Тяга к увеселениям
Рынок коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге значительно вырос за последние годы и сейчас почти не уступает уровню европейских городов, хотя есть сегменты, в которых Петербург все еще отстает от европейских стандартов. Например, это касается открытых развлекательных парков.
Наиболее известный реализованный проект развлекательного парка под открытым небом в Санкт-Петербурге – парк аттракционов «Диво-остров» на Крестовском острове, открытый в мае 2003 года. «Диво-остров» считается самым крупным парком развлечений в России и в настоящее время насчитывает 46 различных аттракционов для взрослых и детей. К развлекательным паркам также можно отнести рукотворный остров Новая Голландия, впервые открытый для посетителей в июле 2011 года. Позже парк был закрыт для проведения работ по благоустройству и снова стал доступен для горожан и туристов только в 2016 году. В настоящее время в «Новой Голландии» проводятся выставки, лекции, концерты, кинопоказы, художественные инсталляции, театральные постановки, а также на территории острова представлены коммерческие объекты – проекты молодых рестораторов, творческие студии и магазины с товарами ручной работы, расположившиеся в исторических зданиях – памятниках архитектуры.
Несбывшиеся мечты
Нереализованным остался проект нового зоопарка, который сперва хотели расположить в Юнтолово, а позднее в районе Ржевки на территории бывшего ФГУП «Краснознаменец». По проекту территорию зоопарка планировали разделить на шесть островов с крытыми павильонами, а каждая из зон должна была представлять собой один из материков Земли. На разработку и реализацию проекта из городского бюджета был выделен почти 1 млрд рублей.
Среди временно замороженных проектов находится крытый развлекательный парк «Остров мечты», который ГК «Регионы» планировала открыть в Санкт-Петербурге на пересечении Индустриального и Шафировского проспектов еще в 2016 году. Позже открытие парка было перенесено на 2018 год, однако недавно инвесторы сообщили, что приступят к строительству не раньше 2019 года, в связи с открытием в следующем году аналогичного парка в Москве. Проект предполагает строительство нескольких десятков аттракционов для детей разного возраста по мотивам любимых мультфильмов студии DreamWorks, кинотеатра, кафе и гостиницы на территории 86 гектаров.
На позапрошлом Петербургском экономическом форуме было подписано соглашение о намерениях между Санкт-Петербургом и ОАО «Киностудия «Ленфильм». Согласно документу, в городе появится производственно-туристический комплекс «Ленфильм-парк». «Проект призван не только стимулировать развитие кинопроизводства в Петербурге, но и способствовать популяризации отечественного кинематографа», – заявил тогда Георгий Полтавченко. Но пока проект также существенно не продвинулся.
Столичный опыт
Московский парк «Остров мечты» отличается от петербургского проекта наличием акватории вокруг парка. «Остров мечты» расположен в Нагатинской пойме, на берегу Москвы-реки, на пересечении проспекта Андропова с Третьим транспортным кольцом. Общая площадь участка – 100 га. Согласно проекту, помимо тематического парка развлечений, здесь разместятся многофункциональный концертный зал на 3800 мест, мультиплекс на 14 залов, четырехзвездочный отель и детская яхтенная школа. На территории парка также будут набережная с променадом протяженностью 2 км, благоустроенный ландшафтный парк, круизный речной порт и парковка на 4500 машино-мест. Общий объем финансирования инвесторы оценивают в 80 млрд рублей.
Другим крупным развлекательным парком в Москве является открывшийся в начале сентября 2017 года уникальный ландшафтный парк «Зарядье». Площадь объектов парка составляет почти 78 тыс. кв. м. Среди объектов – уникальный медиацентр с различными интерактивными возможностями и познавательными аттракционами, арктическая пещера, многофункциональный концертный зал, амфитеатр.
Кроме того, территория парка поделена на четыре климатические зоны с характерным составом почв и растений – северный ландшафт, степь, смешанный лес и заливные луга. Климатические зоны террасами спускаются от Варварки к Москворецкой набережной.
По данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, на строительство парка «Зарядье» из городского бюджета было выделено 14 млрд рублей.
