Под защитой полиса
Рынок страхования квартир в Петербурге работает. В первом полугодии сборы по страхованию частной недвижимости выросли на 29% . На страхование квартир приходится примерно треть этого объема, полагают эксперты. По-прежнему высока доля кредитного страхования, но рынок ждет системный рост.
Страхование недвижимости показывает хорошую динамику на протяжении последних нескольких лет, несмотря на кризис. Даже без учета ипотечных программ, доля которых у многих страховщиков превышает 30%, премии в этом виде стабильно повышаются, что говорит о растущем спросе не только у заемщиков кредитов. В Петербурге в первом полугодии 2017 года было собрано 1,15 млрд рублей. На страхование квартир приходится примерно 30%, оценивает Виталий Овсянников, руководитель управления имущественных видов страхования Северо-Западного дивизиона «Ренессанс Страхования».
Петербургский рынок страхования жилья – один из наиболее крупных в России, сборы в городе и области составляют 5,4% от объема страховых взносов по страхованию имущества физлиц страны (абсолютный лидер – Москва и Московская область, 39%).
Ипотека двигает рынок
Оживление ипотечного кредитования, безусловно, один из основных факторов роста объемов страхования квартир. Сами страховщики делят рынок на добровольное страхование имущества граждан и страхование имущества как предмета залога в рамках ипотеки. «Последний сегмент напрямую зависит от объемов выдачи кредитов банками и их требований к страховому покрытию. А добровольное страхование имущества граждан вышло на рынок широкого потребителя через продажи коробочных продуктов у крупных ритейлеров. Это позволило участникам рынка расширить целевую аудиторию и существенно увеличить рынок», – поясняет Николай Егоров, заместитель директора Северо-Западного регионального центра по розничным продажам «АльфаСтрахования».
Статистика Центробанка не выделяет отдельно страхование квартир по ипотечным программам. Однако количество кредитов, выданных в Санкт-Петербурге, согласно данным ЦБ, в этом году выросло значительно. За семь месяцев 2017 года выдачи кредитов банками в Санкт-Петербурге увеличились на 23%. «Рост, в первую очередь, связан с увеличением сумм выдаваемых кредитов. Как показывает статистика, граждане имеют возможность брать кредиты на большие суммы и, таким образом, стимулировать рост рынка – а рынок страхования растет пропорционально выданным кредитам», – обращает внимание Николай Егоров.
По экспертным оценкам, примерно каждая вторая квартира сегодня застрахована в рамках ипотечного страхования, за последние 1,5 года доля ипотечных программ выросла примерно на 20%, добавляет Виталий Овсянников. В портфеле «Ингосстраха» доля ипотечного страхования составляет 40-45%, динамика – 25-30% в годовом выражении, причем в 2017 году отмечается особенно высокий спрос, рассказывает Владимир Храбрых, директор филиала ОСАО «Ингосстрах» в Петербурге.
Хорошие перспективы
Однако о росте можно говорить, даже если отбросить ипотеку. Население все более активно использует страхование. «Многие получают выплаты, информация об этом расходится по друзьям и знакомым. Клиент, хоть раз получивший выплату, например, при заливе квартиры, никогда не откажется от этого вида страхования в будущем. У нас есть постоянные клиенты, которые страхуются на протяжении десяти и более лет», – говорит Владимир Храбрых. «Клиенты становятся более грамотными: более реально оценивают размеры собственных затрат при возможном ущербе, внимательно оговаривают страховые суммы, подтверждают затраты на ремонт чеками, тщательно составляют опись имущества, принимаемого на страхование, обсуждают тарифы», – добавляет Александр Локтаев, генеральный директор страхового общества «Помощь».
Видя растущий спрос, страховщики переориентируют агентские сети на работу с недвижимостью, увеличивается активность посредников, в том числе банков, в продажах коробочного страхования квартир, обращает внимание г-н Овсянников. По его оценкам, пока в Петербурге застраховано не более 15%, но динамика положительная: прирост жилого фонда за счет новостроек примерно на 2% ежегодно за последние пять лет приводит к постепенному росту застрахованного жилья, так как среди нового жилья доля застрахованного существенно выше средней.
Каждый пятый – коробочный
Наиболее сильный скачок за последние годы сделали коробочные продукты, которые стали доступны широким слоям населения по причине низкой стоимости, подчеркивает Николай Егоров.
