Идите в баню
В Петербурге продолжает расти количество коммерческих банных комплексов и саун. Несмотря на высокую конкуренцию на рынке, бизнес привлекателен для инвесторов сравнительно высокой рентабельностью.
По данным Комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка Петербурга, в городе в настоящее время официально работает более 300 различных банных комплексов. В том числе, в статистику попало и чуть более 30 государственных объектов. При этом большая часть из них таковыми являются только условно. На основании инвестиционных договоров они сданы бизнесменам в долгосрочную аренду. Соглашениями были закреплены обязанности инвестора по модернизации технического состояния бань, сохранению функциональности данных объектов, обязательному оказанию услуг по билетам закрепленной городом стоимости. По оценке чиновников, инвесторами были произведены капитальные вложения в бани в размере от 70 до 130 млн рублей.
Стоит отметить, что инвесторами и управленцами некоторых государственных комплексов являются структуры, имеющие отношение к руководителям известных петербургских предприятий. Предполагается, что для них баня – вторичный или личный бизнес. Так, по данным СМИ, несколькими городскими объектами управляют близкие Игоря Минакова. Он был владельцем обанкротившейся крупнейшей в регионе дорожно-строительной организации – «Мостострой №6».
В отличие от государственных бань, по словам экспертов, коммерческие, в большинстве своем, имеют меньшую площадь (обычно она не превышает 250 кв. м), в среднем они рассчитаны на одновременное посещение не более 20 человек. Расположены они в нежилых помещениях. Достаточно много их располагается в «сером поясе», на бывших промышленных площадках, в зданиях опустевших НИИ. Отдельные банные комплексы построены в малоэтажных пригородах Петербурга, на Крестовском острове и у Суздальских озер.
Больше пара
По словам заместителя председателя петербургской НКО «Организация банных специалистов» Сергея Литвинова, условно коммерческие бани можно поделить на два типа. Это «правильные» (с традициями русской паровой бани) и «неправильные», к которым относятся посиделочные сауны, куда посетители чаще ходят поесть, принять спиртного и развлечься. Также сауны есть при оздоровительных комплексах и фитнес-центрах. Их можно считать чем-то средним между этими двумя типами объектов.
«Саун в Петербурге достаточно много, приблизительно около тысячи. Правильных бань с веником и парилкой в городе гораздо меньше, но их количество растет. Хочу отметить, что с медицинской точки зрения наиболее полезен для организма именно формат русской бани с температурой воздуха 60-70 градусов и влажностью 40-60%. Температура воздуха более 80 градусов, как в саунах, уже не оказывает позитивный эффект, а скорее наоборот», – отмечает Сергей Литвинов.
Эксперт также добавляет, что окупаемость банных комплексов, конечно же, зависит от посещаемости. А сама посещаемость – от удовлетворенности клиентов полученной услугой. При этом ценовой фактор не самый важный. Есть свои клиенты как у бюджетных, так и у дорогих бань.
Специфический бизнес
По мнению аналитиков рынка коммерческой недвижимости, несмотря на высокую конкуренцию на рынке, банный бизнес привлекателен для инвесторов сравнительно высокой рентабельностью. Кроме того, открытие бани не требует получения специальной лицензии, которая, к примеру, нужна при работе парикмахерской, медицинских салонов.
Сами инвестиции, рассказывает аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев, зависят от размеров планируемого банного комплекса. По небольшим и средним объектам объем инвестиций может быть от 3,5 до 10 млн рублей. Вложения в создание крупного комплекса будут оцениваться в сотни миллионов.
«Рентабельность и срок окупаемости также лежат в широких пределах и очень зависят как от места расположения объекта, так и от маркетингового сопровождения и прочих факторов. Если комплекс построен в достаточно популярном туристическом месте или в центральном районе крупного города, то можно ожидать рентабельность от 20% и выше при сроках окупаемости от двух лет. Если подобный сервис предложить в точке, куда затруднен доступ (вдалеке от центра города), в стороне от туристических маршрутов или в промышленной зоне, где экологические и эстетические факторы не способствуют отдыху, особой прибыльности от проекта ждать не стоит», – отмечает Алексей Коренев.
