Под защитой полиса
Рынок страхования квартир в Петербурге работает. В первом полугодии сборы по страхованию частной недвижимости выросли на 29% . На страхование квартир приходится примерно треть этого объема, полагают эксперты. По-прежнему высока доля кредитного страхования, но рынок ждет системный рост.
Страхование недвижимости показывает хорошую динамику на протяжении последних нескольких лет, несмотря на кризис. Даже без учета ипотечных программ, доля которых у многих страховщиков превышает 30%, премии в этом виде стабильно повышаются, что говорит о растущем спросе не только у заемщиков кредитов. В Петербурге в первом полугодии 2017 года было собрано 1,15 млрд рублей. На страхование квартир приходится примерно 30%, оценивает Виталий Овсянников, руководитель управления имущественных видов страхования Северо-Западного дивизиона «Ренессанс Страхования».
Петербургский рынок страхования жилья – один из наиболее крупных в России, сборы в городе и области составляют 5,4% от объема страховых взносов по страхованию имущества физлиц страны (абсолютный лидер – Москва и Московская область, 39%).
Ипотека двигает рынок
Оживление ипотечного кредитования, безусловно, один из основных факторов роста объемов страхования квартир. Сами страховщики делят рынок на добровольное страхование имущества граждан и страхование имущества как предмета залога в рамках ипотеки. «Последний сегмент напрямую зависит от объемов выдачи кредитов банками и их требований к страховому покрытию. А добровольное страхование имущества граждан вышло на рынок широкого потребителя через продажи коробочных продуктов у крупных ритейлеров. Это позволило участникам рынка расширить целевую аудиторию и существенно увеличить рынок», – поясняет Николай Егоров, заместитель директора Северо-Западного регионального центра по розничным продажам «АльфаСтрахования».
Статистика Центробанка не выделяет отдельно страхование квартир по ипотечным программам. Однако количество кредитов, выданных в Санкт-Петербурге, согласно данным ЦБ, в этом году выросло значительно. За семь месяцев 2017 года выдачи кредитов банками в Санкт-Петербурге увеличились на 23%. «Рост, в первую очередь, связан с увеличением сумм выдаваемых кредитов. Как показывает статистика, граждане имеют возможность брать кредиты на большие суммы и, таким образом, стимулировать рост рынка – а рынок страхования растет пропорционально выданным кредитам», – обращает внимание Николай Егоров.
По экспертным оценкам, примерно каждая вторая квартира сегодня застрахована в рамках ипотечного страхования, за последние 1,5 года доля ипотечных программ выросла примерно на 20%, добавляет Виталий Овсянников. В портфеле «Ингосстраха» доля ипотечного страхования составляет 40-45%, динамика – 25-30% в годовом выражении, причем в 2017 году отмечается особенно высокий спрос, рассказывает Владимир Храбрых, директор филиала ОСАО «Ингосстрах» в Петербурге.
Хорошие перспективы
Однако о росте можно говорить, даже если отбросить ипотеку. Население все более активно использует страхование. «Многие получают выплаты, информация об этом расходится по друзьям и знакомым. Клиент, хоть раз получивший выплату, например, при заливе квартиры, никогда не откажется от этого вида страхования в будущем. У нас есть постоянные клиенты, которые страхуются на протяжении десяти и более лет», – говорит Владимир Храбрых. «Клиенты становятся более грамотными: более реально оценивают размеры собственных затрат при возможном ущербе, внимательно оговаривают страховые суммы, подтверждают затраты на ремонт чеками, тщательно составляют опись имущества, принимаемого на страхование, обсуждают тарифы», – добавляет Александр Локтаев, генеральный директор страхового общества «Помощь».
Видя растущий спрос, страховщики переориентируют агентские сети на работу с недвижимостью, увеличивается активность посредников, в том числе банков, в продажах коробочного страхования квартир, обращает внимание г-н Овсянников. По его оценкам, пока в Петербурге застраховано не более 15%, но динамика положительная: прирост жилого фонда за счет новостроек примерно на 2% ежегодно за последние пять лет приводит к постепенному росту застрахованного жилья, так как среди нового жилья доля застрахованного существенно выше средней.
Каждый пятый – коробочный
Наиболее сильный скачок за последние годы сделали коробочные продукты, которые стали доступны широким слоям населения по причине низкой стоимости, подчеркивает Николай Егоров.
Такие полисы обычно содержат от одного до трех вариантов страхового покрытия. В «АльфаСтраховании», в частности, спрос в первом полугодии 2017 года вырос на 30%. «Коробочные продукты составляют основную долю продаж в Петербурге – в количественном выражении это более 80%», – рассказывает г-н Храбрых. Объясняется этот факт довольно просто: такие программы содержат качественное покрытие основных рисков, и нет никаких «подводных камней» в части усеченных выплат. В связи с этим, если у клиента нет эксклюзивных или особо дорогих элементов отделки и имущества, то ему, безусловно, удобнее коробочный продукт.