Такие полисы обычно содержат от одного до трех вариантов страхового покрытия. В «АльфаСтраховании», в частности, спрос в первом полугодии 2017 года вырос на 30%. «Коробочные продукты составляют основную долю продаж в Петербурге – в количественном выражении это более 80%», – рассказывает г-н Храбрых. Объясняется этот факт довольно просто: такие программы содержат качественное покрытие основных рисков, и нет никаких «подводных камней» в части усеченных выплат. В связи с этим, если у клиента нет эксклюзивных или особо дорогих элементов отделки и имущества, то ему, безусловно, удобнее коробочный продукт.
В СК «Согласие» основную долю застрахованных в Петербурге квартир составляет коробочный продукт «Квартира Экспресс». Компания «Либерти Страхование» в августе текущего года переработала свои коробочные продукты и теперь рассчитывает на существенный рост количества договоров. «Доля коробочных продуктов будет увеличиваться. Это обусловлено высоким темпом жизни в целом, клиенты хотят экономить свое время. Многие страховщики уже запустили онлайн-страхование по данному виду, организованы продажи коробочных полисов в отделениях банков и в точках продаж, напрямую не связанных со страховыми услугами», – объясняет Сергей Бурляев, андеррайтер управления андеррайтинга имущества и ответственности компании «Либерти Страхование». Кроме того, немаловажно, что качество выплат по коробочным продуктам у большинства страховщиков сопоставимо с выплатами по классическому продукту, добавляет он.
В страховании квартир, как и в имущественном страховании в целом, прослеживается тенденция снижения тарифов. Тут действует простой принцип – чем большее число людей приобретает продукт, тем дешевле он становится, говорит г-н Храбрых. И эта тенденция будет сохраняться. Кроме того, несмотря на сокращение числа страховщиков, конкуренция высока, добавляет Сергей Бурляев и отмечает, что в части страхования несущих конструкций многие страховщики понизили тариф до уровня менее 0,1%. Что касается прочих объектов – внутренней отделки, движимого имущества, ответственности перед соседями, то изменения в сторону снижения есть, но менее значимые.
Кстати
В среднем годовой тариф по квартирам составляет 0,1-1,5% от стоимости застрахованного имущества, отмечает Александр Локтаев. Страховая премия рассчитывается страховщиком в зависимости от страховой суммы, перечня рисков, срока страхования, вида застрахованного имущества.
В 2015 году в Петербурге стало больше дорог и спортивных объектов, увеличилась и площадь жилья на одного жителя, а вот обеспеченность детсадами и школами, напротив – сократилась.
О противоречивых итогах реализации Генерального плана Санкт-Петербурга стало известно на депутатских слушаниях в минувший четверг.
С докладом о подготовке документа, который планируется принять в 2019 году, выступил председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимир Григорьев. По его данным, население города за прошлый год увеличилось на 34 тыс. и сейчас общая численность составляет 5,225 млн. человек. Площадь северной столицы осталась неизменной – 144 тыс. га. Половина территории города «покрыта» проектами планировки территории (ППТ). За 2015 год в городе построено 17,3 км автомобильных дорог, в том числе два моста протяженностью 241 метров. Увеличилась на 13,59 км и протяженность велодорожек. Продолжая тему благоустройства, господин Григорьев отметил, что автомобилей в городе вдвое больше, чем парковочных мест. Так, сегодня насчитывается более миллиона машин, или 251 на тысячу жителей, а парковочных мест всего 553 тыс. – или 106 на тысячу населения. За прошлый год было введено 37 новых парковок, а также заработала пилотная зона платной парковки на 2,9 тыс. мест.
Кроме того, за прошлый год Смольный принял 29 решений об изъятии для госнужд участков общей площадью 19,5 га. Большая их часть необходима для строительства дорог, а также возведения моста через остров Серный. Двенадцать земельных участков площадью более 1 га было изъято из-за признания домов ветхими и аварийными, для их расселения.
Одной из приоритетных задач в разработке Генплана, по словам главы КГА, является обеспечение граждан соцучреждениями. Но за 2015 год уровень фактической обеспеченности образовательными учреждениями снизился. В 2014 году он составлял 90 человек на тысячу населения, в 2015 году – 83 человека. В частности, обеспеченность дошкольными образовательными учреждениями составила 66%, общеобразовательными – 59% (это при том, что обеспеченность профессиональными образовательными организациями – 108%, организациями дополнительного образования – 115%). «Это связано с оптимизацией сети государственных образовательных организаций, которая привела к сокращению 5112 мест. Кроме того, инвесторов сложно привлечь. Понятие «социально-ориентированный бизнес», которое часто употребляется политиками, является отвлеченным, а государство не успевает», – пояснил господин Григорьев.
