Идите в баню
В Петербурге продолжает расти количество коммерческих банных комплексов и саун. Несмотря на высокую конкуренцию на рынке, бизнес привлекателен для инвесторов сравнительно высокой рентабельностью.
По данным Комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка Петербурга, в городе в настоящее время официально работает более 300 различных банных комплексов. В том числе, в статистику попало и чуть более 30 государственных объектов. При этом большая часть из них таковыми являются только условно. На основании инвестиционных договоров они сданы бизнесменам в долгосрочную аренду. Соглашениями были закреплены обязанности инвестора по модернизации технического состояния бань, сохранению функциональности данных объектов, обязательному оказанию услуг по билетам закрепленной городом стоимости. По оценке чиновников, инвесторами были произведены капитальные вложения в бани в размере от 70 до 130 млн рублей.
Стоит отметить, что инвесторами и управленцами некоторых государственных комплексов являются структуры, имеющие отношение к руководителям известных петербургских предприятий. Предполагается, что для них баня – вторичный или личный бизнес. Так, по данным СМИ, несколькими городскими объектами управляют близкие Игоря Минакова. Он был владельцем обанкротившейся крупнейшей в регионе дорожно-строительной организации – «Мостострой №6».
В отличие от государственных бань, по словам экспертов, коммерческие, в большинстве своем, имеют меньшую площадь (обычно она не превышает 250 кв. м), в среднем они рассчитаны на одновременное посещение не более 20 человек. Расположены они в нежилых помещениях. Достаточно много их располагается в «сером поясе», на бывших промышленных площадках, в зданиях опустевших НИИ. Отдельные банные комплексы построены в малоэтажных пригородах Петербурга, на Крестовском острове и у Суздальских озер.
Больше пара
По словам заместителя председателя петербургской НКО «Организация банных специалистов» Сергея Литвинова, условно коммерческие бани можно поделить на два типа. Это «правильные» (с традициями русской паровой бани) и «неправильные», к которым относятся посиделочные сауны, куда посетители чаще ходят поесть, принять спиртного и развлечься. Также сауны есть при оздоровительных комплексах и фитнес-центрах. Их можно считать чем-то средним между этими двумя типами объектов.
«Саун в Петербурге достаточно много, приблизительно около тысячи. Правильных бань с веником и парилкой в городе гораздо меньше, но их количество растет. Хочу отметить, что с медицинской точки зрения наиболее полезен для организма именно формат русской бани с температурой воздуха 60-70 градусов и влажностью 40-60%. Температура воздуха более 80 градусов, как в саунах, уже не оказывает позитивный эффект, а скорее наоборот», – отмечает Сергей Литвинов.
Эксперт также добавляет, что окупаемость банных комплексов, конечно же, зависит от посещаемости. А сама посещаемость – от удовлетворенности клиентов полученной услугой. При этом ценовой фактор не самый важный. Есть свои клиенты как у бюджетных, так и у дорогих бань.
Специфический бизнес
По мнению аналитиков рынка коммерческой недвижимости, несмотря на высокую конкуренцию на рынке, банный бизнес привлекателен для инвесторов сравнительно высокой рентабельностью. Кроме того, открытие бани не требует получения специальной лицензии, которая, к примеру, нужна при работе парикмахерской, медицинских салонов.
Сами инвестиции, рассказывает аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев, зависят от размеров планируемого банного комплекса. По небольшим и средним объектам объем инвестиций может быть от 3,5 до 10 млн рублей. Вложения в создание крупного комплекса будут оцениваться в сотни миллионов.
«Рентабельность и срок окупаемости также лежат в широких пределах и очень зависят как от места расположения объекта, так и от маркетингового сопровождения и прочих факторов. Если комплекс построен в достаточно популярном туристическом месте или в центральном районе крупного города, то можно ожидать рентабельность от 20% и выше при сроках окупаемости от двух лет. Если подобный сервис предложить в точке, куда затруднен доступ (вдалеке от центра города), в стороне от туристических маршрутов или в промышленной зоне, где экологические и эстетические факторы не способствуют отдыху, особой прибыльности от проекта ждать не стоит», – отмечает Алексей Коренев.
Независимые эксперты также сетуют на закрытость данного бизнеса. По словам управляющего директора департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольги Шарыгиной, есть крупные муниципальные комплексы, работа которых достаточно прозрачна, но, если говорить о частных банях, то это, как правило, «серый» бизнес. «Владельцами чаще всего являются люди, которые начали свою деятельность в 90-х, либо представители южных национальностей. Небольшие коммерческие бани находятся в частной собственности, и доля подобных «серых» объектов на банном рынке примерно 50%. При этом я могу предположить, что в реальности возможны и все 70%», – полагает она.
По мнению Алексея Коренева, «серые» объекты на то и «серые», что по ним отсутствует не только официальная, но вообще сколь-нибудь внятная статистика. «Очевидный вывод сделать можно только один – среди именно нелегальных объектов подобного назначения доминируют полукриминальные бани, совмещающие традиционные услуги с целым спектром услуг, не входящих в перечень привычных банно-оздоровительных мероприятий», – считает аналитик.
