«Встройка» становится популярной
Коммерческие помещения в новостройках Петербурга и Ленобласти начинают бронировать или выкупать еще до сдачи объектов в эксплуатацию.
Причина такой популярности «встройки» – в низкой конкурентной среде и высоком пешеходном трафике.
Как сообщила руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова, по итогам первого полугодия 2017 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 68 тыс. кв. м встроенных коммерческих помещений. Чуть меньше половины из них (47%) – в Петроградском районе. Активно развивается «встройка» в новых кварталах на Парнасе. Открылись коммерческие помещения и в зонах активной жилой застройки Ленобласти – в Мурино и Кудрово.
По словам руководителя отдела торговой недвижимости компании IPG.Estate Михаила Рожко, в новых жилых микрорайонах практически нет отдельных торговых центров или административных (офисных) зданий, поэтому вся коммерческая недвижимость «садится» на первых этажах.
«Такая ситуация обусловлена высоким спросом на помещения со стороны арендаторов, которые спешат открыть свой бизнес в малоконкурентном окружении, ведь развитой торговой инфраструктуры в ближайшей доступности, как правило, еще нет», – объяснила Марина Пузанова.
Как говорит директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая, в трех жилых комплексах компании – ЖК «Северная долина», ЖК «Юнтолово» и ЖК «Панорама 360» – основной группой покупателей коммерческих помещений являются частные инвесторы. Как правило, потом они сдают эти площади в аренду. Нередко помещения выкупают и жители комплексов, которые решили открыть свое дело. Также интерес проявляют торговые сети и представители малого бизнеса.
Арендные ставки на торговые помещения в новых районах разнятся в зависимости от локации, числа жителей, плотности застройки, планировки помещения, расположения входа и прочих факторов. Наиболее востребованными у арендаторов коммерческих помещений являются внешние стороны домов, с выходом на дорогу, а также угловые помещения, где можно разместить рекламу на двух сторонах здания. Кроме того, пешеходный трафик концентрируется вблизи остановок общественного транспорта, парковок и перекрестков.
По данным руководителя направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге Юлии Корчемной, диапазон ставок аренды таких помещений может составлять от 700-800 рублей до 3-4 тыс. рублей за квадратный метр в месяц.
Руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников сообщил, что в Петроградском районе, у Кантемировского моста, где «БестЪ» строит комплекс апартаментов бизнес-класса «Авеню Апарт», стоимость аренды встроенных помещений составляет в среднем 2 тыс. рублей за квадратный метр. Такая же цена наблюдается в других комплексах данной локации – ЖК Skandi Klubb от Bonava и «Европа Сити» от «Группы ЛСР».
По словам Юлии Ружицкой, арендаторам больше всего интересны помещения площадью 70-150 кв. м. «Там они могут разместить магазины шаговой доступности, кафе, парикмахерские, то есть заведения районного значения, которые могут быть востребованы у жителей жилого комплекса», – пояснила она.
Стоимость покупки коммерческих помещений, по данным JLL в Санкт-Петербурге, в новостройках города варьируется от 60 тыс. до 180 тыс. рублей за квадратный метр. «При этом на ранних этапах строительства застройщики предлагают выгодные программы рассрочки покупателям коммерческих помещений», – добавляет Юлия Корчемная.
Мнение
Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:
– Коммерческие помещения востребованы во всех районах Петербурга и Ленобласти, где есть новые жилые комплексы или кварталы. Главное, чтобы это было не точечное строительство. 60-80 тыс. кв. м возводимого жилья обеспечит спрос для следующих операторов: продуктовые магазины, аптеки, алкогольные супермаркеты, частные детские сады, медицинские учреждения, небольшие кафе, фитнес-студии. Наиболее активны арендаторы, предоставляющие услуги и реализующие товары повседневного спроса.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– С начала этого года встроенные помещения продаются очень активно. По итогам первых шести месяцев 2017 года, продажи коммерческой недвижимости в нашей компании выросли в шесть раз по сравнению с первым полугодием прошлого года. Арендные ставки сегодня варьируются от 400 до 1600 рублей за квадратный метр. Арендаторами в основном выступают компании, которые ориентируются на предоставление услуг жителям ближайших домов. Что касается покупки помещений, их стоимость составляет от 60 тыс. до 170 тыс. рублей за квадратный метр, в зависимости от площади и характеристик помещения (проходимость, планировка, высота потолков, количество окон), а также класса объекта.
Вилле Паасонен, заместитель генерального директора апарт-комплекса Valo:
– Стоимость коммерческих помещений в нашем апарт-комплексе Valo, расположенном во Фрунзенском районе Петербурга, начинается от 161,5 тыс. рублей за квадратный метр. Сдача домов в эксплуатацию состоится в I квартале 2020 года. Однако высокий спрос на коммерческие площади зафиксирован уже сегодня. Это объясняется удачной локацией – комплекс находится в людном месте напротив станции метро «Бухарестская». Еще одним аргументом для арендаторов являются выходящие на улицу окна с витринным остеклением. По нашим оценкам, средний срок окупаемости таких помещений составит не более пяти лет.
