«Встройка» становится популярной
Коммерческие помещения в новостройках Петербурга и Ленобласти начинают бронировать или выкупать еще до сдачи объектов в эксплуатацию.
Причина такой популярности «встройки» – в низкой конкурентной среде и высоком пешеходном трафике.
Как сообщила руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова, по итогам первого полугодия 2017 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 68 тыс. кв. м встроенных коммерческих помещений. Чуть меньше половины из них (47%) – в Петроградском районе. Активно развивается «встройка» в новых кварталах на Парнасе. Открылись коммерческие помещения и в зонах активной жилой застройки Ленобласти – в Мурино и Кудрово.
По словам руководителя отдела торговой недвижимости компании IPG.Estate Михаила Рожко, в новых жилых микрорайонах практически нет отдельных торговых центров или административных (офисных) зданий, поэтому вся коммерческая недвижимость «садится» на первых этажах.
«Такая ситуация обусловлена высоким спросом на помещения со стороны арендаторов, которые спешат открыть свой бизнес в малоконкурентном окружении, ведь развитой торговой инфраструктуры в ближайшей доступности, как правило, еще нет», – объяснила Марина Пузанова.
Как говорит директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая, в трех жилых комплексах компании – ЖК «Северная долина», ЖК «Юнтолово» и ЖК «Панорама 360» – основной группой покупателей коммерческих помещений являются частные инвесторы. Как правило, потом они сдают эти площади в аренду. Нередко помещения выкупают и жители комплексов, которые решили открыть свое дело. Также интерес проявляют торговые сети и представители малого бизнеса.
Арендные ставки на торговые помещения в новых районах разнятся в зависимости от локации, числа жителей, плотности застройки, планировки помещения, расположения входа и прочих факторов. Наиболее востребованными у арендаторов коммерческих помещений являются внешние стороны домов, с выходом на дорогу, а также угловые помещения, где можно разместить рекламу на двух сторонах здания. Кроме того, пешеходный трафик концентрируется вблизи остановок общественного транспорта, парковок и перекрестков.
По данным руководителя направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге Юлии Корчемной, диапазон ставок аренды таких помещений может составлять от 700-800 рублей до 3-4 тыс. рублей за квадратный метр в месяц.
Руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников сообщил, что в Петроградском районе, у Кантемировского моста, где «БестЪ» строит комплекс апартаментов бизнес-класса «Авеню Апарт», стоимость аренды встроенных помещений составляет в среднем 2 тыс. рублей за квадратный метр. Такая же цена наблюдается в других комплексах данной локации – ЖК Skandi Klubb от Bonava и «Европа Сити» от «Группы ЛСР».
По словам Юлии Ружицкой, арендаторам больше всего интересны помещения площадью 70-150 кв. м. «Там они могут разместить магазины шаговой доступности, кафе, парикмахерские, то есть заведения районного значения, которые могут быть востребованы у жителей жилого комплекса», – пояснила она.
Стоимость покупки коммерческих помещений, по данным JLL в Санкт-Петербурге, в новостройках города варьируется от 60 тыс. до 180 тыс. рублей за квадратный метр. «При этом на ранних этапах строительства застройщики предлагают выгодные программы рассрочки покупателям коммерческих помещений», – добавляет Юлия Корчемная.
Мнение
Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:
– Коммерческие помещения востребованы во всех районах Петербурга и Ленобласти, где есть новые жилые комплексы или кварталы. Главное, чтобы это было не точечное строительство. 60-80 тыс. кв. м возводимого жилья обеспечит спрос для следующих операторов: продуктовые магазины, аптеки, алкогольные супермаркеты, частные детские сады, медицинские учреждения, небольшие кафе, фитнес-студии. Наиболее активны арендаторы, предоставляющие услуги и реализующие товары повседневного спроса.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– С начала этого года встроенные помещения продаются очень активно. По итогам первых шести месяцев 2017 года, продажи коммерческой недвижимости в нашей компании выросли в шесть раз по сравнению с первым полугодием прошлого года. Арендные ставки сегодня варьируются от 400 до 1600 рублей за квадратный метр. Арендаторами в основном выступают компании, которые ориентируются на предоставление услуг жителям ближайших домов. Что касается покупки помещений, их стоимость составляет от 60 тыс. до 170 тыс. рублей за квадратный метр, в зависимости от площади и характеристик помещения (проходимость, планировка, высота потолков, количество окон), а также класса объекта.
