Тяга к увеселениям
Рынок коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге значительно вырос за последние годы и сейчас почти не уступает уровню европейских городов, хотя есть сегменты, в которых Петербург все еще отстает от европейских стандартов. Например, это касается открытых развлекательных парков.
Наиболее известный реализованный проект развлекательного парка под открытым небом в Санкт-Петербурге – парк аттракционов «Диво-остров» на Крестовском острове, открытый в мае 2003 года. «Диво-остров» считается самым крупным парком развлечений в России и в настоящее время насчитывает 46 различных аттракционов для взрослых и детей. К развлекательным паркам также можно отнести рукотворный остров Новая Голландия, впервые открытый для посетителей в июле 2011 года. Позже парк был закрыт для проведения работ по благоустройству и снова стал доступен для горожан и туристов только в 2016 году. В настоящее время в «Новой Голландии» проводятся выставки, лекции, концерты, кинопоказы, художественные инсталляции, театральные постановки, а также на территории острова представлены коммерческие объекты – проекты молодых рестораторов, творческие студии и магазины с товарами ручной работы, расположившиеся в исторических зданиях – памятниках архитектуры.
Несбывшиеся мечты
Нереализованным остался проект нового зоопарка, который сперва хотели расположить в Юнтолово, а позднее в районе Ржевки на территории бывшего ФГУП «Краснознаменец». По проекту территорию зоопарка планировали разделить на шесть островов с крытыми павильонами, а каждая из зон должна была представлять собой один из материков Земли. На разработку и реализацию проекта из городского бюджета был выделен почти 1 млрд рублей.
Среди временно замороженных проектов находится крытый развлекательный парк «Остров мечты», который ГК «Регионы» планировала открыть в Санкт-Петербурге на пересечении Индустриального и Шафировского проспектов еще в 2016 году. Позже открытие парка было перенесено на 2018 год, однако недавно инвесторы сообщили, что приступят к строительству не раньше 2019 года, в связи с открытием в следующем году аналогичного парка в Москве. Проект предполагает строительство нескольких десятков аттракционов для детей разного возраста по мотивам любимых мультфильмов студии DreamWorks, кинотеатра, кафе и гостиницы на территории 86 гектаров.
На позапрошлом Петербургском экономическом форуме было подписано соглашение о намерениях между Санкт-Петербургом и ОАО «Киностудия «Ленфильм». Согласно документу, в городе появится производственно-туристический комплекс «Ленфильм-парк». «Проект призван не только стимулировать развитие кинопроизводства в Петербурге, но и способствовать популяризации отечественного кинематографа», – заявил тогда Георгий Полтавченко. Но пока проект также существенно не продвинулся.
Столичный опыт
Московский парк «Остров мечты» отличается от петербургского проекта наличием акватории вокруг парка. «Остров мечты» расположен в Нагатинской пойме, на берегу Москвы-реки, на пересечении проспекта Андропова с Третьим транспортным кольцом. Общая площадь участка – 100 га. Согласно проекту, помимо тематического парка развлечений, здесь разместятся многофункциональный концертный зал на 3800 мест, мультиплекс на 14 залов, четырехзвездочный отель и детская яхтенная школа. На территории парка также будут набережная с променадом протяженностью 2 км, благоустроенный ландшафтный парк, круизный речной порт и парковка на 4500 машино-мест. Общий объем финансирования инвесторы оценивают в 80 млрд рублей.
Другим крупным развлекательным парком в Москве является открывшийся в начале сентября 2017 года уникальный ландшафтный парк «Зарядье». Площадь объектов парка составляет почти 78 тыс. кв. м. Среди объектов – уникальный медиацентр с различными интерактивными возможностями и познавательными аттракционами, арктическая пещера, многофункциональный концертный зал, амфитеатр.
Кроме того, территория парка поделена на четыре климатические зоны с характерным составом почв и растений – северный ландшафт, степь, смешанный лес и заливные луга. Климатические зоны террасами спускаются от Варварки к Москворецкой набережной.
По данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, на строительство парка «Зарядье» из городского бюджета было выделено 14 млрд рублей.
«Основной доход подобные проекты парков получают с входных билетов и сдаваемых в аренду торговых площадей и территорий», – говорит Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие».