По итогам первого полугодия 2014 года в Петербурге и Ленинградской области было произведено около 2,9 млн куб. м товарного бетона, что практически равняется объемам продукции, выпущенной за аналогичный период 2013 года. Участники рынка говорят о том, что темпы роста снизились на 6% и составили 4%.
По данным ООО «СМ Про», производство товарного бетона в РФ в первом полугодии 2014 года увеличилось на 4,8% к соответствующему периоду 2013 года и составило 13,02 млн куб. м.
В свою очередь, Виталий Калашник, руководитель направления исследований промышленных рынков ЗАО «Решение», отметил, что петербургский рынок товарного бетона практически не изменился и по итогам первого полугодия 2014 года составил около 2,9 млн куб. м, что соответствует показателю за аналогичный период 2013 года. Всего по итогам 2013 года на рынке бетона Петербурга было произведено более 6 млн куб. м, и, по разным оценкам, рост рынка по итогам 2013 года составил около 7%.
В ЗАО «ЛСР-Базовые» также подтвердили, что за первое полугодие 2014 года рынок бетона в Петербурге остался практически на уровне первого полугодия 2013 года. По данным компании, темп роста рынка снизился на 6% и составил 4%.
Со своей стороны, Олег Семененко, генеральный директор компании «ПрофБетон», отметил, что однозначной ситуацию в отрасли назвать нельзя: «Рынок товарного бетона в Петербурге и Ленинградской области если и имеет рост, то незначительный – в пределах 1-5%».
По его словам, самой главной проблемой рынка бетона как была, так и остается проблема неплатежей. «Более того, с развитием политического кризиса в стране резко возросли требования банков к заемщикам. Так, на примере нашей компании можно сказать, что для утверждения кредитной линии на уровне 2013 года от нас потребовали дополнительные гарантии. А это ведет к снижению общего объема кредитования в бетонном бизнесе и, как следствие, снижению деловой активности», – прокомментировал эксперт.
Конкурентный рынок
Производители отмечают, что в настоящее время рынок товарного бетона Петербурга и Ленобласти является перенасыщенным по числу игроков. По разным оценкам, сегодня в этом сегменте строительной отрасли трудятся 90-100 официально зарегистрированных компаний. Только за последние годы прирост производственной мощности на рынке составил более 50%. Виталий Калашник отметил, что на рынке по-прежнему актуальна проблема избыточных мощностей, которые в несколько раз превышают потребление. Согласно данным ЗАО «Решение», установленные паспортные мощности бетонных производств Петербурга в 6,5 раза превышают потребности рынка в товарном бетоне.
«От этой проблемы рынок никуда деться не может – для этого нужно, чтобы кто-то начал скупать и закрывать бетонные узлы, либо они должны начать массово банкротиться», – комментирует сложившуюся ситуацию господин Калашник.
По его словам, никаких особых изменений на рынке товарного бетона Петербурга и Ленинградской области за прошедшее полугодие 2014 года не произошло. Лидером рынка по-прежнему с большим отрывом остается ЗАО «ЛСР-Базовые». Другими крупными производителями бетона являются компании «Беатон», «ТСК-Бетон», «Молодой ударник», «Лидер-бетон», «Ленстройдеталь», «Такси бетон» и др.
Олег Семененко также считает, что бетонный рынок в Петербурге работает в тех же пропорциях, что и раньше. «Разве что игрок под названием «Бетоника» утратил ряд своих позиций», – добавил Виталий Калашник.
«На данный момент конкурентная ситуация по сравнению с 2013 годом существенно не изменилась, однако многие производители отмечают снижение объемов отгрузки товарного бетона. Новых игроков не появилось в связи с высокой конкуренцией на рынке», – говорят в ЗАО «ЛСР-Базовые». В компании отметили, что, в отличие от большинства участников рынка, ЗАО «ЛСР-Базовые» значительно нарастило объем отгрузки товарного бетона и раствора в первом полугодии 2014 года до 531 тыс. куб м, что на 21% больше, чем за аналогичный период 2013 года. Сеть бетонорастворных узлов производителя включает в себя семь заводов в Петербурге.
Ценовые перипетии
В мае 2014 года прошла информация о повышении цен на бетон – крупные производители бетона заявили об увеличении к лету стоимости товарного бетона на 15-20% по сравнению с зимним периодом.
Олег Семененко отметил, что повышение цены в мае действительно имело место, но не на 15-20%, а в среднем на 150 рублей с 1 куб. м, что составляет 5-7%.
Однако господин Калашник констатировал, что производители пробовали поднять цены на бетон, но у них не вышло – конкуренция не позволила. «Сегодня цены по-прежнему на грани убыточности, и падать им дальше некуда. За год, по данным мониторинга ЗАО «Решение», средняя стоимость бетона снизилась на 5-6%», – заключил эксперт.
По данным ЗАО «ЛСР-Базовые», к июню 2014 года средняя цена на бетон марки В25 на рынке составила 3322 рубля за 1 куб. м.