Вилле Паасонен, заместитель генерального директора апарт-комплекса Valo:
– Стоимость коммерческих помещений в нашем апарт-комплексе Valo, расположенном во Фрунзенском районе Петербурга, начинается от 161,5 тыс. рублей за квадратный метр. Сдача домов в эксплуатацию состоится в I квартале 2020 года. Однако высокий спрос на коммерческие площади зафиксирован уже сегодня. Это объясняется удачной локацией – комплекс находится в людном месте напротив станции метро «Бухарестская». Еще одним аргументом для арендаторов являются выходящие на улицу окна с витринным остеклением. По нашим оценкам, средний срок окупаемости таких помещений составит не более пяти лет.
Не так давно заместитель председателя КЭРППиТ Дмитрий Быков встретился с членами Американской Торговой Палаты. Тема встречи – ситуация на рынке труда Санкт-Петербурга: проблемы и перспективы развития. Один из путей – новый совместный проект по подготовке кадров для инвестиционных предприятий.
В мероприятии приняли участие члены Американской торговой палаты представители компаний: Alcan, General Motors,British American Tobacco, Intel, JTI Petro, Nissan, Nokian Tyres, Toyota, Coca Cola, Pepsi, Wrigley, Knauf Gypsum, Otis и некоторые другие.
Отметив, что «Санкт-Петербург обладает большим инвестиционным потенциалом», Дмитрий Быков остановился на том, что наиболее привлекательной для иностранных инвесторов являются промышленность (машиностроение и металлообработка, пищевая промышленность) и строительная отрасль. Санкт-Петербург уникален по многим показателям: у города огромный кадровый и интеллектуальный ресурс, большой транспортно-транзитный потенциал – здесь есть крупнейший морской порт, удачно расположенный и активно развивающийся аэропорт, кольцевая автодорога. Санкт-Петербург – четвертый по численности населения мегаполис Европы и один из привлекательных регионов для работы и развития бизнеса. Так, объем иностранных инвестиций за 9 месяцев 2006 года составил ,7 млрд (втрое превысив аналогичный показатель предыдущего года). Вместе с тем, тормозят развитие бизнеса четыре основных проблемы: отсутствие инженерно подготовленных территорий, нарушенный топливно-энергетический баланс и бюрократические барьеры, а также дефицит квалифицированных рабочих кадров.
РабоЧий – это звуЧит гордо
Сегодня кадровое обеспечение экономики города выходит на первый план. Как известно, в настоящее время в городе реализуется ряд крупных инвестиционных промышленных проектов, таких, как: General Motors, Nissan, Toyota, «БСХ Бытовые Приборы», «Алкан», Ижорский трубный завод, «Северсталь» и т.д. «Новые инвестиционные проекты направлены на создание высокопроизводительных производств, – сказал Дмитрий Быков. – К примеру, на введенном в прошлом году предприятии «Русский стандарт» производительность труда в 60 раз выше, чем в среднем по городу. Но чтобы работать на подобном оборудовании, нужны другие кадры». Примерами высокоэффективных производств, где производительность труда в десятки раз превышает общегородскую, также могут служить: ЗАО «Элкотек», ЗАО «Ижорский трубный завод», ООО «Кнауф гипс Колпино» и др.
Заместитель председателя КЭРППиТ отметил, что, к сожалению, «на сегодняшний день в Санкт-Петербурге на фоне демографического спада наблюдается структурный дисбаланс спроса и предложения на рынке труда. По многим профессиям существует кадровый дефицит, спрос на рабочую силу существенно превышает предложение, особенно на квалифицированных рабочих. И это одна из основных проблем экономики».
При этом существующая система профессионального образования по-прежнему в большей степени ориентируется только на потребности населения в получении престижного образования. Как следствие – несоответствие профессионально-квалификационной структуры образования требованиям экономики и явный переизбыток на рынке труда таких специалистов, как бухгалтеры, экономисты, юристы и нехватка, например, инженеров, конструкторов и квалифицированных рабочих, прежде всего станочников. Число специалистов с высшим образованием в 4,5 раза превышает потребности экономики, а число специалистов со средним и начальным профессиональным образованием оказалось ниже потребности соответственно в 1,7 и 6,7 раза.
