Сложиться на прибыль
Российский рынок коллективных инвестиций в недвижимость растет, но пока остается специфичным, и его продукты востребованы у относительно небольшой группы населения.
Общий объем инвестиций в российскую недвижимость в первом полугодии 2017 года превысил 2 млрд долларов. По оценке экспертов JLL, это на 39% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Рост объема инвестиций связан с относительно стабильной экономической ситуацией в стране, необходимостью проведения отложенных сделок.
Доходность выше вклада
Рынок коллективных инвестиций в недвижимость – часть общего рынка вложений в недвижимость. По словам директора по управлению активами фондов недвижимости УК «РВМ Капитал» Гавриила Королёва, в настоящее время рынок коллективных инвестиций в недвижимость находится в активной стадии развития. «Управляющие компании сосредоточили свои инвестиции в следующих сегментах рынка: жилищные проекты и рентные складские проекты. При этом мотивация управляющих компаний разная, например, АИЖК развивает фонды, которые инвестируют в рентное жилье с целью реализации соответствующей государственной программы. Фонды под управлением УК «Сбербанк управление активами» инвестируют в жилищные проекты и рентные складские проекты, так как эти направления обеспечивают относительно депозитов высокую и стабильную доходность от 11% годовых, а также обладают таким качеством, как относительная ликвидность. Аналогичным путем идем мы и рассматриваем инвестиции от фондов под нашим управлением также в качественные стабилизированные складские комплексы и жилищные девелоперские проекты в Москве», – отмечает Гавриил Королёв.
Финансовый директор Е3 Group Антон Рудаковский добавляет, что сегодня под коллективными инвестициями обычно подразумеваются различного рода краудфандинговые и краудинвестинговые площадки, а также паевые инвестиционные фонды (ПИФ). В первом случае с помощью подобных площадок финансируются, в основном, проекты искусства (в том числе киноиндустрии), сферы услуг, благотворительности. Принять участие в финансировании данных проектов может практически любой желающий, но финансовый результат подобных вложений зачастую либо трудно прогнозируется, либо отсутствует в принципе, финансирование проходит на благотворительных началах. «Более профессиональная аудитория в последнее время проявляет все больший интерес к паевым инвестиционным фондам. Вся цепочка взаимоотношений и деятельности фондов полностью контролируема и регулируется законами и нормативными актами, а выгодность подобных инвестиций может быть спрогнозирована. Однако в случае с ПИФами есть один важный момент: они по определению не могут гарантировать своим пайщикам доход. Его величина определяется по итогам работы фонда за период», – подчеркивает Антон Рудаковский.
Свою точку зрения на ПИФы недвижимости высказывает генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин. По его словам, несколько лет назад, на пике популярности спекулятивных сделок, когда инвесторы старались приобрести квадратные метры на этапе «котлована» и продать их с прибылью в 15-20% (а иногда и 30%) в момент завершения строительства объекта, коллективные инвестиции получили некоторое распространение. «Как правило, участниками подобных комбинаций становились родственники, близкие друзья, надежные и проверенные партнеры по бизнесу. Существовала даже схема сделок под управлением профессионалов в формате закрытых паевых инвестиционных фондов. Но сегодня, в ситуации, когда рынок в большей степени ориентирован на сохранение накоплений, а финансовые институты предоставляют широкий спектр доступных кредитных программ, входить в рискованные схемы приобретения недвижимости «на паях» становится попросту нецелесообразным. На рынке новостроек не более 15% квартир приобретается сегодня с инвестиционными целями. В отличие от жилой недвижимости, в сегменте апартаментов с целью инвестирования и последующего извлечения дохода совершается более половины всех приобретений. Наибольшую популярность среди инвесторов получили комплексы сервисных апартаментов, в которых уже на стадии продаж предлагаются различные программы доходности от сдачи апартаментов в аренду, а после завершения реализации в интересах собственников действует профессиональная управляющая компания и предлагается гостиничный сервис для проживающих», – отмечает он.
В правовом поле
По мнению экспертов, в целом рынок коллективных инвестиций не нуждается в дополнительной законодательной коррекции. Как отмечает Гавриил Королёв, если говорить о закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ), то их законодательное регулирование и так весьма жесткое и детально проработанное. Скорее, ЦБ РФ необходимо продолжить то, что он уже делает – борьбу с нецелевым использованием ЗПИФ для сомнительных операций.