Аналитики компании «НДВ-Недвижимость» подготовили обзор ситуации на рынке вторичного жилья Москвы за июль
Предложение. Характеристика рынка
В июле на рынке вторичной недвижимости вновь прослеживается незначительное снижение предложения на 4,1%. В то время как в предыдущем месяце наблюдался рост на 1,3%. Так число представленных к продаже квартир в июле составляло 29800 против 31100 в предыдущем месяце.
Согласно данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость», за прошедшие месяцы
Рост предложения представленных к продаже квартир в феврале, относительно января и в марте, относительно февраля составил 9,6% и 4,9% соответственно. В апреле отмечается незначительное снижение предложения после активного роста, в мае снижение было более заметным. В июне наблюдается рост предложения на 1,3% после майского падения и выход на уровень апреля.
.gif)
В целом снижение числа представленных к продаже квартир можно объяснить незначительным числом появившихся ранее не выставляемых на продажу квартир, а также возросшей покупательской активностью в посткризисный период.
В июле наибольшая доля квартир представленных к продаже находилась в диапазоне от 100000 до 150000 руб.кв.м. и составляла 57,1%. Доля представленных квартир в данном диапазоне не претерпела значительных изменений относительно предыдущего месяца ( в июне 57,4%).
Второе место в структуре предложения по стоимости 1 кв.м. занимают представленные к продаже квартиры в ценовом диапазоне от 150 000 до 200 000 руб.кв.м., доля квартир в данном диапазоне составляла 22,8%. Относительно предыдущего месяца предложение в данном ценовом сегменте также не претерпело значительных изменений (в июне 23,7%).
Увеличение объема представленных к продаже квартир стоит отметить в ценовом сегменте до 100000 руб.кв.м., так в июле доля данного сегмента составляла 6,7% , что на 2% больше относительно предыдущего месяца.
В то время как снижение предложения наблюдается в наиболее высоком ценовом сегменте от 200000 до 250000 руб.кв.м., так доля предложения в июле составила 5,2%, против 7,5% в июне.
.gif)
Небольшое перераспределение предложения повлияло и на стоимость кв.м. в среднем по рынку.
Спрос
В июле в структуре обращений вторичного рынка по различным типам сделок, наибольшую долю занимает покупка квартир и составляет 36%, в то время как доля продажи квартир находится на уровне 31%. Доля же обращений по такому типу сделки как альтернативные составляет 33%.
По данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость», отмечено увеличение спроса по покупке квартир, по сравнению с июнем на 14%. Доля обращений по продаже по сравнению с предыдущим месяцем не претерпела особых изменений, в то время как доля обращений по альтернативным сделкам сократилась на 13%. Доля взаимозачета среди альтернативных сделок по-прежнему занимает наибольшую часть - 83%.
.gif)
Ценовая ситуация
В июле наблюдается снижение цен в рублевом эквиваленте, однако в долларовом эквиваленте наблюдается рост. Так стоимость кв.м. в рублевом эквиваленте претерпела снижение на 1,6% (против -0,2% в июне) и составила 154 500, в долларовом эквиваленте отмечается рост цен на 0,2% и до 5 050 (против – 2,6% в июне).
В июле
.gif)
В июле
По-прежнему наиболее дорогой по стоимости кв.м. является Центральный административный округ, стоимость кв.м. в данном округе составляет 234300 руб. Стоимость кв.м. в ЦАО относительно предыдущего месяца не претерпела значительных изменений и находилась примерно на том же уровне (в июне 235 400).
Среди остальных округов наиболее престижными и в то же время высокими по стоимости кв.м. являются Юго-Западный, Западный и Северный административные округа.
Стоимость кв.м. в Северо-Восточном и Северо-Западном административных округах находится примерно на одном и том же уровне и составляет 137200руб. и 137500руб. соответственно.
Стоимость кв.м. в Восточном, Юго-Восточном и Южном округах варьируется от 123700 руб. до 131600 руб.
.gif)
В целом по всем округам произошло снижение стоимости кв.м., так самое незначительное снижение отмечается в Центральном административном округе (на 0,5%), в то время как наиболее явное снижение отмечается в Юго-Западном и Северо-Западном административных округах (на 3,7% и 3,4% соответственно).
Выводы
На рынке вторичной недвижимости вновь прослеживается незначительное снижение предложения на 4,1%. Так число представленных к продаже квартир в июле составляло 29800 против 31100 в предыдущем месяце.
За прошедшие месяцы
Снижение числа представленных к продаже квартир обусловлено, как незначительным числом появившихся ранее не выставляемых на продажу квартир, так и возросшей покупательской активностью в посткризисный период.
Наибольшая доля квартир представленных к продаже находилась в диапазоне от 100000 до 150000 руб.кв.м., в то время как наименьшая доля пришлась на наиболее высокий ценовой сегмент от 200000 до 250000 руб.кв. м.
Стоит отметить увеличение спроса по покупке квартир, по сравнению с июнем на 14%. Доля обращений по продаже по сравнению с предыдущим месяцем не претерпела особых изменений, в то время как доля обращений по альтернативным сделкам сократилась на 13%.