Кадры решают все
По данным Федеральной службы занятости населения по городу Санкт-Петербургу, дефицит трудовых ресурсов на рынке Санкт-Петербурга составляет 69 тыс. человек, из них 70 процентов – рабочие специальности. По экспертным же оценкам, с учетом незаявленных вакансий, скрытой трудовой миграции, нелегального найма, эта цифра достигает 350-400 тыс. человек и продолжает увеличиваться.
Наибольшая потребность – в специалистах с начальным профессиональным образованием: нужны станочники, инженеры, сварщики, монтажники, разнорабочие, конструкторы, слесари, токари, фрезеровщики, электрики и т.д.
«В соответствии с Программой социально-экономического развития Санкт-Петербурга к 2008 году предполагается увеличить объем валового регионального продукта до 1040,7 млрд рублей, что потребовало бы при прежней производительности труда в 2 раза увеличить численность занятых в экономике (плюс 2,5 млн чел.). В то же время в случае резкого увеличения производительности труда внутренних трудовых ресурсов Санкт-Петербурга будет достаточно.
Заместитель председателя предложил организациям, реализующим крупные инвестиционные проекты в Санкт-Петербурге, принять участие в совместном проекте подготовки специалистов с учетом потребностей организаций в кадрах и на условиях долевого финансирования.
Правительство выделит,
бизнес добавит
«В 2007 году впервые из бюджета Санкт-Петербурга будет выделено 2 млн рублей на реализацию мероприятий по подготовке специалистов для кадрового обеспечения крупных инвестиционных проектов, реализуемых в Санкт-Петербурге, в 2008 году на эти цели запланировано 3 млн рублей», – сообщил Дмитрий Быков.
Подготовка специалистов будет осуществляться по заказу организаций, реализующих крупные инвестиционные проекты в Санкт-Петербурге, на базе лицензированных учреждений профессионального образования (НПО, СПО, ВПО), находящихся на территории Санкт-Петербурга. Схемой финансирования проекта предусмотрено, что 50 процентов расходов на оплату обучения одного специалиста в учебном заведении Санкт-Петербурга оплачиваются из бюджета Санкт-Петербурга, а другие 50 процентов – за счет средств организаций, реализующих крупные инвестиционные проекты в Санкт-Петербурге.
Организации на основе анализа своей потребности в профессионально подготовленных кадрах будут формировать заказ на подготовку специалистов в системе профессионального образования Санкт-Петербурга в профессионально-квалификационном разрезе. Заказ будет учитывать дополнительные (повышенные) профессионально-квалификационные требования к лицам, проходящим профессиональную подготовку (переподготовку). Подготовка специалистов будет осуществляться в соответствии с учебными программами, утвержденными учреждениями профессионального образования, и согласованными организациями, софинансирующими проект.
«Правительство города готово содействовать в привлечении и подготовке специалистов также и непосредственно на предприятии, если в этом возникнет необходимость», – подчеркнул Дмитрий Быков.
Лилиана Глазова
Специалисты утверждают, что российский рынок складской недвижимости, впрочем, как и петербургский, является привлекательным с инвестиционной точки зрения. Однако в настоящее время в этом сегменте ощущается острая нехватка объектов высокого класса.Точка отсчета
По данным компании «Бекар», структура предложения складских помещений в Петербурге на конец прошлого года выглядела примерно так. Объем предложения помещения класса «С» и «Д» составлял 89 процентов от общего объема рынка. На класс «B» приходилось лишь 8 процентов, а на долю складов класса «А» (высшая категория) – только 3 процента.
«Развитие торговых сетей, приход на рынок крупных международных и российских логистических операторов и увеличение оборота Морского порта оказывают активное влияние на рост спроса, который значительно опережает предложение, – говорит генеральный менеджер компании «Knight Frank Санкт-Петербург» Олег Барков. – Из-за отсутствия специализированных складских площадей торговые компании вынуждены либо строить склады под себя, либо приспосабливать под хранение бывшие промышленно-складские объекты».
