«Встройка» становится популярной
Коммерческие помещения в новостройках Петербурга и Ленобласти начинают бронировать или выкупать еще до сдачи объектов в эксплуатацию.
Причина такой популярности «встройки» – в низкой конкурентной среде и высоком пешеходном трафике.
Как сообщила руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова, по итогам первого полугодия 2017 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 68 тыс. кв. м встроенных коммерческих помещений. Чуть меньше половины из них (47%) – в Петроградском районе. Активно развивается «встройка» в новых кварталах на Парнасе. Открылись коммерческие помещения и в зонах активной жилой застройки Ленобласти – в Мурино и Кудрово.
По словам руководителя отдела торговой недвижимости компании IPG.Estate Михаила Рожко, в новых жилых микрорайонах практически нет отдельных торговых центров или административных (офисных) зданий, поэтому вся коммерческая недвижимость «садится» на первых этажах.
«Такая ситуация обусловлена высоким спросом на помещения со стороны арендаторов, которые спешат открыть свой бизнес в малоконкурентном окружении, ведь развитой торговой инфраструктуры в ближайшей доступности, как правило, еще нет», – объяснила Марина Пузанова.
Как говорит директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая, в трех жилых комплексах компании – ЖК «Северная долина», ЖК «Юнтолово» и ЖК «Панорама 360» – основной группой покупателей коммерческих помещений являются частные инвесторы. Как правило, потом они сдают эти площади в аренду. Нередко помещения выкупают и жители комплексов, которые решили открыть свое дело. Также интерес проявляют торговые сети и представители малого бизнеса.
Арендные ставки на торговые помещения в новых районах разнятся в зависимости от локации, числа жителей, плотности застройки, планировки помещения, расположения входа и прочих факторов. Наиболее востребованными у арендаторов коммерческих помещений являются внешние стороны домов, с выходом на дорогу, а также угловые помещения, где можно разместить рекламу на двух сторонах здания. Кроме того, пешеходный трафик концентрируется вблизи остановок общественного транспорта, парковок и перекрестков.
По данным руководителя направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге Юлии Корчемной, диапазон ставок аренды таких помещений может составлять от 700-800 рублей до 3-4 тыс. рублей за квадратный метр в месяц.
Руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников сообщил, что в Петроградском районе, у Кантемировского моста, где «БестЪ» строит комплекс апартаментов бизнес-класса «Авеню Апарт», стоимость аренды встроенных помещений составляет в среднем 2 тыс. рублей за квадратный метр. Такая же цена наблюдается в других комплексах данной локации – ЖК Skandi Klubb от Bonava и «Европа Сити» от «Группы ЛСР».
По словам Юлии Ружицкой, арендаторам больше всего интересны помещения площадью 70-150 кв. м. «Там они могут разместить магазины шаговой доступности, кафе, парикмахерские, то есть заведения районного значения, которые могут быть востребованы у жителей жилого комплекса», – пояснила она.
Стоимость покупки коммерческих помещений, по данным JLL в Санкт-Петербурге, в новостройках города варьируется от 60 тыс. до 180 тыс. рублей за квадратный метр. «При этом на ранних этапах строительства застройщики предлагают выгодные программы рассрочки покупателям коммерческих помещений», – добавляет Юлия Корчемная.
Мнение
Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:
– Коммерческие помещения востребованы во всех районах Петербурга и Ленобласти, где есть новые жилые комплексы или кварталы. Главное, чтобы это было не точечное строительство. 60-80 тыс. кв. м возводимого жилья обеспечит спрос для следующих операторов: продуктовые магазины, аптеки, алкогольные супермаркеты, частные детские сады, медицинские учреждения, небольшие кафе, фитнес-студии. Наиболее активны арендаторы, предоставляющие услуги и реализующие товары повседневного спроса.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– С начала этого года встроенные помещения продаются очень активно. По итогам первых шести месяцев 2017 года, продажи коммерческой недвижимости в нашей компании выросли в шесть раз по сравнению с первым полугодием прошлого года. Арендные ставки сегодня варьируются от 400 до 1600 рублей за квадратный метр. Арендаторами в основном выступают компании, которые ориентируются на предоставление услуг жителям ближайших домов. Что касается покупки помещений, их стоимость составляет от 60 тыс. до 170 тыс. рублей за квадратный метр, в зависимости от площади и характеристик помещения (проходимость, планировка, высота потолков, количество окон), а также класса объекта.
