Сложиться на прибыль
Российский рынок коллективных инвестиций в недвижимость растет, но пока остается специфичным, и его продукты востребованы у относительно небольшой группы населения.
Общий объем инвестиций в российскую недвижимость в первом полугодии 2017 года превысил 2 млрд долларов. По оценке экспертов JLL, это на 39% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Рост объема инвестиций связан с относительно стабильной экономической ситуацией в стране, необходимостью проведения отложенных сделок.
Доходность выше вклада
Рынок коллективных инвестиций в недвижимость – часть общего рынка вложений в недвижимость. По словам директора по управлению активами фондов недвижимости УК «РВМ Капитал» Гавриила Королёва, в настоящее время рынок коллективных инвестиций в недвижимость находится в активной стадии развития. «Управляющие компании сосредоточили свои инвестиции в следующих сегментах рынка: жилищные проекты и рентные складские проекты. При этом мотивация управляющих компаний разная, например, АИЖК развивает фонды, которые инвестируют в рентное жилье с целью реализации соответствующей государственной программы. Фонды под управлением УК «Сбербанк управление активами» инвестируют в жилищные проекты и рентные складские проекты, так как эти направления обеспечивают относительно депозитов высокую и стабильную доходность от 11% годовых, а также обладают таким качеством, как относительная ликвидность. Аналогичным путем идем мы и рассматриваем инвестиции от фондов под нашим управлением также в качественные стабилизированные складские комплексы и жилищные девелоперские проекты в Москве», – отмечает Гавриил Королёв.
Финансовый директор Е3 Group Антон Рудаковский добавляет, что сегодня под коллективными инвестициями обычно подразумеваются различного рода краудфандинговые и краудинвестинговые площадки, а также паевые инвестиционные фонды (ПИФ). В первом случае с помощью подобных площадок финансируются, в основном, проекты искусства (в том числе киноиндустрии), сферы услуг, благотворительности. Принять участие в финансировании данных проектов может практически любой желающий, но финансовый результат подобных вложений зачастую либо трудно прогнозируется, либо отсутствует в принципе, финансирование проходит на благотворительных началах. «Более профессиональная аудитория в последнее время проявляет все больший интерес к паевым инвестиционным фондам. Вся цепочка взаимоотношений и деятельности фондов полностью контролируема и регулируется законами и нормативными актами, а выгодность подобных инвестиций может быть спрогнозирована. Однако в случае с ПИФами есть один важный момент: они по определению не могут гарантировать своим пайщикам доход. Его величина определяется по итогам работы фонда за период», – подчеркивает Антон Рудаковский.
Свою точку зрения на ПИФы недвижимости высказывает генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин. По его словам, несколько лет назад, на пике популярности спекулятивных сделок, когда инвесторы старались приобрести квадратные метры на этапе «котлована» и продать их с прибылью в 15-20% (а иногда и 30%) в момент завершения строительства объекта, коллективные инвестиции получили некоторое распространение. «Как правило, участниками подобных комбинаций становились родственники, близкие друзья, надежные и проверенные партнеры по бизнесу. Существовала даже схема сделок под управлением профессионалов в формате закрытых паевых инвестиционных фондов. Но сегодня, в ситуации, когда рынок в большей степени ориентирован на сохранение накоплений, а финансовые институты предоставляют широкий спектр доступных кредитных программ, входить в рискованные схемы приобретения недвижимости «на паях» становится попросту нецелесообразным. На рынке новостроек не более 15% квартир приобретается сегодня с инвестиционными целями. В отличие от жилой недвижимости, в сегменте апартаментов с целью инвестирования и последующего извлечения дохода совершается более половины всех приобретений. Наибольшую популярность среди инвесторов получили комплексы сервисных апартаментов, в которых уже на стадии продаж предлагаются различные программы доходности от сдачи апартаментов в аренду, а после завершения реализации в интересах собственников действует профессиональная управляющая компания и предлагается гостиничный сервис для проживающих», – отмечает он.