По словам специалиста, вариант строительства собственного склада большинство компаний не устраивает по нескольким причинам. Во-первых, нет желания инвестировать в недвижимость, как правило, из-за невозможности отвлечения средств от основной деятельности. Во-вторых, слишком много сложностей в самом процессе девелопмента. На сегодняшний день площадь высококлассной складской недвижимости в городе составляет 400 тыс. кв. метров. Основная ее часть (около 80 процентов) используется собственниками складов для хранения готовой продукции или предоставления логистических услуг. Но появилась тенденция увеличения ввода складских помещений под логистику.
Что было
В минувшем году самыми интересными проектами в сегменте складской недвижимости можно назвать следующие.
Во-первых, компания «Международное Логистическое Партнерство» получила кредит от банка Hypo Real Estate International для строительства крупнейшего логистического комплекса класса «А» на участке общей площадью 40 га в пос. Новосаратовка (Всеволожский р-н Ленобласти). Генподрядчик – ОАО «Группа Е4». Предполагаемая стоимость комплекса – 0 млн. Планируемая площадь строительства складских корпусов – около 200 тыс. кв. метров. Уже заключены договоры аренды с компаниями «Русская логистическая служба» на площадь 17 тыс. кв. метров сроком на семь лет и с компанией Relogix на площадь более 56 тыс. кв. метров офисных и складских помещений. Строительство планируется завершить в мае 2008 года.
Во-вторых, ЗАО «Евросиб-Терминал» строит транспортно-логистический терминал в пос. Шушары на земельном участке площадью около 18 га. Планируемый ежегодный оборот комплекса составит 420 тыс. тонн и 50 тыс. контейнеров. Предполагаемый объем инвестиций, вложенных в проект, составляет -25 млн. На территории терминала расположатся два склада общей площадью 30 тыс. кв. метров (один из которых класса «А»), контейнерная площадка, железнодорожные фронты и стоянки для грузовых и легковых автомобилей.
В-третьих, компания «Теорема» осуществляет строительство складского комплекса «Обухово» на пр. Обуховской Обороны, 295. Занимая площадь – 10 га. Комплекс будет соответствовать международному классу «А+» и всем потребностям арендаторов высокого уровня. Расположенный буквально под Кольцевой автодорогой, участок площадью 20 га имеет хорошие транспортные связи с центром города, а также находится вблизи нового строящегося участка магистрали Санкт-Петербург – Москва. Компания планирует предоставлять арендаторам как услуги ответственного хранения, так и аренду складских помещений. Первый склад планируется открыть в апреле 2007 года.
Кроме того, о реализации проектов строительства складов было заявлено и другими компаниями. Среди них: инвестиционный фонд Raven Russia – проекты «Кулон-Пулково» и «Пулково Эстейт» (девелопер – компания «Эспро Девелопмент»); ООО «Айсберг» – логистический комплекс класса «А» общей площадью 100 тыс. кв. метров; Technopolis Plc – проект «Технополис Пулково»; московская девелоперская компания «РосЕвроДевелопмент» – индустриально-логистический парк в Ленинградской области площадью около 300 тыс. кв. метров; первая строительная компания провинции Цзянсу (КНР), инвестиционная компания «Пантикапей» и компания White Days Investments – проекты во Всеволожском районе Ленинградской области.
Чего ждать
По прогнозам Knight Frank, объем рынка качественных складских помещений (классы «А» и «В») в 2007 году увеличится на 500-550 тыс. кв. метров и составит около 1 млн кв. метров, что примерно в два раза больше, чем в нынешнем году. Заявлено большое количество новых проектов класса «А», однако реальные результаты этой активности рынок ощутит только к концу 2007 – началу 2008 года. Общая площадь заявленных складских проектов со сроками ввода в ближайшие два-три года составит порядка 2 млн кв. метров. При этом, по словам Олега Баркова, отмечается высокая концентрация этих проектов в отдельных территориальных зонах – на подъездах к городу. Эта тенденция может привести к настоящему транспортному коллапсу. Поэтому власти города должны всерьез взяться за решение проблемы строительства транспортных развязок на подъездах к Петербургу.
Эксперт также отметил, что в 2007-2008 году конкурентная ситуация будет наиболее благоприятна для выхода на рынок современных складских комплексов – сохранится высокий уровень спроса, не подкрепленный соответствующим объемом предложения. Но рынок аренды складских помещений высокого класса получит развитие.
Игорь Федоров