В СК «Согласие» основную долю застрахованных в Петербурге квартир составляет коробочный продукт «Квартира Экспресс». Компания «Либерти Страхование» в августе текущего года переработала свои коробочные продукты и теперь рассчитывает на существенный рост количества договоров. «Доля коробочных продуктов будет увеличиваться. Это обусловлено высоким темпом жизни в целом, клиенты хотят экономить свое время. Многие страховщики уже запустили онлайн-страхование по данному виду, организованы продажи коробочных полисов в отделениях банков и в точках продаж, напрямую не связанных со страховыми услугами», – объясняет Сергей Бурляев, андеррайтер управления андеррайтинга имущества и ответственности компании «Либерти Страхование». Кроме того, немаловажно, что качество выплат по коробочным продуктам у большинства страховщиков сопоставимо с выплатами по классическому продукту, добавляет он.
В страховании квартир, как и в имущественном страховании в целом, прослеживается тенденция снижения тарифов. Тут действует простой принцип – чем большее число людей приобретает продукт, тем дешевле он становится, говорит г-н Храбрых. И эта тенденция будет сохраняться. Кроме того, несмотря на сокращение числа страховщиков, конкуренция высока, добавляет Сергей Бурляев и отмечает, что в части страхования несущих конструкций многие страховщики понизили тариф до уровня менее 0,1%. Что касается прочих объектов – внутренней отделки, движимого имущества, ответственности перед соседями, то изменения в сторону снижения есть, но менее значимые.
Кстати
В среднем годовой тариф по квартирам составляет 0,1-1,5% от стоимости застрахованного имущества, отмечает Александр Локтаев. Страховая премия рассчитывается страховщиком в зависимости от страховой суммы, перечня рисков, срока страхования, вида застрахованного имущества.
В октябре 2013 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 219 024,4 кв. м жилья, что превышает показатель прошлого года на 9% (в октябре 2012 года было сдано 199 623,9 кв. м), сообщает Комитет по строительству.
Лидером по вводу жилья стал Невский район, где построено 48 968,8 кв. м (1051 квартира). С третьего места на второе поднялся Приморский район: там введены в эксплуатацию 3 дома на 715 квартир (46 900,3 кв. м). Третью строчку занимает Петроградский район (326 квартир общей площадью 32 592,8 кв. м).
В рейтинге индивидуального строительства Курортный район занимает лидирующие позиции (построено 11 домов общей площадью 1176 кв. м). Пушкинскому району не удалось удержаться в тройке лидеров: его сместил Петродворцовый, занявший второе место благодаря 10 новым домам общей площадью 3392,7 кв. м. Выборгский район, где сдано в эксплуатацию 6 домов общей площадью 1326,8 кв. м, спустился со второй строчки на третью.
В Петроградском районе сдан в эксплуатацию специализированный баскетбольный комплекс, в Выборгском районе появились крытый спортивный комплекс без трибун для зрителей с подземным гаражом и пункт проката спортивного инвентаря.
Новый детский сад на 220 мест был построен в Красносельском районе. В Приморском районе открылась Клиника № 2 ФГУЗ «Всероссийский центр экстренной и радиационной медицины им. А.М. Никифорова» МЧС России. Закончено строительство гостиничного комплекса в Зеленогорске (Курортный район).
Производственно-технический центр по ремонту и продаже автомобилей появился в Невском районе, новый автомоечный комплекс – в Выборгском районе.
В Выборгском районе сдан в эксплуатацию общественно-деловой центр, бизнес-центр со встроенной подземной автостоянкой построен в Московском районе, складской комплекс открыт в Пушкинском районе, а производственно-складской комплекс – в Выборгском.
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за октябрь 2013 года
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за октябрь 2013 года
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за январь-октябрь 2013 года
СПРАВКА о законченных реконструкцией объектах общегражданского назначения за октябрь 2013 года
Попытки властей законодательно ограничить минимальную площадь квартир-студий пока успехов не принесли. Зато ужесточающиеся требования по обеспечению жилья машино-местами всерьез влияют на предельную долю «однушек» в жилых комплексах.
Количество квартир-студий на рынке недвижимости Санкт-Петербурга не снижается уже на протяжении нескольких лет. Петербург до сих пор остается городом с большим количеством коммунальных квартир, поэтому востребованность студий у покупателей остается на достаточно высоком уровне. Кроме того, не каждый может себе позволить отдельную однокомнатную квартиру, которая вне зависимости от района гораздо дороже. Цена студии меньше, и именно этот аргумент приводит к тому, что их продолжают строить.
Единственный способ
Квартиры-студии являются одним из наиболее популярных видов жилья в домах эконом-класса. Несмотря на различные законодательные инициативы о запрете строительства жилья, в котором жилая площадь менее 25 кв. м, студии продолжают строить и не менее активно продавать.
