Социальные точки роста
Власти и девелоперы постепенно приходят к компромиссу в части возведения школ, садов, больниц и других общественно-значимых зданий. «Строительный Еженедельник» рассказывает о самых важных для Петербурга объектах социальной инфраструктуры, появившихся за последние несколько лет.
Здравоохранение
В 2016 году Комитет по строительству Петербурга ввел в эксплуатацию новую инфекционную больницу, построенную в Полюстрово на территории в 7,3 га и рассчитанную на 600 коек. В больнице 9 больших и 4 малых корпуса общей площадью 91 тыс. кв. м. Лаборатории оснащены инновационным медицинским оборудованием и современной техникой. Это крупнейший на Северо-Западе больничный комплекс, способный принять пациентов с любыми инфекционными болезнями, в том числе и особо опасными.
«Проектировщики разработали оригинальную архитектурную концепцию больничного комплекса: все корпуса больницы симметричны относительно продольной оси участка. Сами корпуса имеют плавные изгибы, элементы зданий подчеркнуты бело-бежевой отделкой фасадов, логически завершенных витражными конструкциями, так что все корпуса выглядят как единое целое», – комментирует председатель Комитета по строительству Петербурга Сергей Морозов.
Городская больница №40 в Сестрорецке – первый объект здравоохранения, реализованный по схеме государственно-частного партнерства. Его стоимость – 7 млрд рублей. Корпуса должны ввести в эксплуатацию 30 июня 2018 года. Конкурс на право строительства и обслуживания нового корпуса городской больницы №40 Комитет по инвестициям Петербурга объявил в середине июля 2015 года. На участке площадью 2,1 га на ул. Борисова построен больничный корпус площадью 30 тыс. кв. м.
Онкологическая больница в поселке Песочный, на 513 коек, построена в 2011 году. Возведение стационара началось еще в 1988 году. Но из-за недостатка финансирования стройку заморозили. Работы возобновились в 2001 году. В 2008-м была сдана первая очередь – стационар смог принимать около 100 пациентов. Все помещения больницы выполнены из специальных материалов, которые препятствуют накоплению радиоизотопного излучения внутри здания. Это защищает от прямого воздействия радиоактивных веществ не только медицинский персонал и посетителей больницы, но и прилегающую к больнице территорию. В новом корпусе оборудовано 3 палатных блока, 13 операционных различного назначения, ангиографическая операционная, диагностическое и реанимационное отделения, а также отделения химиотерапии, онкоурологии, колопроктологии, химиотерапии, нейрохирургии и интенсивной терапии. К одному из палатных блоков примыкает двухэтажное здание конференц-зала на 490 мест.
Среди наиболее важных для Петербурга объектов нельзя не упомянуть Детскую больницу им. К. А. Раухфуса, реконструкция которой велась с 2007 по 2010 годы. В итоге площадь здания увеличилась в два раза, до 28,6 тыс. кв. м. Больничный комплекс состоит из 7 корпусов и образует собой замкнутый квартал с внутренним двором. При реконструкции весь комплекс зданий был выдержан в едином стиле, включая расположенную во дворе новую кислородную станцию, обеспечивающую кислородом всю больницу. Также реставраторами был полностью восстановлен парадный вход в клинику.
Кроме того, в 2010 году завершены работы по реконструкции ГУЗ «Детский санаторий – реабилитационный центр «Детские Дюны». Санаторий представляет собой сложное многофункциональное, многомодульное учреждение, где решаются проблемы не только физического здоровья, но душевного и социального благополучия ребенка.
В 2010 для размещения детского хосписа было реконструировано здание на улице Бабушкина, из бюджета города на реконструкцию объекта и приобретение оборудования было выделено около 300 млн рублей.
В настоящее время продолжается реконструкция Мариинской больницы. В результате, четыре отдельно стоящих исторических здания на Литейном проспекте соединят переходами, также будет построен новый хирургический корпус с 15 операционными и первой в городе радиоизотопной лабораторией. По информации Комитета по строительству Петербурга, после реконструкции площадь больницы увеличится почти на 50% (сейчас она составляет около 40 тыс. кв. м). Все работы планируется завершить в 2017 году.
Образование
К значимым объектам дошкольного образования в городском Комитете по строительству относят два детских сада на Крестовском острове: на Морском и на Константиновском проспектах; объекты введены в эксплуатацию в 2015 и в 2016 году соответственно. Строительство трехэтажного ДДУ на Морском проспекте началось в 2015 году. Проектировщик (ООО «Строй-эксперт») предложил фасады «под старину» – с рустовкой, полукруглыми аттиками, кованой решеткой на крыше и неяркой цветовой гаммой.
