Тяга к увеселениям
Рынок коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге значительно вырос за последние годы и сейчас почти не уступает уровню европейских городов, хотя есть сегменты, в которых Петербург все еще отстает от европейских стандартов. Например, это касается открытых развлекательных парков.
Наиболее известный реализованный проект развлекательного парка под открытым небом в Санкт-Петербурге – парк аттракционов «Диво-остров» на Крестовском острове, открытый в мае 2003 года. «Диво-остров» считается самым крупным парком развлечений в России и в настоящее время насчитывает 46 различных аттракционов для взрослых и детей. К развлекательным паркам также можно отнести рукотворный остров Новая Голландия, впервые открытый для посетителей в июле 2011 года. Позже парк был закрыт для проведения работ по благоустройству и снова стал доступен для горожан и туристов только в 2016 году. В настоящее время в «Новой Голландии» проводятся выставки, лекции, концерты, кинопоказы, художественные инсталляции, театральные постановки, а также на территории острова представлены коммерческие объекты – проекты молодых рестораторов, творческие студии и магазины с товарами ручной работы, расположившиеся в исторических зданиях – памятниках архитектуры.
Несбывшиеся мечты
Нереализованным остался проект нового зоопарка, который сперва хотели расположить в Юнтолово, а позднее в районе Ржевки на территории бывшего ФГУП «Краснознаменец». По проекту территорию зоопарка планировали разделить на шесть островов с крытыми павильонами, а каждая из зон должна была представлять собой один из материков Земли. На разработку и реализацию проекта из городского бюджета был выделен почти 1 млрд рублей.
Среди временно замороженных проектов находится крытый развлекательный парк «Остров мечты», который ГК «Регионы» планировала открыть в Санкт-Петербурге на пересечении Индустриального и Шафировского проспектов еще в 2016 году. Позже открытие парка было перенесено на 2018 год, однако недавно инвесторы сообщили, что приступят к строительству не раньше 2019 года, в связи с открытием в следующем году аналогичного парка в Москве. Проект предполагает строительство нескольких десятков аттракционов для детей разного возраста по мотивам любимых мультфильмов студии DreamWorks, кинотеатра, кафе и гостиницы на территории 86 гектаров.
На позапрошлом Петербургском экономическом форуме было подписано соглашение о намерениях между Санкт-Петербургом и ОАО «Киностудия «Ленфильм». Согласно документу, в городе появится производственно-туристический комплекс «Ленфильм-парк». «Проект призван не только стимулировать развитие кинопроизводства в Петербурге, но и способствовать популяризации отечественного кинематографа», – заявил тогда Георгий Полтавченко. Но пока проект также существенно не продвинулся.
Столичный опыт
Московский парк «Остров мечты» отличается от петербургского проекта наличием акватории вокруг парка. «Остров мечты» расположен в Нагатинской пойме, на берегу Москвы-реки, на пересечении проспекта Андропова с Третьим транспортным кольцом. Общая площадь участка – 100 га. Согласно проекту, помимо тематического парка развлечений, здесь разместятся многофункциональный концертный зал на 3800 мест, мультиплекс на 14 залов, четырехзвездочный отель и детская яхтенная школа. На территории парка также будут набережная с променадом протяженностью 2 км, благоустроенный ландшафтный парк, круизный речной порт и парковка на 4500 машино-мест. Общий объем финансирования инвесторы оценивают в 80 млрд рублей.
Другим крупным развлекательным парком в Москве является открывшийся в начале сентября 2017 года уникальный ландшафтный парк «Зарядье». Площадь объектов парка составляет почти 78 тыс. кв. м. Среди объектов – уникальный медиацентр с различными интерактивными возможностями и познавательными аттракционами, арктическая пещера, многофункциональный концертный зал, амфитеатр.
Кроме того, территория парка поделена на четыре климатические зоны с характерным составом почв и растений – северный ландшафт, степь, смешанный лес и заливные луга. Климатические зоны террасами спускаются от Варварки к Москворецкой набережной.
По данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, на строительство парка «Зарядье» из городского бюджета было выделено 14 млрд рублей.
