«Встройка» становится популярной
Коммерческие помещения в новостройках Петербурга и Ленобласти начинают бронировать или выкупать еще до сдачи объектов в эксплуатацию.
Причина такой популярности «встройки» – в низкой конкурентной среде и высоком пешеходном трафике.
Как сообщила руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова, по итогам первого полугодия 2017 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 68 тыс. кв. м встроенных коммерческих помещений. Чуть меньше половины из них (47%) – в Петроградском районе. Активно развивается «встройка» в новых кварталах на Парнасе. Открылись коммерческие помещения и в зонах активной жилой застройки Ленобласти – в Мурино и Кудрово.
По словам руководителя отдела торговой недвижимости компании IPG.Estate Михаила Рожко, в новых жилых микрорайонах практически нет отдельных торговых центров или административных (офисных) зданий, поэтому вся коммерческая недвижимость «садится» на первых этажах.
«Такая ситуация обусловлена высоким спросом на помещения со стороны арендаторов, которые спешат открыть свой бизнес в малоконкурентном окружении, ведь развитой торговой инфраструктуры в ближайшей доступности, как правило, еще нет», – объяснила Марина Пузанова.
Как говорит директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая, в трех жилых комплексах компании – ЖК «Северная долина», ЖК «Юнтолово» и ЖК «Панорама 360» – основной группой покупателей коммерческих помещений являются частные инвесторы. Как правило, потом они сдают эти площади в аренду. Нередко помещения выкупают и жители комплексов, которые решили открыть свое дело. Также интерес проявляют торговые сети и представители малого бизнеса.
Арендные ставки на торговые помещения в новых районах разнятся в зависимости от локации, числа жителей, плотности застройки, планировки помещения, расположения входа и прочих факторов. Наиболее востребованными у арендаторов коммерческих помещений являются внешние стороны домов, с выходом на дорогу, а также угловые помещения, где можно разместить рекламу на двух сторонах здания. Кроме того, пешеходный трафик концентрируется вблизи остановок общественного транспорта, парковок и перекрестков.
По данным руководителя направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге Юлии Корчемной, диапазон ставок аренды таких помещений может составлять от 700-800 рублей до 3-4 тыс. рублей за квадратный метр в месяц.
Руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников сообщил, что в Петроградском районе, у Кантемировского моста, где «БестЪ» строит комплекс апартаментов бизнес-класса «Авеню Апарт», стоимость аренды встроенных помещений составляет в среднем 2 тыс. рублей за квадратный метр. Такая же цена наблюдается в других комплексах данной локации – ЖК Skandi Klubb от Bonava и «Европа Сити» от «Группы ЛСР».
По словам Юлии Ружицкой, арендаторам больше всего интересны помещения площадью 70-150 кв. м. «Там они могут разместить магазины шаговой доступности, кафе, парикмахерские, то есть заведения районного значения, которые могут быть востребованы у жителей жилого комплекса», – пояснила она.
Стоимость покупки коммерческих помещений, по данным JLL в Санкт-Петербурге, в новостройках города варьируется от 60 тыс. до 180 тыс. рублей за квадратный метр. «При этом на ранних этапах строительства застройщики предлагают выгодные программы рассрочки покупателям коммерческих помещений», – добавляет Юлия Корчемная.
Мнение
Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:
– Коммерческие помещения востребованы во всех районах Петербурга и Ленобласти, где есть новые жилые комплексы или кварталы. Главное, чтобы это было не точечное строительство. 60-80 тыс. кв. м возводимого жилья обеспечит спрос для следующих операторов: продуктовые магазины, аптеки, алкогольные супермаркеты, частные детские сады, медицинские учреждения, небольшие кафе, фитнес-студии. Наиболее активны арендаторы, предоставляющие услуги и реализующие товары повседневного спроса.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– С начала этого года встроенные помещения продаются очень активно. По итогам первых шести месяцев 2017 года, продажи коммерческой недвижимости в нашей компании выросли в шесть раз по сравнению с первым полугодием прошлого года. Арендные ставки сегодня варьируются от 400 до 1600 рублей за квадратный метр. Арендаторами в основном выступают компании, которые ориентируются на предоставление услуг жителям ближайших домов. Что касается покупки помещений, их стоимость составляет от 60 тыс. до 170 тыс. рублей за квадратный метр, в зависимости от площади и характеристик помещения (проходимость, планировка, высота потолков, количество окон), а также класса объекта.