«Основной доход подобные проекты парков получают с входных билетов и сдаваемых в аренду торговых площадей и территорий», – говорит Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие».
Свои особенности
Артём Деев, ведущий аналитик Amarkets, обращает внимание на то, что строительство развлекательных парков всегда имеет свои особенности. В первую очередь – это максимальная безопасность на каждом этапе, потому что основная часть посетителей – семьи с маленькими детьми. Это означает закупку дорогостоящих материалов и оборудования, а также соблюдение технического регламента до, после и во время эксплуатации. «В среднем сроки окупаемости зависят от локации и вида парка, но в среднем, по нашим данным, на это уходит более 7 лет. Более крупным паркам может потребоваться до 10 лет», – говорит он.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, обращает внимание на то, что открытый развлекательный или тематический парк может иметь площадь от нескольких гектаров до 100 и более. В крупномасштабных проектах, вроде «Диснейлэнда», значительную часть территории обычно занимают совсем не парковые функции: парковка для посетителей, зона инфраструктуры, гостиницы, станции общественного транспорта и грузовые дворы и пр. При этом способов монетизации парков также несколько – это и плата за посещение, и билеты в отдельные объекты (аттракционы), и продажа товаров, и оказание услуг на территории. Особенно востребовано общественное питание, доход могут приносить и расположенные в парке спортивные объекты – корты, катки и т. д.
«Значимый крупный парк аттракционов или тематический парк, который мог бы стать центром притяжения городского масштаба и, возможно, новой городской достопримечательностью, в городе пока так и не появился. Причин этому несколько. Такой объект не входит в число наиболее актуальных для властей города, открытые парки у нас сильно подвержены влиянию сезонности и потому сложны для управления и монетизации. Удачно расположенные участки, пригодные для девелопмента, под девелопмент и отдавались. Жилье, торговля, склады – все эти функции могут занимать большие площади в городе и за городом, и до последнего времени это массово и делали, оттягивая на себя не только участки, но и ресурсы инвесторов», – говорит г-н Кокорев. Однако, считает он, по мере насыщения «традиционных» сегментов рынка инвесторы могут начать обращать внимание на более сложные и менее очевидные варианты доходных объектов, а тенденции развития потребительского рынка, с увеличивающейся долей расходов на новые впечатления и получение эмоций, также способствуют росту рыночного потенциала парков разного типа.
Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ»:
– Открытых развлекательных парков, на мой взгляд, сегодня не хватает. Но специфика погодных условий в нашем городе препятствует круглогодичной эксплуатации развлекательных парков под открытым небом. Наш город и пригороды очень насыщены архитектурно-парковыми зонами, но зачастую обществу требуется и место для развлечений. В Санкт-Петербурге появляются интересные проекты, нацеленные как на детей (преимущественно), так и взрослых. Один из интересных проектов общественных зон на сегодня – это «Новая Голландия», точка притяжения всех горожан.
Справка
Среди самых известных парков развлечений можно выделить парки «Диснейленд» – они представлены в Америке, Азии и Европе (знаменитый парижский «Диснейленд»).
Еще одной известной сетью развлекательных парков являются парки развлечений «Леголенд», они также есть в Европе, США и Азии.
Тематические парки старейшей голливудской киностудии Universal Studios есть в четырех городах мира: два из них находятся в США, один в Японии и один в Сингапуре.
Среди европейских стран лидируют по количеству развлекательных парков Великобритания, Германия, Франция, Испания, Италия и Дания.
Вслед за успешной динамикой петербургского рынка ипотеки наметилось и восстановление спроса на ипотечные продукты для покупки премиального жилья.
«По различным оценкам в сегменте премиального жилья ипотека используется в 15-25% случаев. Банки, за редким исключением, не предлагают отдельных условий для приобретения подобных квартир. Стандартные же ипотечные программы предусматривают ограничения по максимальной сумме кредита, чаще всего на уровне 30 млн рублей. Практически все подобные квартиры требуют индивидуального подхода банка и увеличенного времени на согласование параметров сделки», - говорит Дмитрий Алексеев, начальник управления ипотечного кредитования филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге. Он также отмечает, что в Абсолют Банке есть отдельная программа кредитования для квартир стоимостью больше 9 млн рублей - программа "Престиж" в рамках которой можно взять кредит по стандартной ставке - 11,99% годовых. Максимальный срок кредитования в рамках данной программы составляет 10 лет.