Свои особенности
Артём Деев, ведущий аналитик Amarkets, обращает внимание на то, что строительство развлекательных парков всегда имеет свои особенности. В первую очередь – это максимальная безопасность на каждом этапе, потому что основная часть посетителей – семьи с маленькими детьми. Это означает закупку дорогостоящих материалов и оборудования, а также соблюдение технического регламента до, после и во время эксплуатации. «В среднем сроки окупаемости зависят от локации и вида парка, но в среднем, по нашим данным, на это уходит более 7 лет. Более крупным паркам может потребоваться до 10 лет», – говорит он.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, обращает внимание на то, что открытый развлекательный или тематический парк может иметь площадь от нескольких гектаров до 100 и более. В крупномасштабных проектах, вроде «Диснейлэнда», значительную часть территории обычно занимают совсем не парковые функции: парковка для посетителей, зона инфраструктуры, гостиницы, станции общественного транспорта и грузовые дворы и пр. При этом способов монетизации парков также несколько – это и плата за посещение, и билеты в отдельные объекты (аттракционы), и продажа товаров, и оказание услуг на территории. Особенно востребовано общественное питание, доход могут приносить и расположенные в парке спортивные объекты – корты, катки и т. д.
«Значимый крупный парк аттракционов или тематический парк, который мог бы стать центром притяжения городского масштаба и, возможно, новой городской достопримечательностью, в городе пока так и не появился. Причин этому несколько. Такой объект не входит в число наиболее актуальных для властей города, открытые парки у нас сильно подвержены влиянию сезонности и потому сложны для управления и монетизации. Удачно расположенные участки, пригодные для девелопмента, под девелопмент и отдавались. Жилье, торговля, склады – все эти функции могут занимать большие площади в городе и за городом, и до последнего времени это массово и делали, оттягивая на себя не только участки, но и ресурсы инвесторов», – говорит г-н Кокорев. Однако, считает он, по мере насыщения «традиционных» сегментов рынка инвесторы могут начать обращать внимание на более сложные и менее очевидные варианты доходных объектов, а тенденции развития потребительского рынка, с увеличивающейся долей расходов на новые впечатления и получение эмоций, также способствуют росту рыночного потенциала парков разного типа.
Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ»:
– Открытых развлекательных парков, на мой взгляд, сегодня не хватает. Но специфика погодных условий в нашем городе препятствует круглогодичной эксплуатации развлекательных парков под открытым небом. Наш город и пригороды очень насыщены архитектурно-парковыми зонами, но зачастую обществу требуется и место для развлечений. В Санкт-Петербурге появляются интересные проекты, нацеленные как на детей (преимущественно), так и взрослых. Один из интересных проектов общественных зон на сегодня – это «Новая Голландия», точка притяжения всех горожан.
Справка
Среди самых известных парков развлечений можно выделить парки «Диснейленд» – они представлены в Америке, Азии и Европе (знаменитый парижский «Диснейленд»).
Еще одной известной сетью развлекательных парков являются парки развлечений «Леголенд», они также есть в Европе, США и Азии.
Тематические парки старейшей голливудской киностудии Universal Studios есть в четырех городах мира: два из них находятся в США, один в Японии и один в Сингапуре.
Среди европейских стран лидируют по количеству развлекательных парков Великобритания, Германия, Франция, Испания, Италия и Дания.
Комплексное освоение подземного пространства в условиях дефицита территорий в центре может стать актуальным для Петербурга. Специалисты говорят о том, что без этого городу просто не выжить и не сохранить свой архитектурный облик.
«Несомненно, что Петербургу необходимо развивать строительство вниз. Для комфортной жизни петербуржцам не хватает буквально всего: многоуровневых подземных парковок, туннелей, подземного общественного транспорта в виде так называемого легкого метро. Кроме того, подземные этажи, добавленные к уже существующим зданиям, значительно расширили бы их функциональность и коммерческую привлекательность», – уверен Михаил Лебедев, директор по строительству ЗАО «Геострой».
По его словам, Петербург должен развиваться «под землю», и эта идея не нова, ведь в 1970-е годы архитекторы предсказывали устройство сетей в проходных коллекторах, тоннели и подземные гаражи, строительство жилых домов с многоуровневым подземным пространством и даже неглубокое метро.
«Но сорок лет назад архитекторы совершенно не понимали, как это осуществлять, потому что не было специальной техники. А сейчас границы открыты – есть возможность вовлекать самые современные технологии в выполнение строительных работ, обмениваться идеями и техническими знаниями на конференциях, семинарах и консилиумах ученых. Главная задача – правильно использовать имеющиеся ресурсы и возможности для того, чтобы успешно развивать строительство под землей», – добавил Михаил Лебедев.