Вилле Паасонен, заместитель генерального директора апарт-комплекса Valo:
– Стоимость коммерческих помещений в нашем апарт-комплексе Valo, расположенном во Фрунзенском районе Петербурга, начинается от 161,5 тыс. рублей за квадратный метр. Сдача домов в эксплуатацию состоится в I квартале 2020 года. Однако высокий спрос на коммерческие площади зафиксирован уже сегодня. Это объясняется удачной локацией – комплекс находится в людном месте напротив станции метро «Бухарестская». Еще одним аргументом для арендаторов являются выходящие на улицу окна с витринным остеклением. По нашим оценкам, средний срок окупаемости таких помещений составит не более пяти лет.
В условиях стагнации строительного рынка существенно усилилась борьба за клиента на рынке гидроизоляционных материалов. По данным Росстата, в 2016 году рынок строительных изоляционных материалов просел на 3,4%. При этом в целом стройпроизводство в стране упало сразу на 10%.
Под отраслевым давлением
Игроки сегмента гидроизоляционных материалов по-разному оценивают текущую ситуацию, но признают влияние отраслевых проблем. По словам заместителя генерального директора по продажам гидроизоляции PLASTFOIL компании «ПЕНОПЛЭКС СПб» Максима Самарина, несомненно, кризис повлиял на объем рынка гидроизоляционных материалов. Емкость его уменьшилась, и, соответственно, увеличилась и конкуренция. Кроме того, значительно сократилось количество складских и коммерческих зданий, приостановились многие инвестиционные проекты строительства подземных зданий и сооружений.
Руководитель направления КМС СБЕ «Полимерные мембраны и ПИР» корпорации «ТехноНИКОЛЬ» Максим Батуков полагает, что в целом производство гидроизоляционных материалов осталось примерно на том же уровне, если не считать, что произошло небольшое перераспределение объемов между сегментами различных гидроизоляционных материалов.
Своя точка видения и у компаний, непосредственно занимающихся гидроизоляционными работами. «По нашим наблюдениям, кризис коснулся практически всех предприятий, задействованных в данной отрасли. Как лакмусовая бумажка – последняя выставка «ИнтерСтройЭкспо». Там мы не увидели многих игроков, экспонировавшихся из года в год. На вопрос – почему в этом году не выставляетесь, ответ простой – нет денег», – рассказывает коммерческий директор компании «Оптимум Прайс» Данил Круглов.
В процессе замещения
Один из трендов рынка гидроизоляции (впрочем, как и всей строительной отрасли) – процесс импортозамещения. По мнению специалистов, он идет достаточно активно. По словам Максима Батукова, в тех сегментах, где работает «Техно-НИКОЛЬ», доля российских продуктов превышает 90%. «Отечественные производители увеличивают производственные мощности, помимо этого некоторые иностранные компании начинают размещать свои производства на мощностях, расположенных в России. Все это делает российский рынок гидроизоляционных материалов более насыщенным и провоцирует производителей постоянно работать над качеством своих материалов», – отмечает он.
Схожие выводы делает и Максим Самарин: «Благодаря высокому курсу валют, отечественным материалам удалось захватить долю импортных. И в целом, с каждым годом доверие потребителей к российской продукции увеличивается не только по причине цены, но и в связи с высокими стандартами качества. Жесткая ориентированность на импортные материалы остается только у иностранных инвесторов, которые пытаются использовать для себя более привычные материалы и не всегда доверяют российским аналогам, но и этот процесс с каждым годом изменяется в сторону российских гидроизоляционных материалов».