Детский сад Академической гимназии №56 «Золотой ключик» на Константиновском проспекте представляет собой трехэтажное здание общей площадью более 3 тыс. кв. м, с бассейном, спортивным залом, соляной пещерой и зимним садом. «Детский сад оформлен в стилистике знаменитой сказки Алексея Толстого «Золотой ключик». Он и правда получился сказочным: для детей созданы уникальные условия – оборудованы просторные помещения для групп и игровые залы, помещения для занятий спортом, бассейн, зимний сад, соляная пещера, медицинский кабинеты и пищеблок, – комментирует Сергей Морозов. – На входе детей встречают сказочные персонажи, а все помещения получили советующие названия – бассейн стал «Озером Тортиллы», пищеблок – «Харчевней «Три пескаря», а игровая зона превратилась в «Поле чудес». Завершающий этап работ выполнил подрядчик ООО «Техмонтаж».
Еще один значимый для Петербурга объект в сфере образования – в Красном Селе. В сентябре 2016 года завершилась комплексная реконструкция здания средней общеобразовательной школы №270 на проспекте Ленина, 88. Пятиэтажное здание общей площадью 13 тыс. кв. м рассчитано на 550 мест. «Открытие школы позволило существенно снизить социальную напряженность в районе, – рассказывает Сергей Морозов. – В ходе реконструкции были возведены новые пристройки – появился корпус с бассейном и корпус со спортивными залами». Школа оборудована системой видеонаблюдения и управления контролем доступа, двумя компьютерными классами, двухуровневой библиотекой, все кабинеты оснащены современным мультимедийным оборудованием. В школе также появились четыре кабинета труда, медиатека с выходом в Интернет, просторная столовая на 280 мест и лингафонный кабинет английского языка. Подрядчиком выступало АО «Балтстрой».
Культура
В 2010 году после строительства и реконструкции в городе открылись сразу три новых театра: Детский музыкальный театр «Зазеркалье» на ул. Рубинштейна, д. 13, летний театр и прилегающий к нему сквер Молодежного театра на Фонтанке и новое здание театра «БУФФ» на проспекте Шаумяна, д. 22, лит. А. «БУФФ» стал единственным театром, построенным в Петербурге за последние 40 лет.
В 2005 году по заказу Комитета по строительства Петербурга начались масштабные работы по восстановлению объектов Пискаревского мемориального кладбища, сооружения которого являются предметом охраны КГИОП. Так, был реконструирован Правый павильон, отреставрированы лестницы на художественно-обособленных участках «Родина-Мать» и «Вечный огонь». Проведена реконструкция художественно-обособленного участка «Коммунистическая площадка» и участка «Захоронение матросов крейсера Киров». Значительная часть работ на Пискаревском кладбище была связана с гидрологией: чисткой и благоустройством прудов, реконструкцией пирса и крепления водоотводного канала.
Спорт
В первом полугодии 2017 года, в рамках подготовки к ЧМ-2018 и Кубку Конфедераций, была завершена реконструкция стадиона «Турбостроитель» на пр. Металлистов, 28. Город получил обновленную спортивную площадку. В ходе реконструкции создано поле с подогревом, автополивом и натуральным спортивным рулонным газоном, площадью почти 9 тыс. кв. м, а также два корпуса с пресс-центром, помещениями для спортсменов, тренерского штаба, медицинского и технического персонала. Построена гостевая трибуна, вмещающая 500 зрителей. На стадионе уже состоялись предматчевые тренировки футболистов-участников Кубка Конфедераций, там же будут тренироваться игроки ЧМ-2018. После спортивных состязаний мирового уровня стадион будет использоваться для тренировок воспитанников специализированной детско-юношеской спортивной школы Олимпийского резерва по футболу «Зенит».
В 2011 году был реконструирован в современный водноспортивный комплекс – плавательный бассейн «Ижорец» в Колпино. В здании три бассейна, оборудована современная система водоподготовки, высокотехнологичная лаборатория, тренажерные залы. «Ижорец», открытый в 1985 году, был первым в Колпинском районе крытым бассейном. Помимо внутренних обновлений, в здании заменили железобетонные перекрытия на утепленные, водонепроницаемые сэндвич-панели, нагрузка на крышу и помещения спорткомплекса уменьшилась на 650 т.
Кстати
В последние пять лет значительно повысилась активность застройщиков в возведении соцобъектов. Они возводят социальную инфраструктуру, после чего город выкупает объекты или получает их безвозмездно. Застройщики заинтересованы в развитии «социалки», без нее продать жилье будет сложнее.