Без парковки не обойтись
Алексей Шашкин, генеральный директор ГК «Геореконструкция», также считает, что Петербургу нужно больше подземных развязок, объектов инфраструктуры, многократное увеличение станций метрополитена, подземные парковки.
«Но прежде всего нужен генеральный план освоения подземного пространства города. В противном случае непродуманное размещение подземных объемов на территории города может принести вред, навсегда закрыв перспективы решения важных общегородских проблем», – отметил эксперт.
В пример он привел «прожекты» устройства подземного торгового центра и паркинга на площади Восстания. «Здесь нужно прежде всего решить вопрос подземной транспортной развязки: Лиговский пр. должен «нырнуть» под Невский. Там, в подземном пространстве разумно было бы решить вопросы въездов в парковки торговых центров «Стокманн» и «Галерея», – уверен Алексей Шашкин.
К 2020 году правительство Петербурга запланировало построить 35 подземных парковок в центре. «Городские власти пытаются решить эту проблему, но пока все остается на уровне разговоров. Так, например, в конце марта текущего года прошло первое заседание Совета по инвестициям под председательством Георгия Полтавченко, по итогам которого проект строительства автоматизированных подземных паркингов был отправлен на доработку», – рассказала Юлия Троицкая, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент».
Экономический эффект
«Многие полагают, что подземное строительство в Петербурге – это дорого. Но это если смотреть в отрыве от экономической эффективности. Например, строительство подземной и надземной части ТК «Галерея» были очень близки по стоимости, но представить себе этот комплекс без парковки невозможно. Подземные пространства современного города существуют именно для того, чтобы обеспечить удобство горожан, поэтому они являются жизненной необходимостью для нашего города, а задача строителей – сделать его эффективным и относительно дешевым», – высказал свою точку зрения Михаил Лебедев.
По мнению Ольги Шарыгиной, директора департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге, если оценить подземный паркинг как самостоятельный инвестиционный проект, то срок его окупаемости будет достаточно долог. «Если же принять его как за составную часть какого-нибудь объекта коммерческой недвижимости, то при всей его высокой цене и возможной инвестиционной непривлекательности он может дать мощный косвенный эффект. Например, повысить класс объекта коммерческой недвижимости, увеличив его рыночную стоимость. А также обеспечить больший объем продаж, приток посетителей, тем самым увеличив доходность объекта недвижимости», – пояснила специалист.
«Надо быть готовыми к тому, что освоение подземного пространства может никогда не окупиться. Здесь речь идет не о коммерческой выгоде, а о выживании, о спасении исторического города. Либо в городе будут жить люди и гулять туристы, либо он достанется машинам, что сегодня и происходит», – констатировал Алексей Шашкин.
Рыть землю правильно
Освоение подземного пространства в Петербурге сопряжено с множеством сложностей. Причина тому – тяжелые геотехнические условия. По словам геологов, значительная часть территории города сложена слабыми, водонасыщенными и тиксотропными грунтами, которые изменяют свои характеристики при природном и техногенном воздействии. Кроме этого, условия плотной городской застройки и объекты культурного наследия, встречающиеся на каждом шагу, также создают трудности для строителей.
«Институт «Геореконструкция» на протяжении 15 лет занимается исследованиями этих коварных грунтов, и сегодня я могу утверждать, что мы знаем о них очень многое. Сегодня в нашей стране имеются все необходимые технологии для освоения подземного пространства. Но высокие технологии требуют высокого интеллекта подрядчика. Нужна строжайшая производственная дисциплина, соблюдение технологического регламента», – рассказал Алексей Шашкин.
Михаил Лебедев отметил, что любое подземное строительство – это технически сложный процесс, а особенно в центре города.
«Необходимо провести инженерно-геологические изыскания, рассчитать конструктивную часть подземного сооружения. Одной из основных задач перед началом строительства является обследование близлежащих домов, от их состояния зависит выбор технологии строительства. После обследования близлежащих зданий делается оценка возможного воздействия нового строительства на существующие здания, сооружения и сети. Исходя из этого можно уже определить наиболее щадящую технологию строительства с целью минимизации воздействия на близлежащие здания», – пояснил эксперт.