«Основной доход подобные проекты парков получают с входных билетов и сдаваемых в аренду торговых площадей и территорий», – говорит Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие».
Свои особенности
Артём Деев, ведущий аналитик Amarkets, обращает внимание на то, что строительство развлекательных парков всегда имеет свои особенности. В первую очередь – это максимальная безопасность на каждом этапе, потому что основная часть посетителей – семьи с маленькими детьми. Это означает закупку дорогостоящих материалов и оборудования, а также соблюдение технического регламента до, после и во время эксплуатации. «В среднем сроки окупаемости зависят от локации и вида парка, но в среднем, по нашим данным, на это уходит более 7 лет. Более крупным паркам может потребоваться до 10 лет», – говорит он.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, обращает внимание на то, что открытый развлекательный или тематический парк может иметь площадь от нескольких гектаров до 100 и более. В крупномасштабных проектах, вроде «Диснейлэнда», значительную часть территории обычно занимают совсем не парковые функции: парковка для посетителей, зона инфраструктуры, гостиницы, станции общественного транспорта и грузовые дворы и пр. При этом способов монетизации парков также несколько – это и плата за посещение, и билеты в отдельные объекты (аттракционы), и продажа товаров, и оказание услуг на территории. Особенно востребовано общественное питание, доход могут приносить и расположенные в парке спортивные объекты – корты, катки и т. д.
«Значимый крупный парк аттракционов или тематический парк, который мог бы стать центром притяжения городского масштаба и, возможно, новой городской достопримечательностью, в городе пока так и не появился. Причин этому несколько. Такой объект не входит в число наиболее актуальных для властей города, открытые парки у нас сильно подвержены влиянию сезонности и потому сложны для управления и монетизации. Удачно расположенные участки, пригодные для девелопмента, под девелопмент и отдавались. Жилье, торговля, склады – все эти функции могут занимать большие площади в городе и за городом, и до последнего времени это массово и делали, оттягивая на себя не только участки, но и ресурсы инвесторов», – говорит г-н Кокорев. Однако, считает он, по мере насыщения «традиционных» сегментов рынка инвесторы могут начать обращать внимание на более сложные и менее очевидные варианты доходных объектов, а тенденции развития потребительского рынка, с увеличивающейся долей расходов на новые впечатления и получение эмоций, также способствуют росту рыночного потенциала парков разного типа.
Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ»:
– Открытых развлекательных парков, на мой взгляд, сегодня не хватает. Но специфика погодных условий в нашем городе препятствует круглогодичной эксплуатации развлекательных парков под открытым небом. Наш город и пригороды очень насыщены архитектурно-парковыми зонами, но зачастую обществу требуется и место для развлечений. В Санкт-Петербурге появляются интересные проекты, нацеленные как на детей (преимущественно), так и взрослых. Один из интересных проектов общественных зон на сегодня – это «Новая Голландия», точка притяжения всех горожан.
Справка
Среди самых известных парков развлечений можно выделить парки «Диснейленд» – они представлены в Америке, Азии и Европе (знаменитый парижский «Диснейленд»).
Еще одной известной сетью развлекательных парков являются парки развлечений «Леголенд», они также есть в Европе, США и Азии.
Тематические парки старейшей голливудской киностудии Universal Studios есть в четырех городах мира: два из них находятся в США, один в Японии и один в Сингапуре.
Среди европейских стран лидируют по количеству развлекательных парков Великобритания, Германия, Франция, Испания, Италия и Дания.
В дорожном строительстве пенополистирол используется не только во избежание деформации дорожного покрытия из-за температурных перепадов, но и на участках со слабыми грунтами, что весьма актуально в Петербурге.
"Низкая плотность блоков из вспененного пенополистирола – она составляет 1-1,5% от плотности грунта, применяемого в традиционных грунтовых насыпях, – в сочетании с высокой прочностью позволяет строить насыпи под современные автомобильные дороги на участках слабых грунтов", - поясняет Дмитрий Бобков, менеджер по проектным продажам "Кнауф Пенопласт".