Между тем, по мнению Данила Круглова, не все материалы для гидроизоляции достойного качества имеются у российских производителей. По его словам, в некоторых случаях не обойтись без немецких, австрийских, итальянских продуктов, обладающих уникальными характеристиками. Однако в массовой доле применяемых материалов они составляют не более 5-10%.
С упором на качество
По словам Максима Батукова, качество гидроизоляционных материалов постоянно повышается в силу растущей конкуренции и новых технологий производства. Появляются и новые стандарты строительства, что обусловлено различными факторами – от появления новых технологий до глобальных изменений погодных условий. Так, уже обновились требования по пожаробезопасности, экологичности и энергоэффективности зданий, изменились нормы снеговой нагрузки.
Гидроизоляционные материалы относятся к той категории, в которой ухудшение качества повлечет мгновенный вал рекламаций, споров, в том числе судебных, отмечает Данил Круглов. «Поэтому какого-то ухудшения качества материалов мы не замечаем, хотя и используем достаточно обширный пул брендов. Так, в настоящее время все большую популярность приобретает гидроизоляция на цементной основе – ввиду непритязательности в использовании, адекватной стоимости, а также лобби производителей, которые доносят до проектировщиков свои инновации. При этом практически не сдает позиции рулонная гидроизоляция. Также мы очень рады тому, что несмотря на кризис многие заказчики в области реставрации объектов, в том числе культурного наследия, выбирают сразу одну из самых дорогих, но при этом самых надежных технологий – инъектирование бетона», – рассказывает специалист.
По мнению Максима Самарина, рынок гидроизоляционных материалов в РФ очень емкий, но доля качественных материалов, не требующих постоянных ремонтов, крайне невысока. Клиенты не хотят переплачивать, но и использовать некачественные материалы также не хотят. Скорее, даже наоборот: уменьшение бюджетов требует от людей выбора материалов, не требующих частых ремонтов, и, соответственно, приводит к сокращению бюджетов на эксплуатацию.
«По привычке, многие потребители используют устаревшие битумные материалы. Но в сегменте больших плоских кровель, более 5 тыс. кв. м, уже давно не стоит вопрос, какой тип гидроизоляционных материалов использовать – битумный или полимерный. Конечно, используют полимерные мембраны, в том числе по причине быстрой укладки и уменьшения общего периода кровельных работ. На объектах меньшей площади ситуация другая, и многие компании не готовы переходить на более современные материалы в связи с отсутствием опыта работы и необходимого оборудования. Но с каждым годом количество компаний, доверяющих полимерным материалам, становится все больше», – резюмирует Максим Самарин.
Цифра
3,4% составило падение рынка строительных изоляционных материалов в 2016 году
Мнение:
Лариса Горковская, специалист по маркетингу бизнес-группы Электроника и Энергетика ЗАО «3М Россия»:
Рынок материалов для изоляции кабелей и проводов имеет тенденцию небольшого роста в последние время. Мы считаем, что данный тренд, в первую очередь, связан с повышением требований к качеству изоляционных материалов. Мы видим, что вместо бюджетной изоленты все чаще выбирают более высококачественную, ту которая хорошо клеится в любых погодных условиях, устойчива к истиранию, влажности, ультрафиолету и прочим вредным факторам. Электрики, строители, монтажники предпочитают работать с продуктом, который гарантировано прослужит длительное время, не потребует переделки или перемотки.
Эксперты начинают наблюдать после кризисного периода постепенный рост производства и потребления в отдельных сегментах рынка металлопроката.
В Петербурге состоялся круглый стол «Металлопрокат и конструкции для нужд строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области». Его организаторами выступили Российский союз поставщиков металлопродукции и бизнес-клуб Российского Союза поставщиков металлопродукции (РСПМ) «Северо-Запад». Газета «Строительный Еженедельник» стала информационным партнером мероприятия.
Оторваться от дна
Непосредственно перед началом обсуждения проблем и тенденций рынка металлопроката ответственный секретарь Координационного совета по развитию строительной отрасли Аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Юрий Курикалов рассказал о ситуации в сфере строительства. Он отметил, что в последние два года из-за падения объемов ввода новых жилых объектов в России сократилось и производство строительных материалов, в том числе относящихся к металлопрокату. Тем не менее, по словам эксперта, отдельные строительные сегменты в настоящее время из кризиса переходят в состояние ремиссии, правда, не означающего пока избавления от всех накопленных проблем.