Сократилась за год на 4% и обеспеченность медицинскими стационарами. В то же время, число спортивных объектов возросло на 9%. Театрами жители города обеспечены на 73%, библиотеками на 67%, кинотеатрами на 129%, музеями на 200%.
Изменилась и площадь жилья на одного жителя – увеличилась. В 2015 году она возросла на 0,6 кв. м и составила 25 кв. м на человека. Планируется, что к 2019 году этот показатель составит 28 кв. м, а в 2025 году – до 35 кв. м.
По традиции, доклад вызвал волну критики среди парламентариев. Так, депутат фракции «Яблоко» Борис Вишневский снова поднял перед исполнительной властью вопрос строительства 7-й магистрали, которая должна пройти через Удельный парк. Чиновник пообещал, что ведомство рассмотрит несколько проектов магистрали, некоторые из которых предполагают строительство тоннеля или обхода парка. Лидер фракции «Партии роста» Оксана Дмитриева заявила, что обдуманного планирования градостроительного развития в городе нет, застройка ведется хаотично.
Южная локация Петербурга считается одной из самых привлекательных для девелоперов.
Территория застраивается объектами жилья как комфорт-, так и эконом-класса, в пригородной зоне возводится множество малоэтажных комплексов.
Юг Петербурга делят между собой сразу семь районов города: Московский, Фрунзенский, Колпинский, Пушкинский, Кировский, Красносельский и Петродворцовый. Для каждого из территориальных образований характерна своя сложившаяся застройка, под которую стараются подстраиваться застройщики. Главная особенность южной локации города в том, что в ней представлены все классы жилья и имеются достаточно крупные участки для дальнейшей застройки.
В условиях комфорта
Основная часть жилых комплексов комфорт- и бизнес-класса на юге Петербурга расположена в Московском районе, считающемся одним из самых престижных и благоустроенных в городе. Соответственно, ценник на недвижимость в его границах выше, чем в среднем по городу.
Несмотря на плотную застройку Московского района домами 50-60 годов XX века, некоторые застройщики смогли вписать в нее свои одиночные объекты. В частности, LEGENDA Intelligent Development возвела ЖК «Улица Победы, 5» с сохранением стилистики сталинского ампира, характерной для этой части города. Выдержать особенности прилегающей сталинской архитектуры намерена и «Группа ЛСР» в своем проекте – ЖК «Богемия» на Смоленской улице. Сдать объект в эксплуатацию планируется в III квартале 2018 года. Кроме того, в сегменте одиночных объектов с историческими элементами в архитектуре можно выделить 14-этажный ЖК Time компании «Северный город», входящей в холдинг RBI. Срок его сдачи – IV квартал текущего года. В 2018 году «РосСтройИнвест» должен достроить 27-этажную башню «Кремлевские звезды», Setl Sity – 22-этажный ЖК «Москва», оба проекта напоминают высотки сталинской эпохи.
В южной локации города в настоящее время активно застраиваются и бывшие сельскохозяйственные и промышленные площадки. Так MirLand Development на землях агрофирмы «Лето» завершает третью очередь строительства ЖК «Триумф Парк» с упором на «зеленые» эко-стандарты. Кроме того, ГК «Мортон» совместно с Московским индустриальным банком намерена застроить бывшую территорию мясоперерабатывающего завода «Самсон» в 53 га жилым кварталом «Две столицы».
В Красносельском районе крупным проектом комфорт-класса считается квартал «Балтийская жемчужина». Возводится он китайскими инвесторами на площади в 205 га. Месяц назад девелопер объявил о запуске в рамках «Балтийской жемчужины» комплекса «Жемчужный берег» с квартирами улучшенной серии комфорт- и бизнес-класса.
В формате «эконом»
Несмотря на формальную принадлежность к одному классу эконом-жилья, объекты данного сегмента на юге города не однородны по качественным признакам. Одни из них слишком удалены от центра города и станций метро, вторые лишены серьезной сопутствующей социнфраструктуры, третьи – упрощены в планировках. Тем не менее, они пользуются спросом у потребителей.