По словам Антона Рудаковского, любая инициатива или инновация на рынке управления капиталом, как это принято в России, вызывает у чиновников стойкое желание ввести регулятивные нормы и ограничения, призванные установить понятные правила игры для инвесторов. «Безусловно, подобное законодательное регулирование необходимо, но это должен быть взвешенный постепенный подход, в основе которого должно стоять стремление не навредить. Работа в данных направлениях уже ведется: постоянно корректируется действующее правовое поле по паевым инвестиционным фондам, разрабатываются законопроекты по узакониванию такого понятия, как апартаменты для постоянного и временного проживания, прорабатывается возможность государственного регулирования краудфандинговых площадок. По факту, бизнес к участию в этих процессах не допускается, поэтому сложно спрогнозировать их результат и последствия. Бизнесу остается только приспосабливаться к новым правилам игры. Но на то он и бизнес», – резюмирует финансовый директор E3 Group.
Цифра
13% – средняя доходность ПИФ недвижимости
Приморский район Петербурга по праву считается одним из самых привлекательных для жизни. Активнее всего ведется освоение северо-приморской части (СПЧ): она практически полностью застроена и обеспечена объектами соцкультбыта. Однако предложение нового жилья в СПЧ ограничено. Так более 80% запланированных объектов уже введены в эксплуатацию и заселены.
По данным отдела строительства и землепользования администрации Приморского района, в Северо-приморской части на 11 земельных участках ведется строительство жилых домов на 7594 квартиры общей площадью 459480 кв. м.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», добавляет, что в СПЧ на данный момент 42 сданных объекта (продажи в которых начались не ранее 2006 года) и 10 – строящихся. Из них 11 объектов – так называемые «бюджетные» стройки, остальные 41 входят в состав жилых комплексов. Всего здесь, по ее оценкам, начиная с 2006 года, появилось 30 новых жилых комплексов.
«В стадии до выхода на продажу находится один ЖК - «Морская Звезда» от компании «Город», - отмечает госпожа Трошева. А наиболее заметной премьерой этого года в СПЧ стали два smart-комплекса компании LEGENDA – «LEGENDA на Оптиков, 34» и «LEGENDA на Яхтенной, 24» – в общей сложности почти на 1500 квартир.
Резервы для роста
Участники рынка говорят, что, несмотря на довольно большой процент уже освоенных территорий, резервы для развития проектов в СПЧ еще есть. Леонид Сандалов, заместитель генерального директора АН «Бекар», говорит, что перспективы развития Северо-приморской части Санкт-Петербурга крайне привлекательны, поскольку в зоне, расположенной до кольцевой автодороги, находится большое количество свободных земельных участков, пригодных для строительства.
«В первую очередь это земли совхоза «Пригородный», которые в свое время были выкуплены многими ленд-девелоперами. Сейчас готовится градостроительная документация для их возможной застройки. Еще одной точкой развития является территория Приморской плодоовощной базы, проект редевелопмента которой пока завис в коридорах власти», - рассказывает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН».
По мнению Ольги Трошевой, перспективными для строительства жилья являются следующие участки: Яхтенная улица, участок 5, (северо-западнее пересечения Яхтенной улицы и улицы Оптиков) площадью 34,5 тыс. кв.м; улица Оптиков, участок 8 (северо-западнее пересечения Яхтенной улицы и улицы Оптиков) площадью 22,9 тыс. кв. м.
«Также в СПЧ есть ряд территорий для размещения объектов торговли (около 188 тыс. кв. м) и для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов (около 75,5 тыс. кв. м)», - говорит Ольга Трошева.
Госпожа Трошева добавляет, что резервной является и территория под хранение отходов в СПЧ, которая занимает участок площадью 129,3 тыс. кв. м. По ее словам, в перспективе возможна рекультивация этого участка с дальнейшим переводом статуса земель.
Бывшая свалка в СПЧ полностью локализована, и не функционирует уже много лет. На ее месте образовался курган. На данный момент экологическая обстановка в районе соответствует всем санитарным нормам.
Как сообщили в отделе благоустройства администрации Приморского района, от бывшей свалки остались только грунты. «Комитетом по природопользованию разработан план по вывозу грунтов, которые планируется использовать для рекультивации полигона в Новосёлках», - рассказали специалисты отдела. В администрации района так же заявили, что «когда все грунты будут вывезены, можно будет рассматривать вопрос о дальнейшем использовании этой территории».