Вилле Паасонен, заместитель генерального директора апарт-комплекса Valo:
– Стоимость коммерческих помещений в нашем апарт-комплексе Valo, расположенном во Фрунзенском районе Петербурга, начинается от 161,5 тыс. рублей за квадратный метр. Сдача домов в эксплуатацию состоится в I квартале 2020 года. Однако высокий спрос на коммерческие площади зафиксирован уже сегодня. Это объясняется удачной локацией – комплекс находится в людном месте напротив станции метро «Бухарестская». Еще одним аргументом для арендаторов являются выходящие на улицу окна с витринным остеклением. По нашим оценкам, средний срок окупаемости таких помещений составит не более пяти лет.
Еще десять лет назад в риэлторской среде стопроцентно элитным местом Петербурга считался только «золотой треугольник». Сегодня приоритеты сменились – наиболее высокие цены на жилье уже несколько лет фиксируются в Петроградском районе на Крестовском острове.
Специфика центрального района Петербурга заключается в том, что большая часть зданий – охраняемые культурные памятниками, поэтому строительство здесь будет более регламентировано, нежели в любом другом районе города. Новые строения должны строго соответствовать как архитектурному, так и высотному регламенту. С другой стороны, непосредственная близость достопримечательностей (а следовательно, соответствующий вид из окна) – преимущество в позиционировании объекта.
Центральный район города очень разнообразен по ценовым характеристикам объектов жилья. Здесь расположен «золотой треугольник», ограниченный Невским проспектом, Дворцовой площадью, Адмиралтейской и Дворцовой набережными, Адмиралтейским проспектом, Гороховой улицей и набережной Фонтанки. Цены определяются и адресом, и видовыми характеристиками. Стоимость квадратного метра может доходить до 190 тыс. рублей за
Один из главных недостатков парадного Петербурга, говорят специалисты, – практически полное отсутствие парковочных мест и высокая транспортная загруженность. «Парадокс заключается в том, что можно купить квартиру за 2 млн USD, при этом придется оставлять дорогую машину за несколько кварталов от дома», – отмечает директор филиала банка «Стройкредит» в Санкт-Петербурге Жанна Ваулина.
«К существенным минусам района следует отнести дефицит свободных земель для организации, например, парковочных зон, качественного внутреннего двора, рекреационных зон. В современных условиях ценится свободное пространство, необходимое для развитой социальной инфраструктуры. В результате многие покупатели склоняются в пользу современного технического оснащения здания, коммуникаций и системы безопасности, нежели исторических памятников. Такая «децентрализация» отмечается на протяжении последних 3-4 лет», – рассказал Максим Петухов, коммерческий директор компании Creacon. По его мнению, единственные проекты, которые не имеют в Центральном районе таких минусов, – проекты компании «Возрождение».
Крестовский остров, по мнению экспертов, можно назвать наиболее однородным по социальному статусу жильцов из элитных районов города. Фактически все жилые объекты – новые высококачественные строения различного архитектурного решения. Другая положительная сторона района – его локация. Крестовский остров расположен в непосредственной близости от центра города и в то же время в районе много зелени, свежего воздуха и пространства.
К недостаткам Крестовского острова эксперты относят проект нового футбольного стадиона, а также проведение там массовых мероприятий, наличие парка «Диво-остров».
Еще одной территорией с элитным потенциалом является Курортный район – он наиболее привлекателен наличием неосвоенных территорий. В такой ситуации существует возможность застраивать его комплексно, с хорошо развитой социальной инфраструктурой.
Госпожа Ваулина отмечает, что в Курортном районе Петербурга, особенно в Сестрорецке, уровень цен на жилье в последнее время также стал заметно превышать среднерыночные показатели по городу. Ситуация с транспортной доступностью района, по ее мнению, должна улучшиться по окончании строительства кольцевой автодороги и Западного скоростного диаметра.
Мнение
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»:
– Точечная застройка в Центральном районе завязана на транспортные потоки, пришедшие из прошлой жизни. Реализовать современные подъезды к домам в такой ситуации достаточно сложно. Жители таких домов практически обречены на пробки. Можно сказать, что архитектурно-планировочный стиль Центрального района отличается большим классицизмом и продуманностью в силу жесткой регламентации зданий КГИОПом. Новую инфраструктуру в центре практически не реализовать, поэтому жители зачастую вынуждены пользоваться имеющимися возможностями. Такие факторы, как сложная транспортная ситуация, устаревшая инфраструктура, можно отнести к минусам элитного жилья в Центральном районе. Однако в проектах квартальной застройки эти проблемы решаются довольно успешно. В то же время среди преимуществ района – близость к историческим и культурным памятникам города и деловым центрам.