В наибольшем количестве эконом-класс и его улучшенные варианты представлены в Колпинском и Красносельском районах. В частности, крупным застройщиком Шушар является компания «Дальпитерстрой». Застройщик на территории поселка, уже давно превратившегося в город, уже возвел около двух десятков высотных домов и готов продолжать работы в заданном темпе. Несколько сотен квартир в год у строительной компании по минимальной цене приобретает Смольный для городских очередников.
Рядом с Шушарами ГК «Балтрос» уже возвела микрорайон «Славянка» – один из самых масштабных проектов комплексного освоения территории в России. На территории в 220 га уже построено 135 многоквартирных домов.
Серьезную конкуренцию «Дальпитерстрою» и «Балтросу» может составить «Лидер Групп». Компания уже возводит в Шушарах жилые комплексы «Босфор» и «Царский двор». Летом этого года застройщик получил разрешение на комплексное освоение территории в данной локации со строительством до 1 млн кв. м жилья, с одновременным строительством объектов социальной инфраструктуры.
В границах протяженного Ленинского проспекта в Красносельском районе также расположены и продолжают строиться множество объектов улучшенного эконом-класса. Среди таковых, к примеру, можно отметить ЖК «Огни залива» компании «БФА-Девелопмент». Он возводится на берегу Финского залива возле Южно-Приморского парка. Первая его очередь уже сдана. Кроме того, в локации Петергофского шоссе свой «Солнечный город» возводит Setl City. Сам девелопер относит его к комфорт-классу. Под строительство комплекса отведен участок площадью 185 га. На нем будет возведено более 1,4 млн кв. м жилья, а также объекты торгово-социальной инфраструктуры. Всего предусмотрено 10 очередей.
Малоэтажные перспективы
При описании юга Петербурга невозможно не упомянуть малоэтажную застройку. Она активно ведется в Пушкинском, Петродворцовом районе и считается привлекательной для покупателей. Главное преимущество малоэтажных жилых объектов – экологически чистые территории, близость к историческим пригородам (Пушкин, Павловск, Петергоф, Красное Село), паркам и к Финскому заливу.
В сегменте малоэтажного жилья, причем различного класса недвижимости, на юге города можно отметить проекты ЖК «Английская миля» от Glorax Development, ЖК «Красное Село» компании «Таймс», ЖК «Петровская мельница» «Стройлеса», ЖК «Образцовый квартал» и «Образцовый квартал 2» девелоперской компании «Центр Развития».
Не стоит забывать и о проекте города-спутника Южный, разработкой которого занимается «Старт Девелопмент». Предполагается, что город будет построен на площади в 2 тыс. га рядом с Пушкиным и внесет существенные изменения в градостроительный облик территории.
Кроме того, особенность южной локации в том, что рядом проходит граница с Ломоносовским районом Ленобласти. Уже на территории 47-го региона, но почти вплотную к Красному Селу, ГК «Унисто-Петросталь» строит ЖК «Аннинский парк», а «Ленрусстрой» – ЖК «Дудергофская линия 3» и «Новое Горелово».
Кстати
По данным экологов, Красносельский район считается самым экологически чистым в локации основной городской территории. Хорошая обстановка обусловлена рядом факторов, среди которых большое количество парковых зон и минимальная деятельность объектов промышленности.
Мнения
Катерина Соболева, управляющий директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:
– В основном в южных районах Петербурга строится преимущественно жилье сегмента «масс-маркет». Исключение составляют Московский и Пушкинский районы, где реализуются жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса. У каждого района есть свои особенности. К примеру, преимуществом Фрунзенского района является его месторасположение: близость к аэропорту, КАД и центру города. Хорошо развита транспортная и социальная инфраструктура. К недостаткам данного района относится большое количество промышленных предприятий и отсутствие парковых зон.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» в Петербурге:
– Особенность застройки юга Петербурга – в ее разнородности, неравномерности и больших площадях. Здесь возводятся объекты разных классов, от «эконома» до бизнес-класса. Транспортная ситуация на юге Петербурга также неоднозначная. Наиболее сложные с точки зрения загруженности магистралей и пробок – это Красносельский и Пушкинский районы. Если говорить о Пушкинском районе, то ситуацию должны исправить строительство новых станций метро, дополнительных выездов и развязок. Например, наша компания в рамках реализации проекта комплексного освоения в поселке Шушары реконструирует существующий выезд из Шушар – улицу Пушкинскую от Новгородского проспекта до Витебского. Также компания выступит инвестором реконструкции Шушарской дороги от Новгородского проспекта до Витебского, с расширением проезжей части.