По словам господина Бобкова, эти свойства пенополистирола позволяют применять материал при устройстве насыпей автомобильных и железных дорог, подходов к устоям мостовых сооружений, насыпей на участках возможного образования оползней, при укреплении железнодорожных насыпей.
Специалисты замечают, что высокая прочность (до 50 тонн/кв. м) разделительного слоя из экструдированного пенополистирола обеспечивает равномерное распределение нагрузки на дорожную конструкцию, благодаря чему необходимость в капитальном ремонте возникает реже. Традиционные технологические мероприятия по консолидации грунта основания, к которым относятся уположение откосов насыпи, частичное удаление слабого грунта, возведение легких насыпей, насыпей на сваях, обходятся дороже, чем использование пенополистирола.
Юрий Агафонов, директор НП "Саморегулируемая региональная ассоциация предприятий дорожного комплекса Северо-Запада", считает, что использовать вспененный или экструдированный пенополистирол необходимо на всех транспортных объектах региона. "В качестве эксперимента пенополистирол использовался при ремонте нескольких городских трасс лет десять назад, но массово он не стал применяться. Еще в 2001 году мы предлагали этот материал заказчику вместо части щебня, но было решено, что использование пенополистирола значительно удорожит строительство. Хотя удорожание составляло всего один доллар на один квадратный метр", - рассказывает господин Агафонов. По его словам, практика показывает, что дорожные конструкции, выполненные при помощи теплоизоляционного материала, долго не требуют ремонта. «Видимо, материал не используют широко из-за того, что не все проектировщики его знают, или Госэкспертиза его не пропускает", - думает Юрий Агафонов.
"Я не знаю аналогов пенополистирола для дорожного строительства: это очень легкий материал, имеющий высокую прочность. За рубежом его успешно используют уже лет двадцать, а почему его применение сдерживают у нас, я не понимаю. Ни один из наших проектов, где предлагалось использовать пенополистирол, не прошел Госэкспертизу", - недоумевает Александр Злотников, главный инженер ЗАО "Институт "Стройпроект". "Я не хочу винить в этом экспертизу: ее сотрудники качественно выполняют свою работу, но они должны руководствоваться устаревшими и консервативными СНиПами и ГОСТами", - говорит инженер. По его словам, на КАД есть участок, построенный с применением пенополистирола, но сделать это удалось только потому, что раньше заказчик мог изменить проектное решение заключения экспертизы.
В качестве решения проблемы Александр Злотников предлагает либо использовать зарубежный опыт успешного применения всепененного и экструдированного пенополистирола в дорожном строительстве, либо создать экспериментальные участки, при строительстве которых применялся бы этот материал, и сделать выводы о необходимости его использования на основании наблюдений в течение нескольких лет.
По данными World Economic Forum, среди 139 стран, участвовавших в исследовании состояния дорог, Россия занимает 125-е место. При этом Финляндия, наш ближайший северный сосед, - 13-е место. Согласно Транспортной стратегии Российской Федерации до 2030 года, только 15% федеральных автомобильных дорог (17,7 тыс. км) соответствуют действующим стандартам, остальные 85% (640 тыс. км) нуждаются в реконструкции или ремонте.
Петербургский рынок фасадных отделочных материалов, по словам экспертов, растет на 10-20% в год. Лидирующие позиции на нем занимают навесные вентилируемые фасады (НВФ) и штукатурка. Если еще несколько лет назад доля этих материалов составляла соответственно 70 и 30%, то сегодня штукатурка постепенно вытесняет НВФ.
Сегмент фасадных материалов стабильно растет уже 2-3 года. Темпы его роста сопоставимы с темпами роста всего рынка строительных материалов, который наблюдается после кризиса 2008-2009 годов, и составляют примерно 10-20% в год, рассказывает Владимир Самохвалов, начальник отдела снабжения СТД "Петрович".
Эксперты рынка отмечают, что стоимость фасадных материалов растет в пределах инфляции. "Конкуренция в фасадном сегменте очень большая и цены разумные. Получать сверхприбыли никто не позволит", - поясняет Александр Самойлов, технический директор ООО "Баумит".