«Когда мы начинали строительство нашего жилого комплекса, некоторые клиенты беспокоились, - рассказывает Сергей Ярошенко, генеральный директор ООО «КВС». - Но если бы эта часть Приморского района была непригодной для жилья, там бы просто не разрешили строить. Для получения разрешения на строительство берется анализ почв и, в случае необходимости, проводятся санитарные мероприятия - например, вывозится верхний слой грунта. Надо быть реалистом - в городе немало мест, где раньше складировались отходы, но оставлять эти территории неосвоенными при дефиците городской земли было бы ошибкой. Просто необходимо проводить рекультивацию, и вообще нужно стараться производить меньше мусора, и, конечно, налаживать его максимальную переработку».
Близость к заливу и центру
Приморский район - молодой и активно развивающийся, он привлекает своей близостью к заливу и соседством с центром города, говорит Сергей Ярошенко.
По словам Ольги Трошевой, большая часть населения района – молодежь до 30 лет, молодые семьи. «Строящееся жилье здесь традиционно пользуется активным спросом у покупателей. В целом район отличается развитой торгово-развлекательной инфраструктурой, здесь много гипермаркетов, торговых центров, магазинов «у дома». Также отсюда удобно добираться за город - в Курортный район города и Выборгский - Ленобласти, куда петербуржцы любят ездить отдыхать», - отмечает госпожа Трошева.
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» рассказывает, что район интересен девелоперам и потому, что здесь отмечается большой объем продаж по достаточно высоким ценам и стабильно высокий спрос на объекты. «Помимо сохраняющего актуальность стереотипа о плохой транспортной доступности района, у этой территории сложно найти существенные недостатки. Тем более что усилению привлекательности способствует строительство новых дорог, магистралей, развязок и расширение Приморского проспекта», - отмечает госпожа Гуртовая.
Как сообщили в администрации Приморского района, в настоящее время проектируются следующие объекты транспортной инфраструктуры: реконструкция Планерной ул. от ул. Оптиков до Шуваловского пр.; строительство продолжения Туристской ул. от Школьной ул. до ул. Мебельная со строительством путепровода через железную дорогу Сестрорецкого направления; строительство дороги вдоль Южного берега Лахтинского разлива о т Шуваловского пр. до Приморского шоссе.
Леонид Сандалов также считает, что привлекательность данной локации существенно повысится после завершения строительства ЗСД и открытия новых станций метрополитена. «Несмотря на некоторые проблемы, связанные с нехваткой транспортных развязок и мостов, данная территория обладает очевидными преимуществами, и Приморский район считается одним из самых перспективных. На протяжении последних лет там активно ведется массовое жилищное строительство, а также образуются центры деловой активности, ярким примером является значимый проект «Лахта-центр» компании «Газпром», - рассуждает господин Сандалов. – На ближайшее время запланировано создание зоопарка в данном районе, а также реконструкция дорог, что также напрямую сможет повлиять на востребованность объектов в данной части города».
По словам Марианны Ивлевой, начальника отдела маркетинга ЗАО «Ленстройтрест», Северо-Приморская часть, безусловно, весьма привлекательна для девелопмента, но, так как, свободных пространств там все меньше, застройка будет уходить еще севернее, в частности, в Юнтолово.
Кстати
По данным администрации Приморского района, по заказу Комитета по строительству, в СПЧ планируется строительство следующих объектов социальной инфраструктуры:
Отрасль: Образование
- ДОУ на 190 мест в квартале 63 СПЧ (ЖК «Золотая гавань»).
- ДОУ на 220 мест в квартале 64 СПЧ.
- школа на 550 мест в квартале 56АБ СПЧ, корп. 39
- школа на 1375 мест в квартале 59Б СПЧ.
Отрасль: Здравоохранение
- Поликлиника для взрослых на 600 пос. в смену - кв. 59А СПЧ, корп. 33.
- Стоматологическая поликлиника – кв. 59А СПЧ, корп. 34.
Отрасль: Правоохранительная
- Здание УВД Приморского района - квартал 58 СПЧ, на пересечении ул. Мебельной и ул. Туристской.
Отрасль: культура
- Детская школа искусств – квартал 52 СПЧ, корп. 27
Кроме того, в настоящее время Комитетом по строительству по обращениям района ведется работа по сбору исходных данных для включения в АИП ПИР будущих лет и начала проектирования следующих объектов образования, в районе СПЧ: школы в квартале 62 СПЧ. корп. 11; ДОУ в квартале 53 СПЧ, уч. 43.