В июле наблюдается снижение цен в рублевом эквиваленте, однако в долларовом эквиваленте наблюдается рост. Так стоимость кв.м. в рублевом эквиваленте претерпела снижение на 1,6% и составила 154500, в долларовом эквиваленте отмечается рост цен на 0,2% и составила 5050.
Материал предоставлен компанией «НДВ-Недвижимость»
Объем ввода качественных офисных площадей во II квартале текущего года оказался на 64% ниже, чем за аналогичный период 2009 года, и на 78% ниже, чем за II квартал 2008 года.
Во II квартале 2010 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию всего 2 бизнес-центра общей офисной площадью 17,7 тыс. кв. м.
|
Наименование |
Адрес |
Класс |
Общая площадь здания, кв. м |
Офисная площадь, кв. м |
|
МФК Quattro Corti |
Почтамтская ул., 3-5 |
А |
20 000 |
10 000 |
|
БЦ «Марбел» |
ул. Седова, 11/2 |
В |
8 880 |
7 700 |
|
Итого: |
17 700 |
|||
По итогам I полугодия 2010 года прирост офисных площадей составил 50,8 тыс. кв. м, что на 56% ниже, чем в 1 полугодии прошлого года, и на 79% ниже, чем в 1 полугодии 2008 года.
.gif)
Значительное сокращение объемов ввода офисных площадей связано с кризисной ситуацией на рынке. На конец I полугодия 2010 года общий объем офисных площадей составил 1,9 млн. кв. м.
.gif)
«К концу 2 квартала 2010 года структура предложения офисных площадей по классам не изменилась в сравнении с концом 2009 года, - отмечает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. - Бизнес-центры класса «В» и «В+» составляют половину от общего объема офисных площадей. На бизнес-центры класса «А» приходится 21% офисных площадей».
.gif)
В настоящее время в стадии строительства находится около 20 бизнес-центров с отдаленными сроками сдачи (2011-2012 гг.). Общая площадь офисов в данных объектах составляет около 220 тыс. кв. м.
По-прежнему «замороженными» остаются проекты большинства офисных центров, начало реализации которых совпало с началом финансового кризиса. Общая офисная площадь в приостановленных и замороженных проектах составляет около 500 тыс. кв. м.
По состоянию на конец I полугодия 2010 года заполняемость бизнес-центров класса «А» составила порядка 73%. Текущая заполняемость ниже уровня конца 2009 года (75%) и существенно ниже докризисного уровня (97-98%). Темпы снижения заполняемости замедлились, однако финансовый кризис продолжает оказывать влияние на рынок офисных площадей.
.gif)
По итогам I полугодия 2010 года средняя заполняемость офисных центров класса «В» и «В+» составила 85%, увеличившись на 5 процентных пунктов, в сравнении с концом 2009 года. Текущая заполняемость офисных центров класса «В» и «В+» выше, чем в классе «А». Это объясняется более низкими арендными ставками, что в условиях кризиса привлекает арендаторов. Наблюдается тенденция к постепенному сокращению доли вакантных площадей. Тем не менее, текущая заполняемость ниже докризисного уровня для данного сегмента рынка.
.gif)
На конец I полугодия 2010 года средняя заполняемость бизнес-центров класса «С» составила 87%. Текущая заполняемость несколько ниже докризисного уровня. Тем не менее, в этом сегменте рынка снижение было наименьшим, в сравнении с офисными центрами других классов. Это связано с тем, что в условиях кризиса арендаторы снижали издержки, часть компаний переместились в бизнес-центры с минимальной арендной ставкой.
.gif)
По данным компании АРИН, в конце I полугодия 2010 года средняя ставка аренды[1] офисных площадей составила в классе «А» - 1 140 руб./кв. м/мес. (вкл. НДСК И КУ), в классе «В» и «В+» - 943 руб./кв. м/мес. (вкл. НДСК И КУ), в классе «С» - 718 руб./кв. м/мес. (вкл. НДСК И КУ).
По итогам II квартала 2010 года снижение арендных ставок (на 4,6%) отмечено только в классе «А». В классе «В» ставки выросли на 5,4%. В классе «С» ставки практически не изменились. По итогам I полугодия снижение арендных ставок в классе «А» составило 9,5%. В классах «В» и «С» ставки остались примерно на том же уровне (рост составил соответственно 1,2% и 2,2%).
|
Класс |
Динамика за 2 кв. |
Динамика за 1 пол. |
|
класс А |
-4,6% |
-9,5% |
|
класс В |
5,4% |
1,2% |
|
класс С |
0,1% |
2,2% |
Арендные ставки существенно зависят от местоположения бизнес-центра. Центральное местоположение увеличивает арендную ставку в сравнении с периферийным местоположением для бизнес-центров класса «А» на 28%, класса «В» - 12%, класса «С» - на 2%.
По данным компании «АРИН», по итогам 2010 года прогнозируется снижение арендных ставок в качественных бизнес-центрах на 5-10%. В бизнес-центрах класса «В» и «С» возможен незначительный рост.
Материал предоставлен компанией АРИН