504-я серия. Соответственно, такие здания – вредные для проживания. Кроме того, у проектов заранее был определен срок службы, скажем, 25 лет, который давно истек».
Дмитрий Малышев
Рост стоимости жилья не обошел стороной сегмент элитной недвижимости. Сегодня квадратный метр такой недвижимости стоит не менее тыс. В конечном итоге полная стоимость квартиры составляет достаточно большую сумму, которую не все хотят платить сразу, а ищут иные пути. С каждым годом таких людей становится все больше.
Как много жилья на кредитные схемы
«Интерес к элитной недвижимости остается высоким. Приобретение недвижимости с помощью кредитных средств пользуется популярностью. Многие бизнесмены пользуются заемными средствами, чтобы не «вытаскивать» большие средства из собственного бизнеса, а платить частями на протяжении нескольких лет», – говорит Ирина Чернецова, руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость».
Среди оформителей ипотечных кредитов все чаще стали появляться заявители на крупные суммы от 0-800 тыс. По разным оценкам их число не превышает 10-15 процентов от количества получателей всех ипотечных кредитов в городе. «В дальнейшем увеличение числа заемщиков, обращающихся за получением крупных кредитов, для банков становится актуален, и вполне возможно, что превратится в отдельный блок VIP-ипотеки», - считает директор по Северо-Западному округу ООО «Городской ипотечный банк» Игорь Жигунов.
Однако к удовлетворению спроса пока готовы не все банки. Дело в том, что элитная недвижимость обладает особенностью – она менее ликвидна. «По сравнению с обычной квартирой элитную квартиру продать не так просто, срок экспозиции такой квартиры на рынке до момента покупки обычно составляет довольно длительный период: от 5-6 месяцев до года», – рассказывает Надежда Волкова, начальник кредитно-аналитического отдела ОАО «Балтийская ипотечная корпорация».
Понятно, что банкам интереснее кредитовать недвижимость, которую можно будет легко продать в случае дефолта закладной, чтобы вернуть средства, затраченные на выдачу кредита. Кроме того, при кредитовании элитного жилья речь идет об очень крупных суммах, что тоже увеличивает риски банка-кредитора. Если при кредитовании покупки обычных объектов недвижимости в большинстве банков максимальная сумма кредита составляет 90 процентов от стоимости залога, то при кредитовании элитного жилья банки выдают не более 60 процентов. Стоит отметить, что у большинства банков есть также жесткие ограничения по выдаваемым суммам. Иными словами лимита, установленного банком, может не хватить на покупку элитной квартиры.
Схемы
Наиболее популярной схемой покупки недвижимости остается классическая ипотека (кредит под залог покупаемой готовой недвижимости). На втором месте – различные виды кредитов, включая кредит под залог прав требования. «Заметен рост интереса к лизинговым схемам», – говорит Алексей Кошелев, директор департамента ипотечного кредитования АН «Бекар».
Схема финансовой аренды или лизинга пока еще мало развита и малоизвестна, хотя в последнее время она набирает популярность.
Лизинг отличается от ипотеки по нескольким параметрам: проценты по лизингу несколько меньше, чем по ипотечным кредитам, при лизинге не регистрируется обременение на объект недвижимости и т.д. Однако самое главное отличие заключается в том, что при ипотеке право собственности заемщика на приобретаемую недвижимость возникает сразу после заключения кредитного договора и регистрации сделки в УФРС, в то время как при лизинге собственность на объект недвижимости на лизингополучателя оформляется только после истечения срока договора и осуществления всех лизинговых платежей. До этого момента недвижимость находится в собственности у лизингодателя.
По словам Ирины Чернецовой, очень активно берутся кредиты под залог уже имеющейся недвижимости. Надежда Волкова отмечает, что состоятельные граждане не боятся закладывать уже имеющееся в собственности элитное жилье для приобретения еще одного дорогостоящего объекта. Нередко квартиры приобретают в рассрочку сроком на 2-3 года.
Необходимо учитывать, что при покупке элитных объектов речь идет об очень крупных суммах, и проценты по кредиту добавляют дополнительный вес окончательной стоимости объекта. Поэтому специалисты отмечают особую щепетильность заемщиков при выборе различных схем. К примеру, экономия на процентах по кредиту сможет составить около 5 процентов, если речь идет о строящемся объекте и около 3 процентов, если квартира покупается на вторичном рынке.
Плюсы и минусы
Если говорить о плюсах и минусах, то найти абсолютно идеальную схему достаточно сложно и необходимо очень тщательно взвешивать все «за» и «против».
