Под защитой полиса
Рынок страхования квартир в Петербурге работает. В первом полугодии сборы по страхованию частной недвижимости выросли на 29% . На страхование квартир приходится примерно треть этого объема, полагают эксперты. По-прежнему высока доля кредитного страхования, но рынок ждет системный рост.
Страхование недвижимости показывает хорошую динамику на протяжении последних нескольких лет, несмотря на кризис. Даже без учета ипотечных программ, доля которых у многих страховщиков превышает 30%, премии в этом виде стабильно повышаются, что говорит о растущем спросе не только у заемщиков кредитов. В Петербурге в первом полугодии 2017 года было собрано 1,15 млрд рублей. На страхование квартир приходится примерно 30%, оценивает Виталий Овсянников, руководитель управления имущественных видов страхования Северо-Западного дивизиона «Ренессанс Страхования».
Петербургский рынок страхования жилья – один из наиболее крупных в России, сборы в городе и области составляют 5,4% от объема страховых взносов по страхованию имущества физлиц страны (абсолютный лидер – Москва и Московская область, 39%).
Ипотека двигает рынок
Оживление ипотечного кредитования, безусловно, один из основных факторов роста объемов страхования квартир. Сами страховщики делят рынок на добровольное страхование имущества граждан и страхование имущества как предмета залога в рамках ипотеки. «Последний сегмент напрямую зависит от объемов выдачи кредитов банками и их требований к страховому покрытию. А добровольное страхование имущества граждан вышло на рынок широкого потребителя через продажи коробочных продуктов у крупных ритейлеров. Это позволило участникам рынка расширить целевую аудиторию и существенно увеличить рынок», – поясняет Николай Егоров, заместитель директора Северо-Западного регионального центра по розничным продажам «АльфаСтрахования».
Статистика Центробанка не выделяет отдельно страхование квартир по ипотечным программам. Однако количество кредитов, выданных в Санкт-Петербурге, согласно данным ЦБ, в этом году выросло значительно. За семь месяцев 2017 года выдачи кредитов банками в Санкт-Петербурге увеличились на 23%. «Рост, в первую очередь, связан с увеличением сумм выдаваемых кредитов. Как показывает статистика, граждане имеют возможность брать кредиты на большие суммы и, таким образом, стимулировать рост рынка – а рынок страхования растет пропорционально выданным кредитам», – обращает внимание Николай Егоров.
По экспертным оценкам, примерно каждая вторая квартира сегодня застрахована в рамках ипотечного страхования, за последние 1,5 года доля ипотечных программ выросла примерно на 20%, добавляет Виталий Овсянников. В портфеле «Ингосстраха» доля ипотечного страхования составляет 40-45%, динамика – 25-30% в годовом выражении, причем в 2017 году отмечается особенно высокий спрос, рассказывает Владимир Храбрых, директор филиала ОСАО «Ингосстрах» в Петербурге.
Хорошие перспективы
Однако о росте можно говорить, даже если отбросить ипотеку. Население все более активно использует страхование. «Многие получают выплаты, информация об этом расходится по друзьям и знакомым. Клиент, хоть раз получивший выплату, например, при заливе квартиры, никогда не откажется от этого вида страхования в будущем. У нас есть постоянные клиенты, которые страхуются на протяжении десяти и более лет», – говорит Владимир Храбрых. «Клиенты становятся более грамотными: более реально оценивают размеры собственных затрат при возможном ущербе, внимательно оговаривают страховые суммы, подтверждают затраты на ремонт чеками, тщательно составляют опись имущества, принимаемого на страхование, обсуждают тарифы», – добавляет Александр Локтаев, генеральный директор страхового общества «Помощь».
Видя растущий спрос, страховщики переориентируют агентские сети на работу с недвижимостью, увеличивается активность посредников, в том числе банков, в продажах коробочного страхования квартир, обращает внимание г-н Овсянников. По его оценкам, пока в Петербурге застраховано не более 15%, но динамика положительная: прирост жилого фонда за счет новостроек примерно на 2% ежегодно за последние пять лет приводит к постепенному росту застрахованного жилья, так как среди нового жилья доля застрахованного существенно выше средней.
