Сложиться на прибыль
Российский рынок коллективных инвестиций в недвижимость растет, но пока остается специфичным, и его продукты востребованы у относительно небольшой группы населения.
Общий объем инвестиций в российскую недвижимость в первом полугодии 2017 года превысил 2 млрд долларов. По оценке экспертов JLL, это на 39% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Рост объема инвестиций связан с относительно стабильной экономической ситуацией в стране, необходимостью проведения отложенных сделок.
Доходность выше вклада
Рынок коллективных инвестиций в недвижимость – часть общего рынка вложений в недвижимость. По словам директора по управлению активами фондов недвижимости УК «РВМ Капитал» Гавриила Королёва, в настоящее время рынок коллективных инвестиций в недвижимость находится в активной стадии развития. «Управляющие компании сосредоточили свои инвестиции в следующих сегментах рынка: жилищные проекты и рентные складские проекты. При этом мотивация управляющих компаний разная, например, АИЖК развивает фонды, которые инвестируют в рентное жилье с целью реализации соответствующей государственной программы. Фонды под управлением УК «Сбербанк управление активами» инвестируют в жилищные проекты и рентные складские проекты, так как эти направления обеспечивают относительно депозитов высокую и стабильную доходность от 11% годовых, а также обладают таким качеством, как относительная ликвидность. Аналогичным путем идем мы и рассматриваем инвестиции от фондов под нашим управлением также в качественные стабилизированные складские комплексы и жилищные девелоперские проекты в Москве», – отмечает Гавриил Королёв.
Финансовый директор Е3 Group Антон Рудаковский добавляет, что сегодня под коллективными инвестициями обычно подразумеваются различного рода краудфандинговые и краудинвестинговые площадки, а также паевые инвестиционные фонды (ПИФ). В первом случае с помощью подобных площадок финансируются, в основном, проекты искусства (в том числе киноиндустрии), сферы услуг, благотворительности. Принять участие в финансировании данных проектов может практически любой желающий, но финансовый результат подобных вложений зачастую либо трудно прогнозируется, либо отсутствует в принципе, финансирование проходит на благотворительных началах. «Более профессиональная аудитория в последнее время проявляет все больший интерес к паевым инвестиционным фондам. Вся цепочка взаимоотношений и деятельности фондов полностью контролируема и регулируется законами и нормативными актами, а выгодность подобных инвестиций может быть спрогнозирована. Однако в случае с ПИФами есть один важный момент: они по определению не могут гарантировать своим пайщикам доход. Его величина определяется по итогам работы фонда за период», – подчеркивает Антон Рудаковский.
Свою точку зрения на ПИФы недвижимости высказывает генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин. По его словам, несколько лет назад, на пике популярности спекулятивных сделок, когда инвесторы старались приобрести квадратные метры на этапе «котлована» и продать их с прибылью в 15-20% (а иногда и 30%) в момент завершения строительства объекта, коллективные инвестиции получили некоторое распространение. «Как правило, участниками подобных комбинаций становились родственники, близкие друзья, надежные и проверенные партнеры по бизнесу. Существовала даже схема сделок под управлением профессионалов в формате закрытых паевых инвестиционных фондов. Но сегодня, в ситуации, когда рынок в большей степени ориентирован на сохранение накоплений, а финансовые институты предоставляют широкий спектр доступных кредитных программ, входить в рискованные схемы приобретения недвижимости «на паях» становится попросту нецелесообразным. На рынке новостроек не более 15% квартир приобретается сегодня с инвестиционными целями. В отличие от жилой недвижимости, в сегменте апартаментов с целью инвестирования и последующего извлечения дохода совершается более половины всех приобретений. Наибольшую популярность среди инвесторов получили комплексы сервисных апартаментов, в которых уже на стадии продаж предлагаются различные программы доходности от сдачи апартаментов в аренду, а после завершения реализации в интересах собственников действует профессиональная управляющая компания и предлагается гостиничный сервис для проживающих», – отмечает он.
В правовом поле
По мнению экспертов, в целом рынок коллективных инвестиций не нуждается в дополнительной законодательной коррекции. Как отмечает Гавриил Королёв, если говорить о закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ), то их законодательное регулирование и так весьма жесткое и детально проработанное. Скорее, ЦБ РФ необходимо продолжить то, что он уже делает – борьбу с нецелевым использованием ЗПИФ для сомнительных операций.