Есть и уникальные проекты. «Группа ЛСР» в 2017 году сдала в эксплуатацию нетипичный для России объект – дом сопровождаемого проживания, он был включен в структуру комплексной застройки микрорайона Новая Охта.
«Организация проживания людей с ограниченными возможностями весьма развита в Европе, в частности, в Германии. Дом сопровождаемого проживания в жилом комплексе «Новая Охта» – первый проект подобного типа не только в Петербурге, но и в России, – комментирует управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин. – Дом рассчитан на 19 человек с нарушениями развития в возрасте от 25 до 42 лет. Это люди, чьи родители в силу возраста и проблем со здоровьем не могут заботиться о своих взрослых детях-инвалидах. У каждого жителя – своя комната со всеми удобствами и мебелью. Пять комнат расположены на первом этаже, по семь комнат на втором и третьем этажах. Жильцы находятся под чутким присмотром социальных работников, но самостоятельно решают, что им делать и как проводить свое время. В том числе, оставаться жить в доме или нет».
В трехэтажном здании есть все необходимое для людей с особенностями развития: кухня, лифт, общая гостиная, помещение для мытья колясок, прачечная на каждом этаже и прочие удобства. На территории ЖК «Новая Охта» планируется также организовать различные мастерские, досуговые центры и другие объекты для постояльцев дома. Для экстренных случаев в самом жилом комплексе находится квартира сопровождаемого проживания, где круглосуточно находится дежурный. Проект реализован на собственные средства «Группы ЛСР» и передан ГАООРДИ в безвозмездное пользование сроком на 10 лет.
Мнение
Александр Лелин, генеральный директор ООО «Главстрой-СПб»:
– Заботясь о создании комфортной среды проживания в ЖК «Юнтолово», мы синхронизировали темпы возведения жилых объектов и образовательной инфраструктуры. Так, вместе с первыми очередями строительства домов был построен первый детский сад на территории комплекса. Он начнет свою работу осенью этого года.
В высокой стадии строительной готовности находится здание школы на 825 мест.
Дошкольное учреждение было спроектировано по индивидуальному архитектурному проекту. Цветовое решение фасадов построено на контрасте белого фона и ярких прямоугольных и квадратных вставок терракотового и оранжевого оттенков. Общая площадь объекта составляет почти 4 тыс. кв. м. На втором этаже расположены группы для детей старшего дошкольного возраста, на первом – групповые для детей раннего возраста. Особенность детского сада в том, что акцент сделан не только на обучении, но и на спортивной составляющей. В здании два зала для гимнастических и музыкальных занятий, учебный бассейн, помещения для специальных кружков, учебы и развития. Здание оборудовано системой видеонаблюдения и контроля доступа. На прилегающей территории размещены площадки для отдыха с теневыми навесами, спортивные и игровые комплексы.
Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест»:
– Больница «Боткина Север» в Полюстрово – крупнейшая инфекционная больница в стране. Наше участие в ее возведении началось в 2007 году, и в 2015 году мы ввели объект в эксплуатацию. Медицинские учреждения – одни из самых сложных в проектировании и реализации. Необходимо учесть большое количество параметров: разделение «чистых» и «грязных» потоков, эпидемиологическую безопасность, сложнейшие инженерные системы, уникальное монтируемое оборудование, которое устанавливается в помещениях больницы. Группа компаний «РосСтройИнвест» успешно спроектировала и построила этот объект, и мы им гордимся. Первые пациенты поступили в больницу весной 2017 года, и сейчас она выходит на полную мощность.
Мы давно занимаемся объектами здравоохранения. У нас есть профессиональная, эффективная команда. Мы работали на строительстве детского восстановительного центра на Чапыгина, сейчас заканчиваем строительство нового лечебного корпуса Мариинской больницы.
Бизнес-центры Петербурга начали пустеть. Чтобы не потерять клиентов, арендодатели снижают ставки за «квадрат» и добавляют бонусы в виде детских комнат и компьютерных игр.
Будет еще хуже, прогнозируют эксперты.
Говоря об итогах в сфере офисной недвижимости за 2015 года и планах на 2016-й, представители строительного сообщества разделились на два лагеря. Одни говорили, что «мы еще не на дне, но скоро там будем», другие надеялись на перемены к лучшему. Первых было больше.