Каждый пятый – коробочный
Наиболее сильный скачок за последние годы сделали коробочные продукты, которые стали доступны широким слоям населения по причине низкой стоимости, подчеркивает Николай Егоров.
Такие полисы обычно содержат от одного до трех вариантов страхового покрытия. В «АльфаСтраховании», в частности, спрос в первом полугодии 2017 года вырос на 30%. «Коробочные продукты составляют основную долю продаж в Петербурге – в количественном выражении это более 80%», – рассказывает г-н Храбрых. Объясняется этот факт довольно просто: такие программы содержат качественное покрытие основных рисков, и нет никаких «подводных камней» в части усеченных выплат. В связи с этим, если у клиента нет эксклюзивных или особо дорогих элементов отделки и имущества, то ему, безусловно, удобнее коробочный продукт.
В СК «Согласие» основную долю застрахованных в Петербурге квартир составляет коробочный продукт «Квартира Экспресс». Компания «Либерти Страхование» в августе текущего года переработала свои коробочные продукты и теперь рассчитывает на существенный рост количества договоров. «Доля коробочных продуктов будет увеличиваться. Это обусловлено высоким темпом жизни в целом, клиенты хотят экономить свое время. Многие страховщики уже запустили онлайн-страхование по данному виду, организованы продажи коробочных полисов в отделениях банков и в точках продаж, напрямую не связанных со страховыми услугами», – объясняет Сергей Бурляев, андеррайтер управления андеррайтинга имущества и ответственности компании «Либерти Страхование». Кроме того, немаловажно, что качество выплат по коробочным продуктам у большинства страховщиков сопоставимо с выплатами по классическому продукту, добавляет он.
В страховании квартир, как и в имущественном страховании в целом, прослеживается тенденция снижения тарифов. Тут действует простой принцип – чем большее число людей приобретает продукт, тем дешевле он становится, говорит г-н Храбрых. И эта тенденция будет сохраняться. Кроме того, несмотря на сокращение числа страховщиков, конкуренция высока, добавляет Сергей Бурляев и отмечает, что в части страхования несущих конструкций многие страховщики понизили тариф до уровня менее 0,1%. Что касается прочих объектов – внутренней отделки, движимого имущества, ответственности перед соседями, то изменения в сторону снижения есть, но менее значимые.
Кстати
В среднем годовой тариф по квартирам составляет 0,1-1,5% от стоимости застрахованного имущества, отмечает Александр Локтаев. Страховая премия рассчитывается страховщиком в зависимости от страховой суммы, перечня рисков, срока страхования, вида застрахованного имущества.
30 декабря заканчивается прием заявок на аукцион Минобороны РФ, которое выставило на торги право пятилетней аренды 536 га во Всеволожском районе – большей части бывшего Ржевского полигона.
Начальная цена лота составляет 92,1 млн рублей.
ФГКУ «Северо-западное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ выставило на конкурс право аренды 536 га бывшего полигона на Ржевке. Согласно материалам, размещенным на сайте госзакупок, адрес имущества: Ленинградская область, Всеволожский район, военный городок 1 Ржевка. В лот входит 66 объектов недвижимости общей площадью 20,393 тыс. кв. м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0940001:769. В соответствии со ст. 652 ГК РФ к арендатору переходит на срок аренды вышеуказанных объектов право пользования земельным участком, площадью 5,361 млн кв. м. Срок аренды – пять лет, назначение – под нежилые цели. Конкурсная документация была размещена на сайте госзакупок 10 декабря. Заявки принимаются до 30 декабря, а победители станут известны 20 января 2016 года.