Марина Гориловская, директор дирекции розничного бизнеса ОАО "Банк "Санкт-Петербург" рассказывает, что в банке по ипотечным программам не существует отдельных продуктов для этого сегмента. «В то же время, у нас есть категория заемщиков "Владельцы бизнеса", в рамках которой чаще всего используется ипотека для приобретения жилья премиум класса», - поясняет госпожа Гориловская.
Александр Конышков, директор регионального центра «Северо-Западный» ЗАО «Райффайзенбанк» считает, что несмотря на то что рынок ипотеки для премиального жилья маленький, наметилась тенденция к его расширению. «Для клиентов Premium и Private категорий кредитная история начинает иметь большее значение. Эффективное распределение денежных потоков - в ситуации необходимости сохранения объема оборотных средств, привлечение ипотечного кредита бывает более целесообразным и выгодным для клиента, нежели вывод собственных средств из рабочего процесса», - отмечает господин Конышков.
«В рамках общей активизации спроса на ипотечные кредиты и возросшего процента продаж дорогого жилья увеличилось и количество ипотечных займов, предоставленных на покупку элитной недвижимости. Тем не менее рынок премиальной ипотеки нельзя назвать значительным. Во-первых, в Петербурге не так много объектов, отвечающих критериям недвижимости премиум-класса, во-вторых, если говорить о первичном рынке, то не все эти объекты охвачены ипотечными программами банков. Кроме того у многих банков, особенно у работающих исключительно по стандартам АИЖК, ограничена максимальная сумма кредита и довольно жесткие требования к подтверждению дохода заемщика, не всегда соответствующие возможностям и желанию потенциального покупателя элитной недвижимости подтверждать свой официальный доход», - рассказывает Наталья Гончаренко, руководитель проекта ипотеки Банка БФА. «Как правило, премиальная ипотека предоставляется банками в рамках стандартных ипотечных продуктов на общих условиях. Например, клиенты Банка БФА могут получить ипотечный кредит для приобретения квартиры в элитном жилом комплексе «Леонтьевский Мыс» по ставкам от 12,5% годовых на срок до 25 лет без комиссии за предоставление и сопровождение кредита. Потенциальными заемщиками могут быть как наемные сотрудники, так и индивидуальные предприниматели и собственники бизнеса», - приводит пример госпожа Гончаренко.
«Ипотекой для покупки жилья бизнес-класса и элитной недвижимости пользуются собственники бизнеса или топ-менеджеры крупных компаний. Первые не хотят вынимать большие суммы из оборотных средств компании для покупки квартиры, поэтому и пользуются ипотечными кредитами банка. Вторые имеют возможность выплачивать ежемесячно достаточно крупные суммы, не снижая уровень потребления. В случае премиального жилья в 95% кредитов гасятся досрочно. Обычно погашение идет большими суммами, и ипотечный кредит выплачивается за 3-5 лет. Поэтому привлекательными для такого рода клиентов являются программы с плавающей ставкой, где ее размер – ниже среднерыночных показателей - фиксируется только на первые 2-3 года», - говорит Ольга Козимянец, исполнительный директор «НДВ СПб». Она считает, что спрос на ипотеку среди собственников бизнеса подогрели программы, где отсутствует подтверждение дохода в той или иной форме и программы, где рассматривается «серый бизнес». При этом условия по этим программам такие же, как и по стандартным.