Достраивать бизнес-центр сейчас очень рискованно, а думать о строительстве новых – бессмысленно, считает управляющий УК «Теорема» Игорь Водопьянов: «Никто в здравом уме и трезвой памяти не начнет строить в этом году бизнес-центр. В этом болотном состоянии мы будем находиться долгие годы. Ну, а так как мы на болоте жили всегда, то нам и хотя бы падать будет не так больно, как, например, москвичам».
Это подтверждает и генеральный директор JLL в Петербурге Андрей Амосов. За 2015 год объем введенных площадей на офисном рынке Петербурга снизился на 26%, по сравнению с 2014 годом. В прошлом году было реализовано 163 тыс. кв. м офисных площадей. На 2016 год, «по оптимистичным прогнозам» в JLL ожидают увеличение данного показателя до 220 тыс. кв. м.
«Впервые с 2007 года доля вакантных площадей офисных центров класса В оказалась выше класса «А», – сообщил Андрей Амосов. – По классу «В» она составила около 13% , по классу «А» – около 11%. Это говорит о том, что 2015 год прошел под эгидой переговоров и переездов. Участники рынка стали перемещаться в более качественные офисные здания за меньшие деньги».
Похожая тенденция наблюдается и со стороны спроса. Объем чистого поглощения площадей на офисном рынке Петербурга за прошлый год составил 137 тыс. кв. м. Это на 30% меньше чем в 2014 году.
Все, приплыли
Из-за кризиса арендаторы не готовы переплачивать, считает председатель совета директоров ГК «Энерго» Азат Григорьян. В недавно открывшемся бизнес-центре класса «В+» в Московском районе еще летом прошлого года арендаторы офисов могли заплатить 1200-1300 рублей за «квадрат», сейчас 1000 рублей платить уже «никто не согласится». Кстати, под влиянием макроэкономической ситуации в стране, срок окупаемости бизнес-центра ГК «Энерго» увеличился вдвое – с 4-5 до 9-10 лет. В среднем же, по данным JLL, сейчас аренда офисных площадей класса «А» в городе обойдется в 1560 рублей за кв. м, класса «В» – 1120 рублей за кв. м (включая НДС и операционные расходы). «Сейчас, чтобы удержать сотрудников арендодатели чего только не делают: детские и спальные комнаты, места релаксации, компьютерных игр», – добавил Амосов.
Кроме того, экономической нестабильности, многие застройщики отказываются от планов по расширению бизнеса. Так, по словам управляющего партнера ЗАО «УК «Лидер» Дениса Кириллова, компания отказалась от планов по строительству апарт-отеля по соседству с бизнес-центром «Лидер Таэур».
С продолжением строительства «Невской Ратуши» также все туманно – строительство второй и третьей очередей бизнес-центра в этому году не начнется, заверила руководитель проекта Ирины Анисимова: «У нас не «бесплатные деньги», как многие думают. Мы закредитованы в ВТБ по ставке выше 16%. Это обычный коммерческий кредит. На второю и третью очереди нам кредит не получить».
Прогнозируя ситуацию по офисной недвижимости, Денис Кириллов сообщил, что дальше будет только хуже: «У меня недавно съезжал арендатор, который снимал 100 кв. м. Он попросил оставить стул и стол в зачет. Мои коллеги подтверждают, что и у них такой мебели, теперь хватает. Это говорит о многом. Мы еще не опускались никуда, все впереди. Я думаю, что мы приплыли. Те, кто не успел к себе «посадить» «Газпром», уже никого не посадят. Все сравнивают нынешнее время с 2008 годом, а как же 1998 год? У меня тогда люди работали за пайку хлеба, потому что я закрывал платежи только по коммуналке. Говорили тогда арендаторы так – либо мы съезжаем и возмещаем коммуналку, либо здание будет пустовать. Вот и сейчас мы близки к этому».
Надежда есть
Однако не все спикеры оказались настолько пессимистичны. Ожидания на рынке офисной недвижимости оказались намного хуже, чем конечный результат, считает управляющий директор холдинга «Ай Би Групп» Сергей Игонин: «Мы не потеряли арендаторов. Сейчас у нас заполняемость на уровне 97%. Ставку немного подняли – за класс «С» берем 1150 рублей. Да, этот год будет тяжелее, чем прошлый, но до ситуации когда стоимость «квадрата» будет равна стоимости его эксплуатации, мы не дойдем».
Надеется на лучшее и руководитель проекта Mezon plaza, заместитель генерального директора ООО «Газпромбанк-Инвест» Алексей Наугадов: «Мы открывается с марта этого года и заполняемость БЦ составляет 40%. В июне планируем достичь 60-процентной заполняемости».