Независимые эксперты также сетуют на закрытость данного бизнеса. По словам управляющего директора департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольги Шарыгиной, есть крупные муниципальные комплексы, работа которых достаточно прозрачна, но, если говорить о частных банях, то это, как правило, «серый» бизнес. «Владельцами чаще всего являются люди, которые начали свою деятельность в 90-х, либо представители южных национальностей. Небольшие коммерческие бани находятся в частной собственности, и доля подобных «серых» объектов на банном рынке примерно 50%. При этом я могу предположить, что в реальности возможны и все 70%», – полагает она.
По мнению Алексея Коренева, «серые» объекты на то и «серые», что по ним отсутствует не только официальная, но вообще сколь-нибудь внятная статистика. «Очевидный вывод сделать можно только один – среди именно нелегальных объектов подобного назначения доминируют полукриминальные бани, совмещающие традиционные услуги с целым спектром услуг, не входящих в перечень привычных банно-оздоровительных мероприятий», – считает аналитик.
Аналитики АРИН подготовили обзор тенденций рынка загородной недвижимости Санкт-Петербурга весной 2010 г.
Анализ предложения
На конец 1 квартала 2010 года в продаже находился 231 загородный комплекс (земельные участки с подрядом и без в коттеджных поселках, таунхаусы, дуплексы, загородные дома и усадьбы, квартиры в малоэтажных домах в пригородах Санкт-Петербурга). В течение 1 квартала 2010 года, в продажу вышли 29 новых комплекса, а также открылись продажи в новых очередях еще двух комплексов.
Загородные комплексы, находящиеся в продаже, включают в себя около 26,6 тыс. жилых объектов, предназначенных для проживания одной семьи, или 4,5 млн. кв. метров. Объем предложения, выраженный в кв. метрах, увеличился на 10%, по сравнению с концом 2009 года.
Увеличение предложения связано с традиционным весенним оживлением рынка и выводом новых проектов. Во многих новых проектах к продаже предлагаются земельные участки без подряда. Тенденция роста популярности участков без подряда была характерна для загородного рынка и в 2009 году.
Большинство новых проектов (64%) позиционируются в сегменте «эконом». Доля объектов класса «бизнес» и «элита» составляет 33% и 3% соответственно. Увеличение доли объектов эконом-класса за счет сокращения других сегментов объясняется кризисной ситуацией на рынке и ориентацией застройщиков на наиболее дешевые и ликвидные объекты.
Тенденцией 1 квартала 2010 года стало появление на рынке новых проектов с минимальными площадями объектов (50-60 кв.м).
Размер земельных участков в проектах эконом-класса варьирует от 2 соток до 38 соток. Некоторые девелоперы предлагают к продаже крупные земельные участки (до
Ценовая характеристика
Цены на участки без подряда
Средняя стоимость земельных участков без подряда, предлагаемых в коттеджных поселках, составляет 100-300 тыс. руб./сотка. Максимальная стоимость – 600 тыс. руб./сотка.
Наиболее высоки цены на земельные участки в коттеджных поселках, расположенных во Всеволожском и Выборгском районах Ленинградской области и в Курортном районе Санкт-Петербурга. Наиболее низкие цены на земельные участки в Гатчинском и Волховском районах Ленинградской области.
По итогам 1 квартала 2010 года средняя цена земельных участков в коттеджных поселках снизилась практически во всех классах.
Наибольшее снижение цен (на 29%) наблюдалось в сегменте «эконом». Это произошло не только за счет снижения цен в ранее находившихся на рынке проектах, но и за счет вывода новых проектов с чрезвычайно низкой ценой за сотку.