По данным Википедии, Ржевский полигон являлся самым знаменитым артиллерийским полигоном, как в царской России, так и в СССР. Его история началась с 1854 году, когда он был основан как Главный артиллерийский полигон Русской императорской армии и первоначально размещался на том месте, где сейчас находится Волковское кладбище. Уже позже, в 1863 году, морскому ведомству была выделена нынешняя территория полигона – правая часть Охтинского поля протяженностью около 16 километров до Токсовских высот. Во времена Российской империи, а позднее СССР, на полигоне проводились испытания артиллерийских установок (в том числе морской артиллерии), снарядов, брони, железобетонных укреплений, систем реактивной артиллерии, ракетных двигателей. Есть свидетельства, что на территориях Ржевского полигона (урочище Койранкангас, арсенал в Ковалевском лесу), приводились в действие расстрельные приговоры 20-х-30-х годов 20-го века. По некоторым предположениям здесь был расстрелян поэт Николай Гумилев.
После распада СССР полигон перестал эксплуатироваться в полном объеме, большинство военных объектов оказалось заброшено. Неоднократно ставился вопрос о ликвидации Ржевского полигона, на котором периодически возникали пожары и гремели взрывы. При проектировании КАД изначально предполагалось, что дорога пройдет по его территории. Еще в 2004 г. был утвержден состав Рабочей группы для подготовки предложений по передачи части его земель в собственность Ленинградской области. Указанная группа предложила перевести 160 кв. км полигона, на которых уже расположены населенные пункты и садоводства, в собственность области. Но ситуация так и не пришла к своему логическому завершению. Тем не менее, Ржевский полигон очень неудобен для Всеволожского района, потому что разделяет его на две плохо связанные между собой части.
Ржевский полигон неоднократно становился героем скандалов. По периметру он давно «оброс» нелегальными садоводствами, в том числе нелегальными. А одна из последних скандальных историй связана с незаконным переводом военных земель в федеральную собственность. По результатам проверки прокуратуры Петербургского военного гарнизона в середине 2013 года выяснилось, что 11,9 га земли полигона после перевода в федеральную собственность в 2012 году были переданы в аренду ООО «Хонка-парк» для элитного строительства. Материалы были переданы в военное следственное управление по Петербургу.
Что касается нынешнего аукциона, то на подготовку конкурсной документации потенциальным участникам торгов отводится всего 20 дней (с 10 по 30 декабря). По мнению экспертов, подготовится за такой короткий промежуток времени, в частности, консолидировать для участия в аукционе значительный объем средств (почти 100 млн рублей) под силу только крупной компании. Или компания, которая интересовалась этой локацией, была осведомлена о торгах раньше официальной публикации об их проведении, чтобы успеть подготовиться. «Мы видели множество примеров, когда господрядчики начинали работы по реализации, например, городских инфраструктурных проектов задолго до объявления тендера и победы в нем. Вероятно, это один из таких случаев», - философски отметил Илья Андреев, вице-президента NAI Becar.
Смущает эксперта и пятилетний срок аренды территории без гарантии выкупа – все это едва ли является привлекательным для застройщиков. «С учетом времени, необходимого петербургским девелоперам на проведение работ по инженерным изысканиям, оформление проектной документации и т.д., пять лет – это не срок. А отсутствие каких-либо долгосрочных гарантий лишает застройщиков возможности оценить перспективы дальнейшего владения активом и накладывает высочайшие риски, - комментирует Илья Андреев. – Общей проблемой подобных торгов является тот факт, что активы госструктур выставляют на торги совершенно неподготовленными. В случае обращения продавцов за услугами профессиональных брокеров, цена реализации лотов увеличилась бы на порядок, но сами объекты стали привлекательны для потенциальных интересантов».
Есть предположение, что Ржевский полигон может заинтересовать крупного девелопера – «Группу ЛСР», уже реализующую неподалеку проект застройки Ржевского аэродрома (к 2025 году девелопер планирует построить здесь один миллион кв.м жилья и всю необходимую инфраструктуру). Но в пресс-службе компании комментарии по этому поводу не дают.
