«Встройка» становится популярной
Коммерческие помещения в новостройках Петербурга и Ленобласти начинают бронировать или выкупать еще до сдачи объектов в эксплуатацию.
Причина такой популярности «встройки» – в низкой конкурентной среде и высоком пешеходном трафике.
Как сообщила руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова, по итогам первого полугодия 2017 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 68 тыс. кв. м встроенных коммерческих помещений. Чуть меньше половины из них (47%) – в Петроградском районе. Активно развивается «встройка» в новых кварталах на Парнасе. Открылись коммерческие помещения и в зонах активной жилой застройки Ленобласти – в Мурино и Кудрово.
По словам руководителя отдела торговой недвижимости компании IPG.Estate Михаила Рожко, в новых жилых микрорайонах практически нет отдельных торговых центров или административных (офисных) зданий, поэтому вся коммерческая недвижимость «садится» на первых этажах.
«Такая ситуация обусловлена высоким спросом на помещения со стороны арендаторов, которые спешат открыть свой бизнес в малоконкурентном окружении, ведь развитой торговой инфраструктуры в ближайшей доступности, как правило, еще нет», – объяснила Марина Пузанова.
Как говорит директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая, в трех жилых комплексах компании – ЖК «Северная долина», ЖК «Юнтолово» и ЖК «Панорама 360» – основной группой покупателей коммерческих помещений являются частные инвесторы. Как правило, потом они сдают эти площади в аренду. Нередко помещения выкупают и жители комплексов, которые решили открыть свое дело. Также интерес проявляют торговые сети и представители малого бизнеса.
Арендные ставки на торговые помещения в новых районах разнятся в зависимости от локации, числа жителей, плотности застройки, планировки помещения, расположения входа и прочих факторов. Наиболее востребованными у арендаторов коммерческих помещений являются внешние стороны домов, с выходом на дорогу, а также угловые помещения, где можно разместить рекламу на двух сторонах здания. Кроме того, пешеходный трафик концентрируется вблизи остановок общественного транспорта, парковок и перекрестков.
По данным руководителя направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге Юлии Корчемной, диапазон ставок аренды таких помещений может составлять от 700-800 рублей до 3-4 тыс. рублей за квадратный метр в месяц.
Руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников сообщил, что в Петроградском районе, у Кантемировского моста, где «БестЪ» строит комплекс апартаментов бизнес-класса «Авеню Апарт», стоимость аренды встроенных помещений составляет в среднем 2 тыс. рублей за квадратный метр. Такая же цена наблюдается в других комплексах данной локации – ЖК Skandi Klubb от Bonava и «Европа Сити» от «Группы ЛСР».
По словам Юлии Ружицкой, арендаторам больше всего интересны помещения площадью 70-150 кв. м. «Там они могут разместить магазины шаговой доступности, кафе, парикмахерские, то есть заведения районного значения, которые могут быть востребованы у жителей жилого комплекса», – пояснила она.
Стоимость покупки коммерческих помещений, по данным JLL в Санкт-Петербурге, в новостройках города варьируется от 60 тыс. до 180 тыс. рублей за квадратный метр. «При этом на ранних этапах строительства застройщики предлагают выгодные программы рассрочки покупателям коммерческих помещений», – добавляет Юлия Корчемная.
Мнение
Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:
– Коммерческие помещения востребованы во всех районах Петербурга и Ленобласти, где есть новые жилые комплексы или кварталы. Главное, чтобы это было не точечное строительство. 60-80 тыс. кв. м возводимого жилья обеспечит спрос для следующих операторов: продуктовые магазины, аптеки, алкогольные супермаркеты, частные детские сады, медицинские учреждения, небольшие кафе, фитнес-студии. Наиболее активны арендаторы, предоставляющие услуги и реализующие товары повседневного спроса.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– С начала этого года встроенные помещения продаются очень активно. По итогам первых шести месяцев 2017 года, продажи коммерческой недвижимости в нашей компании выросли в шесть раз по сравнению с первым полугодием прошлого года. Арендные ставки сегодня варьируются от 400 до 1600 рублей за квадратный метр. Арендаторами в основном выступают компании, которые ориентируются на предоставление услуг жителям ближайших домов. Что касается покупки помещений, их стоимость составляет от 60 тыс. до 170 тыс. рублей за квадратный метр, в зависимости от площади и характеристик помещения (проходимость, планировка, высота потолков, количество окон), а также класса объекта.