По словам Антона Рудаковского, любая инициатива или инновация на рынке управления капиталом, как это принято в России, вызывает у чиновников стойкое желание ввести регулятивные нормы и ограничения, призванные установить понятные правила игры для инвесторов. «Безусловно, подобное законодательное регулирование необходимо, но это должен быть взвешенный постепенный подход, в основе которого должно стоять стремление не навредить. Работа в данных направлениях уже ведется: постоянно корректируется действующее правовое поле по паевым инвестиционным фондам, разрабатываются законопроекты по узакониванию такого понятия, как апартаменты для постоянного и временного проживания, прорабатывается возможность государственного регулирования краудфандинговых площадок. По факту, бизнес к участию в этих процессах не допускается, поэтому сложно спрогнозировать их результат и последствия. Бизнесу остается только приспосабливаться к новым правилам игры. Но на то он и бизнес», – резюмирует финансовый директор E3 Group.
Цифра
13% – средняя доходность ПИФ недвижимости
По данным аналитической службы ГК «Бекар», июльский рынок недвижимости характеризуется стабильностью: цены на жилье растут со скоростью в пределах 0,5% в неделю. Однако было замечено относительно серьезное колебание цен на недвижимости в Павловске (рост цен до 6% за неделю и 4,3% за месяц) и Пушкине.
Это может быть связано 1) с выводом в этом районе заметного объекта недвижимости, который повлиял на рынок этого сегмента, 2) с общим смещением спроса в сторону пригородов, характерным для летнего периода. В целом, налицо спрос в основном на ликвидные квартиры; неликвидные («хрущевки», «корабли» и т.п.) – спросом не пользуются.
На данный момент средняя цена на недвижимость на вторичном рынке Петербурга держится на уровне 105 тысяч рублей за 1 кв. м. По данным Бюллетеня Недвижимости, средние цены по типам квартир распределились следующим образом: однокомнатные квартиры – 109593,5 руб./кв.м., двухкомнатные квартиры - 105548,3 руб./кв.м., трехкомнатные квартиры - 102752 руб. кв. м., четырехкомнатные - 101436,3 руб. кв. м. Самое дорогое жилье продается, как правило, с сталинских домах (113275,9 руб/кв.м), самое дешевое – в панельных – 98 167,6 руб/кв.м.На первичном рынке на фоне стабильно плавного роста цен быстрее растут цены на недвижимость во Фрунзенском районе. Дело в том, что недвижимость там – одна из самых дешевых, соответственно, есть потенциал для роста, который сейчас постепенно реализуется. По аналогичной причине меньше всего цены растут в Петроградском и Центральном районах с традиционно самым дорогим «квадратом» (рост цен на 4-5% за полугодие при 30% роста в других районах). Временно это тенденция прерывается в отношении недвижимости Петроградского района, которая за июль стала «наверстывать упущенное»: 9,13% за последнюю неделю месяца, плюс 3,98% за первую неделю августа. По мнению экспертов АН «Бекар», такое подорожание может быть довольно случайным, возможно, оно связано с выводом на рынок района нового объекта.
Кроме того, в июле на первичном рынке увеличился разрыв цен на 1 кв. м в 1-3-хкомнатных квартирах и квартирах четырехкомнатных (сравните: средняя цена квадратного метра в трехкомнатной квартире держится на уровне 87 тыс. рублей, а в четырехкомнатной квартире – 105 тыс. рублей). По мнению заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, двух-трехкомнатные квартиры могут относится как к эконом (малогабаритные квартиры), так и к бизнес или элит-классу, четырехкомнатная же квартира – это почти всегда элитное жилье, поэтому средняя цена «квадрата» в четырехкомнатной квартире значительно (на 15 тыс. руб/кв.м) дороже среднего «квадрата» в квартирах с меньшим количеством комнат.
В целом спрос на рынке недвижимости остается невысоким, хотя пока это не сказывается на уровне цен, который продолжает плавно расти. Однако некоторые факторы позволяют допускать возможность падения цен осенью этого года. К таким факторам относятся:
· снижение цен на стройматериалы: цемент, металл;
· снижение объемов ввода жилья за первое полугодие (в Петербурге снижение на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года).
