Сложиться на прибыль
Российский рынок коллективных инвестиций в недвижимость растет, но пока остается специфичным, и его продукты востребованы у относительно небольшой группы населения.
Общий объем инвестиций в российскую недвижимость в первом полугодии 2017 года превысил 2 млрд долларов. По оценке экспертов JLL, это на 39% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Рост объема инвестиций связан с относительно стабильной экономической ситуацией в стране, необходимостью проведения отложенных сделок.
Доходность выше вклада
Рынок коллективных инвестиций в недвижимость – часть общего рынка вложений в недвижимость. По словам директора по управлению активами фондов недвижимости УК «РВМ Капитал» Гавриила Королёва, в настоящее время рынок коллективных инвестиций в недвижимость находится в активной стадии развития. «Управляющие компании сосредоточили свои инвестиции в следующих сегментах рынка: жилищные проекты и рентные складские проекты. При этом мотивация управляющих компаний разная, например, АИЖК развивает фонды, которые инвестируют в рентное жилье с целью реализации соответствующей государственной программы. Фонды под управлением УК «Сбербанк управление активами» инвестируют в жилищные проекты и рентные складские проекты, так как эти направления обеспечивают относительно депозитов высокую и стабильную доходность от 11% годовых, а также обладают таким качеством, как относительная ликвидность. Аналогичным путем идем мы и рассматриваем инвестиции от фондов под нашим управлением также в качественные стабилизированные складские комплексы и жилищные девелоперские проекты в Москве», – отмечает Гавриил Королёв.
Финансовый директор Е3 Group Антон Рудаковский добавляет, что сегодня под коллективными инвестициями обычно подразумеваются различного рода краудфандинговые и краудинвестинговые площадки, а также паевые инвестиционные фонды (ПИФ). В первом случае с помощью подобных площадок финансируются, в основном, проекты искусства (в том числе киноиндустрии), сферы услуг, благотворительности. Принять участие в финансировании данных проектов может практически любой желающий, но финансовый результат подобных вложений зачастую либо трудно прогнозируется, либо отсутствует в принципе, финансирование проходит на благотворительных началах. «Более профессиональная аудитория в последнее время проявляет все больший интерес к паевым инвестиционным фондам. Вся цепочка взаимоотношений и деятельности фондов полностью контролируема и регулируется законами и нормативными актами, а выгодность подобных инвестиций может быть спрогнозирована. Однако в случае с ПИФами есть один важный момент: они по определению не могут гарантировать своим пайщикам доход. Его величина определяется по итогам работы фонда за период», – подчеркивает Антон Рудаковский.
Свою точку зрения на ПИФы недвижимости высказывает генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин. По его словам, несколько лет назад, на пике популярности спекулятивных сделок, когда инвесторы старались приобрести квадратные метры на этапе «котлована» и продать их с прибылью в 15-20% (а иногда и 30%) в момент завершения строительства объекта, коллективные инвестиции получили некоторое распространение. «Как правило, участниками подобных комбинаций становились родственники, близкие друзья, надежные и проверенные партнеры по бизнесу. Существовала даже схема сделок под управлением профессионалов в формате закрытых паевых инвестиционных фондов. Но сегодня, в ситуации, когда рынок в большей степени ориентирован на сохранение накоплений, а финансовые институты предоставляют широкий спектр доступных кредитных программ, входить в рискованные схемы приобретения недвижимости «на паях» становится попросту нецелесообразным. На рынке новостроек не более 15% квартир приобретается сегодня с инвестиционными целями. В отличие от жилой недвижимости, в сегменте апартаментов с целью инвестирования и последующего извлечения дохода совершается более половины всех приобретений. Наибольшую популярность среди инвесторов получили комплексы сервисных апартаментов, в которых уже на стадии продаж предлагаются различные программы доходности от сдачи апартаментов в аренду, а после завершения реализации в интересах собственников действует профессиональная управляющая компания и предлагается гостиничный сервис для проживающих», – отмечает он.
В правовом поле
По мнению экспертов, в целом рынок коллективных инвестиций не нуждается в дополнительной законодательной коррекции. Как отмечает Гавриил Королёв, если говорить о закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ), то их законодательное регулирование и так весьма жесткое и детально проработанное. Скорее, ЦБ РФ необходимо продолжить то, что он уже делает – борьбу с нецелевым использованием ЗПИФ для сомнительных операций.
