Под пристальным взором
Строительная площадка – это не только источник повышенной опасности, но и место концентрации материальных ценностей. Охрана такого объекта обходится компаниям примерно в 100 тыс. рублей в месяц за один пост.
На строительном объекте находятся техника и материалы, стоимость которых исчисляются десятками миллионов рублей. Очевидно, что все это требует охраны. Это неплохой бизнес, оборот которого, по оценкам аналитиков, сегодня приближается к полумиллиарду рублей в год только по Санкт-Петербургу; в Ленобласти обороты несколько ниже, но несущественно.
На рынке охраны строительных объектов Петербурга большая часть объектов охраняется частными фирмами. Дело в том, что застройщики и генподрядчики предпочитают не рисковать – соответственно, нанимают специализированные ЧОПы. Более того, в России запрещена нелицензированная охранная деятельность. Средняя стоимость охранных услуг составляет 80-100 тыс. рублей в месяц за один пост, в зависимости от объекта строительства таких постов необходимо несколько. Охрана осуществляется круглосуточно, и исходя из этого застройщик платит от 200 тыс. до 500 тыс. рублей в месяц, говорит Александр Кириятских, руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group. При этом он отмечает, что говорить о громких случаях причинения ущерба на стройплощадке сложно, потому что даже если подобные ситуации и происходят, они не афишируются.
Олег Воронин, административный директор EKE Group, отмечает, что требования к потенциальным охранникам по возрасту и внешнему виду, а также по категории лицензии на охранную деятельность, на строительных объектах ниже, чем, скажем, при охране бизнес-центров, торговых комплексов и т. п. «Многие стройплощадки привлекают охранные предприятия, которые работают под контролем штатного специалиста. Но небольшая строительная компания может держать и своего сторожа», – говорит Олег Воронин.
Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ», отмечает, что сегодня в общей сложности реестр охранных компаний Санкт-Петербурга насчитывает почти 600 организаций. «Некоторые из них – узкоспециализированные и охраной строительных объектов не занимаются. Однако, большинство охранных компаний предоставляет широкий спектр услуг, в том числе и по охране строек. Так что можно с уверенностью утверждать, что по крайней мере несколько сотен организаций готовы предоставить соответствующий сервис», – говорит г-н Коренев.
Алексей Коренев отмечает, что в 100 тыс. рублей в месяц за один пост обходится круглосуточная охрана объектов, но есть в городе стройплощадки, которые охраняются лишь в ночное время. Кроме того, как сообщил менеджер одной из охранных фирм, в Ленобласти стоимость охраны может быть несколько ниже: «В Ленобласти меньше проверок со стороны надзорных ведомств, соответственно, и издержки меньше».
«Большая часть объектов строительства охраняется специализированными предприятиями. Особенно, если речь идет о дорогих объектах или стройках, где находятся дорогостоящая техника и оборудование. Что касается охраны «собственными силами», то эффективность подобной самодеятельности невысока. Силами сотрудников стройки охрану не обеспечишь. Нанимать сторожей «поштучно» из случайных людей – может получиться история, как в фильме «Операция Ы». Так что чаще всего к самостоятельной охране объектов прибегают частные застройщики ИЖС, а не крупные девелоперы», – говорит г-н Коренев.
Цифра
около 500 млн рублей в год – оборот рынка охранных услуг для стройплощадок в Петербурге.
Рынок земли оживает – по итогам 2016 года, по подсчетам аналитиков, в Петербурге, по сравнению с предыдущим годом, в два раза вырос объем площадей, приобретенных в сделках.
По данным Knight Frank St Petersburg, в 2016 году девелоперы приобрели под жилое строительство около 118 га в Санкт-Петербурге и Ленобласти, на которых возможно строительство 1,3 млн кв. м. В 2015 году, несмотря на большее количество сделок, совокупная площадь проданных земельных участков была почти в два раза меньше – 59 га, на которых возможно строительство около 513 тыс. кв. м жилья. За год объем сделок в деньгах вырос почти в два с половиной раза: в 2015-м – 5-8 млрд рублей, в 2016-м – 18-22 млрд рублей.
Сергей Седых, директор по развитию компании «Петрополь», считает, что в прямом смысле покупок земли практически нет. «Сегодня действуют иные формы взаимодействия землевладельца и застройщика, в рамках которых нет прямых денежных отношений. Поэтому правильнее бы была формулировка – сколько земельных участков в прошлом году было вовлечено в инвестиционный оборот посредством совместной деятельности», – рассуждает эксперт.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg с таким мнением отчасти согласен: «Среди новых трендов можно отметить существенный рост числа смешанных сделок, когда собственник земельного участка получает часть стоимости долей квартир в будущем проекте. Если в прошлые годы землю стремились продать за реальные деньги, то сегодня собственники стали более договороспособны – есть примеры сделок только за долю в площадях. Некоторые девелоперы, напротив, непублично пытаются продать часть собственных земельных участков, которые ранее планировали к застройке».