Он добавил, что при строительстве подземных сооружений для выполнения работ по возведению стены в грунте, закреплению грунта, усилению фундаментов существующих зданий, устройству шпунтового ограждения, устройству буронабивных свай в большинстве случаев используется оборудование таких европейских фирм, как Bauer, Soilmec, Altas Copco, Banut, Klemm, PVE.
Алексей Шашкин констатировал, что, к сожалению, успех этих технологий полностью зависит от квалификации подрядчика. Поэтому в большинстве случаев приходится ограничиваться старым добрым шпунтовым ограждением, испортить которое сложнее, чем «стену в грунте». Очень важной составляющей успеха является надежное крепление ограждения глубокого котлована от горизонтальных смещений.
Алексей Рыжов, исполнительный директор ООО «Радпол»:
– Вопрос строительства подземных паркингов крайне актуален. Причем не только в центре города, а повсеместно. Если взять пример строительства таких объектов в малых городах зарубежных стран, то экономическая целесообразность не подлежит сомнению. Стоит отметить, что особенности строительства каждого паркинга сугубо индивидуальны. А особенно в центре города. Надо провести геологические исследования, определить наличие коммуникаций и их плотность, а также оценить стоимость переноски сетей. Технологии при сооружении подземных паркингов применяются самые разнообразные, все зависит от места строительства. Применяют метод «стена в грунте», шпунтовое ограждение, кессонное погружение и др.
По данным аналитиков, рынок песка и щебня в 2012 году вырос на 8-10 % по сравнению с в 2011 годом. Однако в этом году эксперты прогнозируют незначительное замедление роста, который составит 5-7% к уровню прошлого года.
Как рассказал Александр Дубодел, директор по маркетингу «ЛСР. Базовые – Северо-Запад», производство строительных материалов в регионе в целом демонстрирует положительную динамику. «В 2012 году увеличились объемы жилищного и инфраструктурного строительства, а следовательно, вырос и спрос на строительные материалы. На сегодняшний день тенденция к увеличению потребления инертных строительных материалов от месяца к месяцу сохраняется. Если сравнивать объемы рынка с января по май текущего и прошлого года, то в 2013-м рост составил 3-5%», – отметил специалист.
В ЗАО «Ленпромстройматериалы» рассказали, что сезон 2012 года прошел на уровне 2011-го, а начало 2013 года было провальным – материала было много, а заказов мало.
По камушку
По данным ЗАО «Решение», емкость рынка гранитного щебня в 2012 году составила около 11 млн куб. м. «Щебень как ввозится в наши регионы – главным образом из Республики Карелия, так и экспортируется – в основном в Московский регион. Объем добычи в прошлом году вырос вслед за рынком на 10%», – подсчитал Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение».
Лидером на рынке нерудных материалов является Группа ЛСР, которая, по данным ЗАО «Решение», контролирует 35% рынка щебня.
Компания «ЛСР. Базовые материалы-Северо-Запад» производит гранитный щебень различных фракций, который используется во всех видах строительства, а также в производстве железобетонных изделий и товарного бетона. В настоящее время щебень добывается на шести месторождениях, расположенных в Приозерском и Выборгском районах Ленинградской области. Работа ведется на восьми заводах.
Александр Дубодел подтвердил, что Группа ЛСР завершила 2012 год с очень хорошим результатом. В частности, продажа щебня в прошлом году по сравнению с 2011 годом увеличилась на 18% и составила 6,4 млн куб. м. Объем реализации товарного бетона увеличился на 5% по сравнению с 2011 годом и составил 1,4 млн куб. м. Из них в Санкт-Петербурге было реализовано 928 тыс. куб. м, в Москве – 507 тыс. куб. м. Объем реализации песка составил 10,9 млн куб. м.
По его словам, в сфере производства и продажи гранитного щебня компания намерена планомерно развиваться. Осенью 2012 года Группа ЛСР открыла производственный комплекс «Боровинка» в Выборгском районе Ленинградской области общей мощностью около 500 тыс. куб. м в год. «После выведения ПК «Боровинка» на проектную мощность в 2013 году суммарная производственная мощность бизнес-единицы «ЛСР. Базовые материалы – Северо-Запад» превысит 6,5 млн куб. м в год. Дополнительно на территории ПК «Боровинка» с началом строительного сезона начал работать бетонорастворный узел. В ближайшее время мы планируем запустить еще два бетонорастворных узла в черте города: на Октябрьской наб. и в Приморском районе города», – добавил Александр Дубодел.