В России темпы роста инвестиций в недвижимость в первом полугодии превысили 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», отмечает: «В целом на глобальном рынке динамика инвестиций в недвижимость носит сейчас умеренный характер – средние темпы можно оценить в 5-10%. На этом фоне рынок недвижимости в России развивается весьма динамично. Сохраняющийся потенциал роста, высокий неудовлетворенный спрос, сравнительно низкая конкуренция и более-менее стабильная общая конъюнктура формируют высокие темпы роста инвестиций – согласно различным экспертным оценкам, по итогам первого полугодия они составили около 30%».
Евгений Семенов, партнер, директор департамента инвестиций и продаж Knight Frank Russai & CIS, комментирует ситуацию на российском рынке: «В первой половине 2013 года активность на рынке инвестиций в недвижимость России была довольно высокой, и наши ожидания относительно III и IV кварталов оптимистичны. Общий объем инвестиций по итогам года может составить до 7 млрд USD, однако в связи с появлением на рынке новых качественных активов возможен и более высокий показатель».
Традиционным лидером инвестиционной активности в РФ стала торговая недвижимость – около 50% в общем объеме инвестиционных сделок за первое полугодие 2013 года.
На офисную недвижимость пришлось около трети общего объема инвестиционных транзакций, совершенных в первые 6 месяцев 2013 года.
Доля инвестиций в гостиничную недвижимость страны, по данным Knight Frank, составила 5%. После высокой активности в сегменте на протяжении последних 2 лет (когда доля транзакций с гостиничными активами составляла 12-14%) сейчас на рынке наблюдается некоторое затишье.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, рассказал о ситуации на петербургском рынке: «В текущем году мы отмечаем заметную активизацию спроса на объекты инвестиционного качества, в первую очередь офисного и торгового назначения. Причем если в прошлом году спрос был представлен преимущественно локальными игроками, то сейчас большое количество запросов поступает от московских инвесторов».
Директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков считает, что в настоящий момент можно условно разделить инвесторов на две группы. Первая группа – профессиональные инвесторы, вкладывающие свои средства для получения прибыли. Для них интересны развитые страны со стабильной экономикой, наименее подверженные резким внешним колебаниям. К ним можно отнести европейские страны, в частности Германию, а также отдельные штаты в США. Ко второй группе относятся инвесторы, которые вкладывают средства в недвижимость для своих целей (проживание или сдача в аренду), для них наиболее привлекательными являются страны курортного направления (Греция, Испания, Италия). «До кризиса на рынке было гораздо больше инвесторов, которые приобретали недвижимость для себя и своих целей. За последние несколько лет ситуация начала меняться, все больше появляется профессиональных инвесторов, которые умеют считать финансовые модели и достаточно придирчиво относятся к рассмотрению активов. Также нельзя не отметить возросшую популярность Германии с точки зрения профессиональных инвестиций. Большинство иностранных инвесторов, несмотря на большой интерес к российским активам, занимают наблюдательную позицию. Доходность от инвестиции в России по факту намного выше, чем подобная инвестиция в стабильной развивающейся стране, например Германии и США, но она имеет большие риски – как политические, так и экономические. Поэтому основная инвестиционная активность исходит от резидентов страны. Сделки, которые проходят с участием зарубежных инвесторов, можно назвать точечными. А доля зарубежных инвестиций не превышает 5%», – рассуждает господин Бойков.
Впрочем, в компании Knight Frank отмечают, что в топовых сделках с недвижимостью в России у зарубежных инвесторов доля значительно выше, хотя в последнее время она имеет тенденцию к сокращению. «Российские инвесторы активно включаются в конкуренцию с иностранным капиталом в борьбе за качественные инвестиционные активы. Если в докризисном 2008 году доля участия российского капитала в топ-10 сделках по покупке качественных объектов коммерческой недвижимости в РФ составляла 35%, то в 2013 году она достигла 60%», – говорят в Knight Frank.
Генеральный директор Mirland Development Роман Розенталь так объясняет причину роста доли российских инвесторов в сделках с местной недвижимостью: «Рынки Запада, включая США, восстанавливаются. При этом рынок США восстанавливается более быстрыми темпами, а Западная Европа к нему подтягивается. Инвесторы вновь обратились к более стабильным рынкам».