Вилле Паасонен, заместитель генерального директора апарт-комплекса Valo:
– Стоимость коммерческих помещений в нашем апарт-комплексе Valo, расположенном во Фрунзенском районе Петербурга, начинается от 161,5 тыс. рублей за квадратный метр. Сдача домов в эксплуатацию состоится в I квартале 2020 года. Однако высокий спрос на коммерческие площади зафиксирован уже сегодня. Это объясняется удачной локацией – комплекс находится в людном месте напротив станции метро «Бухарестская». Еще одним аргументом для арендаторов являются выходящие на улицу окна с витринным остеклением. По нашим оценкам, средний срок окупаемости таких помещений составит не более пяти лет.
Споры о том, до какого срока действуют лицензии на строительном рынке, будет ли продлено лицензирования, как будут существовать механизмы лицензирования и саморегулирования в переходный период будоражат строительное сообщество. От того, как они будут решаться, зависит управляемость отрасли в целом. К сожалению, у руководителей строительных компаний сложилось твердое убеждение в том, что если в лицензии указан срок ее окончания, например в 2010 или 2012 г., то беспокоиться ни о чем не стоит, на основании этого документа можно будет осуществлять профильную деятельность до указанного в лицензии срока. Это не так.
Градостроительный кодекс четко указывает срок окончания действия лицензий – 1 июля 2008 г. Как следует трактовать это. Да самым прямым образом - с 1 июля все лицензии, выданные ранее прекращают свое действие. И если к этому моменту они не будут заменены на другие разрешительные документы, или если не будут внесены изменения в Федеральные законы, изменяющие дату отмены лицензирования, все работы на строительных площадках будут незаконными и, следовательно, должны быть приостановлены.
Скептики скажут: «плавали – знаем, ровно год назад в точно такой же ситуации сроки продлили на год, продлят на этот раз». Уверен, они ошибаются. Во-первых изменилась ситуация и изменилась кардинально. В декабре 2007 г. принят «О саморегулировании», в марте 2008 г. в первом чтении закон о саморегулировании в строительстве в форме поправок к Градостроительному Кодексу РФ. Срок, определенный законодателями на поправки всего один месяц. Это значит, что 2 чтение (этап на котором вносятся сущностные поправки) пройдет уже в апреле месяце и останется только 3 - техническое чтение. Поэтому, и шансы получить готовый закон о саморегулировании в строительстве уже в мае месяце достаточно высоки. Отсюда вывод: продлевать сроки действия лицензий никто не будет.
Какие же задачи стоят перед строительным сообществом на данном этапе? Общественные объединения строителей должны как можно быстрее переходить к практической работе в части перехода на саморегулирование: регистрировать Уставы саморегулируемых организаций, выполнять требования ФЗ-315 в части формирования в структуре саморегулируемой организации специализированных органов: контрольных, дисциплинарных, третейских судов. Кроме того, необходимыми условиями получения статуса СРОС является выполнение требования ФЗ об обеспечении механизмов ответственности в части страхования в строительстве и создании компенсационного фонда. Причем потребуется реализация обоих механизмов, именно об этом прямо говорит 3 статья ФЗ-315 и именно этого потребует от нас регистрирующий СРОС государственный орган.
Другим необходимым условием перехода на саморегулирование и приобретения соответствующего статуса является разработка СРОС стандартов и правил работы организации и порядка предоставления допуска к опасным видам работ, о чем говориться в поправках в Градостроительный Кодекс, принятых в 1 чтении. А времени необходимого на решения перечисленных задач практически нет. До сих пор, из 17 объединений, заявивших о своем желании стать саморегулируемыми, только Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», подала соответствующий пакет документов для регистрации СРОС в ФРС, сформировала компенсационный фонд, выполнила другие требования ФЗ, необходимые для регистрации Саморегулируемой Ассоциации.
К чему может привести сложившаяся ситуация? Особую озабоченность вызывает то, что до первого июля на саморегулируемые организации (которые получат этот статус в установленном порядке) обрушится град заявок на вступление и получения соответствующих допусков, заменяющие лицензии. А времени на детальный анализ поданных документов, на предмет соответствия организационно-управленческим, технологическим показателям и показателям деловой репутации, разработанных в СРОС будет крайне недостаточно. Что без сомнения может отразиться на качестве принимаемых в саморегулируемую организацию строительных компаний. Это в первую очередь коснется компаний недавно начавших работать на строительном рынке, мелких и малоизвестных. Крупные компании давно и успешно строящие в Санкт-Петербурге, и не состоящие в общественных объединениях строителей, конечно же проблем иметь не будут, а вот другие могут испытать определенный дискомфорт при вступлении. Им придется доказать, что на них можно положиться, и положиться не чиновнику из лицензионной службы, а самому строгому контролеру - строительному сообществу.