В правовом поле
По мнению экспертов, в целом рынок коллективных инвестиций не нуждается в дополнительной законодательной коррекции. Как отмечает Гавриил Королёв, если говорить о закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ), то их законодательное регулирование и так весьма жесткое и детально проработанное. Скорее, ЦБ РФ необходимо продолжить то, что он уже делает – борьбу с нецелевым использованием ЗПИФ для сомнительных операций.
По словам Антона Рудаковского, любая инициатива или инновация на рынке управления капиталом, как это принято в России, вызывает у чиновников стойкое желание ввести регулятивные нормы и ограничения, призванные установить понятные правила игры для инвесторов. «Безусловно, подобное законодательное регулирование необходимо, но это должен быть взвешенный постепенный подход, в основе которого должно стоять стремление не навредить. Работа в данных направлениях уже ведется: постоянно корректируется действующее правовое поле по паевым инвестиционным фондам, разрабатываются законопроекты по узакониванию такого понятия, как апартаменты для постоянного и временного проживания, прорабатывается возможность государственного регулирования краудфандинговых площадок. По факту, бизнес к участию в этих процессах не допускается, поэтому сложно спрогнозировать их результат и последствия. Бизнесу остается только приспосабливаться к новым правилам игры. Но на то он и бизнес», – резюмирует финансовый директор E3 Group.
Цифра
13% – средняя доходность ПИФ недвижимости
В процессе демонтажа зданий и сооружений собственно само разрушение может занимать несколько дней или даже часов, а вот предварительный сбор информации о сооружениях и коммуникациях, расчет прочности, выбор оптимальной технологии – могут растянуться на время до полугода.
Предлагаем вниманию читателей «Строительного Еженедельника» обзор самых сложных проектов демонтажа в Петербурге и Ленинградской области, подготовленный специалистами ГК «Размах».
1. Институт прикладной химии (ГИПХ) (для строительства комплекса «Набережная Европы»). Санкт-Петербург, пр. Добролюбова, 14. Заказчик: ЗАО «ВТБ-Девелопмент». Подрядчики: ГК «КрашМаш», ООО «Терминатор», ООО «Экоснос», ООО «УМ-333».
Территория ГИПХ уже стала в Петербурге во многом «притчей во языцех». Данная территория, уровень загрязненности почвы и конструкций на которой войдет, пожалуй, в «анти-топ» по Петербургу и Ленобласти, меняла свое предназначение уже несколько раз. В 2011 году здания Института прикладной химии начали сносить для строительства ЖК «Набережная Европы». Демонтажные работы заняли около года и сопровождались необходимостью разработки сложного регламента по работе с загрязненной почвой и конструкциями, а также – что немаловажно – работа на таком объекте предполагает разработку сложнейшего регламента утилизации отходов. И, как считают эксперты ГК «Размах», последняя часть как раз и оказалась главным вызовом в реализации данного проекта.
2. Стадион им. С. М. Кирова (для строительства «Зенит-Арены»). Санкт-Петербург, западная часть Крестовского острова. Заказчик: Администрация Санкт-Петербурга. Подрядчик: «Ассоциация по сносу зданий» (ГК «Размах»).
Данный проект не входит в список крупнейших по общестроительному объему, однако, как и все, что так или иначе связано с «Зенит-Ареной», был очень сложен на стадии подготовки. Во-первых, это был первый российский проект полного демонтажа крупного спортивного стадиона. Во-вторых, здание имело достаточно сложный конструктив, в котором было необходимо произвести полную разборку земляного вала и демонтировать многометровые бетонные основания мачт освещения. В мире для таких объектов в тот период уже применялась технология направленного взрыва, однако в условиях города применить ее было невозможно, в связи с чем специалисты работали со швейцарско-австрийской системой разрыва бетона. Также, в связи с тем, что время реализации проекта было лимитировано, для оперативного осуществления работ по вывозу остатков старого сооружения была разработана сложнейшая логистическая схема, потребовавшая непрерывной работы 200 грузовиков.
3. Путиловский эллинг. Санкт-Петербург, территория ОАО «Северная верфь». Заказчик: ОАО «Северная верфь». Подрядчик: «Ассоциация по сносу зданий» (ГК «Размах»).