Вероятно, это было вызвано снижением спроса. Цены выросли, люди не успевают накапливать деньги, соответственно, спрос падает. Кроме того, усложнилась выдача ипотечных кредитов в банках. Все это может говорить о возможном снижении цен. Резкость же этого снижения зависит от одного фактора – паники. Именно паника стала основным фактором, который привел к резкому скачку цен в 2006 году. Тогда люди в долги залезали, но считали, что квартиру нужно купить именно сейчас: сейчас или никогда. Отсюда такой скачок. Обратная ситуация может случиться сейчас, если спрос будет снижаться. Для начала паники достаточно, чтобы статистика в течение 2-3 месяцев фиксировала снижение цен. Все зависит от того, сработает ли сейчас спусковой крючок. В 2006 г. таким крючком стало начало выдачи ипотечных кредитов, когда много денег вышло на рынок, резко увеличился спрос и, соответственно, цены. Теперь таким спусковым крючком может стать массовый выход на рынок новых пректов-миллионников. Хотя это ожидается не раньше, чем через два года.
Одной из главных целей социально-экономического развития Санкт-Петербурга является стимулирование притока инвестиций и увеличение инвестиций в основной капитал в целях повышения уровня конкурентоспособности и инновационного роста экономики города.
По оценкам ведущих международных рейтинговых агентств Standard & Poor's, Fitch Ratings и Moody’s Санкт-Петербург входит в группу наиболее промышленно развитых российских регионов с высоким потенциалом диверсификации.
Табл. 1. Рейтинг, присвоенный Санкт-Петербургу ведущими рейтинговыми агентствами
Эксперт РА | Standard & Poor's | Fitch Ratings | Moody's Investors Service | Moody's Interfax | |
Инвестиционный | Предпринимательский | ВBВ- (позитивный) | ВBB (стабильный) | Baa2 (стабильный) | Aaa (rus) |
1А | А+ | ||||
Основными факторами, позитивно влияющими на рейтинг Санкт-Петербурга, являются:
- низкий уровень долга,
- высокие финансовые показатели,
- рост экономики и инвестиций,
- низкий уровень долга, качество его управления и высокая ликвидность.
Негативными факторами, сдерживающими экономический рост города, являются:
- низкая предсказуемость и гибкость доходов вследствие контроля со стороны федерального центра,
- значительные потребности в развитии инфраструктуры;
- невысокий уровень благосостояния по сравнению с европейскими городами.
Инвестиционная привлекательность города подтверждается положительной динамикой основных показателей.
Инвестиции в основной капитал за январь-май 2008 года составили 80,4 млрд. рублей, что на 7,3% выше прошлогоднего показателя за этот же период. Основная их часть пришлась на транспорт и связь, обрабатывающие производства, операции с недвижимым имуществом, аренду и предоставление услуг. Объем прямых иностранных инвестиций за 1 квартал 2008 года составил 266,3 млн. долларов, что почти на 10% выше этого же показателя 2007 года
За последние несколько лет изменилась отраслевая структура иностранных инвестиций в экономику Санкт-Петербурга. Доля инвестиций в промышленность, торговлю, общественное питание и недвижимость возросла, в то время как приток капитала в сферу общей коммерческой деятельности, финансовую сферу, банковский сектор, страхование и управление сократился.
По мнению экспертов на дальнейшее формирование и развитие инвестиционного потенциала Санкт-Петербурга будут оказывать влияние следующие взаимодополняющие факторы:
- растущая инвестиционная привлекательность российского бизнеса в целом,
- активное формирование в городе условий для привлечения крупных инвесторов,
- реализация проектов территорий инновационного развития,
- создание транспортной инфраструктуры региона,
- инженерная подготовка новых территорий,
- наличие квалифицированной рабочей силы,
- высокий промышленный и научный потенциал города.
Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга
На момент проведения исследований ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге оценивается экспертами как стабильная и перспективная для привлечения новых инвестиционных средств в сегмент недвижимости.
По мнению российских и иностранных инвестиционных фондов рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга занимает второе место по привлекательности среди всех российских регионов и обладает следующими характеристиками:
- Высокой доходностью сегментов коммерческой недвижимости по сравнению с европейскими показателями
- Активным интересом иностранных инвестиционных фондов к рынку недвижимости города
- Административной поддержкой местных властей крупных инвесторов.
Рис. 1. Города России наиболее привлекательные для инвестирования в недвижимость в 2008 году[1]
По итогам 2007 года общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга составил около 1 млрд. долларов. Наиболее существенный рост инвестиций в прошлом году был отмечен в торговой недвижимости, доля вложений в этот сегмент составила 60% от суммы инвестиций в коммерческую недвижимость города.