По мнению Ильи Андреева, «Группе ЛСР» это участок не нужен, как раз потому что застройщик уже реализует масштабный проект по соседству. «При наличии гарантий выкупа участка, потенциальными интересантами могли бы стать другие крупные игроки рынка. Зачастую несколько застройщиков возводят проекты КОТ по соседству и чувствуют себя при этом неплохо. К тому же развитие локации силами сразу нескольких игроков будет происходить намного быстрее, что в конечном итоге позитивно отразится на потребительском спросе», - заключил Илья Андреев.
Отметим, что участок может быть использован лишь под нежилую функцию. А потом не исключено, что к этой территории проявят интерес те девелоперы, которые заметят какие-то перспективы создания здесь объектов коммерческой недвижимости.
Со своей стороны Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс», отметил, что территория Ржевского полигона относительно недалеко от центра города, рядом с ней запланировано строительство нескольких транспортных развязок и объездной дороги. Поэтому перспективы у этой локации достаточно не плохие. По его словам, на этом участке могут расположиться промышленные или энергетические предприятия. «Но будущее развития этой территории зависит от заинтересованности города. Если власти возьмут на себя функцию синхронизации, то в проект могут войти и небольшие компании. Если же нет, то освоение этой территории под силу лишь крупным застройщикам», - уверен Игорь Оноков. Эксперт добавил, что те компании, которые рассматривали этот участок для реализации своих проектов, скорее всего, уже знали о предстоящем тендере. «Такие лоты и конкурсы ниоткуда не возникают. Поэтому ограниченные сроки для них вряд ли являются проблемой», - добавил он.
Мнение:
Александр Львович, генеральный директор компания Navis Development Group
- Сложно оценить заинтересованность застройщиков в данном участке. Стоит оговориться, что он труднодоступен в транспортном отношении – значительно отдален от КАД, поблизости не проходит железнодорожная ветка, транспортные артерии обозначены слабо. На текущий момент участок не подходит для комплексного освоения территорий и строительства жилья как малоэтажного, так и высотного. Подобная покупка для девелоперов несет в себе высокие риски.
Участок значительно удален от городской черты, что дает возможность использовать его для создания нового района или даже города-спутника, но для этого изначально нужно создать какое-то «якорное» масштабное производство, которое будет выполнять роль градообразующего предприятия.
Михаил Москвин, зампредседателя правительства Ленобласти по строительству, о вводе жилья, дорожных объектах и о том, как решаются вопросы с присоединением ЖК к инженерным сетям.
Михаил Москвин, назначенный вице-губернатором по строительству Ленинградской области в начале 2015 года (затем его должность с легкой руки губернатора Александра Дрозденко была переименована в заместителя председателя правительства Ленинградской области), в рамках пресс-конференции был настроен позитивно. Он сразу заявил, что регион по итогам 2015 года не только выполнил, но даже перевыполнил более чем на 30% планы по вводу жилья.
Так, по данным на 1 декабря всего в Ленинградской области было введено 2,203 млн кв. метров жилья. При этом в 2014 году за весь год область могла похвастаться только показателем в 1,6 млн «квадратов», а в 2013 году и вовсе было построено 1,3 млн кв. метров. «Этот год рекордный по вводу. Более того, около 9 млн кв. метров жилья в регионе находится в стадии строительства и еще на 6 млн кв. метров выдано разрешений на начало строительных работ», - отметил Михаил Москвин. Однако тут же добавил, что дело не в количестве, а в качестве квадратных метров, и в комплексном подходе к развитию территорий. Но и здесь Ленинградской области есть чем гордиться.
По словам Москвина, власти Ленинградской области добились синхронизации возведения жилья и социальных объектов. В этом отношении хорошие результаты дает программа «Социальные объекты в обмен на налоги». Только в ее рамках в 2015 году было построено семь детских садов. Еще восемь дошкольных объектов было возведено за счет инвесторов, но по другой схеме. «Речь идет о тех территориях, где нет массовой застройки, но детские сады нужны. Поэтому мы пошли таким путем: инвестор приходит, строит детский сад, регистрирует право собственности на себя, а мы потом у него покупаем готовый объект. По такой схеме строились детские сады в Бокситогорском, Сланцевском, Кингисеппском, Кировском и Выборгском районах», – пояснил Михаил Москвин. Еще два дошкольных учреждения было введено в работу за бюджетные деньги – в Выборге и Шлисельбурге.