В 2013 году на рынке металлоконструкций было произведено 3,9 млн тонн продукции. Прирост по сравнению с 2012 годом составил всего 4%. По итогам первого полугодия 2014 года участники рынка наблюдают, что рынок металлоконструкций застыл.
Владислав Васильев, генеральный директор ЗАО «Северсталь Стальные решения» (входит в дивизион «Северсталь Российская сталь»), рассказал, что объем рынка металлоконструкций даже в текущих непростых экономических условиях не показывает заметного снижения – он достаточно стабилен. «Сегодня наблюдается определенная консолидация отрасли, которая обусловлена в том числе ростом популярности такого типа строительства. Эта тенденция стала очевидной еще три года назад. Инвесторы и генеральные подрядчики все больше предпочитают сотрудничать с проверенными, крупными и надежными поставщиками. Также повышается качество и уровень разработки проектной документации – клиенту удобнее работать с предприятиями, имеющими одноуровневую систему проектирования», – прокомментировал эксперт.
По его оценкам, объем российского рынка металлоконструкций в денежном выражении составляет около 450 млрд рублей. Из них 2/3 – это рынок строительных конструкций, а остальное – инфраструктурное строительство.
Однако некоторые участники рынка металлоконструкций отмечают, что по итогам 2014 года ожидается некоторое снижение объемов производства, а также закупки металлоконструкций. Среди основных причин эксперты называют нестабильность на валютном рынке, а также общее замедление экономики и ухудшение инвестиционного климата. Тем не менее среди положительных тенденций, влияющих на рынок металлоконструкций, можно назвать увеличение объемов строительства различных типов объектов.
По словам Сергея Яковлева, начальника отдела маркетинга и продаж ПСК «Пулково», российский рынок металлоконструкций находится в ожидании крупных заказов. «Речь идет о реализации значительных проектов в нефтегазовом секторе. Пока отрасль растет за счет других, более мелких проектов, например строительства логистических объектов. Многие предприятия сами для себя строят небольшие складские комплексы, хранилища продукции, – рассказывает он. – Исходя из загрузки собственного производства, а также заводов наших конкурентов, я с уверенностью могу сказать, что объемы потребления металлоконструкций в Петербурге держатся на довольно высоком уровне. По моим оценкам, объем потребления строительных металлоконструкций, исключая инфраструктурные объекты, в регионе составляет не менее 10 тыс. тонн в месяц».
По словам Владимира Васильева, металлоконструкции применяются практически везде. «Они широко востребованы при строительстве складских и логистических комплексов, производственных, торгово-развлекательных, офисных и жилых помещений, спортивных объектов и многого другого. Значительно меньшую долю металлоконструкции имеют в строительстве таких сооружений, как мосты и эстакады. Также особо перспективным с точки зрения роста потребления является жилищное строительство. К примеру, доля металлоконструкций в этом сегменте в России в 5-7 раз меньше, чем в Европе, и более чем в 10 раз меньше, чем в азиатских странах», – подсчитал господин Васильев.
Сергей Яковлев отметил, что плюсы использования металлоконструкций в строительстве заключаются в удобстве и скорости монтажа. Кроме этого, сооружение, построенное из сборно-разборных болтовых конструкций, является очень мобильным. В любой момент его можно разобрать и смонтировать заново в другом месте.
Сергей Яковлев считает, что конкуренция на рынке металлоконструкций в Петербурге и Ленобласти высокая. Но довольно большой процент компаний – это мелкие производители, которые, имея небольшие производственные мощности, демпингуют.
Наиболее крупными российскими производителями на рынке металлоконструкций являются ЗАО «Кураганстальмост», ООО «Руукки-Рус», ЗАО «Челябинский завод металлоконструкций». Среди производителей, которые занимают заметное место на рынке Северо-Запада, стоит отметить ПСК «Пулково», ЗАО «Северсталь Стальные решения», ПСК «Севзапстальконструкция», ЗАО «Завод металлоконструкций» (ЗМК), ООО «Стальконструкция», ООО «УИМП-ХОЛДИНГ» и др.
Мнение:
Дмитрий Орлов, начальник отдела снабжения компании STEP:
– При строительстве быстровозводимых зданий, например складов или крупных гипермаркетов, металлоконструкции незаменимы. Такие сооружения зачастую обходятся в несколько раз дешевле, нежели возведение аналогичных зданий с железобетонным каркасом. Кроме того, за счет использования металлоконструкций значительно сокращаются сроки строительства объекта. Естественно, конечная цена строительства напрямую зависит от изменений стоимости материалов. Основными производителями такой продукции являются российские заводы. Поставщиками STEP, в частности, являются предприятия Липецка, Череповца и др. Если у заказчика нет особых специальных требований к материалам, то проще и дешевле заказывать их у отечественных производителей. Более того, качество наших поставщиков не уступает зарубежным компаниям. Оно регламентируется ГОСТами, сертификатами, паспортами и пр. В настоящее время каких-либо проблем с поставками или же с качеством материалов мы не ощущаем.