«Встройка» становится популярной
Коммерческие помещения в новостройках Петербурга и Ленобласти начинают бронировать или выкупать еще до сдачи объектов в эксплуатацию.
Причина такой популярности «встройки» – в низкой конкурентной среде и высоком пешеходном трафике.
Как сообщила руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова, по итогам первого полугодия 2017 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 68 тыс. кв. м встроенных коммерческих помещений. Чуть меньше половины из них (47%) – в Петроградском районе. Активно развивается «встройка» в новых кварталах на Парнасе. Открылись коммерческие помещения и в зонах активной жилой застройки Ленобласти – в Мурино и Кудрово.
По словам руководителя отдела торговой недвижимости компании IPG.Estate Михаила Рожко, в новых жилых микрорайонах практически нет отдельных торговых центров или административных (офисных) зданий, поэтому вся коммерческая недвижимость «садится» на первых этажах.
«Такая ситуация обусловлена высоким спросом на помещения со стороны арендаторов, которые спешат открыть свой бизнес в малоконкурентном окружении, ведь развитой торговой инфраструктуры в ближайшей доступности, как правило, еще нет», – объяснила Марина Пузанова.
Как говорит директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая, в трех жилых комплексах компании – ЖК «Северная долина», ЖК «Юнтолово» и ЖК «Панорама 360» – основной группой покупателей коммерческих помещений являются частные инвесторы. Как правило, потом они сдают эти площади в аренду. Нередко помещения выкупают и жители комплексов, которые решили открыть свое дело. Также интерес проявляют торговые сети и представители малого бизнеса.
Арендные ставки на торговые помещения в новых районах разнятся в зависимости от локации, числа жителей, плотности застройки, планировки помещения, расположения входа и прочих факторов. Наиболее востребованными у арендаторов коммерческих помещений являются внешние стороны домов, с выходом на дорогу, а также угловые помещения, где можно разместить рекламу на двух сторонах здания. Кроме того, пешеходный трафик концентрируется вблизи остановок общественного транспорта, парковок и перекрестков.
По данным руководителя направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге Юлии Корчемной, диапазон ставок аренды таких помещений может составлять от 700-800 рублей до 3-4 тыс. рублей за квадратный метр в месяц.
Руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников сообщил, что в Петроградском районе, у Кантемировского моста, где «БестЪ» строит комплекс апартаментов бизнес-класса «Авеню Апарт», стоимость аренды встроенных помещений составляет в среднем 2 тыс. рублей за квадратный метр. Такая же цена наблюдается в других комплексах данной локации – ЖК Skandi Klubb от Bonava и «Европа Сити» от «Группы ЛСР».
По словам Юлии Ружицкой, арендаторам больше всего интересны помещения площадью 70-150 кв. м. «Там они могут разместить магазины шаговой доступности, кафе, парикмахерские, то есть заведения районного значения, которые могут быть востребованы у жителей жилого комплекса», – пояснила она.
Стоимость покупки коммерческих помещений, по данным JLL в Санкт-Петербурге, в новостройках города варьируется от 60 тыс. до 180 тыс. рублей за квадратный метр. «При этом на ранних этапах строительства застройщики предлагают выгодные программы рассрочки покупателям коммерческих помещений», – добавляет Юлия Корчемная.
Мнение
Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:
– Коммерческие помещения востребованы во всех районах Петербурга и Ленобласти, где есть новые жилые комплексы или кварталы. Главное, чтобы это было не точечное строительство. 60-80 тыс. кв. м возводимого жилья обеспечит спрос для следующих операторов: продуктовые магазины, аптеки, алкогольные супермаркеты, частные детские сады, медицинские учреждения, небольшие кафе, фитнес-студии. Наиболее активны арендаторы, предоставляющие услуги и реализующие товары повседневного спроса.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– С начала этого года встроенные помещения продаются очень активно. По итогам первых шести месяцев 2017 года, продажи коммерческой недвижимости в нашей компании выросли в шесть раз по сравнению с первым полугодием прошлого года. Арендные ставки сегодня варьируются от 400 до 1600 рублей за квадратный метр. Арендаторами в основном выступают компании, которые ориентируются на предоставление услуг жителям ближайших домов. Что касается покупки помещений, их стоимость составляет от 60 тыс. до 170 тыс. рублей за квадратный метр, в зависимости от площади и характеристик помещения (проходимость, планировка, высота потолков, количество окон), а также класса объекта.
Вилле Паасонен, заместитель генерального директора апарт-комплекса Valo:
– Стоимость коммерческих помещений в нашем апарт-комплексе Valo, расположенном во Фрунзенском районе Петербурга, начинается от 161,5 тыс. рублей за квадратный метр. Сдача домов в эксплуатацию состоится в I квартале 2020 года. Однако высокий спрос на коммерческие площади зафиксирован уже сегодня. Это объясняется удачной локацией – комплекс находится в людном месте напротив станции метро «Бухарестская». Еще одним аргументом для арендаторов являются выходящие на улицу окна с витринным остеклением. По нашим оценкам, средний срок окупаемости таких помещений составит не более пяти лет.