Из-за кризиса или из-за отложенных сроков реализации, но практика офисного built-to-suit в Петербурге не нашла особого распространения, сообщила руководитель департамента коммерческой недвижимости Knight Frank Марина Пузанова. Арендаторов часто не устраивают предложенные им условия. «Есть нечто близкое к built-to-suit – реконструкция зданий под офисы. Это не дешево, но меньше чем строительство с нуля. Переговоры на такие сделки ведутся», – сказал партнер Jensen Group Дмитрий Абрамов.
А на строительство офиса сейчас мало кто возьмется, уверена Ирина Анисимова. По ее словам, себестоимость возведения бизнес-центров класса «А» возросла вдвое и начинается от 100 тыс. рублей за «квадрат».
С выпадением снега в Ленобласть потянулись любители горных лыж. Из-за бесснежного Нового года курорты потеряли до 40% выручки.
По данным Colliers International в Санкт-Петербурге, на сегодняшний день на территории Ленобласти насчитывается девять действующих горнолыжных центров. Марина Смирнова, партнер и руководитель отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield, говорит, что на них работают порядка 15 склонов, имеющих подъемники и оборудованные трассы. При этом количество подъемников колеблется от 1 до 7, а длина трасс – от 100 до 1200 м, перепад высот – от 30 до 147 м. Самый посещаемый из них – курорт «Игора», имеющий самую развитую инфраструктуру, которая включает круглогодичный каток, спа-комплекс, искусственное озеро, а также разнообразные средства размещения для гостей. Как зимой, так и летом у таких развитых курортов отмечается высокая заполняемость гостиничной части.
Начальник отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент» Яна Булмистре считает, что горнолыжные курорты, расположенные в Ленинградской, Новгородской и Псковской областях, рассчитаны в основном для начинающих лыжников. Перепад высот здесь небольшой, а лыжные трассы не отличаются особой сложностью. «Экспертам и любителям экстремальных трасс будет интересно посетить Мурманскую область, где расположен самый высокогорный курорт на Северо-Западе под названием «Большой Вудъявр».
Общая протяженность трасс здесь составляет более 35 км. Среди недавно созданных на Северо-Западе курортов можно отметить горнолыжный курорт «Любогорье» в Любытинском районе Новгородской области, который хоть еще и развивается, но уже принимает гостей. Самый длинный склон составляет здесь 1,1 км», – рассказала она. Госпожа Смирнова подсчитала, что объем инвестиций в создание курорта потребует десятки миллионов рублей – только оборудование подъемника составит от 50 млн (ковровый) до 90 млн рублей (бугельный). 1 кв. м трассы – 1000 рублей. Она уточнила, что в среднем для курорта, включающего несколько трасс, кресельные подъемники (2-3 единицы), инструкторскую, кафе или ресторан, систему искусственного освещения и оснежения, требуется 600-900 млн рублей. В серьезные же курорты общероссийского масштаба инвестиции могут быть в десятки раз больше. Например, инвестиции холдинга «Интеррос» в создание крупнейшего в России горнолыжного курорта «Роза Хутор» (на нем проводились соревнования Олимпиады-2014) составили 2,2 млрд USD (69 млрд рублей на конец 2013 года).
Он располагается на территории 430 га. Общая протяженность трасс на нем – 77 км, к примеру, фуникулер, доставляющий лыжников на «Розу Пик» (2320 м), идет более получаса. Как говорят эксперты, курорт большую часть средств получает от ски-пассов или стоимости подъема – порядка 70% выручки, далее идет ресторан – 15%, инструкторы – 10-15% и все прочее – 5%. «Наиболее доходным считается прокат оборудования – расходы составляют только 10-15% от выручки, и подъемник: 25% от выручки – это расходы. Наиболее затратными являются ресторан (40-55% от выручки – это расходы) и инструкторы (доходность – порядка 50%)», – говорит госпожа Смирнова. Бесснежные зимы «отъедают» у курортов часть выручки.
«Когда кататься невозможно или некомфортно, то люди на гору не едут. А Новый год – это пик сезона. Можно говорить, что порядка 35-40% заработка владельцы петербургских курортов точно потеряли. Особенно с учетом того, сколько россиян в этом году вообще никуда не поехали», – рассуждает госпожа Смирнова.
Мнение: Яна Булмистре, начальник отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Большинство горнолыжных курортов Северо-Запада имеют развитую инфраструктуру и пытаются привлечь туристов как зимой, так и в летний период, предлагая различные виды времяпрепровождения: от велосипедных прогулок до рыбалки и собирания грибов и ягод. Некоторые курорты, например «Игора» и «Красное озеро», располагают собственными спа-центрами.