По словам Антона Рудаковского, любая инициатива или инновация на рынке управления капиталом, как это принято в России, вызывает у чиновников стойкое желание ввести регулятивные нормы и ограничения, призванные установить понятные правила игры для инвесторов. «Безусловно, подобное законодательное регулирование необходимо, но это должен быть взвешенный постепенный подход, в основе которого должно стоять стремление не навредить. Работа в данных направлениях уже ведется: постоянно корректируется действующее правовое поле по паевым инвестиционным фондам, разрабатываются законопроекты по узакониванию такого понятия, как апартаменты для постоянного и временного проживания, прорабатывается возможность государственного регулирования краудфандинговых площадок. По факту, бизнес к участию в этих процессах не допускается, поэтому сложно спрогнозировать их результат и последствия. Бизнесу остается только приспосабливаться к новым правилам игры. Но на то он и бизнес», – резюмирует финансовый директор E3 Group.
Цифра
13% – средняя доходность ПИФ недвижимости
Рынок проектных организаций в Петербурге насыщен и высококонкурентен. При этом эксперты отмечают, что места на рынке хватает и крупным, и небольшим проектным бюро.
Руководитель проектов NAI Becar в Петербурге Любовь Ефимова отмечает, что сейчас на городском рынке присутствует большое количество проектных организаций, однако не все из них обладают достаточным опытом проектирования и квалифицированными кадрами в штате для реализации крупных строительных проектов. Именно поэтому такие компании участвуют в тендерах на небольших и простых проектах, к которым не предъявляются высокие требования по общестроительным и инженерным разделам.
Директор по проектированию STEP Лидия Ушакова отмечает, что в отрасли «деятельность в области архитектуры, инженерно-техническое проектирование в промышленности и строительстве» на конец прошлого года работало более 5 тыс. организаций. Около 35% проектных компаний приходилось на жилищное строительство, 22% – на строительство транспортной инфраструктуры, 43% – прочей инфраструктуры, в том числе энергетики, промышленного и коммерческого строительства.
Управляющий директор ORIGIN CAPITAL Сергей Богданчиков полагает, что рынок проектных организаций характеризуется высокой конкуренцией. «Постоянно растет число молодых талантливых специалистов, недавно закончивших университет. Но у таких компаний есть существенный недостаток. Руководители большинства организаций – хорошие проектировщики и архитекторы, но 80% из них – плохие бизнесмены. Мало кто может проектировать готовый бизнес для собственника. Поэтому, несмотря на высокую конкуренцию, рынок проектных организаций способен вместить профессиональные проектные организации, ориентирующиеся на создание бизнеса для заказчика», – рассуждает господин Богданчиков.
За реализацию крупных проектов, реализуемых в Петербурге, конкуренция разворачивается между ведущими проектными организациями города, такими как архитектурные мастерские Земцова, Герасимова, Григорьева, Цыцина, говорит госпожа Ефимова. «Таких проектных организаций на рынке немного, но они имеют в штате комплекс необходимых проектировщиков, обладающих огромным опытом проектирования, что позволяет перечисленным выше проектным организациям разрабатывать проекты зданий любой сложности и назначения», – уточняет эксперт.
Директор по развитию Rumpu Анна Иванова характеризует рынок проектных организаций таким образом. «Одна его часть – наследие советских проектных институтов, государственные проектные организации. Большую долю рынка занимают собственные мастерские архитекторов, представительства крупных европейских проектных бюро и современные компании, предлагающие услуги проектирования. Есть и частные специалисты. Для получения заказов такой человек должен обладать определенными лицензиями. Чаще всего к услугам частников обращаются по малоэтажным индивидуальным домам, либо небольшим постройкам, не требующим прохождения экспертизы», – говорит госпожа Иванова.