В сегменте «элита» средняя цена земельных участков снизилась на 11%, «премиум» - на 9%. В сегменте «комфорт» цены остались примерно на том же уровне.
Цены на домовладения
По итогам 1 квартала 2010 года средние цены на домовладения снизились практически во всех сегментах рынка загородной недвижимости.
Наибольшее снижение цен – на 20% – наблюдалось в сегменте «эконом». В сегменте «элита» средняя цена кв. метра снизилась на 14%. В сегментах «бизнес» и «премиум» цены сохранились примерно на том же уровне.
По итогам 1 квартала 2010 года на рынке произошла более четкая дифференциация между объектами класса «эконом» и «бизнес», а также между объектами класса «элита» и «премиум». Загородные комплексы, не дотягивающие по своим качественным характеристикам до сегментов «бизнес» и «премиум» были вынуждены снизить цены.
Падение цен в сегменте «эконом» объясняется не только снижением цен в существующих загородных комплексах (в пределах 5-7%), но и появлением на рынке новых проектов с чрезвычайно низкой ценой кв. метра. В данный момент в продаже находится 15 загородных комплексов с ценой кв. метра ниже 30 тыс. руб.
Так, в коттеджном комплексе «Феликсово» в Кировском районе, в
Стабилизация цен в классе «премиум» связана с тем, что в 2009 годы в этом сегменте наблюдалось наиболее значительное снижение цен (на 23%). На дальнейшее снижение цен продавцы не идут в надежде на оживление спроса, традиционно наблюдаемое в весенний период.
Средняя стоимость загородных объектов составляет от 4,9 млн. руб. в сегменте «эконом» до 48 млн. руб. в сегменте «премиум».
Следует отметить, что стоимость домовладений в пределах каждого класса существенно различается в зависимости от местоположения, площади объекта и других характеристик (стадия строительства, строительные материалы и др.).
Наиболее характерные площади объектов по классам и стоимостные диапазоны
|
Сегмент |
Стоимость объектов |
Площадь объектов |
|
эконом |
3-7 млн. руб. |
до |
|
бизнес |
7-18 млн. руб. |
80-250 кв. м |
|
элита |
18-30 млн. руб. |
250- |
|
премиум |
от 30 млн. руб. |
400- |
На 2010 год можно прогнозировать изменение цен:
- сегмент «эконом» - возможно дальнейшее снижение средней цены кв. метра за счет выхода на рынок новых проектов в сверхнизком ценовом диапазоне на 10-15 %;
- «бизнес» - по итогам первого полугодия средняя цена скорей всего сохранится на текущем уровне;
- «элита» - в первом полугодии средняя цена может снизиться еще на 5-10%, в дальнейшем цены стабилизируются;
- «премиум» - до конца 3 квартала текущего года можно прогнозировать стабилизацию цен.
Темпы снижения цен замедлятся во всех классах, по сравнению с наблюдавшимися в 2009 году.
Спрос
В зависимости от загородного комплекса текущие темпы продаж на 70-85% ниже «докризисного» уровня. Средние темпы продаж по итогам 1 квартала 2010 года оцениваются в размере 0,7 объектов в месяц, включая и участки без подряда.
Некоторые девелоперы успешно (по кризисным меркам) открыли продажи в 1 квартале 2010 года, но таких немного. Так, например, в комплексе «Охтинский парк» было продано 28 земельных участков (38% от общего числа участков в комплексе).
Успех «Охтинского парка» можно объяснить привлекательным местоположением (всего в
Продажи на загородном рынке традиционно активизируются весной, поэтому во 2 квартале 2010 года можно прогнозировать увеличение спроса на земельные участки и коттеджи.
За 1 квартал 2010 года на загородном рынке было продано порядка 380 земельных участков и около 130 домовладений.
Среди проданных участков наиболее широко представлены участки класса «эконом» и «бизнес» (с ценой 1-2,5 млн. и 4-5 млн. за участок соответственно). Среди проданных домовладений преобладают индивидуальные коттеджи.