По данным Комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка, в Петербурге работает 7,5 тыс. ресторанов и кафе.
Одни из них существуют больше века, другие – не могут продержаться и полугода. Какие места в городе считаются самыми «рыбными» для общепита и чему отдают предпочтение сегодня их посетители – в обзоре «Строительного Еженедельника».
Согласно данным Петростата, в 2016 году оборот рынка общепита Северной столицы составил 65,3 млрд рублей, что на 9% больше по сравнению с 2015 годом. На тысячу жителей приходится 86,6 посадочного места.
Кто на новенького
Как объясняет руководитель направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге Юлия Корчемная, на рынке стрит-ритейла среди представителей общепита по-прежнему популярен Невский проспект и прилегающие к нему улицы, зарекомендовавшие себя как «ресторанные»: улица Рубинштейна, Белинского, Конюшенная площадь, а также Петроградская сторона в районе площади Льва Толстого и Сенная площадь. Среди несетевых проектов среднего ценового сегмента – улицы в районе площади Восстания, такие как Некрасова, Жуковского, Маяковского. Держатели же дорогих ресторанов в первую очередь ориентируются на благородное соседство. Премиальные рестораны расположены в «золотом треугольнике», на набережных, на Крестовском острове, а также при гостиницах высокого уровня.
«Улицы Рубинштейна и Б. Конюшенная – для более респектабельных потребителей, там есть возможность парковаться. На улицах Белинского, Гороховой и наб. канала Грибоедова разместились более демократичные заведения. На Невском проспекте открывается, в основном, фаст-фуд и кафе, рассчитанные на туристов и клерков», – пояснила руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова.
Кроме того, петербургский общепит начал переезжать в спальные районы города.
«В новых районах увеличивается предложение. Растет трафик вследствие увеличения объема жилой недвижимости, плотности застройки», – говорит руководитель департамента street-retail компании Colliers International в Петербурге Александр Просенков.
Наиболее прибыльные локации в новых районах, по мнению директора по развитию сети ресторанов «Евразия» Евгения Гуменюка, это территории у станций метро «Девяткино» и «Парнас».
«Там проживает население с хорошей платежеспособностью, а цены на аренду не так «кусаются» как на Невском», – прокомментировал ресторатор, совладелец «СкайРест Групп» Александр Затуливетров.
Кроме того, за 2015-2016 годы вектор покупательского спроса сместился в сторону торгово-развлекательных комплексов. Согласно данным руководителя направления аренды торговых центров компании JLL в Санкт-Петербурге Юлии Чернышевой, доля общепита в арендуемых площадях торговых центров города составляет 6%. Наиболее насыщенным с точки зрения ресторанных площадей является ТРК «Галерея», за ним следуют «Невский центр» и «Гранд Каньон». По количеству арендаторов данного сегмента лидируют «Галерея», «Питер Радуга», «Лето», «Гранд Каньон». Большая доля в сегменте общепита приходится на долю ресторанов с обслуживанием. Такое распределение характерно как для Петербурга, так и для Москвы.
«Ценовой сегмент операторов, характерных для ТРК, определяется, скорее, как «средний», «средний минус», но есть и исключения, обусловленные географическим расположением объектов. Операторы сегмента «средний плюс» функционируют в ТРЦ «Галерея», «Невский центр», «Питер Радуга» – торговых комплексах, расположенных в Центральном районе либо в престижном Московском», – сказала Юлия Чернышева.
Аренда в приоритете
Представители ресторанного бизнеса обычно не покупают, а берут в аренду помещения. «Сетевые операторы арендуют, предпочитая средства пускать в оборот и открывать новые точки. Если сетевой оператор и приобретает помещение, то только в проверенном востребованном месте или когда нет возможности арендовать, например, на улице Рубинштейна», – сказала Марина Пузанова.
Условия аренды для ресторанов и кафе не отличаются от тех, что предоставляют другим арендаторам. «Мы находимся в едином «арендном поле», размер арендных ставок зависит исключительно от локации и площади помещения, популярности и проходимости места. При этом они варьируются от 1 тыс. до 4 тыс. руб. за кв. м в месяц», – сказал Евгений Гуменюк.
Что касается тенденций в стоимости арендных ставок, то в этом вопросе спикеры разошлись во мнении. Александр Просенков уверен, что она почти не изменилась. «Кризисные явления в экономике мы ощутили на себе в большей степени, население в первую очередь сократило расходы на рестораны и развлечения. Благодаря адекватной оценке сложной экономической ситуации со стороны большинства собственников помещений, нам удалось сохранить арендные ставки на прежнем уровне, без существенных индексаций», – отмечает господин Гуменюк.