Финансовый директор компании «ГРАСТ» Татьяна Катаева также отмечает высокую конкуренцию на рынке проектирования жилых объектов. Госпожа Катаева рассказывает, что компании можно классифицировать в зависимости от объектов проектирования. Это фирмы, которые специализируются на проектировании жилых комплексов, многоэтажных домов, общественных зданий. Отдельно выделяют компании, специализирующиеся на проектировании промышленных объектов. Представлены также фирмы, проектирующие в основном малоэтажные дома, коттеджи, перепланировки. Отдельная категория проектных работ – проектирование объектов повышенной опасности. Кроме того, на рынке работают компании, специализирующиеся на проектировании реконструкции исторических объектов.
Зачастую проектные организации имеют небольшой штат сотрудников, продолжает госпожа Катаева. Как правило, это архитекторы и несколько конструкторов. Такие компании в случае заключения договора привлекают на субподряд проектировщиков-фрилансеров или компании на отсутствующие разделы проекта. Крупных проектных организаций, которые имеют в своем штате специалистов по всем разделам проекта, организованных по принципу проектных институтов, на рынке Петербурга немного. Это обусловлено нестабильностью строительного рынка, а также большой долей постоянных расходов на содержание всей структуры. Конечно, такие организации обеспечивают более мобильный, слаженный и профессиональный подход к разработке проектной документации», – рассказывает Татьяна Катаева.
Споры о том, нужна ли рынку жилья единая классификация, ведутся не один год. Появление проектов комплексного развития территорий заставило участников рынка вновь вернуться к этой теме.
Как говорят участники рынка, классификация жилья – это во многом маркетинговый инструмент, позволяющий продавцу подкреплять заявленную цену соответствующим статусом. «В конечном счете для каждого места есть ценовой максимум, в пределах которого жилье может быть распродано в разумные сроки», – отмечает Олег Громков, руководитель аналитического отдела ООО «Северо-Запад Инвест». – Именно этот максимум и определяет класс конкретных проектов. Классификация в масс-маркете по-честному используется уже только аналитиками. На рынке мало кто будет правдиво называть себя «экономом», а сочетание «жилой комплекс комфорт-класса», напротив, используется повсеместно и в проектах очень разного качества».
Но, признает господин Громков, рынок все-таки меняется, и, по его мнению, сегодня уже назрела необходимость классифицировать крупные проекты развития территорий (или так называемые КОТы). «В этом случае в оценку качественного уровня проекта включаются совершенно другие критерии, прежде всего инфраструктурного характера, которые не рассматриваются для жилых комплексов в районах сложившейся городской застройки. Понятие «проект развития территорий» и «элита» в принципе несовместимы, но тем не менее их тоже надо сегментировать. Где-то строится просто группа 25-этажных домов как новый «спальник», где-то территория проектируется как самодостаточный мини-город», – рассуждает он.
Сергей Кравцов, генеральный директор СК «Элемент-Бетон», указывает на то, что в США, например, утвержденная система классности жилья существует уже более 40 лет. Там прописаны все параметры объекта строительства от вентиляции до количества парковочных мест.
«У нас нередко застройщики нарушают существующие довольно размытые границы, чтобы привлечь покупателя более низкой ценой на проект того же класса. Поэтому покупателю нужно смотреть прежде всего на конкретный объект, на набор его функциональных характеристик, а не на классность, которую ему присвоил застройщик», – говорит господин Кравцов.
Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК «Пионер» направление «Санкт-Петербург», согласен с тем, что большинство застройщиков присваивает класс своему объекту исходя из конкретных маркетинговых целей продвижения. «Сложность заключается также в том, что у каждого покупателя также существуют свои представления о том, какой дом элитный, а какой относится к классу комфорт. Многие покупатели интересуются классом рассматриваемой ими новостройки, но отнюдь не всегда принимают на веру декларируемый застройщиком класс», – обращает внимание господин Ильичев.
Мнение:
Ирина Михеева, коммерческий директор АН «Плюс»:
– Определяющим фактором классификации является место. Место первично, а класс вторичен. Сначала застройщик выбирает локацию, а потом разрабатывают план, что строить. Например, если участок расположен у Смольного, то класс жилья не может быть ниже «бизнес», на Петроградской стороне не может появиться жилье эконом-класса, а в Девяткино – бизнес-класса. Даже дома комфорт-класса в ближайшей Ленобласти можно назвать таковыми с большой натяжкой.