Застройщики тоже отмечают повышение спроса на ипотечные продукты для покупки жилья высокого класса. «Наша практика продаж элитных квартир показывает, что интерес к ипотеке на рынке элитного жилья вернулся. В кризисный и посткризисный период таких сделок практически не было. Однако уже с 3 квартала 2011 г., по ипотеке мы продавали до 10% элитных квартир. Выбор в пользу ипотеки продиктован, прежде всего, уверенностью покупателей в будущем рынка недвижимости и в своем собственном будущем. Во-вторых, ипотека - это удобно, так как не нужно вынимать сразу большой объем средств из бизнеса, что актуально при постоянном вымывании предложения, которое и так ограничено. Не для кого не секрет, что сегодня спрос на элитную недвижимость опережает темп вывода новых объектов в продажу, и если появляется что-то интересное, то решение о покупке принимать нужно весьма оперативно», - рассказывает Андрей Останин, директор управления привлечения инвестиций компании RBI.
Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg осторожна в оценках. «Ипотека на рынках элитного жилья мало распространена, доля таких сделок редко превышает 5% от общего количества, в определенные моменты времени этот показатель достигал 8-10%. Однако речь все-таки не идет об очень дорогих объектах, скорее о масштабных комплексах, где стоимость жилья незначительно превышает уровень объектов бизнес-класса или вторички в центре», - считает госпожа Попова.
Элитные особенности
Александр Конышков поясняет, что ипотечное кредитование жилья премиального и элит классов востребовано существенно более узкой клиентской аудиторией и соответственно отличается от стандартизированного ипотечного продукта для массовой аудитории. «Принципы продуктообразования ипотек для разных целевых аудиторий одинаковые, отличия заключаются в продуктовых условиях, а именно больших суммах, индивидуальных ставках, сроках предоставления ипотечного финансирования, структуре самой сделки (например, с использованием аккредитива) и иные индивидуальные параметры кредитования. Отличие в индивидуальном подходе к ситуации заемщика. Ипотека премиального жилья является скорее продуктом линейки прайвит банкинга», - рассказывает господин Конышков.
Наталья Гончаренко говорит, что премиальная ипотека, в основном, отличается от обычной только более крупными суммами кредитов и категориями клиентов, на которых она ориентирована. «Как правило, покупатель элитной недвижимости – это владелец собственного бизнеса, акционер или топ-менеджер крупной компании, чиновник или политик высокого уровня, а также зачастую люди творческих профессий. В большинстве случаев у этих категорий людей достаточно собственных средств на покупку недвижимости, но их интерес к ипотеке обусловлен тем, что использовать средства ипотечного кредита зачастую дешевле и выгоднее, чем изымать их из бизнеса или, например, из доходных финансовых инструментов», - полагает госпожа Гончаренко.
Перспективы
«Указанный продукт весьма специфичен и не может быть распространен на большое количество сделок, поэтому и спрос на него оценивать с точки зрения массовости будет в корне неверно. Есть целый ряд клиентов, интересующихся этой программой, естественно, количество таких клиентов относительно прочих программ банка невелико», - говорит Дмитрий Алексеев.
Марина Гориловская затрудняется оценить объемы рынка премиальной ипотеки. «Так, например, при сумме кредита 12 млн рублей такие кредиты попадают в разряд стандартных продуктов. Вряд ли этот сегмент будет развиваться особенно активно по сравнению со стандартными продуктами и составит более 5% -7% от объема продаж», - считает госпожа Гориловская.
Наталья Гончаренко полагает, что перспективы премиальной ипотеки неразрывно связаны с ситуацией на ипотечном рынке в целом. «Пока ставки по ипотечным кредитам стабильны и более выгодны, чем ставки на рынке кредитов на развитие бизнеса, спрос на премиальную ипотеку будет сохранятся. Однако серьезного развития премиальная ипотека не получит до тех пор, пока процентные ставки по ипотечным кредитам существенно не снизятся. Кроме того, будущее премиальной ипотеки будет непосредственно связано со стабильностью и развитием российской экономики в целом. Так как от этого зависит не только стабильность спроса на элитную недвижимость, являющегося производной от доходов потенциальных покупателей, но и увеличение строительства жилых комплексов премиум класса, т.е. рост предложения такой недвижимости. Обе этих составляющих являются обязательными условиями развития ипотеки в премиум сегменте», - поясняет эксперт.
Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation прогнозирует, что в ближайшее время при условии сохранения благоприятной макроэкономической ситуации спрос на премиальную ипотеку будет расти.
Мнение
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург:
– У нас понятие «премиальное жилье» существует очень условно – это могут быть совершенно разные варианты: жилье за 50 млн рублей и за 150 млн. Однако и в том, и другом случае, по нашим оценкам, ипотекой пользуются не более 5-7% от общего кол-ва людей, и то в том случае, если есть возможность получить кредит в дружественных банках по льготной ставке. Брать ипотеку по текущим рыночным ставкам экономически малоэффективно. Ипотека для премиум-объектов распространена на Западе, где ставка составляет 2-3%. Например, в Лондоне кредит – это не просто денежный инструмент, а как возможность доказать законность доходов. А во Франции, где есть налог на богатство, выгодно проводить сделки максимально прозрачно, указывая полностью всю сумму. Ипотека доказывает безупречную репутацию покупателя как налогоплательщика. У нас же предпосылок к росту популярности ипотеки в сегменте премиум-класса нет. Спрос на ипотечные кредиты наблюдается на нижней границе бизнес-класс и в эконом-классе».
Схемы продаж квартир на первичном рынке
|
Схема оплаты |
Бизнес |
Элита |
|
Единовременная оплата |
40% |
40% |
|
Ипотека |
40% |
50% |
|
Рассрочка от застройщика |
20% |
10% |
Источник: АРИН
Первый квартал 2012 года стал удачным для рынка элитной жилой недвижимости Петербурга. По данным аналитиков, рост этого сегмента обусловлен стабилизацией экономической ситуации.
«В первом квартале 2012 года наблюдалась высокая активность в сегменте элитной жилой недвижимости, как на первичном, так и на вторичном рынках. На вторичном рынке вырос интерес к квартирам площадью более 200 кв.м, с хорошими видовыми характеристиками, как с отделкой, так и без. На рынке первичного жилья открылись продажи в новых элитных жилых комплексах», рассказывает Анна Брун, руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
Предложение
Объем рынка элитной жилой недвижимости, по данным Colliers International St Petersburg составляет 750 тыс.кв.м. «В продаже находится – 92 тыс.кв.м первичных квартир.
В период 2012-2014 гг. в эксплуатацию будет введено более 200 тыс.кв.м элитной жилой недвижимости.После 2013 года планируется выход на рынок таких крупных проектов, как 2-очередь проекта «Смольный парк» и «Набережная Европы» с совокупной продаваемой площадью более 300 тыс.кв.м. В среднем в год реализуется 80-100 тыс.кв.м (около 500-550 квартир). Цена первичного предложения находится в диапазоне 230 – 250 тыс. рублей / кв.м.», - говорится в отчете компании.
«В настоящее время предложение жилья высокого ценового диапазона оценивается на уровне 420 тыс. кв.м, большая часть которого приходится на жилье бизнес-класса. Объектов, относящихся к сегменту премиум, в Петербурге немного, в городе существует ограниченное количество мест с соответствующими видовыми характеристиками и социальным окружением. В 1 кв. 2012 были открыты продажи в двух жилых объектах бизнес и премиум класса, в Петроградском и Василеостровском районах. Кроме того, после смены собственника возобновились продажи в «Доме на Детской». В эксплуатацию были введены два новых жилых комплекса премиум и бизнес класса. Во 2 кв.
В конце марта
«Власти Санкт-Петербурга вводят запрет на снос исторических зданий, которые были построены до
На рынке элитной недвижимости появился новый игрок – компания Fort Group, которая ранее занималась только торговой недвижимостью, отмечают аналитики ASTERA. «В марте
Спрос
В I квартале
«Мы отмечаем высокий спрос на квартиры в клубных домах в дефицитных районах исторического центра. Объекты, стартовавшие во второй половине прошлого года, показывают отличную динамику продаж, в частности, почти завершена реализация квартир в Ковенском переулке, успешно реализуются квартиры на Стремянной улице», - рассказывает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
Специалисты компании Knight Frank за первые три месяца
«Отличительной чертой 1 кв. 2012 г. стало отсутствие сезонного снижения спроса на жилье. Спрос был высок как на первичном, так и на вторичном рынках. Наиболее вос-требованы были квартиры площадью от 100 до 180 кв.м. По сравнению с предыдущим годом, возрос спрос на объекты площадью от 200 кв.м. обладающие хорошими видовыми характеристиками, как с отделкой, так и без.Наблюдался также значительный инте-рес инвесторов к проектам элитной жилой недвижимости. Многие сделки, заключенные в 1 кв. 2012 г., были инвестиционными», - говорят эксперты ASTERA.