Основными критериями принятия решения об инвестировании в недвижимость являются прибыльность и прозрачность проектов, а также наличие опытного партнера и его успешный опыт реализации проектов. Исходя из этих параметров, в текущем году иностранные инвесторы планируют направить свои средства в торговый и офисный сегменты. Складская недвижимость, несмотря на наибольшую доходность, интересует девелоперов в меньшей степени, что объясняется большим количеством заявленных проектов.
Крупные инвестиционные сделки на рынке коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге
Наиболее активными иностранными игроками на рынке недвижимости являются скандинавские и западноевропейские инвестиционные фонды и девелоперские компании, такие как IKEA, Ruric AB, Wenaas Holding, Sponda, Stockmann Oyj Abp, SRV Group, Meinl European Land, Tilman Kraus Property Group, Fleming Family & Partners (FF&P), Immoeast, Ovental Investments, Ahlers.
Популярными способами осуществления инвестирования являются покупка готового объекта недвижимости и совместное участие в проекте с российской девелоперской компанией.
Табл. 2. Крупные инвестиционные сделки на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
№ | Участники сделки | Описание сделки | Объект сделки | Сумма сделки |
Торговый сегмент | ||||
1 | ОАО «Система- Галс», Apsys (Франция) | Соглашение о долгосрочном стратегическом партнерстве, в рамках которого в России будет вестись девелопмент и управление ТРК | Первый инвестиционный проект совместного предприятия торгово-развлекательный комплек[2] «Лето», общей площадью 75 тыс. кв.м | н/д |
2 | ОАО «РТМ», Immoeast (Австрия) | Соглашение о стратегическом партнерстве, создание совместного предприятия (51% - принадлежат «РТМ») | Первый проект партнеров – строительство ТРК площадью 90 тыс. кв.м | $150 млн.[3] |
Офисный сегмент | ||||
3 | ЗАО «ВТБ-Капитал», ООО «Донк» | Покупка компанией «ВТБ-Капитал» офисного комплекса | Адрес бизнес-центра: ул. Крыленко/пр. Большевиков. Объект находится на начальном этапе строительства, общая площадь - 15 тыс. кв. м | $45 млн. |
4 | Becar Realty Group, SRV Group (Финляндия) | Покупка компанией SRV Group бизнес-центра Bazen | БЦ Bazen класса B+ расположен на проспекте Шаумяна, д. 4. Общая площадь здания — 8 тыс. кв. м | $32 млн. |
5 | ГК «ПИК» и дочерняя компания Storm Properties, ООО «Мега Декор» | Покупка компанией «ПИК» земельного участка ( | На участке планируется построить бизнес-центр класса А площадью около 80 тыс. кв.м | $25 млн. |
Складской сегмент | ||||
6 | «Фоксконн РУС», «Евразия Логистик» | Продажа земельного участка на территории логистического комплекса под строительство производственных предприятий | Земельный участок площадью | $50 млн. |
Гостиничный сегмент | ||||
7 | Инвестиционная группа «Абсолют», Mansion Group (дочерняя структура компании Sampoerna (Индонезия)) | Приобретение объекта незавершенного строительства | Гостиница категории 5 звезд, расположенная по адресу пл. Островского д. 2а | н/д |
8 | Linstrow (Норвегия), ЗАО «Адамант» | Приобретение объекта незавершенного строительства | Гостиница категории 4 звезды, расположенная по адресу Литейный пр. д. 5/19 | $60-70 млн. |
Многофункциональный сегмент | ||||
9 | ГК «ПИК», УК «Морской фасад» | Соглашение о сотрудничестве, приобретение намывных площадей | Намывные земли площадью | $4,71 млрд.[4] |
10 | Правительство Санкт-Петербурга, «Сестра Ривер Девелопментс» | Соглашение между двумя сторонами о строительстве общественно-делового и жилого комплексов в г. Сестрорецк | Часть территории производственного предприятия «СИЗ» (площадью | $628 млн. [5] |
Новые инвестиционные проекты
Основным фактором, препятствующим притоку иностранных инвестиций в петербургскую недвижимость, становится дефицит качественных проектов, выставленных на продажу и отвечающим высоким требованиям инвесторов.
Далее в Табл. 3. представлены некоторые актуальные предложения по инвестированию средств в сектор коммерческой недвижимости города.
Табл. 3. Текущие предложения по инвестированию в Санкт-Петербурге
№ | Объект | Адрес объекта |
Подписывайтесь на нас:
|