Однако Юлия Корчемная считает, что в связи с высоким спросом потенциальных арендаторов ставки на помещения, расположенные в центре и технически оснащенные для открытия точек общественного питания, увеличились.
В свою очередь Марина Пузанова говорит, что ставки растут из-за высокого спроса и инфляционных процессов. Но рост наблюдается не стремительный, так как исторический центр в городе обширный и есть масса мест для развития. В этом году эксперты прогнозируют корректировку арендных ставок в зависимости от локации помещений. Из-за этого разрыв между удачно расположенными помещениями и объектами с низким трафиком увеличится.
Гурметизация гамбургера
По мнению Юлии Чернышевой, основные тренды ресторанного бизнеса последнего времени – гурметизация и ориентир на качество. Рестораторы приходят к сокращению позиций меню в сторону монопродукта, а также работают над качеством и подачей блюд.
К числу изменений на ресторанном рынке Евгений Гуменюк относит снижение потребительской активности населения и усиление «борьбы» за клиента.
«Активно развивается стрит-фуд, кофейни, винные бары, молодежные музыкальные бары, а также семейные рестораны и новый формат – рестораны, где целевым направлением стал детский досуг, например, «АндерСон» или Mouse House», – перечислила Марина Пузанова. К слову, в марте на Комендантском проспекте открылось кафе «АндерСон». Как сообщила менеджер по маркетингу «АндерСона» в Санкт-Петербурге Вероника Гуринова, в планах компании расширить сеть в Петербурге минимум до десяти заведений, из них два-три будут открыты уже в 2017 году.
Согласно исследованиям Knight Frank St Petersburg, за 2016 год в Санкт-Петербурге открылось 110 новых кафе и ресторанов. Доля заведений в формате помещений street retail составила 84%. Часть ресторанов и кафе появилась в составе торгово-развлекательных центров, а также деловых и креативных кластеров.
Крупнейшим среди открывшихся за год и самым вместительным среди ресторанов китайской кухни в городе стал «Большой ресторан Цинь» на территории российско-китайского бизнес-парка в выставочном комплексе «Ленэкспо» на Васильевском острове. Площадь заведения составляет около 6 тыс. кв. м, на которых могут разместиться 700 гостей.
Еще один масштабный проект 2016 года – семейный ресторан «Ферма Бенуа», дополнивший культурное пространство «Бенуа 1890», развитие которого началось в 2011 году с момента продажи на торгах комплекса лесной молочной фермы Бенуа.
Крупный ресторан «Маймун», расположенный в гостинице «Park Inn by Radisson Прибалтийская», пополнил карту сети Ginza.
Среди недавно открытых заведений общественного питания в помещениях встроенного формата на Невском проспекте заметными стали Amsterdam Chips Company, Bread & Meat, «МАО» и ресторан с уникальной концепцией «Квартира Кости Кройца».
Кроме того, в историческом центре города начали свою работу рестораны «Тартарбар» Дмитрия Блинова, «Кококо» Матильды Шнуровой, а также Amo Cucinare, «Центральный», The Repa.
мнение
Александр Затуливетров, ресторатор, совладелец «СкайРест Групп»:
– Стихийные уличные кафе в палатках – ушли в прошлое. На второй план отошли и необычные интерьеры с модными названиями. Теперь гости выбирают рестораны с авторской кухней или открытые медийной персоной. Успехом пользуются бары с крафтовым пивом и бургерами. Такие места рассчитаны на хипстеров, готовых отдать за вечер 300-500 рублей. Популярнее стали дорогие рестораны. Шоковый эффект от кризиса прошел, и люди уже не боятся тратить больше денег.
Операторы фитнес-центров в Петербурге все больший интерес проявляют к новым строящимся жилым массивам.
Рынок фитнес-услуг как в целом по России, так и в отдельно взятом Петербурге продолжает расти. По оценке экспертов, несмотря на экономические сложности в стране, спортивные оздоровительные комплексы остаются востребованными у населения.
Спрос превышает предложение
Президент холдинга «Алекс Фитнес» Алексей Ковалёв отмечает, что фитнес-рынок в России в целом последние годы выглядит достаточно уверенным, но назвать его насыщенным на 100% нельзя.
«Естественно, в регионах проникновение фитнеса значительно меньше, чем в столице. Если в Москве этот показатель находится в диапазоне от 11 до 13%, в Петербурге – 9-11%, то в регионах он составляет около 5-7%. В Петербурге сейчас большое количество предложений в сфере здорового образа жизни в разных ценовых категориях: это и фитнес-клубы разного уровня, и небольшие студии для занятий танцами или йогой. Однако спрос по-прежнему превышает предложение. Мы видим стандартную тенденцию примерно двукратного увеличения рынка в течение последних 5-7 лет, и нет причин полагать, что ситуация резко изменится в ближайшее время», – делает выводы он.