Цены
Увеличение цен на первичном рынке, по данным Knight Frank St Petersburg, за первые три месяца 2012 г. составило 6,1%. Средняя цена на строящуюся элитную недвижимость выросла, по данным компании, на 6%, составив 9 020 USD за кв.м. После ухода с рынка дома в Зоологическом переулке самым дорогим стал объект реставрации «Дом у Таврического сада» со средней стоимостью квадратного метра более 21 000 USD за кв.м.
Цены на вторичном рынке изменились незначительно: их рост по итогам I квартала
«На протяжении 1 кв. 2012 цены на премиум жилье первичного рынка почти не изменились, в среднем, цена 1 кв.м. выросла менее чем на 1% и составила 217 тыс. руб. По бизнес-классу рост составил 5%, средняя стоимость квадратного метра – 130 тыс. руб.
Запрашиваемые продавцами цены на вторичном рынке приближались к ценам сделок», - подсчитали специалисты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Прогноз
«В течение следующих кварталов
В 2012 г. будут сданы в эксплуатацию дома: «Престиж» («ЛенСпецСМУ»), «Венеция» и 2-я очередь комплекса «Парадный квартал» («Возрождение Санкт-Петербурга»), «Премьер-Палас» («Л1»), Lumiere (Bazis International Group), Офицерский пер. («СПб Реконструкция»), «Дом на Детской» (Hansa Group).
Девелоперы (RBI, «Эталон», «Ренова-Стройгруп», Setl City) активно покупают земельные участки: в течении года следует ожидать анонсирования новых проектов жилой недвижимости», - приводят данные специалисты ASTERA.
В течение
Жилые комплексы, продажи в которых были открыты в 1 кв.
|
Название объекта |
Район |
Класс |
Число квартир |
Дата ввода |
Девелопер |
|
Собрание |
Петроградский |
Премиум |
264 |
2015 |
RBI |
|
«Дом на линии» |
Василеостровский |
Бизнес |
38 |
4 кв. 2013 |
Solo Group |
|
«Дом на Детской»* |
Василеостровский |
Бизнес |
92 |
4 кв. 2012 |
Hansa Group |
|
ИТОГО |
|
|
394 |
|
|
|
*Возобновлены продажи Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Новым собственником «Дома на Детской» стала компания Hansa Group, которая в феврале 2012 г. купила ООО «Аврора-ДиДиСи». Проект планируют завершить к концу 2012 г., объем инвестиций Hansa Group составит более 700 млн рублей. Частично строительство объекта проинвестировала финская «САТО», купив в доме на Детской ул., 43, квартиры с полной отделкой, меблировкой и парковочными местами. Сумма сделки составила – более 400 млн рублей. |
|||||
Динамика спроса на первичном рынке элитной недвижимости
Средние цены предложения на первичном рынке элитной недвижимости
Источник: Knight Frank St Petersburg, 2012
Цены предложения. Динамика
|
Сегмент |
Средние цены, $/м2 |
Изменение средних цен, % |
||
|
IV кв. |
I кв. |
За I кв. |
За год |
|
|
Первичный |
8 500 |
9 020 |
6,1 |
11,4 |
|
Вторичный |
5 550 |
5 580 |
0,5 |
-8,3 |
* По состоянию на март
**Базовый период – декабрь
Источник: Knight Frank St Petersburg, 2012
Динамика изменения объема продаж и количества проданных квартир на первичном рынке
Источник: Colliers International St Petersburg