"В целом рынок отделочных фасадных материалов насыщен. Имеется множество типов и, соответственно, производителей систем утепления фасада. При отделке фасадов многоэтажных жилых зданий в основном используются штукатурный фасад (тонкослойная штукатурка, наносимая на утеплитель) и вентилируемый фасад (керамические либо металлические пластины по металлокаркасу поверх утеплителя с образованием воздушного пространства между слоями для вентиляции), менее популярен кирпичный фасад (кирпичная кладка поверх утеплителя). Применяются при строительстве коммерческих многоэтажных зданий также фасадные системы остекления", - перечисляет Сергей Сидоренко, начальник отдела поставок материалов компании "ЮИТ Санкт-Петербург".
Привычка штукатурить
Владимир Самохвалов согласен с коллегами и говорит о сокращении доли вентилируемых фасадов (панелей и керамогранита) и росте доли штукатурных покрытий. "Причем последние наносятся сейчас, как правило, на слой теплоизоляции. Эта тенденция характерна как для жилого строительства в городе, так и для сегмента загородного жилья. Исключением является коммерческая недвижимость, где на использовании керамогранита часто настаивают архитекторы и заказчики. Но и для бизнес-центров или гостиниц, особенно для расположенных в центральной части города, штукатурка остается самым распространенным материалом - это наиболее традиционное для нашего города фасадное покрытие. А следование традициям - часто принципиальный для петербургских властей, строителей, девелоперов, архитекторов и широкой общественности вопрос", - рассказывает господин Самохвалов.
"Штукатурный фасад традиционен для Петербурга, его первоначальная стоимость относительно невелика, особых сложностей с выполнением такого типа фасада нет. В связи с этим возникает ошибочное мнение, что любая строительная компания без проблем выполнит данный вид работ усилиями низкоквалифицированного персонала и с применением дешевых материалов. Из-за результатов таких некачественных работ складывается общее негативное мнение о штукатурном фасаде. При использовании качественных материалов и при соблюдении технологии производства работ штукатурный фасад простоит не одно десятилетие без капитальных ремонтов", - рассуждает Александр Самойлов.
Однако эксперты отмечают, что это довольно сложный в эксплуатации фасад. Он очень чувствителен к агрессивной среде (перепады температуры, осадки) и требует замены каждые 10-15 лет.
Навесная неопределенность
"Системы навесных фасадных конструкций позволяют получить привлекательный внешний вид надолго. Основная сфера использования - бизнес-центры, офисные здания. Жилые дома с навесными фасадными системами помимо высокой стоимости могут включать в себя некоторые "сюрпризы" для жильцов, например гул, особенно в зданиях большой высотности. Если все правильно сделано и запроектировано, то заказчик в результате больших инвестиций получает ожидаемый результат", - считает господин Самойлов.
Такой вид фасадных работ дороже, чем остальные, но дешевле и легче в эксплуатации, а также более долговечен - замена панелей может производиться раз в 30‑40 лет, поясняют участники рынка.
Ряд экспертов менее оптимистично отзываются о НВФ и называют их "миной замедленного действия", так как опыт использования такой технологии в течение длительного времени в наших климатических условиях пока отсутствует. К тому же их монтаж зачастую осуществляется недостаточно квалифицированными рабочими, что может с течением времени привести к ряду проблем, требующих их капитального ремонта или вовсе замены.
Дань традициям
"Самый привлекательный материал, который лучше всего подходит для строительства жилья - натуральный кирпич. Кирпичные стены защищают квартиры от любой непогоды. Кирпич - природный кондиционер, он создает в квартирах комфортный микроклимат, в жару здесь прохладно, в мороз тепло, сохраняется оптимальный баланс влажности", - утверждает Евгений Резвов, генеральный директор ЗАО "Строительный трест".
Александр Самойлов добавляет, что облицовочный кирпич очень популярен как в силу традиций, так и в силу историчности материала. "Современные российские и европейские производители предлагают широчайший перечень цветов и размеров облицовочного кирпича, позволяющего воплотить в жизнь самые интересные дизайнерские решения. Однако за это приходится платить гораздо больше. Еще один минус, с которым приходится сталкиваться в последнее время, - это результаты неправильного технического решения конструкции здания, где в качестве облицовочного материала фасада использовался кирпич. Здания, построенные 5-7 лет назад и облицованные кирпичом, в зоне перекрытий имеют отслоения и обрушения облицовочного кирпича. Ремонтопригодность кирпичной облицовки низкая, и процесс ремонта очень дорогостоящий", - поясняет господин Самойлов.