Другой проблемой может стать достаточно большой размер компенсационного фонда – 13 млн. рублей. Хотя для СПб эта цифра на наш взгляд недостаточна, но для некоторых СРОС даже такой размер может стать камнем преткновения. Кроме того, не исключено, что ко второму чтению будут уточнены принципы ответственности СРОС в части страхования в строительстве, определены минимальные размеры страховой ответственности, виды страхования, что может создать определенные трудности для саморегулируемых организаций, хотя бы в части организационных сложностей.
В заключении следует отметить, что ситуация далеко не простая и задачи, которые стоят перед строительным сообществом в преддверии практического перехода на саморегулировании носят системный характер. Решить их можно только в результате своевременной, целенаправленной и планомерной работы по выполнению требований федеральных законов, определяющих порядок перехода строительной отрасли на рельсы саморегулирования.
А.И. Белоусов,
Генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада»
Предлагаем вниманию читателей аналитический обзор рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга 2007 г ., подготовленный экспертами корпорации «Петербургская недвижимость» по результатам постоянного мониторинга происходивших изменений. Обзор содержит основные данные изменений на первичном и вторичном рынке жилья, динамику цен, основные тенденции как в Северной столице, так и в пригородах. Редакция АСН-инфо выражает благодарность компании за предоставленный для опубликования материал.
Динамика цен на первичном рынке
Рост цен в элитном сегменте за 12 месяцев 2007 года превысил темпы роста всех остальных сегментов рынка и составил 46,5% в долларовом и 37,0% в рублевом эквиваленте. По состоянию на декабрь 2007 года средняя цена предложения в сегменте элитной недвижимости составила 8 063 $/кв.м, причем 6 473 $/кв.м в сегменте «Элита В» и 10 561 $/кв.м в сегменте «Элита А».
Меньшие темпы роста цен за аналогичный период показал сегмент жилья повышенной комфортности и составил 27,6% в долларовом и 19,3% в рублевом эквиваленте. По состоянию на декабрь 2007 года средняя цена предложения жилья класса «Комфорт» составила 3 622 $/кв.м, причем 3 995 $/кв.м в сегменте «комфорт +» и 3 383 $/кв.м в сегменте «комфорт - ».
Рост цен в сегменте типового жилья массового спроса за прошедшие 12 месяцев показал наименьшие значения по сравнению с остальными сегментами рынка жилья и составил 20,0% в долларовом и 12,2% в рублевом эквиваленте. Причем основной рост пришелся как раз на четвертый квартал 2007 года, т.к. рост цен в четвертом квартале составил примерно сопоставимые значения с аналогичным показателем за период с 1-го по 3-ий квартал (9,7% в $ и 6,2% в рублях). По состоянию на декабрь 2007 года средняя цена предложения типового жилья составила 2 552 $/кв.м, причем 2 459 $/кв.м в сегменте «эконом» и 2 622 $/кв.м в сегменте «средний».
Изменение средних цен на рынке строящегося жилья:
| Типовое | Комфорт | Элита | |||
Долл./кв.м | Руб./кв.м | Долл./кв.м | Руб./кв.м | Долл./кв.м | Руб./кв.м | |
Справочно - дек.06 | 2 127 | 55 901 | 2 839 | 74 613 | 5 502 | 144 601 |
янв.07 | 2 139 | 56 624 | 2 859 | 75 697 | 5 452 | 144 320 |
фев.07 | 2 179 | 57 481 | 2 820 | 74 393 | 5 650 | 149 055 |
мар.07 | 2 208 | 57 660 | 2 836 | 74 063 | 6 125 | 159 969 |
Изменение за 1 кв. 2007 | 3,80% | 3,15% | -0,11% | -0,74% | 11,33% | 10,63% |
апр.07 | 2 246 | 58 185 | 2 973 | 77 017 | 6 113 | 158 352 |
май.07 | 2 234 | 57 600 | 2 987 | 76 987 | 5 903 | 152 175 |
июн.07 | 2 204 | 57 122 | 3 094 | 80 188 | 6 424 | 166 519 |
Изменение за 2 кв. 2007 | -0,18% | -0,93% | 9,09% | 8,27% | 4,88% | 4,09% |
Изменение за 6 мес. 2007 | 3,61% | 2,18% | 8,97% | 7,47% | 16,76% | 15,16% |
июл.07 | 2 230 | 57 056 | 3 171 | 81 112 | 6 603 | 168 925 |
авг.07 | 2 246 | 57 505 | 3 252 | 83 265 | 6 610 | 169 228 |
сен.07 | 2 325 | 59 019 | 3 326 | 84 417 | 7 355 | 186 663 |
Изменение за 3 кв. 2007 | 5,52% | 3,32% | 7,52% |
| ||