Вторым крупным игроком на рынке щебня является ЗАО «Ленстройкомплектация», входящее в ПО «Ленстройматериалы» и занимающее, по оценке ЗАО «Решение», около 20% этого рынка по Санкт-Петербургу.
Под управлением компании сегодня находятся ЗАО «Каменногорский комбинат нерудных материалов», ЗАО «Каменногорское карьероуправление», ЗАО «Карьер «Пурга», ООО «Минерал». По собственным оценкам организации, ЗАО «Ленстройкомплектация» занимает 40% рынка поставки нерудных материалов Ленинградской области и 25% рынка Северо-Запада.
Кроме этого, на рынке щебня доли более 7% имеют компании «Первая нерудная компания», «Выборгское карьероуправление», «Гавриловское карьероуправление».
Как уточнил господин Батушанский, в 2012 году цены на щебень незначительно колебались в зависимости от периода и фракции. «Но по итогам года практически не изменилась, в этом году с января наблюдается рост в пределах 3-5%, но по сравнению с этим же периодом прошлого года цена также практически не изменилась», – добавил эксперт.
Игроки рынка констатируют, что на сегодняшний день тренд к увеличению спроса на нерудные строительные материалы сохраняется.
Александр Батушанский отметил, что в 2013 году емкость рынка нерудных материалов вырастет на 5-7%, то есть темпы роста замедлятся, но не значительно.
Однако, по словам представителя ЗАО «Ленпромстройматериалы», развитие рынка нерудных материалов зависит от сроков окончания тендеров на работы в Санкт-Петербурге и Ленобласти и от расчетов за прошлый год. «А вообще, готовимся к очередному кризису в отрасли», – заключил он.
Александр Дубодел, напротив, уверен, что во второй половине 2013 года в строительной отрасли будет сохраняться положительная динамика развития и стабильность. «Это дает нам основание строить оптимистичные прогнозы для развития нашего бизнеса», – резюмировал эксперт.
Из рынка сыплется песок
По данным ЗАО «Решение», емкость рынка песка в 2012 году составила до 17 млн куб. м. По статистике, строительный песок потребляется более 50 заводами и предприятиями Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Лидером среди производителей и поставщиков песка является Группа ЛСР, контролирующая 65% рынка.
По информации компании, ЗАО «ЛСР-Базовые» является единственным производителем и поставщиком морского песка в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Добыча морского песка осуществляется из месторождений в акватории Финского залива Балтийского моря.
Среди крупных игроков на рынке песка также можно выделить ООО «ЦБИ» (Гепард) с долей около 13% (по оценке ЗАО «Решение»).
Основные производственные мощности компании сосредоточены в Выборгском районе Ленинградской области, где расположено месторождение «Воронцовское». По информации предприятия, на данный момент запасы карьера составляют 7 млн куб. м песка. Проведенное геологическое изучение нижележащих слоев месторождения показало, что в 2013-2014 годах возможно увеличение минерально-сырьевой базы до 18,5 млн «кубов» песка.
Компания предлагает на рынок четыре вида продукции: песчаный грунт, карьерный песок, намывной песок, сеяный песок.
На рынке песка, по данным ЗАО «Решение», доли более 5% имеют компании «Кампес», «Салитар» и «Вуолы-Эко».
Потребность как в песке, так и в щебне носит сезонный характер и напрямую зависит от интенсивности строительства, которое имеет тенденцию к снижению в зимнее время года, как следствие, наблюдается прямая зависимость объемов добычи продукции.
«Фактор сезонности оказывает существенное влияние и на стоимость нерудных материалов. В теплое время года, когда строительный сезон в самом разгаре, цены традиционно немного поднимаются, зимой мы наблюдаем снижение. Важная составляющая формирования конечной цены материала – это стоимость транспортировки, на которую, в свою очередь, оказывают влияние постоянно растущие цены на топливо», – рассказал Александр Дубодел, директор по маркетингу «ЛСР. Базовые – Северо-Запад».
«В начале 2013 года цены на песок значительно снизились по сравнению с пиковыми значениями осени, но по сравнению с соответствующим периодом прошлого года также очень близки к тому уровню», – отметил господин Батушанский.
По словам Александра Дубодела, в среднем цены на песок варьируются в пределах 100-500 рублей за тонну в зависимости от его качественных характеристик и времени года. Цены на щебень находятся в пределах 650-1300 рублей за тонну.