Классическая ипотека. Плюсы: жилье сразу оформляется в собственность заемщика, возможно оформление сделки и покупка квартиры в короткий срок – порядка 2-3 дней. Минусы: для получения минимальной процентной ставки по договору, как правило, необходимо иметь и подтвердить достаточный доход для желаемой суммы кредита, при классической схеме заемщик должен располагать суммой на первоначальный взнос (от 10 процентов стоимости жилья).
Ипотека под залог имеющейся недвижимости. Плюсы: кредит можно использовать на различные цели, в том числе для строительства жилья или покупки объектов за рубежом. Заемщик остается собственником закладываемой недвижимости, может там продолжать проживать. Минус: необходимо иметь и подтвердить достаточный доход для желаемой суммы кредита и уже иметь недвижимость в собственности на свое имя. Жилищно-накопительные кооперативы. Плюс: не требуется подтверждение дохода. Проценты в ЖНК, как правило, ниже, чем при классическом рыночном ипотечном кредите. Минус: член кооператива не является собственником жилья, пока полностью не выплатит его стоимость и проценты. Есть временной лаг между внесением первого взноса и получением жилья полностью в собственность (период накопления, подбора и приобретения).
Проектное финансирование (кредит выдается застройщику под определенный проект). Плюсы: возможность привлечения консолидированного ресурса и реализации квартир в объекте в более высокой стадии готовности – плюс для застройщика. Минусы: не каждая компания в состоянии соответствовать критериям банка как заемщик.
Кредитование под залог прав требования. Плюсы: возможность получения кредита на строящуюся недвижимость. Минус: риски для банка-кредитора (отсутствие залога недвижимости), строительные риски: сдача дома в срок надлежащего качества и срок оформления собственности – все на плечи дольщика и кредитора.
Рассматривается законопроект о стройсберкассах. Возможные плюсы: нет необходимости подтверждения дохода заемщика. Возможные минусы: существование периода накопления средств заемщика в стройсберкассе.
Потребительский кредит – не целевой кредит. Он может быть использован, когда для покупки недвижимости не хватает небольшой суммы. Участие в кооперативе даст меньше накладных расходов. Однако в этом случае имущество становится собственностью кооператива и, как следствие, – сложности при оформлении его в залог.
Лизинг относительно новая схема, позволяющая проводить ускоренную амортизацию, оптимизацию налогообложения. Однако недвижимость будет оформлена в собственность на продавца. Лизинг хорош тем, что из-за отсутствия права собственности во время действия договора лизинга, лизингополучатель не платит налоги на собственную недвижимость. Кроме того, финансовая аренда выгодно отличается от обычной тем, что гарантирует получение права собственности на арендуемое помещение, при условии выполнения всех пунктов договора лизинга. В то время как обычная аренда может быть оформлена на не очень долгий срок, и договор аренды может быть не продлен вне зависимости от того, окупились ли вложения в ремонт и рекламу или нет. Минусы лизинга в том, что законодательство позволяет при помощи этой схему приобретать только коммерческое помещение. Однако, как признавались некоторые специалисты, всегда найдутся умельцы способные выстроить целую цепочку и добиться поставленного результата – купить элитное жилье. Также в случае лизинга недвижимости законодательно еще не урегулирован вопрос с землей, т.к. земля не может быть передана в лизинг. Лизинговым компаниям необходимо придумывать менее удобные схемы работы, чтобы действовать в рамках закона и с минимальными рисками. Однако этой схемой могут воспользоваться небольшие и средние фирмы, владельцами которых и могут быть покупатели элитной недвижимости.
Когда в компании вам рады
Среди прочих схем приобретения элитного жилья можно указать иные схемы, расходы по которым могут определить лишь сами заемщики. Некоторые организации кредитуют своих сотрудников, решивших приобрести жилье, и при этом выдают им беспроцентные кредиты и ссуды. Иногда юридические лица, являющиеся собственниками недвижимости, продают недвижимость своим сотрудникам по ценам, значительно меньше рыночных. Впрочем, кредит юридического лица собственным сотрудникам не всегда бывает беспроцентным. Практика показывает, что кредиты на приобретение жилья, могут себе позволить выдавать не все, но сделать кредит лишь для одного сотрудника компании могут многие. Весь вопрос заключается в том, будете ли вы этим единственным человеком или вам надо будет выходить на рынок заимствований, чтобы приобрести квартиру своей мечты.
Игорь Федоров