На 2010 год можно прогнозировать увеличение спроса на загородные объекты, по сравнению с 2009 годом, однако возвращения к докризисному уровню ожидать не следует. В общем объеме продаж по-прежнему основную долю будут занимать земельные участки без подряда.
Материал предоставлен АРИН
Выход на рынок объектов в низкой стадии готовности и активные продажи квартир в проекте «Северная долина» снизили цены на строящееся жилье эконом-класса в Петербурге. При этом в апреле-мае 2010 г. снизилась и активность спроса.
«Рынок движется в сезонной динамике. По нашим прогнозам летом активность спроса уменьшится, хотя и будет выше прошлогодних показателей. Так же и цены, скорее всего, будут колебаться плюс- минус один процент от цен апреля-мая. Это нормальная ситуация. В то же время можно рассчитывать, что активность на рынок вернется несколько раньше, не в сентябре, а первые недели августа. Причем рост этой активности может спровоцировать рост цен на строящееся жилье во всех сегментах»,- считает директор по маркетингу «Мир недвижимости» Илья Логинов.
Спрос, продажи
Активность спроса в апреле-мае 2010 снизалась. Это произошло по понятным причинам - вследствие сезонного спада. Перед майскими праздниками и во время них спрос упал на 30% от средне недельных уровней. Тем самым закрепился на показателях 2009 года.
Продажи квартир по рынку повторяют динамику покупательской активности по обращениям. В апреле 2010 было продано около 2080 квартир эконом класса. Прирост относительно марта 2010 составил около 7%. Спрос, таким образом, практически не изменился. Однако, у разных застройщиков ситуация сильно отличается. У некоторых застройщиков продажи снизились существенно – до 30-40%. У некоторых выросли в той же пропорции за счет введения дополнительных акций и привлекательных предложений. Значительную долю спроса с северных районов на себя «перетянул» Главстрой с проектом «Северная Долина», несмотря на то, что продажи начались со второй половины апреля.
Лидерами по объему продаж являются Приморский и Выборгский районы. В них было продано 24 и 15% квартир соответственно. В Московском районе в апреле было продано 13% от общего количества.
Наиболее приемлемые цены для покупателей находятся в диапазоне 60 000 – 70 000 тыс. рублей за кв.м. Это укладывается в рыночную ситуацию. Цены спроса соответствуют ценам предложения.
Что касается предложения, то суммарная площадь объектов, выведенных в продажу в апреле 2010, составляет около 141 000 кв. м. в сегменте жилья эконом класса. Объем квартир, поступивших в продажу в этом месяце, впервые с начала кризиса превысил объем продаж. Благодаря новым поступлениям квартир существенно улучшилась картина по доступному предложению ликвидных квартир. На данный момент 62% продаваемого жилья сдается в 2011-2012 году.
В бизнес- классе более 80% продаваемых квартир находятся в домах, которые либо уже сданы, либо будут сданы в 2010 году. В сегменте элитного жилья почти все, что сегодня продается уже сдано или будет сдано в 2010 году. Количество объектов, запущенных в сегментах класса бизнес и элита, можно пересчитать по пальцам одной руки.
Цены
В апреле цены на квартиры эконом класса несколько снизились. Это связано с двумя факторами. Во-первых, в продаже появились новые объекты, которые были выставлены по ценам существенно ниже среднерыночных из-за низкой стадии готовности. Во-вторых, появление такого объекта как «Северная Долина» спровоцировало некоторых застройщиков ввести дополнительные акции и скидки, стимулирующие спрос. Таким образом, общее снижение средних цен в эконом классе составило 0,8% за месяц – 64 859 рублей за кв.м.
В классе комфорт цены также снизились до уровня в 100 987 рублей за кв.м (на 0,4%). В элитном жилье цены за апрель практически не изменились – 198 223 рублей за кв. м.
Материал предоставлен компанией «Мир недвижимости»