Генеральный директор фирмы «Севзапметалл» Валерий Голенкин подробно остановился на текущей ситуации на рынке металлопроката. Он также отметил, что на производство и потребление данного вида продукции оказал влияние спад строительства, и привел пример по рынку арматуры. «По итогам 2015 года потребление арматуры на внутреннем рынке снизилось на 18% (до 7,45 млн т), по итогам прошлого года – еще на 12% (до 6,6 млн т). Эти показатели в целом совпадают с объемами строительных работ в России за указанный период», – подчеркнул он.
Валерий Голенкин также добавил, что на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области ситуация складывалась несколько лучше. Объем строительных работ остался на уровне 2015 года, потребление арматуры снизилось в пределах 6%, а по отдельным видам металлопродукции в прошлом году наблюдался рост. Например, существенно выросло потреб-ление балки.
По мнению менеджера Дирекции по маркетингу и продажам АО «Северсталь менеджмент» Сергея Спивакова, рынок металлопроката достиг своего дна два года назад. По итогам 2016-го падение замедлилось. К концу текущего года потребление металлопроката должно вырасти на 2,4%. «Также в ближайшее время можно прогнозировать обострение конкуренции. Она должна включать в себя тенденции к улучшению клиентского сервиса, модернизацию производств», – полагает специалист рынка.
Руководитель проекта металлоконструкций ГК «София» Юрий Сорванов предположил, что росту рынка потребления металлоконструкций в текущем году будут способствовать также крупные инфраструктурные проекты. В частности, продукция будет востребована на еще незавершенных объектах, возводимых к ЧМ-2018, на строительстве Керченского моста и крупных газовых магистралях.
Стандарты качества
В рамках круглого стола игроки рынка также обсудили и более профильные вопросы, связанные с сегментом металлопроката. Генеральный директор компании «МК Промстройметалл» Дмитрий Жданов рассказал о тенденциях трубного рынка Петербурга. Он отметил, что в связи с ранее наблюдаемым ухудшением качества труб водоснабжения сейчас городские структуры стали предъявлять более высокие требования к продукции. Это поможет избавиться трубному рынку от недобросовестных производителей и поставщиков.
Директор по маркетингу компании «Санеста-Металл» Евгений Ганопольский обратил внимание присутствующих на несовершенство 44-ФЗ. «Ряд его положений негативно отражается на рынке. Тендеры за счет демпинга выигрывают неизвестные организации, не имеющие опыта, и впоследствии не выполняют взятые на себя обязательства. На мой взгляд, такой хаос в конкурсах будет продолжаться и в 2017 году. Из положительных трендов можно выделить снижение банковских ставок, рост культуры производства и производительности труда», – подчеркнул он.
Первый заместитель генерального директора компании «Ленмонтаж» Дмитрий Голубов отметил, что большая часть производств металлоконструкций расположена в европейской части страны. На Урале и в Сибири их меньше – соответственно, наблюдается дисбаланс игроков на рынке. Также он рассказал об опыте организации в изготовлении и монтаже металлоконструкций на знаковых объектах города и страны.
Главный инженер проекта ПКП «Ферумпром» Михаил Трофимов выступил с докладом о современной практике проектирования металлоконструкций. Он отметил тенденцию уменьшения сортамента задействованных в проекте видов продукции. «Раньше были ОКСы, на которые ориентировались проектировщики. Сейчас этого нет. Поэтому необходимо более четкое унифицирование и следование ему. В том числе, это касается зарубежной продукции, которая не всегда соответствует заявленному качеству», – считает он.
Директор по маркетингу и продажам ЗАО «Северсталь – Стальные решения» Леонид Лазуткин рассказал о серийных решениях производства отдельных видов продукции на основе металлоконструкций. Специалист подчеркнул важность модернизации данных продуктов, а также необходимость их адаптирования под конкретного потребителя.