Эксперты рынка недвижимости дают разную оценку насыщенности Северной столицы фитнес-комплексами. По словам руководителя департамента стрит-ритейла Colliers International в Петербурге Александра Просенкова, за последние пять лет количество сетевых клубов увеличилось почти в два раза.
«Рынок фитнес-центров в Петербурге в настоящий момент можно назвать насыщенным. В городе действует двенадцать основных сетей, с общим числом клубов – 99, не считая строящихся проектов сетей, а также отдельных объектов. Самой большой сетью является Fitness Group, которая представлена клубами Fitness House и Fitness House Prestige. Из последних крупных открытий можно отметить: Fitness24 на проспекте Ветеранов в центре досуга и спорта DeFis, «Парус» в ЖК «Парадный Квартал» и Happy Fitness Premium в БЦ LEADER TOWER», – отмечает господин Просенков.
Сегмент фитнес-центров на рынке Петербурга действительно активно развивается, но говорить о насыщенности города данными объектами преждевременно, полагает управляющий партнер компании IPG.Estate Иван Починщиков.
«На рынке есть дефицит зданий, соответствующих всем требованиям фитнес-операторов. При этом в большинстве случаев фитнес становится частью инфраструктуры объекта, а не занимает все здание целиком. Это выгодно и собственнику объекта, будь то торговый или офисный центр, это выгодно и фитнес-центру», – поясняет он.
По мнению управляющего директора Property Management NAI Becar в Петербурге Натальи Скаландис, рынок Петербурга насыщен фитнес-центрами разного формата с различным набором услуг. При этом среди них качественных предложений не так много.
У обычного потребителя, добавляет специалист, когда он задумывается о фитнесе, в первую очередь возникают в памяти такие сети, как World Class, Alex Fitness и Fitness House. Остальные фитнес-центры, как правило, выбираются в зависимости от их локации или сформированного в нем сообщества.
По оценке экспертов, инвестиции в открытие фитнес-центров очень сильно зависят от уровня и качества отделки. Так, например, инвестиции в небольшой клуб на базе бывшего спортзала могут составить около 5 млн рублей, большого полноценного клуба в помещении shell&core – 20-30 млн рублей. Крупные сети предпочитают, если есть возможность, работать в новых помещениях, арендовать их на стадии проектирования здания. Сам договор заключается на длительный период – 7-10 лет, ставки аренды для таких операторов находятся в районе 500-700 рублей за кв. м, а окупаемость выходит на 4-5 летний срок.
Отчасти схожие цифры и у самих игроков рынка. По словам Алексея Ковалёва, средние инвестиции в открытие клуба ALEX FITNESS составляют 50 млн рублей. Еще года два назад эта сумма была почти в два раза меньше. В основном это обусловлено тем, что из-за ослабления рубля значительно подорожало импортное оборудование. Срок окупаемости также увеличился вдвое, с 2,5 до 5 лет.
На новые площадки
Тенденция последних двух лет – фитнес-центры пошли в новостройки, причем часто открываются в партнерстве с застройщиками. Значительный интерес, рассказывает Алексей Ковалёв, представляют новые строящиеся жилые массивы, так как инфраструктура в них еще недостаточно развита, и спрос превышает предложение. Одной из таких интересных локаций, по его словам, стал активно застраивающийся район Кудрово. Здесь был открыт клуб «ALEX FITNESS Кудрово», рядом с жилым комплексом «Капитал» компании «Строительный трест».
«Однако, стоит отметить недостаток подходящих под полноценные фитнес-клубы площадей в новых жилых массивах. У нас высокие требования к помещениям: проектирование спортивных клубов нашей сети ведется в соответствии с последними мировыми тенденциями фитнес-индустрии, а качество строительных работ соответствует современным стандартам», – подчеркивает президент холдинга «Алекс Фитнес».
По словам Ивана Починщикова, ввиду активного роста города, операторы рассматривают площади в районе новой жилой застройки, а также Васильевский остров, Петроградскую сторону и Московский район. На Центральный район приходится очень мало запросов, поскольку слишком высока арендная ставка. Операторы рассматривают локации, в которых они еще не представлены. Новые игроки заходят в те районы, где есть конкуренты высокого ценового сегмента, и за счет более низкой цены и качества сервиса стремятся переманить аудиторию.
По мнению Александра Просенкова, рынок пока развивается по экстенсивному пути, наращивая количество сетевых клубов. Однако современные тенденции демонстрируют также потребность посетителя в предоставлении новых концептов специализированных тренировок. В связи с этим не исключено появление новых небольших сетевых студий, предлагающих ограниченный объем услуг.