Современные программные условия позволяют с высочайшей точностью смоделировать процесс демонтажа объекта. Однако на «заре» рынка это было невозможно. Фактически, первым проектом, для реализации которого применялись сложные инженерные расчеты, стал демонтаж несущих ферм Путиловского эллинга на территории судостроительного завода. Недостроенный с царской эпохи открытый эллинг имел размеры 252х76х37 м и вплотную примыкал к корпусообрабатывающему цеху. Вес конструкций составлял 750 т, а их высота превышала 76 м. Снести конструкции необходимо было одномоментно и так, чтобы элементы упали в точно отведенные квадраты, не повредив окружающую застройку. Специалисты, работавшие почти двадцать лет назад над реализацией проекта, вспоминают, что для расчета пришлось в прямом смысле этого слова строить миниатюрный эллинг и месяцами рассчитывать траекторию падения конструкций при различных типах демонтажа.
4. Тихвинский вагоностроительный завод. Ленинградская область, г. Тихвин, территория АО «ТВСЗ». Заказчик: ЗАО «ТИТРАН» Подрядчик: ГК «Размах».
Работы велись в рамках модернизации и создания новых мощностей вагоностроительного завода. Перед специалистами стояла сложная задача произвести комплекс работ по демонтажу кровли промышленного здания, но сохранить его несущие конструкции для последующего строительства. Реализация проекта оказалась возможна только благодаря одновременному применению двух демонтажных роботов с дистанционным управлением. Проект требовал также осуществить разбор стен над проходящей теплотрассой города Тихвина, для чего специалисты использовали 140-тонный автокран.
5. Демонтаж кровли газгольдера на Заозёрной. Cанкт-Петербург, Заозёрная ул., 3а. Заказчик: ООО «Северный город» (холдинг RBI). Подрядчик: СК «Ирон».
Краснокирпичный газгольдер был построен в 1881 году архитектором Иваном Маасом для нужд Петербургского Общества освещения газом. Холдинг RBI, выкупив территорию, восстановил историческое сооружение. Однако, перед началом работ необходимо было, аналогично предыдущему случаю, произвести демонтаж кровли, сохранив неприкосновенными остальные конструкции. Для выполнения работ была построена специальная подпорная конструкция, которая «страховала» работу экскаватора с длинной стрелой.
6. Территория бывшего Варшавского вокзала. Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, 118. Заказчик: «ЛенСпецСМУ» (ГК «Эталон»). Подрядчик: ГК «Размах».
Среди проектов, реализованных в Петербурге, этот проект является одним из крупнейших по общестроительному объему. Но основную сложность представлял вовсе не масштаб: на территории в 40 га перемешались «исторические» и «неисторические» постройки, подрядчик и заказчик работали под пристальным вниманием общественности и надзорных органов. При этом исходная документация об объектах, данные о плотности конструкций и наличествующих на территории коммуникациях были неполными, в связи с чем работу приходилось осуществлять небольшими этапами.
7. Общежитие ЛенВО. Санкт-Петербург, Артиллерийский переулок, 3. Заказчик: ООО «ПетербургСтрой». Подрядчик: ГК «Размах».
Расстояние до стены ближайшего дома было всего лишь 5 м – при высоте здания 28 м. Из-за стесненности городской застройки была высока вероятность обрушения стены сносимого дома на прилегающие здания. Для демонтажа зданий и сооружений специалистам пришлось перекрывать часть дороги, отсыпать песком прилегающую к зданию территорию, укладывать железобетонные плиты, чтобы техника могла подойти вплотную к зданию.
В связи с тем, что со стороны Литейного проспекта работать было невозможно, здание было обрушено вовнутрь – для того, чтобы не задеть ни окружающую застройку, ни инфраструктуру в целом. Во время работы здание постоянно поливали из пожарных брандспойтов, что позволило избежать образования облаков пыли.