Денис Жуков, председатель совета директоров «СВП Групп», отмечает, что в Петербурге много перспективных территорий: «В частности, на севере это земли совхоза «Пригородный», который, надеюсь, перебазирует производство в более удачное для ведения сельского хозяйства место. Это около 400 га земли, пригодной для строительства жилья».
Мнение:
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»: – В собственности города находится более 75% городской земли, в частных владениях – около 23%, что составляет 33 тыс. га. Возможно, когда застройщики израсходуют запасы земельных портфелей и реализуют все свободные участки, основным земельным ресурсом и станут бывшие промышленные территории, но сегодня на месте предприятий возведено около 40 объектов жилой недвижимости, это приблизительно 10-15% от всего рынка строящейся недвижимости, включая уже реализованное. Государственные барьеры и несовершенство правовой базы тормозят реализацию проектов комплексного освоения.
Ушедший год стал одним из самых сложных периодов для рынка торговой недвижимости Петербурга, по причине минимального объема строительства торговых центров. Девелоперы стараются оптимизировать площади уже существующих торговых центров, а не начинать новое строительство.
При этом, по данным российского филиала Colliers International, ключевыми тенденциями рынка торговой недвижимости в 2016 году стали возобновление активного развития fashion-ритейлеров, прекращение падения операционных показателей большинства торговых центров, а также продолжение оптимизации бизнес-процессов собственниками существующих объектов.
В 2016 году в Петербурге было открыто два крупных торговых центра: комплекс «Охта Молл» (GLA 78 000 кв. м) и вторая очередь «Порт Находка» (GLA 10 900 кв. м).
По данным Colliers International, общее предложение классических торговых центров по итогам 2016 года составило 2,76 млн кв. м. Таким образом, обеспеченность торговыми площадями в Петербурге достигла 527 кв. м на 1000 жителей.
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании «Colliers International Россия», приводит следующие данные: «Московский район традиционно является лидером среди городских районов Санкт-Петербурга по обеспеченности торговыми площадями в классических торговых центрах, на 1 тысячу жителей приходится 1069 кв. м. Замыкают тройку лидеров Центральный и Приморский районы». По ее словам, невысока обеспеченность торговыми площадями в Красносельском и Василеостровском районах города – 205 кв. м и 130 кв. м на 1000 человек соответственно. «Стоит отметить, что в этих районах города активно ведется жилищное строительство. В перспективе ситуация с торговой недвижимостью в Василеостровском районе может улучшиться, на намывных территориях выделен участок под ТРЦ. К тому же транспортная доступность района в связи с открытием центрального участка ЗСД значительно улучшилась. В Красносельском районе ситуация с торговой недвижимостью с точки зрения обеспеченности торговыми площадями в перспективе также станет лучше. IKEA Centres Russia приобрела земельный участок, расположенный между Красносельским шоссе и КАД, вблизи микрорайона «Новоселье», под строительство нового торгового центра МЕГА с магазином ИКЕА», – говорит госпожа Лежнева.
Как отмечают эксперты, девелоперская активность на сегодняшний день сконцентрирована преимущественно в области перепрофилирования действующих торговых центров с целью привлечения новой целевой аудитории. «Реконцепция и реновация ТЦ, зачастую без закрытия объектов на период проведения работ, становится тем «окном возможностей», которое девелоперы открывают для себя в попытке улучшить экономику проектов», – говорит Вероника Лежнева. По ее словам, примеров на рынке уже немало: продолжается переформатирование ТЦ «Капитолий» у станции метро «Пионерская» в дисконт-центр; FORTGROUP перезапустила ТРК «Южный Полюс», частично реконструировав объект; произошла реконцепция торгового центра Prisma на Выборгском шоссе в ТЦ «Китай-город» (часть объекта представляет собой ярмарку китайских товаров); компания «Адамант» реконструировала входные группы ТЦ «Невский» (1-я очередь) и ТРК «Балканский». Из анонсированных реконцепций – «Кировский универмаг» («Адамант»).
Александр Ионов, управляющий партнер компании Cityprofit, поясняет: «Если на Западе практика реновации – это плановая часть стратегического развития объекта, которая не дает торговому комплексу морально устареть, то в России к подобным мерам прибегают в крайних случаях».
Мнение
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании «Colliers International Россия»:
– Строительство крупных торговых центров в текущих экономических реалиях по-прежнему остается ограниченным – на 2017 год не заявлено ко вводу ни одного объекта. На начальном этапе строительства находится 4-я очередь ТРК «Заневский Каскад» компании «Адамант». В 2017 году в Приморском районе начнется строительство регионального торгового центра «Голливуд» (ввод в эксплуатацию планируется на 2019 год), а компания IKEA приступит к реализации своего третьего торгового комплекса «МЕГА IKEA» на юге города.