Роман Русаков
По данным компании CBRE GROUP, INC. в третьем квартале
Индекс мировых арендных ставок на офисную недвижимость продемонстрировал рост на 5,1% в годовом исчислении (по сравнению с третьим кварталом 2010 года) и на 0,9% в поквартальном исчислении (по сравнению со вторым кварталом 2011 года) – увеличение наблюдалось на протяжении шести кварталов подряд. Индекс стоимости мирового капитала CBRE показал рост на 10,7% за прошлый год и на 1,1% за прошлый квартал.
«Несмотря на то, что арендные ставки и стоимость капитала увеличились, скорость ежеквартального прироста замедлилась», — сказал Раймонд Торто, глобальный главный экономист компании CBRE. «Даже в Азии, где наблюдается тенденция еще большего повышения обоих индексов, динамика роста сохранялась положительной в результате глобальной экономической нестабильности».
Индекс мировых арендных ставок на офисную недвижимость CBRE
Азиатско-Тихоокеанский регион в очередной раз подкрепил индекс мировых ставок на офисную недвижимость. Офисный индекс в Азиатско-Тихоокеанском регионе возрос на 12,9% в годовом исчислении, отражая стабильное устойчивое восстановление от последствий глобального кризиса. Однако в третьем квартале этот индекс в Азиатско-Тихоокеанском регионе увеличился всего на 2,2%, что свидетельствует о замедлении темпов восстановления даже в регионе, где наблюдался наиболее высокий уровень роста.
Индекс арендных ставок на офисную недвижимость в Северной и Южной Америке вырос на 1,5% в годовом исчислении и на 0,4% в поквартальном исчислении. Хотя индекс арендных ставок в Северной и Южной Америке достиг своего дна во втором квартале 2010 года, рост арендных ставок стал заметен только в трех первых кварталах 2011 года, что говорит о все еще заметных последствиях глобального финансового кризиса, а также о наличии неопределенности в сфере трудоустройства, в отношении потребительского доверия и долговых обязательств.
Индекс арендных ставок в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке продемонстрировал самый незначительный поквартальный рост среди трех глобальных регионов (0,07%), однако этот регион был единственным, где была выявлена положительная динамика в поквартальных показателях во втором квартале - 0,02%.
Представленная ниже диаграмма отражает динамику индекса мировых арендных ставок на офисную недвижимость CBRE за последние десять лет:
Офисный индекс стоимости мирового капитала CBRE
Офисный индекс стоимости мирового капитала CBRE также поддерживался за счет роста в Азиатско-Тихоокеанском регионе. За третий квартал 2011 года в Азиатско-Тихоокеанском регионе был зарегистрирован самый большой рост среди трех глобальных регионов (16,5% в годовом исчислении). Однако, как в случае с арендными ставками, рост стоимости капитала также замедлился в Азиатско-Тихоокеанском регионе. Поквартальный прирост на 1,1% оказался ниже среднего уровня поквартального роста (3,7%), отмечаемого с третьего квартала 2009 года.
В Северной и Южной Америке наблюдались самые значительные темпы поквартального роста, при этом в третьем квартале 2011 года прирост составил 1,5%. Уровень роста в годовом исчислении (10,1%) не стал значительно ниже показателей уровня роста в годовом исчислении во втором квартале 2011 года (10,5%), что свидетельствует о стабильном инвестиционном спросе, несмотря на экономическую неопределенность.
Индекс стоимости мирового капитала в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке продемонстрировал самый низкий уровень роста в поквартальном и в годовом исчислении (0,8% и 5,7% соответственно). Поквартальный рост индекса в этом регионе (0,8%) был гораздо ниже среднего значения в поквартальном исчислении (2,1%), наблюдающегося с третьего квартала 2009 года. Такая сдержанность в темпах роста стоимости капитала отражает повышенную осторожность инвесторов в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке в условиях экономической неопределенности и все еще присутствующей обеспокоенности в отношении кризиса суверенного долга.
Представленная ниже диаграмма отражает динамику офисного индекса стоимости мирового капитала CBRE за последние десять лет:
.jpg)
Кристофер Питерс, директор отдела исследований рынка CBRE в России прокомментировал:
«Хотя московский рынок недвижимости гораздо моложе других рынков в регионе Европа, Ближний Восток и Африка, в особенности в сравнении с рынком Восточной Европы, Москва продемонстрировала уверенный рост по сравнению с остальными городами в Западной Европе, где рост практически был равен нулю. Ставки аренды на офисные помещения класса А Прайм выросли в III квартале 2011 года на 9,5 % в поквартальном исчислении и на 31,4 % в годовом исчислении. Это свидетельствует о том, что, по крайней мере, в секторе качественной недвижимости сохраняется высокий уровень спроса».