Мнение: Сергей Ефремов, управляющий партнер ФГИК «Размах»:
– Мы все знаем о случаях неконтролируемого обрушения, о чрезвычайных ситуациях на объектах демонтажа. И причина таких ситуаций не всегда в некомпетентности подрядчика – порой даже опытные компании допускают ошибки, решив сэкономить время или ресурсы на этапе предварительных расчетов. И в условиях кризиса и ожесточенной конкуренции на рынке подобные ситуации не становятся реже.
Мнение: Алексей Фунтов, руководитель Единого инжинирингового центра ГК «Размах»:
– В городе осталось около двадцати крупных промышленных зон, освоение которых пока так и не началось, в то время как наиболее востребованными являются участки до 5 га. Востребованность таких участков понятна – в большинстве своем они менее загрязнены и требуют куда меньше стартовых затрат от инвесторов. Но работа с такими участками не предполагает также и сложных инженерных решений, в связи с чем рынок, так сказать, мельчает – над проектами работают компании-новички, а профессиональные игроки свои доли сокращают, уходя в более интересные проекты в столице и регионах. Такой статус-кво сохранится как минимум до тех пор, пока городские власти не начнут плотнее работать с крупными инвесторами.
В 2016 году Смольный не смог продать имущество почти на 1 млрд рублей.
Покупке помещений бизнесмены предпочитают аренду, а некоторые не могут рассчитаться с долгами – дебиторская задолженность перед Комитетом имущественных отношений (КИО) достигла рекордных 9,8 млрд рублей.
По словам председателя КИО Александра Семчукова, в 2016 году доходы от использования госимущества составили 24,8 млрд рублей (в 2015 году – 27,7 млрд рублей). В частности, от использования объектов нежилого фонда казна в прошлом году пополнилась на 4,5 млрд рублей, земельных участков – почти на 10 млрд рублей, продажи имущества – на 9,05 млрд рублей. Последний пункт исполнен на 91,3% от годового плана, который составлял 9,9 млрд рублей.
Как сообщил генеральный директор Фонда имущества Петербурга Денис Мартюшев, за прошлый год число новых обращений о выкупе снизилось на 12-15%. «Это связано с общей экономической ситуацией. У предпринимателей отсутствуют свободные деньги, и они сейчас в большей степени предпочитают арендовать, а не покупать помещения», – прокомментировал Денис Мартюшев, добавив, что такая же тенденция будет прослеживаться и в 2017 году.
Еще одна тревожная новость прошлого года – рост суммы долгов по аренде госимущества, которая составила почти 9,8 млрд рублей. Всего в «черном списке» должников числится 63 компании. По словам Александра Семчукова, для борьбы с должниками была создана рабочая группа, куда вошли два вице-губернатора – Михаил Мокрецов и Сергей Мовчан. На заседания будут вызывать самых злостных неплательщиков. Однако, чтобы и в будущем свести долги к минимуму, власти хотят изменить саму форму договоров с арендатором. Если он не платит более двух кварталов – договор могут расторгнуть.
Кроме того, в 2017 году Фонд имущества планирует получать доход от построенных за счет средств городского бюджета паркингов, общей вместимостью 1,2 тыс. машино-мест. Денис Мартюшев пояснил, что гаражи будут сдаваться в долгосрочную аренду, чтобы эксплуатирующие компании сдавали их уже физическим лицам. Состояние гаражей разное, объясняет господин Мартюшев, есть среди них отапливаемые с пропускными пунктами, системами видеонаблюдения и хорошим ремонтом, а есть и в неудовлетворительном состоянии. Это 19 подземных и отдельно стоящих паркингов, они расположены в Приморском, Красносельском, Красногвардейском и Выборгском районах, права на их долгосрочную аренду будут выставлены на торги отдельными лотами.
Кстати: В КИО так и не поступило официальное обращение от Русской Православной Церкви с просьбой о передаче в ее распоряжение Исаакиевского собора. «У нас нет официального заявления, все было сделано только по поручению губернатора Петербурга», – сказал Александр Семчуков. Напомним, 30 декабря 2016 года на сайте Смольного появилось распоряжение о передаче Исаакиевского собора в ведение РПЦ. По мнению общественников, это должно было произойти только после рассмотрения заявки от религиозной организации.