Сегодня для многих граждан квартира-студия является реальным способом разъехаться с родственниками, приобрести отдельное жилье в мегаполисе, потому что они являются самым дешевым жильем на рынке: квартиру-студию сегодня можно приобрести за 1,3 млн рублей (если иметь в виду не очень далекий район Ленинградской области).
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», среди причин популярности студий, помимо их дешевизны, видит и неплохую рентную доходность. «Такие квартиры традиционно пользуются наиболее высоким спросом у арендаторов. В результате рентабельность в среднем может варьироваться в диапазоне примерно 5-10% (особенно высоким может быть показатель, если речь идет о курортной зоне или университетских городах), тогда как для традиционных форматов на развитых рынках обычно верхняя граница коридора доходности не превышает 6%», – отмечает он.
Растущая доля
«Сегодня доля квартир-студий на рынке жилья составляет около 20%, в сегменте эконом-класса доля такого жилья уже составляет около 30%. Предпочтения покупателей по формату таких квартир остались неизменными – 22-26 кв. м», – считает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».
В Компании Л1 долю «однушек» также оценивают в 30-40%. А по мнению некоторых участников рынка, эта доля доходит уже и до 50%.
При этом, как отмечают девелоперы, распространение формата студий ограничивается в первую очередь требованиями к строительству машино-мест. Например, в Москве городские власти при расчете коэффициентов для строительства паркингов используют, прежде всего, количество квартир в комплексе. Соответственно, вне зависимости от площади квартиры расходы застройщика на строительство парковочных мест будут одинаковы. Именно по этой причине московские застройщики охотно включают в проекты квартиры повышенной площади. «К примеру, в Москве можно встретить «однушки» площадью 60-80 кв. м или «двушки» до 100 кв. м. По сути, это реакция не только на требования рынка, но и на требования властей», – рассказывает Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless (застройщик ЖК «Загородный квартал»).
Разумная площадь
Средняя площадь квартир-студий постепенно снижается, и связано это с изменением покупательских предпочтений. Сегодня основным критерием покупки жилья является его стоимость, а чем жилье меньше, тем оно дешевле (имеется в виду полная стоимость, а не за квадратный метр).
Марина Никишова, руководитель департамента аналитики «НДВ СПб», говорит, что сегодня средняя площадь студии – 26 кв. м. «За последние несколько лет она выросла на квадратный метр. Минимальная площадь студии – 18 кв. м», – рассуждает она.
Но еще несколько лет назад можно было встретить и гораздо меньшие метражи. Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», отмечает, что сегодня на рынке новостроек уже не найти «малогабариток» площадью 14 кв. м, которые девелоперы строили раньше, к примеру, в Южном Бутово. «Серийными такие дома не стали, поскольку не пользовались большим спросом у населения. Людям важен комфорт, и жить, в буквальном смысле упираясь ногами в стены, они не готовы», – отмечает он.
Елена Пальчевская, коммерческий директор инвестиционно-строительной группы «МАВИС», говорит, что в Ленобласти цена на студии на 20-30% дешевле, чем в Петербурге. «Недорого можно купить квартиры-студии во Всеволожском районе, например в Мурино или Кудрово. Это уже область, но здесь есть метро, рядом КАД, а дорога до исторического центра Петербурга занимает около 40 минут. В Мурино можно рассматривать варианты студий от 1,5 млн рублей. В самом Санкт-Петербурге у надежной компании по такой цене квартиру не купить. Хотя если есть готовность около часа добираться до города, то в области можно найти предложения по цене от 1 млн рублей», – комментирует Елена Пальчевская.
Юлия Семакина, специалист по маркетингу ЗАО «БФА-Девелопмент», говорит: «На мой взгляд, самая дешевая студия сегодня предлагается в проекте Orange, который расположен в пос. Романовка Всеволожского района, застройщик – КД Estate. При единовременной оплате стоимость квартиры-студии составляет 931 тыс. рублей, располагается она на первом этаже и метраж ее равен 21 кв. м».
В сегментах бизнес- и элита ситуация иная. Дорогие студии в домах с хорошей локацией и видовыми характеристиками гораздо более просторны и представляют собой большие помещения без стен, предполагающие последующий индивидуальный дизайн. Площади могут составлять 40, 50, а иногда и 70 кв. м, а их цена уже начинается от 100-120 тыс. рублей за квадратный метр.
Мнение:
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu:
– К сожалению, для меня наш город, как и Москва, и многие другие города России, превращается в город людей-одиночек, потому что в квартирографии количество студий составляет 50% и больше. Это перебор. Площади снижаются – минимальные квартиры всего 23 кв.м. Комфортная квартира-студия – это два окна, ширина 5-6 метров и площадь 28 кв.м. Это удобное помещение базового уровня, но их немного. Средняя площадь студий в Петербурге – 25 кв. м.