Всего же в 2015 году в регионе было введено 17 детских садов, две поликлиники, девять фельдшерско-акушерских пунктов, одна ледовая арена. Уже заключено 20 соглашений «Соцобъекты в обмен на налоги», по которым до конца 2022 года планируется построить 60 объектов: 44 детских сада на 6559 мест и 16 школ на 14014. Сейчас в рамках этих соглашений возводится 15 детских садов и 4 школы.
Михаил Москвин отметил, что в настоящее время единственной территорией в регионе, где еще есть очередь в детские сады, является Всеволожский район.
«Жилье для российской семьи»
В активную стадию реализации на территории Ленинградской области входит и федеральная программа «Жилье для российской семьи». В ее рамках до 2018 года в регионе планируют построить около 75 тыс. кв. метров доступного жилья.
«Это доступное жилье по цене 35 тыс. за кв. м. При этом РФ кредитует застройщиков, участвующих в этой программе по максимальной ставке 12,5%. В основном кредиты выдают Сбербанк и ВТБ. Ипотечная ставка для граждан составляет 11% годовых. На реализацию этой программы в федеральном бюджете заложены средства в 40 млрд рублей», - рассказал Михаил Москвин.
Уже определены территории, где будут возводиться объекты в рамках программы «Жилье для российской семьи». Появился один застройщик, который прошел «сито отбора» и готов приступить к строительству жилья на площадке в Щеглово. Помимо этой территории областное правительство предполагает реализацию программы в Гатчине, где есть 7 га региональной земли, и в Тосно. В этих локациях по планам региональных властей к реализации программы можно будет приступить к концу весны 2016 года. По закону РФ минимум жилья, который должен быть построен на одном земельном участке, – 10 тыс. кв. метров. Исходя из этого параметра, будут формироваться небольшие земельные наделы.
Как пояснил Михаил Москвин, застройщик получает средства из двух источников. Первый – это займы под 12,5 % годовых, а второй – это деньги покупателей квартир, то есть тех людей, которые подходят под критерии программы «Жилье для российской семьи». «По нашим подзаконным актам первый обязательный критерий – это наличие у участника программы регистрации на территории Ленинградской области. Но я дал поручение расширить этот критерий. Считаю, что нужно дать возможность любому жителю РФ купить квартиру в Ленинградской области. Мы заинтересованы в этих людях, потому что только за счет их средств застройщик может достроить объект», - добавил Михаил Москвин.
Новые дороги за счет инвесторов
Приоткрыл Михаил Москвин и завесу на то, кто выступит инвестором при строительстве двух крупных платных инфраструктурных объектов – съезда с федеральной трассы «Нарва» на КАД стоимостью 6,2 млрд рублей. И продолжения Пискаревского пр. за 2,9 млрд рублей (стоимость участка по территории Ленинградской области). «Мы получили письмо от банка «ВТБ» за подписью старшего вице-президента Юрия Молчанова. В сообщении говорится о том, что банку интересно выступить инвестором при строительстве двух этих объектов. Такие инфраструктурные проекты не могут возводиться только за счет инвестора, нужно бюджетное софинансирование. Процентное соотношение долей между инвестором и федеральным бюджетом может быть разным, в настоящее время оно пока уточняется», - прокомментировал Михаил Москвин. По его словам, банк «ВТБ» будет финансировать эти два инфраструктурных проекта по принципу государственно-частного партнерства. Например, по тому, что заложен при строительстве Западного скоростного диаметра (ЗСД), соинвестором которого также является банк «ВТБ». А это значит, что кредитор планирует окупить свои затраты за счет платного проезда.
Михаил Москвин отметил, что конкурс на строительство обхода Мурино (продолжение Пискаревского пр. до Токсовского шоссе) планируется объявить в 2016 году. Напомним, объект проектируется за счет консорциума застройщиков, реализующих жилье на этой территории (в частности, компании ЦДС). Стоимость работ составила около 55 млн рублей. В экспертизу данный проект может поступить не ранее первого квартала 2014 года, а в настоящее время уточняются его параметры.