В пользу отечественного производителя
Участники рынка отмечают, что в последние годы доля отечественных материалов, применяемых в отделке фасадов, растет и приближается к 50%.
С точки зрения снижения логистической составляющей, разумнее использовать материалы местных производителей, если их качественные показатели удовлетворяют предъявляемым требованиям, добавляет Александр Самойлов. Однако эксперт отмечает, что доля импорта в сегменте лакокрасочных материалов для фасадов все еще высока.
"Основными поставщиками являются в основном компании с присутствием иностранного капитала, имеющие собственные производственные мощности в России. Это касается всего: сухих смесей, утеплителя, кирпича", - рассказывает господин Самойлов. Емкость рынка позволяет крупнейшим западным компаниям инвестировать в строительство собственных производств в России, говорит он.
"Натуральный камень чаще всего поставляют местные компании, это выгоднее с точки зрения логистики. У иностранных поставщиков преимущественно закупается дешевая плитка: с точки зрения стоимости у китайских производителей нет конкурентов", - комментирует Евгений Резвов.
"ЮИТ" использует материалы импортных производителей. Это связано прежде всего с качеством материалов. Поскольку "ЮИТ" в Санкт-Петербурге строит жилье, относящееся к уровню не ниже комфорт-класса, то важная роль отводится выбору высококачественных материалов ведущих зарубежных брендов. Наши фасады отличает от фасадов на объектах многих других застройщиков прежде всего скандинавский стиль отделки, который выражается в сочетании цветов окраски фасадных конструкций с темно-серым цветом оконных и балконных переплетов. В Санкт-Петербурге даже в сформировавшихся кварталах всегда очень легко заметить здание, построенное "ЮИТ", - делится опытом Сергей Сидоренко.
Опрошенные "Строительным Еженедельником" эксперты прогнозируют продолжение роста рынка во всех сегментах. Александр Самойлов отмечает, что при сохранении темпов строительства и инвестиций в данную отрасль будет происходить движение в сторону нестандартных проектных решений, нового дизайна фасадов, новых конструкторских решений, новых фактур поверхности.
Евгений Резвов видит перспективы прежде всего в расширении ассортимента продукции. "Сегодня идет активное развитие рынка загородной недвижимости – за счет этого возможно развитие и рынка отделочных материалов. Поэтому сегодня производители должны ориентироваться в первую очередь на частных покупателей", - полагает господин Резвов.
Мнение:
Александр Самойлов, технический директор ООО "Баумит":
- Оптимальными можно считать те фасадные технологии, которые удовлетворяют ряду критериев: себестоимость материалов, себестоимость монтажных работ, долговечность, внешний вид, соответствие существующим СНиПам и ГОСТам. Существуют определенные тенденции: жилые здания - это преимущественно штукатурные фасады, облицовочный кирпич и вентилируемые навесные конструкции; в коммерческих зданиях доля навесных вентилируемых и светопрозрачных конструкций существенно больше.
Сергей Сидоренко, начальник отдела поставок материалов компании "ЮИТ Санкт-Петербург":
- Выбор облицовочных материалов для фасадов на объектах "ЮИТ" основывается на типе внешних ограждающих конструкций. При использовании однослойных железобетонных стеновых конструкций существует необходимость утепления фасада такого здания. Для отделки утеплителя используется минеральная штукатурка, которая затем окрашивается фасадной краской. Если применяются железобетонные многослойные стеновые конструкции (сэндвич-панели, включающие минераловатный утеплитель), то дополнительного утепления фасада не требуется, а финишная отделка состоит в окраске фасадными красками. Благодаря тщательному отбору поставщиков фасадных конструкций и контролю всех этапов производства они не требуют дополнительного выравнивания и готовы к покраске сразу после монтажа.