Что касается второго объекта, в строительстве которого своими средства готов поучаствовать банк «ВТБ», то проектирование участка платной дороги, которая соединит трассу «Нарва» и КАД пока не началось. Ранее предлагалось предусмотреть средства на проект в бюджете Ленинградской области. Однако Михаил Москвин отметил, что власти решили определить партнера еще на стадии проектирования. «Пока проведены предпроектные работы, есть расчет транспортных потоков, согласование по поводу присоединения новой дороги к КАД и к федеральной трассе «Нарва». Думаю, что мы объявим конкурс «под ключ» – сразу на проектирование и строительство. А для этого нам нужно понимание по объемам финансирования из федерального бюджета. Пока эти средства не заложены нигде. Но министр транспорта Максим Соколов утверждает, что на федеральном уровне готовы поддержать эти проекты», - прокомментировал Михаил Москвин.
«Платон» нам друг
Большие планы у Ленинградской области и на средства, которые будут собраны от работы системы «Платон». «На эти деньги мы планируем построить два моста. Один - через реку Свирь в Подпорожье, а второй - через реку Волхов в Киришах», - рассказал Михаил Москвин, философски добавив, что «эти переправы нужны и людям и экономике».
Сметная стоимость строительства двух мостов составляет около 6,6 млрд рублей. Проекты этих объектов уже есть, они прошли экспертизу. Областные власти готовы к началу стройки, вопрос лишь в деньгах, добавил чиновник. По его словам, Ленинградская область не отказывается от ввода платы за проезд по своим, региональным дорогам, но этот вопрос нужно тщательно проработать. «По местным трассам объем трафика возрастет, так как водители будут искать бесплатные аналоги федеральных дорог. Но вопрос ввода платных трасс на региональном уровне пока не решен. Плату надо вводить, но поэтапно. Чтобы это было подготовлено и безболезненно», - считает Михаил Москвин.
Присоединить к сетям
Журналистов волновал и актуальный вопрос, связанный с присоединением объектов к инженерным сетям. Например, региональные застройщики жалуются на то, что возникают проблемы с подключением новых жилых объектов к канализации во Всеволожском районе.
Как объяснил вице-губернатор, весь район состоит из множества муниципалитетов, которых закон наделил обязанностью обеспечивать население энергоресурсами. Если электроэнергией ведают две организации – «Ленэнерго» и «ЛОЭСК», и проблем в это сфере намного меньше, то водой и канализацией в каждом муниципалитете занимается свой водоканал. Парадокс в том, что канализация находится на балансе Единой службы заказчика, а водоводы – у Всеволожских тепловых сетей. Как объяснил Михаил Москвин, иногда бывает конфликт между застройщиком и этими двумя организациями, которые не могут между собой договориться. В такой ситуации, например, оказалась компания NCC. По его словам, пока подобные ситуации приходится решать в ручном режиме, но в дальнейшем вопрос конфликтов между муниципалитетами будет устранен путем создания регионального водоканала. В 2016 году проект уже стартует по пилотным районам.
Много вопросов возникает к организации стоков и в Мурино. Как отметил Михаил Москвин, новое жилье как раз обеспечено необходимыми канализационными мощностями. Во Всеволожском районе есть частная компания «Ленооблводинвест», которая имеет свои мощности, идущие на очистные сооружения ГИПХа и частично на Петербург. Также канализование домов новой застройки обеспечивает УК «Евроинвест».
«Самая большая наша проблема по существующей застройке, возведенной в 80-е годы 20-го века, и не обеспеченной канализацией. Конечно, проще эту задачу решить совместно с новой застройкой. Сейчас мы в начале пути по проектированию коллектора мощностью 15 тыс. куб. м, который соберет стоки от существующей застройки в Девяткино и Мурино и подключит новые проекты, которые пока еще не присоединены к канализации, а некоторые даже не начали строиться», - заключил Михаил Москвин.